房地產場需求統(tǒng)計分析報告

1、2005 淄博 房地 產市 場住 房需求 統(tǒng)計分析報告 85.7%的被調查者在 5 年內有購房打算，16.8%的被調查者預計一年內 購房預購面積以 90110 平方米的需求量最高，一次置業(yè)的家庭主要希望購買 7090 平方米的房子，二次置業(yè)主要為改善生活質量2535 歲之間占預購房人群的 54%主要房屋預購者家庭能夠支付的最高月還款額在 5001000元/ 月之間 31.4% 的被調查者認為我市房地產市場目前存在的主要問題是小區(qū)配套不完善購房仍以工薪階層為主，價格是最大瓶頸，別墅等高檔住宅市場需求不大銀行貸款利率上調不影響購房計劃毛坯房已不受歡迎 , 經(jīng)過簡單裝修或廚、衛(wèi)精裝修的房子受到被調查

2、者歡迎近幾年，隨著我國住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房已成大勢。為進一步加強對我市房地產開發(fā)市場的引導和調控，及時解決商品房市場運行中出現(xiàn)的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，促進我市房地產業(yè)的健康發(fā)展，并為我市廣大房地產開發(fā)企業(yè)提供權威的房地產開發(fā)參考， 市房地產開發(fā)協(xié)會與淄博晚報共同主辦首屆“頤景園”杯淄博房地產市場住房需求 問卷調查本次活動歷時 34 天，共在淄博晚報刊登調查問卷三期，截止 6 月 30 日共回 收調查問卷 15434 份，參與被調查者的范圍覆蓋我市所有城區(qū)， 其中中心城區(qū) 7678 份，淄川區(qū) 1721 份，博山區(qū) 1786 份，臨淄區(qū) 823

3、 份。本次問卷調查采用 30 個選擇題的形式進行了調查，其中大部分圍繞著市民 和房地產開發(fā)企業(yè)較為關心的問題展開，與市民關系較為密切的共有 22 個，調查 內容較為全面。問卷回收完后，市房地產開發(fā)協(xié)會與淄博晚報又專門組織人員對調查問卷進 行了統(tǒng)計，同時組織部分專家根據(jù)統(tǒng)計結果撰寫分析報告。購房者身份及人群結構調查數(shù)據(jù)顯示，參與調查的人群主要為 23 60 歲，其中 25 歲至 35 歲的人 群占到總調查人數(shù)的 54% 。從調查人員單位性質看，機關事業(yè)單位所占比例占到 五成以上，企業(yè)約占三成 ,其他約占二成。被調查者家庭月收入在 3000 3500 元 之間的比例最高，達 16.5% ；6000

4、 元以上的高薪家庭相對較小。年齡在 2535 歲之間的人員占預購房人群的 54% ，位居榜首，而 3544歲的人群比例為 32.1% ， 位居第二。大多數(shù)被調查者為全職工作者，其重點分布于政府機關、教育文化、 醫(yī)院、電信、電力、貿易等領域，月薪一般在 1000 2000 元范圍內。 購房時機和傾向據(jù)調查，五年內準備購房的都市人占調查對象的 85.7% ， 16.8% 的被調查者現(xiàn)住房面積預計一年內購房，大多數(shù)被調查者表示將以購買新建商品房為主， 預購面積在 90130 平方米之間。50.0%10.0%0.0%39.2%29.4%16.8%14.7%40.0%30.0%20.0%1年內13年內3

5、5年內5年以后預選購住房時間調查顯示，一次置業(yè)的家庭主要希望購買 7090 平方米的房子，其購房主要是為解決當前居住生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二次置業(yè)，購房主要為改善生活質量，這部分住房消費者對住房的要求已經(jīng)由“住的開”變?yōu)樽非缶幼〉氖孢m性、功能性。另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例遠遠高于其他住房群體，預購面積以 90110 平方米的需求為最高，達 31.2% ；預選購住房面積而在 110130 平方米的預購群體中， 擁有產權房的家庭預購比例也高達 5 成 以上，說明購房群體大多持幣在手，有比較具體的購買計劃，預計 3 年左右再進 行置業(yè)，使生活質量

6、進一步得到改觀?？梢娫谶@個群體中的市場潛力非?？捎^。 購房付款方式傳統(tǒng)消費觀念仍占據(jù)一定地位，值得注意的是，在大多數(shù)預購房市民中，有 30.1%的被調查者希望使用家庭存款或向親友借貸來購房， 40.8% 的被調查者打算 向銀行貸款。調查顯示，購房資金主要來源于家庭儲蓄和銀行按揭貸款，其中家 庭儲蓄占據(jù)一定的比例。這說明傳統(tǒng)的消費觀念仍然在我市廣泛存在，這顯然不 利于各項消費的良性增長 ,但銀行貸款特別是公積金貸款和按揭貸款也已被市民認 可 ,但高比例存在的使用家庭存款或向親友借貸購房仍顯示,銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，達到開發(fā)商與購房者雙贏的效果。40.8%59.2%70

7、.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%推遲 不推遲銀行貸款利率上調對購房時間影響43.3%的調查對象表示，目前我市的房價還可以， 59.2% 的調查對象 表示銀行貸款利率上調不會影響他們的購房計劃。居民購房承受能力調查顯示，大多數(shù)被調查者希望房價在 1500 2000 元之間的比例最高，為30.4% ，希望總房價在 1035 萬元之間最多，占到 74.1% ；3540 萬元的占到6.7% ；希望房價在 60 萬元以上為 2.4%房地產業(yè)區(qū)域性差異很大， 本次調查也顯示， 我市各區(qū)縣的市民需求與房價相 比有較大差距，特別是中心城區(qū)與其他區(qū)縣的差距更是十41.6

8、%愿意支付的最高總房價 分明顯。比如張店城區(qū)內住宅樓的房價平均要 2000 元/平方米，平均價比其他區(qū) 縣高出每平方米 200 元左右，中心城區(qū)市民對房子的購買欲望相對于其他區(qū)縣也 相對較高，計劃 1 至 3 年內購房的市民人數(shù)也比其他區(qū)縣高出一大截。購房區(qū)位 消費者選擇購房的區(qū)位偏好日益多元化，但中心城區(qū)的新區(qū)成熱點區(qū)域本次調查結果顯示， 打算在中心城區(qū)購房的被調查者仍占了相當大的比例， 其 中一部分外區(qū)縣人也有在中心城區(qū)置業(yè)的打算。計劃在中心城區(qū)購房的被調查者 中，有近一半的人將購房的區(qū)域選在了聯(lián)通路以北，有 7 成左右將首選區(qū)域確定 在柳泉路以西。從整個情況來看，隨著淄博城市規(guī)劃的實施，

9、張店世紀路以西的 新區(qū)在最近幾年快速發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展、交通配套及城市環(huán)境等方面將逐步成熟， 并具有較好的發(fā)展前景優(yōu)勢，此區(qū)域已成為房地產市場的開發(fā)熱點。這種情況顯示， 中心城區(qū)的區(qū)位集中優(yōu)勢仍較為明顯， 其中環(huán)境因素良好的西部更是占盡了天時地利人和，成為市民購房的首選位置。房型、戶型 市場呼喚精裝修住宅在本次調查中， 51.2% 的被調查者選擇了小高層或高層， 43.5%的被調查者仍 舊打算購買多層樓房，其中年齡在 25 歲至 35 歲之間的被調查者比較傾向于小高 層和高層，年齡越大越傾向于選擇多層，這說明隨著市場上多層產品逐漸減少， 客戶群體對小高層的產品類型基本接受，但仍舊有較大比例的客戶

10、群體對多層物 業(yè)眷戀。選擇別墅的被調查者為 5.3% ，許多被調查者表示即使選擇別墅也不會在 城市購買，大多考慮去沿海地區(qū)或郊縣。在對房子的采光選擇上， 8 成以上的被調查者選擇較為一致， 均選擇了所有房 間都要求采光效果良好。30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%交房標準的趨勢在本次調查中，經(jīng)過簡單裝修或廚、衛(wèi)精裝修的房子受到被調查者歡迎，只有 8.6% 的調查者選擇了毛坯房，毛坯房已經(jīng)不受人歡迎，全部精裝修的房子也有 較大市場，調查顯示，23.1% 的被調查者希望購買全部精裝修的住宅。 購房者生活、 工作節(jié)奏快，多數(shù)對房子的裝修和裝飾沒有太多的經(jīng)驗，如果有實力的

11、開發(fā)商能 提供有品質保證的精裝修成品房，既減少了受那些不講信用的和低素質的裝修商 蒙騙的可能，又可以不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響，同時還可以將裝修與 住房一次性進行按揭貸款，所以精裝修商品房會受到購房者的青睞?？梢灶A見， 市場上的毛坯房被精裝修成品房取代已是大勢所趨，它是成熟的開發(fā)商和成熟的 住房消費者的共同選擇，這是一個值得房地產開發(fā)企業(yè)考慮的問題。購房面臨問題 小區(qū)配套仍是消費者購房的重要考慮因素 買房時最害怕出現(xiàn)的問題是什么？調查顯示，主要有三個方面：房子質量有問題、開發(fā)商私改規(guī)劃和小區(qū)配套不完善， 31.4% 的被調查者認為我市 房地產市場目前存在的主要問題是小區(qū)配套不完善，這個問

12、題不僅成為買房 時市民最害怕出現(xiàn)的問題，更成為我市房地產市場存在的主要問題 另外，開發(fā)商信譽、物業(yè)管理質量和供暖質量也成為被調查者們最關心的事， 這些因素甚至直接影響到了市民購房的積極性。許多被調查者表示，在購房前會 提前了解一下開發(fā)商的信譽和其開發(fā)的商品房的質量及物業(yè)管理水平。有三成以上的被調查者表示愿意購買經(jīng)濟適用房， 但不知道到哪里購買， 需具 備何種條件， 6 成以上的被調查者認為我市沒有經(jīng)濟適用房， 認為政府應該在經(jīng)濟 適用房的開發(fā)、建設、管理上發(fā)揮作用。居住環(huán)境對購房影響 消費者越來越看重小區(qū)的景觀環(huán)境 調查顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點， 比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包 括人

13、文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購 房的決策。購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。 認為自己購房考慮的最大因素是小區(qū)綠 化和空氣質量的占調查總體的 39.1% ，遙遙領先于其他幾項，爭取 “綠色 ”生存環(huán) 境已成為大多數(shù)人的希望。相比較而言，中心城區(qū)市民對于環(huán)境因素的要求更高 一些，其中置業(yè)時選擇在世紀路以西的占到 4 成以上。許多被調查者選擇柳泉路 以西，聯(lián)通路以北的主要原因是 “綠色 ”程度大大好于市區(qū)。通過對我市房地產市場住房需求分析， 在我市的住宅開發(fā)中， 無論從住宅區(qū)位、 住宅戶型還是住宅價位看，住宅的供應體系都相對比較單一，特別是經(jīng)濟適用住 房所占比例

14、明顯偏低，對于調整市場價格，預防市場風險，所起到的作用不大。通過對我市房地產市場住房需求分析，結合近幾年的情況，可以看出，我市的 城市人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使房地產業(yè)在最近幾年仍具有相當大的發(fā)展 潛力，但當前房地產開發(fā)的高檔化及大戶型住宅的居高不下與普通市民不斷增長 的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了一些錯位。如果開發(fā)企業(yè)能順應市場，結合市場實際情況，理性的分析市場，做好項目的定位，避免盲目跟風，使項目性質、戶型結 構、建筑面積等真正能夠適應我市實際的市場需求，針對預購面積以90 110 平方米的需求量最高這一調查結果，多建設面積適中的商品房，并對社區(qū)環(huán)境及服 務等其他相關要素加以調整，相信我市房地產開發(fā)的前景非常樂觀。通過對我市房地產市場住房需求分析， 房地產開發(fā)企業(yè)應積極做好住宅產業(yè)現(xiàn) 代化工作，提升開發(fā)產品的內在品質，更新住房消費理念，形成新的住宅消費增 長點，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。同時，隨著社會的進步和消費者支付能力的進一 步增強，消費者對住宅不僅僅只是功能上的需求，而且還有精神方面的需求。 21 世紀是品牌競天下的時代，一個優(yōu)秀的品牌，代表著商品的質量，能起到開辟市 場，維護和提高商品的競爭能力的作用，能增加消費者的購買信心，有品牌的公 司就有信譽和實力是眾多住房消費者的共識，所以對品牌的追求已成