五星級酒店籌建總體方案

1、五星級酒店籌建工作總體方案(綱要草案) 籌建工作就是充分考慮到項目整體及項目各個環(huán)節(jié)的所有細節(jié)，并將這些細節(jié)做好；籌建統(tǒng)籌就是將項目時間 進度和方案最優(yōu)化組合，合理利用資金。 現(xiàn)代五星級酒店籌建可劃分五大階段：規(guī)劃階段、設計階段、建造階段、開業(yè)籌備階段和酒店營運階段。按其 工作性質區(qū)分，主要是如下幾個階段的工作：規(guī)劃設計階段(前期)、基建裝修階段(建造)、開業(yè)籌備階段(籌 備)。 (一) 、酒店籌建各階段總體工作任務： 1、規(guī)劃設計階段： (1) 主要籌建籌備內容：建造標準、酒店各種定位以及酒店項目的設計論證、市場調研、可行性分析、功能 布局、設施設備配置、制定經(jīng)營思路及方案、酒店設計與方案審

2、定、圖紙修改； 2)參與團隊組成：投資者、市場調研員、規(guī)劃設計師、酒店籌建及未來經(jīng)營者、設計人員、監(jiān)理人員； (3)項目管理內容：專案背景描述、目標確定、范圍規(guī)劃及定義、工作分解后排序及延續(xù)時間估計、進度計 戈卩、資源計劃、費用估算和預算、質量保證及計劃； (4 )重點問題：先調研后規(guī)劃設計。必須重點解決如下問題： (a) 、建設什么樣的酒店？ (b) 、什么樣的酒店適合當?shù)叵M環(huán)境？ (c) 、投資要多少？回報期時間多長？ (d) 、怎樣的設計規(guī)劃可避免經(jīng)營面積的浪費？ (e) 、怎樣的設計可避免人力、物力的浪費？ (f) 、如何合理組建配置籌建團隊？ (g) 、如何降低日后的營運成本及維修

3、成本？ 2、基建裝修階段： (1)主要籌建籌備內容：施工要求、土建、設備安裝督導、室內外裝修裝飾、道路管網(wǎng)工程、環(huán)保工程、基 建數(shù)據(jù)歸檔等； 2)參與團隊組成：酒店建設者、監(jiān)理、內外裝修裝飾設計及施工人員、酒店籌建人員； (3)項目管理內容：采購計劃和招標及實施，合同簽訂和執(zhí)行及監(jiān)督，各種實施計劃，安全計劃，項目進展 報告，進度、費用、質量、安全的控制，范圍變更控制，生產管理，現(xiàn)場管理及環(huán)境控制。漏水問題是日后 維保最頭痛的問題，必須嚴格把控質量關。 (4)重點問題：嚴格把控質量關，杜絕日后的工程質量問題及漏水現(xiàn)象。必須重點解決如下問題： (a) 、酒店工程設備設施的選型如何進行？ (b) 、

4、強電弱電的工程規(guī)劃如何進行？ (c) 、工程籌建成本控制如何進行？ (d) 、各種計劃的制定及可操作性如何控制？ (e) 、需重點處理的問題： 檢查防水處理是否嚴實、天面管道井與消防管連通接口是否有問題，伸縮縫隔音處理是否完成，衛(wèi)生間防水 處理是否嚴密，水漬凈化處理系統(tǒng)是否符合客房和餐飲部客用； 電量測算是否夠負荷、發(fā)電機變壓器及高低壓配電房安裝及防鼠、防水、防潮是否存在問題； 中央空調系統(tǒng)的機房和水塔節(jié)能問題； 電梯開關位和盤機位是否操作方便，高層建筑不能長期占用電梯，是否需要配備圓筒布草槽； 消防管道是否滲漏， 監(jiān)控設備是否清晰，報警系統(tǒng)可否復位，煙感靈敏度不可太高，噴淋嘴是否被施工損壞,

5、 水帶、水槍、滅火器及箱標記是否明確。消防試水建議在沒鋪地毯沒貼墻紙沒進家私之前進行，走火通道的防火門 及隔離墻是否靈活，指示牌箭頭及燈的插座位是否按標準安裝； 燈光音響系統(tǒng)調試后是否做好防塵措施，地下電纜、電腦系統(tǒng)(點歌點菜系統(tǒng)、客房軟件系統(tǒng)、財務管理系 統(tǒng)、考勤系統(tǒng))、交換機、廣播系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、有線電視線路、手機信號測試、電話線路、寬帶網(wǎng)絡與超長放大 器、內網(wǎng)連通是否正常； 地下油庫、管道煤氣、熱水鍋爐房、電房安裝后，是否已經(jīng)確定安全措施和巡查制度泳池設備設施和水 循環(huán)系統(tǒng)及清潔池是否能正常使用； 不要忽略對酒店假山、園林、浮雕、噴泉、仿真花木、停車場車庫系統(tǒng)、水族觀賞設備的保護，特別是

6、有臺 風的地區(qū)，園林樹木在沒生根前， 絕對不能只為了美觀而提前撤掉支架； 不要遺忘給員工配備娛樂設施， 如網(wǎng)球場、 臺球設備、羽毛球設備、籃球場、上網(wǎng)場地等。上網(wǎng)是目前員工的需求，酒店配備“員工電子閱覽室”，可以減少 員工外岀上網(wǎng)存在的不確定安全隱患； 戶外大型宣傳廣告及公路路牌，必須在酒店正式確立試業(yè)日期后再面市，因為酒店籌備開張日期一般都會因 為工程問題一拖再拖，決不能給外界造成說話不算數(shù)的印象； 安排酒店內部星評小組成員之一人，在籌備期間對照飯店星級申請報告進行逐項檢查，填寫飯店建筑結 構和設計施工單位及設施設備來源等，并逐項檢查配套設施是否符合要求，比如洗手間(廁紙架、浴缸扶手、烘干

7、機插座、毛巾架、浴簾、掛式電話、地漏滲水)、殘疾人洗手間扶手架、推車斜坡、在殘疾人房測試推車用的 洗手間可否轉彎)，很多酒店在施工時，大堂門口都忘記留殘疾人通道，直到星評前才切開大理石重做，先不談浪 費的問題，這是嚴重缺乏服務意識問題。 3、開業(yè)籌備階段： (1) 主要籌建籌備內容：策劃開業(yè)的各項計劃、組織實施各項工作、人員招聘、人員培訓、內部裝修布置要 求、各種證照手續(xù)辦理、建立工程檔案、市場調研、經(jīng)營方案、價格制定、營銷方案、廣告策劃、經(jīng)營管理 等。 (2) 參與團隊組成：投資者、酒店建設人員、酒店籌備人員； (3) 項目管理內容：質量驗收、管理范圍確定、費用決算和審計、項目資料與驗收、項

8、目交接與清算、項目 審計和專案評價、策劃修改經(jīng)營方案等； (4) 重點問題：保護好成品、做好人、財、物的準備。必須清楚解決落實的重點問題： (a) 、酒店經(jīng)營模式該如何設計？ (b) 、酒店客戶定位、功能設計、管理方案該如何設計？ (c) 、酒店運營手冊如何編寫？ (d) 、酒店開業(yè)物品采購計劃、預算如何進行？(如何列采購物品清單？如何實現(xiàn)表格單據(jù)設計及印刷品的 合理性？哪些收費項目必須考察當?shù)厥袌?？怎樣落實物品到位情況？) (e) 、如何辦理開業(yè)證照？ (f )酒店試業(yè)必做的工作有哪些？ (二) 、酒店籌建管理部門需具備的職權： 1、全面負責及協(xié)調酒店籌建項目的統(tǒng)籌工作； 2、根據(jù)籌建工作需

9、要，各相關專業(yè)人員參與酒店項目籌建工作的調動權； 3、籌建工作職能部門負責的相關籌建項目的參與權和決定權。 (三) 、酒店籌建步驟： 1、選址、土地勘查； 2、市場調研及酒店定位，確定酒店規(guī)模和檔次； 3、項目定位及可行性分析； 4、規(guī)劃審批和立項審批； 5、工程報建； 6、酒店設計(包括委托設計、概念設計及概算、施工圖設計、擴初設計、機電和技術設計配套等及預算；其 中設計又由分為建筑設計及室內外裝修裝飾設計)； 7、圖紙審查、優(yōu)化、確定及所有合格證的辦理； 8、土建； 9、道路管網(wǎng)與設備安裝工程(包括水電、消防等)； 10、土建各單項工程驗收及綜合驗收； 11、園林綠化、室內外裝修、裝飾；開

10、業(yè)籌備(包括人、財、物的籌備和服務體系、管理體系、市場體系的建 立及證照的辦理)； 12、對外試營業(yè)； 13、對外正式開業(yè)。 （四）、酒店籌建工作的基本原則 星級酒店的建設不同于一般的建筑工程項目，有著其特殊性。從規(guī)劃、設計、施工、開業(yè)、運營全過程，都是 酒店投資的系統(tǒng)工程， 每一個步驟都需要專業(yè)化的思考和專業(yè)化人員的認真實施， 并且要嚴格兼顧各專業(yè)間的密切 聯(lián)系。酒店建造項目投資巨大，投資回收周期漫長，又涉及規(guī)劃、設計、建筑學、結構學、人體工學、美學、環(huán)保、 管理、裝飾學、美學、聲光學、心理學、材料學等等諸多學科，因此需要很好地加以研究和系統(tǒng)總結。同時，行業(yè) 與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展綠色建筑、人

11、才隊伍建設、提升建設工程項目管理水平、智能化酒店等等方面的實際工作也 都需要有系統(tǒng)的科學的理論來指導，需要職業(yè)經(jīng)理人專業(yè)地去實施。因此，星級酒店必須遵循以下基本原則：籌建 計劃的周密性、總體設計的前瞻性、功能設置的特色性、區(qū)域布局的合理性、現(xiàn)場管理的科學性。 （五）、酒店籌建期間的組織架構： 酒店籌建團隊分兩類：一類是負責籌建酒店，一類是負責開業(yè)籌備，各設一名副組長，整個團隊設一名組長。 組長必須是個善于打江山的人，是戰(zhàn)略家、實干家、技術專家、領導者于一身的集大成者。負責籌建的專業(yè)工程技 術人員需求如下： 1、土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經(jīng)驗，能夠處理現(xiàn)場施工問題； 2、結構工程師：

12、要求具有高層建筑結構施工經(jīng)驗，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑 設計院的結構圖能夠提出優(yōu)化建議， 3、給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工經(jīng)驗，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應施工材料，能夠處理 現(xiàn)場施工問題； 4、暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工經(jīng)驗，熟悉中央空調各類品牌，熟悉管道材料及末端設備的選 型、基本市場價格，能夠處理現(xiàn)場施工問題； 5、電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經(jīng)驗，熟悉配發(fā)電、中央空調、電梯、泵房設備等大功率設備 的用電配置，餐飲、會議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標準與實際需求的差距經(jīng)驗等等； 6、弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設計、施工

13、經(jīng)驗，熟悉高星級酒店的弱電項目配置，熟悉綜合 布線、計算機網(wǎng)絡、程控交換機、樓宇自控、火災自動報警及消防聯(lián)動、安全監(jiān)控報警、客房RCU智能控制（含VOD 點播）、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、 配置、常用產品性價比。 （六）、酒店工程的總體計劃 1、設計總體計劃 2、酒店土建工程控制進度節(jié)點計劃 3、酒店機電、水電、弱電工程控制進度節(jié)點計劃 4、室內裝修工程節(jié)點進度控制計劃 5、安裝工程計劃 （注意：制作總體工程施工計劃時要注意的要點： 1、根據(jù)項目的竣工時間計劃，要求土建、裝修方做出詳細的、切實可行的施工計劃橫道圖，并做出獎懲約定； 2、要求以下施工方：消防、給排水、強電、弱電（含樓控、安全監(jiān)控、客房智能控制、會議設備、綜合布線 等）、暖通末端安裝等，根據(jù)項目要求的竣工計劃及土建、裝修的施工計劃做出自己的詳細可行的施工計劃； 3、要求設備廠家，如中央空調、電梯、鍋爐、水蓄冷設備、游泳池、桑拿、洗衣設備等等，