開發(fā)商在商業(yè)地產中的角色與項目定位精品資料

1、開發(fā)商在商業(yè)地產中的角色與項目定位當開發(fā)商在中心商業(yè)圈拿到一塊土地后，很容易地進入商業(yè)地產開 發(fā)的夢想；商鋪的出售單價表面上大大高于住宅， 市場上也不時傳來某 商鋪鋪王的價格， 市調的結果也使開發(fā)商的胃口大地提高， 這一切不知 不覺地引導開發(fā)商向大型、超大型商業(yè)地產領域進軍， 似乎商業(yè)地產就 是一座金山，找到了就可以背著麻袋回家數錢去了。 然而現實中，情況大大相反；開發(fā)商在大型商業(yè)地產開發(fā)后，往往不是 背上了沉重的債務包袱；就是整體低價轉讓血本無歸；或者 “賣房賣成 房東”，不得已成為大業(yè)主或經營商。究竟是什么原因造成了這樣的局 面呢？ 首先讓我們看一看，商業(yè)地產與住宅地產在產業(yè)鏈的差異吧。

2、住宅地產 是開發(fā)商建成房屋后賣給業(yè)主， 而后業(yè)主自行居住或自行 出租，交房后交物業(yè)公司進行后期物業(yè)管理， 而后業(yè)主自行居住或自行 出租。 現行的法規(guī)對開發(fā)商在住宅地產開發(fā)銷售后，有一個良好的退出機制。 業(yè)主基本上是一個產業(yè)鏈的末端， 住宅開發(fā) 建設 銷售 交房 物業(yè)管理，完整的交一個圈。商業(yè)地產 是其開發(fā)的商業(yè)設施建成后，出售或出租給經營者（或經 營商），經營者進行營銷、出售商品，是一個長期反復的生產過程。 其商業(yè)建筑的投資，是經過多年經營的收益后，才能收回的。現行的法 規(guī)在商業(yè)地產的開發(fā)中， 開發(fā)商沒有一個良好的退出機制。 開發(fā)商必須 在項目開始前，自行安排好退出機制， 否則開發(fā)商不得不成為

3、業(yè)主或經（見附件地產項目開發(fā)流程）由于以上的原因， 當開發(fā)商準備進行商業(yè)地產開發(fā)時， 您不得不認真地 研究，開發(fā)商在商業(yè)地產中扮演的角色。 如果開發(fā)商在項目的開發(fā)前不 能很好地把握這一點，您可能就搖身一變成為大業(yè)主或經營商。對于這 一點許多開發(fā)商根本沒有意識到； 或者受利益的驅使， 無視這種角色的 變化，最后走向失敗的道路。讓我們看一看現實中的例子在 zz 市有多處大型的商業(yè)地產，商業(yè)設施建成后，其開發(fā)商基本上成 為大業(yè)主，在經營不善后，不得不低價轉讓或租賃，背上沉重的債務包 袱。這在全國和全世界也不凡其例，究其原因：1. 大型商業(yè)設施賣不完（也不可能賣完） 。2. 大型商業(yè)設施不能買（經營上

4、政策上不允許） 。3. 主力店也不賣商場（物業(yè)） 。4. 從開發(fā)商轉為經營商準備不足，人力、物力、資金條件不具備。 從以上的例子可以看出， 開發(fā)商在沒有安排好退出機制前， 開發(fā)商業(yè)地 產的風險是巨大的。當開發(fā)商認真審視了自己的角色后，就會在項目開發(fā)的定位、規(guī)劃、設 計上有著本質的區(qū)別。再讓我們看一看深圳上海北京成功的商業(yè)地產的特點：一 現代商業(yè)建筑的組合形態(tài) 當我們考察深圳上海北京成功的商業(yè)地產后， 會發(fā)現其現代商業(yè)建筑的 組合形態(tài)的共同特點： （ a） 商場伴著寫字樓從開發(fā)的角度 （提高容積率） ，資金運作的手段（現金流） ，商業(yè)運營 的出發(fā)點（人流互動） ，這一建筑組合形態(tài)均體現和滿足了上

5、述各方面 的要求，成為高檔商業(yè)開發(fā)的基本形式。二 商業(yè)建筑的品位與商品的品質向高端化發(fā)展 隨著社會的進步與富有， 人們更加關注和重視商業(yè)建筑的外觀和購物環(huán) 境的品位，商品的品牌和品質，使其不斷的向高端化發(fā)展。（ b） 品質高檔環(huán)境優(yōu) 從而使商業(yè)建筑的設計更加人性化，商品的品牌和品質的高檔化。 對商 業(yè)地產的開發(fā)提出了更高的要求。三 商業(yè)動線更加簡潔明了方便舒適 在商業(yè)開發(fā)項目中，商業(yè)人流動線簡潔 （只有一條），物流動線清晰，車 流動線方便，購物十分舒適。（ c） 一條動線上下走 使人們隨意便捷到達購物場所，增加了隨機的情趣和機率。 購物人流動 線的公平性，使商鋪無死角，提高了商鋪的均好性。為招

6、商開業(yè)提供了 良好的物業(yè)條件。四 商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展 在商業(yè)項目中，我們看到大量的餐飲娛樂業(yè)態(tài)，其比例有不斷增加的趨 勢。餐飲娛樂業(yè)態(tài)集中分布在建筑的入口地下頂層和邊角。d） 吃喝玩樂在兩頭 從而使商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，向餐飲娛樂購物一體化發(fā)展，滿足消費者的 多項需求，在布局上餐飲娛樂業(yè)態(tài)又充分利用建筑的邊邊角角，與購物 布局形成互補。顧客和經營者均樂在其中。正所謂 ：商場伴著寫字樓，品質高檔環(huán)境優(yōu)，一條動線上下走，吃喝玩樂在兩頭。商場伴著寫字樓（住宅）其原因是1. 開發(fā)商的本質工作是賣房子，寫字樓、住宅、公寓，這都是開發(fā)商 所能掌握控制變?yōu)楝F金的、也是其開發(fā)商的基本贏利點，是主業(yè)。2. 在寫字

7、樓、住宅、公寓開發(fā)的基本保證下，根據各公司的具體情況 和長期戰(zhàn)略目標， 來確定商業(yè)開發(fā)的面積比例和業(yè)態(tài)， 與商業(yè)經營者聯(lián) 合或自行組建商業(yè)經營隊伍， 保證商業(yè)在培育期內安全過度， 變?yōu)橐粋€ 成熟的商業(yè)市場。完成長期經營戰(zhàn)略目標，取得更大的經濟效益。 認識了上述的觀點，開發(fā)商就會從一個真正開發(fā)商的角度去控制開發(fā)、 設計商業(yè)地產，從而走上萬里長征的第一步。當開發(fā)商決定繼續(xù)做開發(fā)商而不是轉變?yōu)榻洜I商時， 則項目的規(guī)劃設計 原則是：根據自身的特點及情況， 確定物業(yè)出售與自留的比例， 自留物業(yè)的閑置 不能影響銷售物業(yè)及整個項目的開發(fā)與運行。 也就是其銷售部分完全能 滿足整體開發(fā)（含商業(yè)部分）的各項需要，

8、資金、人力資源配置能保證 該項目建設完成并交付使用。 保證開發(fā)商立于不敗之地，其利潤大小看 銷售業(yè)績與自留物業(yè)的后期經營。如果開發(fā)商決定以商業(yè)為主，又要不影響主業(yè)開發(fā)，要具備 以下幾個條件，使之在商業(yè)設施建成后，順利退出商業(yè)物業(yè)。1. 開發(fā)商為集團公司， 有一個現成的經營公司接手， 在交房后開發(fā)商 順利退出。2. 開發(fā)商有一個良好的商業(yè)合作伙伴， 建成后交合作伙伴經營， 開發(fā) 商順利退出。3. 開發(fā)商再自己建立一個經營公司，建成后交自己的經營公司去經 營，開發(fā)商成功退出?？傊谏虡I(yè)地產開發(fā)中， 開發(fā)商不能以自己的開發(fā)團隊去做經營團隊的 工作，必須把退路安排好，在資金和人力資源中必須重新組合配置。同 時在項目的定位方法和步驟上擺脫認識上的誤區(qū)， 施工設計的細節(jié)和特 點認真掌握，才能認真地做好商業(yè)地產的開發(fā)。（完） 在角色定位后，開發(fā)商要有清醒的認識商業(yè)開發(fā)規(guī)劃設計中的誤區(qū)：1. 不能把