恒大城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告銀行終稿

1、【最新資料,word 版，可自由編輯！】目 錄第一章總論 .項(xiàng)目建設(shè)單位 .目背景 .可行性報(bào)告編制依據(jù) .項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 .我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 . 西安市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析 .區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .項(xiàng)目定位及銷售價(jià)格預(yù)測(cè) . 市場(chǎng)分析結(jié)論 .市場(chǎng)分析結(jié)論 . 24第三章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境 . 25項(xiàng)目地址 . 25地塊概況 . 26環(huán)境分析 . 26第四章項(xiàng)目建設(shè)方案 . 27項(xiàng)目總體規(guī)劃 . 27規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 .建筑風(fēng)格 .園林綠化 .第五章第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 30投資估算及資金來(lái)源 .投資估算范圍 .投資估算依據(jù) .投資估算 .資金來(lái)源與

2、運(yùn)用 .第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制說(shuō)明 . 銷售收入估算 .成本費(fèi)用估算 .盈利能力分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表及指標(biāo)） .貸款償還能力分析 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .第八章不確定性分析 .盈虧平衡分析 .敏感性分析 . 第九章結(jié)論及建議 .結(jié)論 . 建議 . 第一章總論11 項(xiàng)目建設(shè)單位1 項(xiàng)目建設(shè)單位：陜西金泓投資有限公司1 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介陜西金泓投資有限公司成立于 2006 年 11 月，注冊(cè)資金 5000 萬(wàn)元， 經(jīng)營(yíng)范圍為：投資興辦實(shí)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)的投資、開發(fā)。現(xiàn)主要股東情況如下：股東名稱恒大地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司廣東省揭東縣新亨潔新紙 業(yè)制品廠廣東省揭東縣輝躍科技開 發(fā)有限公司住所西安市高新區(qū)

3、科技路 48 號(hào)創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) b 座 706揭東縣新亨鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)東3-2 下格揭東縣新亨鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)東3-2 下格出資額 人民幣 3000 萬(wàn)元人民幣 1000 萬(wàn)元人民幣 1000 萬(wàn)元股權(quán)比例60%20%20%恒大地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司是恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公 司，成立于 2007 年 10 月，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn) 開發(fā)；室內(nèi)裝飾；安裝制冷空調(diào)設(shè)備；園藝工程；投資及投資管理。恒大地產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于 1996 年 6 月 24 日，注冊(cè)地址在廣州 市工業(yè)大道南 821 號(hào)金碧花園 18 號(hào)單元三樓，注冊(cè)資本人民幣六億元。 經(jīng)過(guò)近九年的發(fā)展，逐步形成

4、集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的大型房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，已成為中國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)，中國(guó)十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有中國(guó) 一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中 國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公司、中國(guó)一級(jí) 資質(zhì)的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)已發(fā)展為中國(guó)最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)集團(tuán)堅(jiān)持以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新為動(dòng)力，著力實(shí)施精品戰(zhàn) 略，塑造國(guó)際品牌。目前在北京、廣州、天津、上海、沈陽(yáng)、武漢、昆明、成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、恒大華 府、恒大金碧天下等“恒大金碧”系列項(xiàng)目 50 多個(gè)，開發(fā)建筑面積 達(dá) 1000 多萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò) 40

5、00 多萬(wàn)平方米，先后獲 得“中國(guó)名盤”、“中國(guó)房地產(chǎn)成功開發(fā)典范”等 30 多項(xiàng)國(guó)家級(jí)殊 榮。目前恒大地產(chǎn)集團(tuán)在西安的項(xiàng)目有“恒大綠洲”“恒大名都”“恒 大城”三個(gè)。恒大地產(chǎn)集團(tuán)立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國(guó)際化資本運(yùn)作，逐 步形成了具有恒大特色的世界一流經(jīng)營(yíng)管理模式，“恒大模式”享譽(yù)全 國(guó)。恒大還擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，全部為大學(xué) 本科以上學(xué)歷，中、高級(jí)職稱人員占 90%以上。恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印兼任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣東省慈善總會(huì)名譽(yù) 會(huì)長(zhǎng)。先后榮獲“全國(guó)勞動(dòng)模范”、“優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè) 者”、“中

6、國(guó)房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”、“推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程十大杰出 貢獻(xiàn)人物”、“中國(guó)十大慈善家”等諸多殊榮。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，恒大地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國(guó)際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn) 略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級(jí)戰(zhàn)略投資者，全 方位構(gòu)筑國(guó)際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。公司榮譽(yù)：中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng)（連續(xù) 4 年）中國(guó)民營(yíng)企業(yè) 20 強(qiáng)（連續(xù) 4 年）中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)（連續(xù) 6 年）中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)（連續(xù) 3 年）中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌第 1 名中國(guó)最佳企業(yè)公民中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)中國(guó)十佳品牌開發(fā)商廣東省房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè) 20 強(qiáng)第 1 名廣東省百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)第 9 名中國(guó)廣州質(zhì)量誠(chéng)信品牌領(lǐng)先企業(yè)第 1

7、名廣東房地產(chǎn)資信 20 強(qiáng)（連續(xù) 2 年）廣東省房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)廣東省企業(yè)文化建設(shè)十佳先進(jìn)單位廣州房地產(chǎn)綜合實(shí)力 30 強(qiáng)前列（連續(xù) 5 年）廣州市“重合同、守信用”單位（連續(xù) 5 年）廣州房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè) 10 強(qiáng)第 1 名廣州市納稅信譽(yù) a 級(jí)企業(yè)房地產(chǎn)類第 1 名12 項(xiàng)目背景名稱：恒大城（226 畝）建設(shè)地點(diǎn)： 西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號(hào)；用地面積：226 畝（150939 平方米）；建設(shè)規(guī)模：621039 平方米；目前已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和有關(guān)報(bào)建 手續(xù)，已經(jīng)進(jìn)入前期基礎(chǔ)工程施工階段。13. 可行性報(bào)告編制依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法；可行性研究指南；方

8、法與參數(shù)；項(xiàng)目有關(guān)資料；企業(yè)有關(guān)資料14 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指 標(biāo) 項(xiàng) 目單位指標(biāo)123建設(shè)用地 總建筑面積 可銷售面積mmm2221509396210394706964567891011121314住宅區(qū)容積率 綠化率總投資其中： 資本金 銀行貸款預(yù)售收入銷售收入利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率 投資凈利潤(rùn)率 銷售凈利潤(rùn)率： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 貸款償還期%萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元年%1873335000050000873332663906440548304%第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析改革開放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，特別是 2002

9、 年以來(lái)，我 國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，使我國(guó) 的綜合實(shí)力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不斷增加。2008 年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長(zhǎng)%。其中， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增 長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng)%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值的比重為%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重 為%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到大幅度提 高，2008 年，鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 15781 元，比上年增長(zhǎng)%。圖 1-1 2004-2008

10、 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度圖 1-2 2004 2008 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度 08 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 30580 億元，比上年增長(zhǎng)%。其中，東部地區(qū) 18325 億元，增長(zhǎng)%；中部地區(qū) 6287 億元，增長(zhǎng)%；西部地區(qū) 5967 億元，增長(zhǎng)%。按工程用途分，商品住宅投資 22081 億元，增長(zhǎng)%； 辦公樓投資 1112 億元，增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 3200 億元，增長(zhǎng)%。表 1 2008 年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況指標(biāo)單 位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)%投資完成額其中：住宅其中：90 平方米以下住宅 其中：經(jīng)濟(jì)適用房房屋施工面積其中：住宅房屋新開工面積其中：住宅億元億

11、元億元億元萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米305802208164169832741492166719757479889房屋竣工面積其中：住宅商品房銷售面積 其中：住宅本年資金來(lái)源其中：國(guó)內(nèi)貸款 其中：個(gè)人按揭貸款本年購(gòu)置土地面積 完成開發(fā)土地面積 土地購(gòu)置費(fèi)萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米億元億元億元萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米億元58502477506208955886381467257357336785260335795經(jīng)濟(jì)和人口的增長(zhǎng)、住房制度的改革、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的 深入帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過(guò)來(lái)又促進(jìn)了經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在未來(lái)一

12、段時(shí) 期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)改變。西安市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析西安是陜西省省會(huì)，現(xiàn)轄 9 區(qū) 6 縣，總面積 9983 平方公里。 20022008 西安市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 14%，保持了自 1992 年以來(lái)連續(xù) 17 年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，2008 年，西安市生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)將達(dá)到 2190 億元， 不僅較上年增長(zhǎng)了近 296 億元，更是 2002 年的倍。5 年居民消費(fèi)價(jià)格總 指數(shù)分別為，呈現(xiàn)出“高增長(zhǎng)、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。財(cái) 政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2008 年全市財(cái)政一般預(yù)算收入 14561 億元，增長(zhǎng) 289；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 190616 億元，增長(zhǎng) 328。圖 1-3西安市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)

13、表隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，西安社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已成為我國(guó) 重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)基地，綜合科技實(shí)力 僅次于北京、上海、居中國(guó)城市第三位，是我國(guó)中西部地區(qū)最大的交 通、通訊、信息、金融中心之一。西安又是我國(guó)內(nèi)陸對(duì)外開放城市，享 受多項(xiàng)優(yōu)惠政策，已與 120 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有直接的貿(mào)易往來(lái)，成為新 歐亞大陸橋上最大的樞紐，是我國(guó)西部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?009 年 1 季度，西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng)%；銷售萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到 08 年 5 月前的水平。商品房住宅均價(jià)為 4594 元，同比增長(zhǎng)%。住宅價(jià)格仍 是帶動(dòng)

14、西安房?jī)r(jià)上漲的主要力量。08 年下半年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的寬松 的貨幣政策、交易稅費(fèi)的減免等利好因素，有利于刺激購(gòu)房者信心的恢 復(fù)。07 年 6 月份，在省政府的高度重視下，由省建設(shè)廳組織編制的陜 西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，歷經(jīng)數(shù)年，四易其稿，終獲國(guó)務(wù)院同意批準(zhǔn)實(shí) 施。該規(guī)劃首次將一直在理論界探討的“西安都市圈”予以明確。陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃首次明確了“西安都市圈”的提法并確定 了其范圍。“西安都市圈”即人口和產(chǎn)業(yè)密集、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城 鎮(zhèn)建設(shè)一體化發(fā)展的地域，包括西安市行政轄屬的 9 區(qū) 4 縣，咸陽(yáng)市行 政轄屬的 2 區(qū) 1 市 4 縣（秦都區(qū)、渭城區(qū)、興平市、三原縣、禮泉縣、 乾縣、涇陽(yáng)縣）。“西

15、安都市圈”的主城為西安中心城市，輔城為咸陽(yáng)中心城市，諸 多城鎮(zhèn)沿國(guó)道線呈放射狀分布。在具體職能上，西安市城六區(qū)是高新技 術(shù)、新型制造業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的最大綜合中心，閻良以航空航天為 主，臨潼以旅游、交通、居住為主，長(zhǎng)安以高新技術(shù)、科技教育、旅游 為主，戶縣以新型制造業(yè)和旅游業(yè)為主，其他郊縣以旅游、工業(yè)和現(xiàn)代 化農(nóng)業(yè)為主；咸陽(yáng)的興平市發(fā)展具有高新技術(shù)性質(zhì)的化學(xué)工業(yè)、國(guó)防工 業(yè)和星火產(chǎn)業(yè)，三原以星火產(chǎn)業(yè)、食品、輕工和商貿(mào)業(yè)為主，禮泉以果 業(yè)、星火產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主，乾縣以旅游、商貿(mào)業(yè)為主，涇陽(yáng)以建材加 工和食品工業(yè)為主。陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃還為“西安都市圈”確定了交通支持：其 中公路主骨架建設(shè)以阿榮旗

16、北海、銀川武漢、西安南京、青島銀川、二連浩特河口、連云港霍爾果斯陜西段高等級(jí)公路為重點(diǎn)， 形成西安到渭南、商洛、楊凌、銅川市耀州區(qū)、柞水的 1 小時(shí)公路交通 圈，西安到黃陵、寶雞、韓城、潼關(guān)的 2 小時(shí)公路交通圈，西安到延 安、漢中、安康、天水、洛陽(yáng)的 3 小時(shí)公路交通圈，西安到太原、石家 莊、徐州、武漢、重慶、成都、蘭州、銀川、包頭的一日交通圈。規(guī)劃的出臺(tái)，將使得西安作為亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的心臟，充分 發(fā)揮其西部大開發(fā)橋頭堡的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展的軌 道，同時(shí)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、快速的發(fā)展。市場(chǎng)供應(yīng)2009 年第 1 季度，西安市商品房投資額接近 40 億元，與去年同期 相比增長(zhǎng)

17、%。2009 年第 1 季度商品房施工面積 230 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降%，本季 商品房竣工面積 210 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；2009 年 1 季度西安市商品 房新開工面積為 190 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降%。?市場(chǎng)銷售2009 年 1 季度，西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng)%；銷售萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。西安市批準(zhǔn)普通住宅類物業(yè)預(yù)售面積 萬(wàn)，同比增長(zhǎng)%；銷售面積萬(wàn)，同比增長(zhǎng)%。樓市銷售交易量已經(jīng)基 本恢復(fù)到 08 年 5 月前的水平。商品房住宅均價(jià)為 4594 元，同比增長(zhǎng)%。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號(hào)，位于蓮湖區(qū)、雁塔 區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交

18、界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，交通 便利，比鄰西安土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是城西南房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū) 域。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 是 1991 年 3 月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó) 家級(jí)高新區(qū)，創(chuàng)立之初，園區(qū)面積僅平方米公里，16 年的發(fā)展，西高 新規(guī)劃面積已達(dá)到 98 平方公里，同時(shí) 16 年的發(fā)展讓一個(gè)連日常生活需 求都很難滿足的“菜地”變成一個(gè)讓香格里拉酒店、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 等高端物業(yè)在西安的首選區(qū)域，綠地集團(tuán)、和記黃埔等國(guó)內(nèi)大牌地產(chǎn)開 發(fā)商進(jìn)軍西安的第一戰(zhàn)場(chǎng)都默默的說(shuō)明了高新這幾年的飛速發(fā)展，高新 已成為西安的“上只角”。（注：“上

19、只角”是上海對(duì)舊時(shí)愚園路、湖 南路、余慶路等有錢、有閑、社會(huì)名流聚集的地方的一個(gè)形容詞，意為 高尚人士居住區(qū)等。）西高新具體數(shù)據(jù)分析如下：6 年增長(zhǎng) 6 倍的銷售量見證成長(zhǎng)（圖 1）?作為國(guó)家級(jí)高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，高新區(qū)近幾年來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)一直很活躍。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)高新歷年住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)顯示：2000 年，高新住宅均價(jià) 2750 元/平方米， 09 年 1 季度高新住 宅均價(jià)已增至 4625 元./平方米，較上年同比增長(zhǎng)%；高新住宅銷售面積 占住宅總銷售面積從 2000 年的%到 2007 年的%，這些數(shù)字無(wú)一不印證著 高新區(qū)高品質(zhì)的居住氛圍已深入人心。gdp 年均增長(zhǎng)率超過(guò)

20、 30%?（圖 2）18 年來(lái)，高新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛，西安高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到 有、從小到大、從低到高、從優(yōu)到強(qiáng)、從內(nèi)到外的一系列跨越；實(shí)現(xiàn)了 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長(zhǎng)達(dá) 18 年平均增長(zhǎng) 60以上、近年在基數(shù)較大情況下仍 保持 30以上的超常發(fā)展。gdp 總量由 2000 年億元增至 2006 年 380 億元，2007 年上半年 gdp 總量?jī)|元，比同期增長(zhǎng) 32%，綜合指標(biāo)位于全國(guó) 53 個(gè)高新區(qū)前 5 位。高新區(qū)已成為西安對(duì)接世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要平臺(tái)，2006 年，以西 安高新區(qū)軟件園為基礎(chǔ)，西安獲商務(wù)部授牌成為首批 5 個(gè)“中國(guó)服務(wù)外 包基地城市”之一。近幾年，西安高新區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，保持

21、著年 均 45%以上的發(fā)展速度，已成為高新區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前入駐西安 的 60 多家世界 500 強(qiáng)企業(yè)中僅西高新就達(dá)有 40 多家，包括美國(guó)霍尼韋 爾、德國(guó)博世、美光公司等。配套齊全的區(qū)域環(huán)境接軌百姓生活（圖 3）?（圖 4）從（圖 3）、（圖4）不難看出，近年來(lái)西高新區(qū)域?qū)用窬幼∈?重要的交通設(shè)施已達(dá) 23 條，大型超市由 2001 年的 2 家增至 2007 年的 6 家，與居民后期生活息息相關(guān)的學(xué)校增長(zhǎng)達(dá)%，大型醫(yī)院增長(zhǎng) 450%，其 他休閑娛樂(lè)設(shè)施也成倍增長(zhǎng)，高端生活配套場(chǎng)所尤為顯著。這些區(qū)域優(yōu) 勢(shì)都受到了購(gòu)房者的青睞。?近年來(lái)，外來(lái)房產(chǎn)大鱷爭(zhēng)先恐后地進(jìn)入西高新房地產(chǎn)市場(chǎng)，正

22、在 把西高新的房地產(chǎn)業(yè)推向前所未有的巔峰。?自國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌之稱的中海地產(chǎn)通過(guò)競(jìng)拍方式拿下西高新 一塊“地王”，拉開了外埠品牌進(jìn)軍高新區(qū)的帷幕。緊接著，上海綠 地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品牌先后在西高新排兵布陣?！熬G地世紀(jì)城”、“西安 逸翠園”、“融僑 紫薇馨 苑”、“大華 陽(yáng)光曼哈頓”等項(xiàng)目均為高新的高端生活注入了新的活 力。在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時(shí)，高新一直很注重人居環(huán)境的建 設(shè)，對(duì)綠化率的要求很高，依然不變 16 年“菜地”大觀，據(jù)不完全統(tǒng) 計(jì)，建區(qū)以來(lái)，木塔寺、新紀(jì)元公園、永陽(yáng)公園、唐城遺址等大型公園 的陸續(xù)建成，西安高新區(qū)已投入環(huán)境建設(shè)基金 30

23、億元以上，目前園區(qū) 綠化覆蓋率已達(dá)%。桃園居住圈，地跨西安高新區(qū)與城西，居住圈東起灃惠路，西到丈 八北路，北依昆明路，南靠科技路。桃園居住圈緊臨高新區(qū)內(nèi)的城市主 干道，交通比較便利。桃園居住圈內(nèi)有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景碧澤 園、昆明花園等多個(gè)新型居住社區(qū)，已經(jīng)成為高新區(qū)和城西重要的居住 圈之一。桃園居住圈橫跨高新與城西兩大板塊，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目較多，且以大盤項(xiàng) 目為主，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施也較小規(guī)模項(xiàng)目齊備的多，大規(guī)模項(xiàng)目多已 開發(fā)至 2 期，部分社區(qū)配套、綠化景觀等已初現(xiàn)雛形，另外由于該居住 圈處于城西、高新兩區(qū)交匯地帶，租售人群會(huì)較單一區(qū)域的人群范圍更 廣，投資前景相對(duì)更為廣闊。桃園居住圈目前已成為

24、高新區(qū)和城西區(qū)開發(fā)的一個(gè)新興熱點(diǎn)區(qū)域， 其周邊環(huán)境、配套設(shè)施等也日趨成熟。桃園居住圈緊臨丈八路、昆明路、灃惠南路、南二環(huán)、科技路等多 條城市主干道，其中丈八路、昆明路都是近年來(lái)拓寬改造完成的新道 路，路況條件較好。同時(shí)圈內(nèi)還擁有 14、312、405、210、201、202、 225、711 等多條公交線路，保證出行的方便快捷。居住圈周邊分布有陜西省圣經(jīng)學(xué)校、西北大學(xué)成人教育學(xué)院、大寨 路小學(xué)、桃園小學(xué)、西安儀表工業(yè)學(xué)校南教學(xué)區(qū)等多所教育機(jī)構(gòu)。圈內(nèi) 還擁有西安高新醫(yī)院、陜西省紅十字醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。?桃園居住圈內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多，既有商品房還有經(jīng)濟(jì)適用房， 有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景碧澤園、昆明

25、花園等項(xiàng)目，配套設(shè)施也比 較好，區(qū)域內(nèi)的各方面配套都在進(jìn)一步改善，區(qū)域價(jià)值也在進(jìn)一步提 升，區(qū)域投資的前景看好。土門居住圈，范圍為灃鎬西路以南、灃惠南路以西、昆明路以北、 漢城南路以東的居住區(qū)域。城西是傳統(tǒng)的“電工城”，發(fā)展比較早，很 多區(qū)域相對(duì)成熟，特別是在環(huán)城西路與二環(huán)之間的區(qū)域。其中，土門在 城西是乃至西安都算是較為“繁華”的地段，周邊商業(yè)繁榮，各種配套 設(shè)施也相對(duì)齊全。又因?yàn)橛型灵T街心公園在景觀和環(huán)境方面的“襯 托”，使這一區(qū)域受到眾多人的青睞。以土門十字為軸心，輻射到西郊，土門十字附近可以說(shuō)是西郊的商 業(yè)中心。土門居住圈內(nèi)商業(yè)配套齊全，成為人們居住、休閑、購(gòu)物的首 選旺地，也是城西商

26、業(yè)環(huán)境、商業(yè)氛圍、商業(yè)形象發(fā)展最快的區(qū)域。土 門附近主要由以國(guó)美電器、土門民生商廈、愛家超市、豐登路商場(chǎng)等規(guī) 模稍大的商場(chǎng)或超市為主力店，加上一些臨街小商鋪和專營(yíng)店，涵蓋了 專業(yè)賣場(chǎng)、綜合百貨、超市、品牌專營(yíng)店經(jīng)營(yíng)等業(yè)態(tài)。周邊主要有愛家超市、家世界超市、蘇寧電器、土門商廈等大型的 購(gòu)物場(chǎng)所。另外有東東面食館、經(jīng)濟(jì)大排擋、小張刀削面館、重慶東東 包土門分店、小鹿面食屋、辣螃蟹酒店、韓都酒店、西安喜來(lái)登大酒 店、花都酒店、協(xié)和大酒店、豐盛飯店、五洋大酒店、石油賓館、名雅 酒店等餐飲店和酒店賓館等。還有慶安文體中心、福星娛樂(lè)城、九陽(yáng)網(wǎng) 絡(luò)俱樂(lè)部、好來(lái)屋等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。同時(shí)有西安商業(yè)銀行豐鎬支行土門分

27、理處、交通銀行城西支行、中國(guó)銀行灃惠路儲(chǔ)蓄所、中國(guó)工商銀行土 門儲(chǔ)蓄所、中國(guó)銀行西安市土門分理處、中國(guó)銀行團(tuán)結(jié)一路儲(chǔ)蓄所、招 商銀行團(tuán)結(jié)路儲(chǔ)蓄所等金融機(jī)構(gòu)。學(xué)校方面主要有西電公司第一小學(xué)、西安航空技術(shù)高等專科學(xué)校、 慶安小學(xué)、慶安中學(xué)、西安市第十五中學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)校、西安市 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、西電公司第六小學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)成人中等專業(yè)學(xué)校等。西安軍工醫(yī)院、西安第四軍醫(yī)大學(xué)教學(xué)醫(yī)院、西安市蓮湖區(qū)土門醫(yī) 院、西安市桃園醫(yī)院、西開職工醫(yī)院第二門診部、西安市兒童醫(yī)院西郊 門診部、西電醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)也在這個(gè)區(qū)域里安家落戶，為此區(qū)域的住 戶的提供便利的醫(yī)療服務(wù)。土門街心公園是鬧市中的一塊寧?kù)o的樂(lè)土，繁華與城市

28、綠地在此交 融，不僅僅可以在自家樓上觀賞公園中的綠色，還可以在閑暇時(shí)光步行 與此，和家人、朋友感受綠色的熏陶。土門附近的交通相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較便利，首先依賴二環(huán)的便利交 通，向南可到高新區(qū)，沿灃鎬東路、西關(guān)正街可到城內(nèi)。交通比較通 達(dá)，相當(dāng)于一個(gè)樞紐的位置，可以順利通達(dá)西安的各個(gè)城區(qū)，同時(shí)也方便到達(dá)咸陽(yáng)。近些年城西的道路等基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷改善，另外西咸一體化也給城西區(qū)域帶來(lái)新的活力。并且土門區(qū)域向南 2 站路即可到 達(dá)高新區(qū)，隨著高新區(qū)西北角眾多樓盤項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，這兩個(gè)區(qū)域的 連接將更加緊密。西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃中對(duì)于土門商圈的未來(lái)有明確規(guī)劃， 其中土門將定位為商務(wù)金融商圈，同時(shí)其核心區(qū)域涉及

29、部分二環(huán)沿線， 也將納入二級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)的范圍之內(nèi)，區(qū)域內(nèi)將鼓勵(lì)設(shè)置中型百貨店、 專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂(lè)等設(shè)施。商圈的 發(fā)展依托在居住圈的基礎(chǔ)上，而對(duì)商圈的規(guī)劃及建設(shè)也必將會(huì)帶動(dòng)居住圈的配套更加的完善，在此形式的帶動(dòng)下，土門居住圈的明天將會(huì)更加 的美好。綜合土門區(qū)域的情況來(lái)看，這里具有良好的地段、配套、交通、環(huán) 境等，優(yōu)勢(shì)明顯。09 年一季度城西銷售狀況本月城西區(qū)普通住宅在售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)幅度為全市首位，主要是因 為城西區(qū)普通住宅類物業(yè)受局部區(qū)域環(huán)境影響明顯，但受臨近區(qū)域輻射 價(jià)格差距較大，臨近高新區(qū)域密集開發(fā)的各項(xiàng)目本月價(jià)格的提升在一定 程度上對(duì)于提升城西整體價(jià)格作用顯

30、著。各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)2009 年 3 月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類 3884 元/平方米，商服用房類 6997 元/平方米，寫字樓 4604 元/平方米，別墅 類 4671 元/平方米。從城西區(qū)均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看，本月城西各物業(yè)在售均價(jià)均呈現(xiàn)上升趨 勢(shì)，普通住宅環(huán)在售均價(jià)比增長(zhǎng)%，商服用房類物業(yè)在售均價(jià)增長(zhǎng)， 寫字樓均價(jià)上浮%；別墅類物業(yè)均價(jià)下降個(gè)百分點(diǎn)。各物業(yè)銷售情況城西區(qū) 2009 年 3 月銷售情況單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城西50128 161051738本月城西商品房成交量環(huán)比增長(zhǎng)%，商品房市場(chǎng)份額上升%，在各城 區(qū)銷量中僅高于城內(nèi)。本月城西僅

31、普通住宅和商服用房產(chǎn)生交易。普通住宅成交量環(huán)比增 長(zhǎng)幅度為各城區(qū)之首，達(dá)%，占城全市普通住宅總成交量的%；而商服用 房銷量較上月有所回落，環(huán)比下降%。普通住宅銷售排行本月城西區(qū)普通住宅類物業(yè)銷售面積排行前 10 名的項(xiàng)目為：名次12345678910項(xiàng)目名稱高新楓林華府 昆明花園東方米蘭西市佳園百益雅苑卡布奇諾公館 御筆華章公園天下萬(wàn)國(guó)遠(yuǎn)鑒名筑總 豐慶路小區(qū)(西雅圖 翡翠城)開發(fā)商名稱陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司 西安大唐西市置業(yè)有限公司 西安百益實(shí)業(yè)有限公司 陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司 西安東航置業(yè)有限公司 西安萬(wàn)

32、國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司陜西人和順置業(yè)有限公司銷售金額（元）34994393900394銷售面積（）80707735615253524672365836402501851826本月城西區(qū)普通住宅類物業(yè)銷售金額排行前 10 名的項(xiàng)目為：名次12345678910項(xiàng)目名稱高新楓林華府 昆明花園東方米蘭西市佳園公園天下御筆華章卡布奇諾公館 百益雅苑悅泰利貞大廈 豐慶路小區(qū)(西雅圖 翡翠城)開發(fā)商名稱陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司 西安大唐西市置業(yè)有限公司 西安東航置業(yè)有限公司 西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司 陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西安百益實(shí)業(yè)有限公司

33、 陜西悅泰置業(yè)有限公司陜西人和順置業(yè)有限公司銷售面積（）80707735615253522501364036584672742826銷售金額（元）40258643900394普通住宅分面積段銷售情況城西區(qū) 2009 年 3 月普通住宅各面積段銷售套數(shù)分段單位：平方米50 以下8350 70667090 90 110 110 130 130144 144 180 180 220 220 260 260 以上 164 157 67 12 24 4本月城西普通住宅銷售總套數(shù) 577 套，較上月環(huán)比增長(zhǎng)%。銷售面積 集中在 110 平方米以下戶型占城西總銷售量的%。普通住宅分價(jià)格段銷售情況城西區(qū) 20

34、09 年 3 月普通住宅各價(jià)格段銷售套數(shù)分段單位：元2800以下152800-3000113000-3200133200-3500163500-3800123800-4200324200-4500544500-48001394800-51001415100-5400935400-5700135700-600046000以上34普通住宅購(gòu)買人群來(lái)源情況城西區(qū) 2009 年 3 月普通住宅購(gòu)買人群來(lái)源情況單位：套本市522本省其他地區(qū)24外省市31境外0區(qū)域動(dòng)態(tài)今年，蓮湖區(qū)將投資億元，對(duì)環(huán)城西路、大慶路、勞動(dòng)南路等市區(qū) 確定的 20 條道路沿街建筑物和街景進(jìn)行整治。目前，勞動(dòng)路、社會(huì)路、豐慶路、北

35、關(guān)正街等 6 條路段已開始整 治，開工面積達(dá) 61200 平方米；啟動(dòng)大學(xué)習(xí)巷、大皮院、北院門等 7 個(gè) 旅游景點(diǎn)周邊改造項(xiàng)目，改造鐘鼓樓廣場(chǎng)、北門廣場(chǎng) 2 個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。蓮 湖區(qū)將其作為今年街景整治的重點(diǎn)工作，國(guó)慶節(jié)前化覺巷、北院門、社 會(huì)路將變身為具有明清建筑風(fēng)格的旅游精品街區(qū)。蓮湖區(qū)還按照產(chǎn)業(yè)定位和居民消費(fèi)需求，對(duì)街區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行差異 化定位，實(shí)現(xiàn)街區(qū)之間規(guī)劃、定位、特色、建筑風(fēng)格的錯(cuò)位，將打造西 大街商貿(mào)一條街、北大街商貿(mào)一條街、北院門民族餐飲一條街、化覺巷 旅游紀(jì)念品一條街、工農(nóng)路餐飲一條街、糖坊街服裝一條街、北關(guān)茶文 化一條街等特色街區(qū)。今年是大興新區(qū)示范區(qū)綜合改造工作全面提速的一年

36、。大興新區(qū)管 委會(huì)將集中抓好西安國(guó)際商貿(mào)基地、安置樓工程、城中村改造等 10 項(xiàng) 重點(diǎn)工作，力爭(zhēng)在 10 月 1 日前讓大興新區(qū)的面貌有一個(gè)大的改觀，為國(guó) 慶六十周年獻(xiàn)禮。目前，大興東路道路南半幅的快車道施工已基本完成，北半幅快車 道的灰土工程、雨污水工程正在抓緊實(shí)施。按照城市管理提升年的要 求，長(zhǎng)約 2 公里的大興東路將進(jìn)行整體改造，對(duì)路面鋪設(shè)、道路綠化、 建筑風(fēng)格、公交港灣、路燈照明等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，將其打造成橫貫 新區(qū)東西的首條體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色的景觀示范大道。城西區(qū)土地開發(fā)市場(chǎng)資源較其他城區(qū)豐富，目前城西城市改造的主 要力度著重于道路改造和商業(yè)配套打造上，從環(huán)城西路、大慶路、勞動(dòng) 南路

37、等市區(qū)確定的 20 條道路沿街建筑物和街景進(jìn)行整治，以及大興路 商業(yè)步行街的規(guī)劃都無(wú)不體現(xiàn)城西發(fā)展的路徑趨向，配套設(shè)施現(xiàn)行成為 城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前，昆明池區(qū)域依托周邊的地理優(yōu)勢(shì)，將是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新 熱點(diǎn)，外地及本土大型房地產(chǎn)商紛紛此圈地開發(fā)，精品樓盤不斷出現(xiàn)， 市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)供不應(yīng)求。項(xiàng)目定位及銷售價(jià)格預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶群定位分析1） 各區(qū)域客源比例預(yù)估：西安市區(qū) 80%、周邊城市 20%；2） 年齡層區(qū)分預(yù)估：30-45 歲 65%、其他 35%；3） 購(gòu)買目的預(yù)估：純自用 85%、純投資 5%、自住兼投資 10%。 2009 年 3 月份西高新區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為

38、：普通住宅類4559 元/平方米，商服用房類 8974 元/平方米，寫字樓類均價(jià)為 5801 元 /平方米，別墅類為 6757 元/平方米。從本月西高新均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看，普通住宅類在售均價(jià)增長(zhǎng) %，商服 用房類在售均價(jià)環(huán)比下降幅度較大，達(dá)%；寫字樓類物業(yè)均價(jià)上升%；別 墅類在售均價(jià)較上月上升%。2009 年 3 月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類 3884 元/平方米，商服用房類 6997 元/平方米，寫字樓 4604 元/平方米，別墅 類 4671 元/平方米。從城西區(qū)均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看，本月城西各物業(yè)在售均價(jià)均呈現(xiàn)上升趨 勢(shì)，普通住宅環(huán)在售均價(jià)比增長(zhǎng)%，商服用房類物業(yè)在售均價(jià)增長(zhǎng)，

39、寫字樓均價(jià)上浮%；別墅類物業(yè)均價(jià)下降個(gè)百分點(diǎn)。本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號(hào)，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、 西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，比鄰西安 土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是城西南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最 成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域，將是西安市房 地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點(diǎn)，升值潛力大，該項(xiàng)目定為高端樓盤，地理位置優(yōu) 越，依照廣州南方園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)，布局合理，精裝修，營(yíng)銷策劃以精裝 修現(xiàn)樓銷售，預(yù)計(jì) 2009 年下半年銷售。參照周邊樓盤的銷售價(jià)格、樓 盤品質(zhì)以及市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為 4000 元/平方米以上。市場(chǎng)分析結(jié)論2007 年西安市房地產(chǎn)市

40、場(chǎng)將保持持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，外來(lái)地產(chǎn)大 鄂紛紛到西安投資，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入上升階段。 目前，城 市近郊土地供應(yīng)趨緊，土地成本持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)增加，價(jià)格整 體提高，商鋪投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，管理日趨專業(yè)化。住宅市場(chǎng)需求旺盛，市 場(chǎng)發(fā)展前景光明。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)有較好的外部環(huán)境。第三章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境項(xiàng)目地址恒大城項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號(hào)，位于蓮湖區(qū)、雁塔 區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，昆明路與漢城南路交匯處， 西二環(huán)與西三環(huán)之間，地理位置詳見下圖。恒大城圖 3-1項(xiàng)目區(qū)域位置圖地塊概況該項(xiàng)目?jī)粲玫?226 畝，整個(gè)地塊較平坦，可直接進(jìn)行勘探及項(xiàng)目施 工。項(xiàng)目用地通

41、過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式獲得，用地性質(zhì)為住宅。 環(huán)境分析昆明池位于西安市西南方向，距離市中心 5 公里，根據(jù)市政道路規(guī) 劃，西安市西二環(huán)與西三環(huán)之間，東鄰丈八北路，北鄰昆明路，南鄰大 寨路。通過(guò)這些道路，與西安市區(qū)及高新區(qū)、土門相連，交通條件優(yōu) 越。“一心三翼”構(gòu)筑和諧新區(qū)隨著西安中心城市的拓展，依據(jù)第四次城市總體規(guī)劃修編，未來(lái)西 安發(fā)展的空間布局為“九宮布局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心”昆 明池位于城市重點(diǎn)發(fā)展的西南方向主軸上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將成為未來(lái) 西安中心城區(qū)的重要組成部分。本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號(hào)，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、 西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三

42、環(huán)之間，比鄰西安 土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是城西南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最 成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域，將是西安市房 地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點(diǎn)，升值潛力大。第四章項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目總體規(guī)劃用地面積：150939 平方米建筑面積：總建筑面積 621039 平方米容積率：綠化率：48%建設(shè)內(nèi)容恒大城項(xiàng)目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題，合理布置建筑，以人為本，住宅主要有：低層住宅及 高層住宅，配套建設(shè)有小學(xué)、幼兒園、綜合樓、商業(yè)等，保證業(yè)主優(yōu)越 的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。恒大城項(xiàng)目各類建筑詳細(xì)情況見下表。表 4-1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表建筑物類別 住宅棟數(shù)建

43、筑面積18 層24 層32 層小計(jì)9 802936 6338428 327019470696配套公建綜合樓小學(xué)幼兒園商業(yè)1 50901 38191 190929177小計(jì)地下車庫(kù)合計(jì)39996110348621039（詳見總規(guī)劃圖）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目將建設(shè)適應(yīng)時(shí)代要求的生活社區(qū)，力求在總體空間布局、室 內(nèi)外環(huán)境、低密度住宅類型、區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新 性，推出具有精品意識(shí)的高尚生活區(qū)。詩(shī)意的棲居：規(guī)劃方案注重對(duì)現(xiàn)代高尚休閑、娛樂(lè)、居住理念體 現(xiàn)，以人為本，與自然充分融合是規(guī)劃布局的首要出發(fā)點(diǎn)。努力創(chuàng)造陽(yáng)光、空氣、河流、森林等自然景觀，建設(shè)一處適于人類詩(shī)意棲居的空 間。多角度的自然景

44、觀引入室內(nèi)，區(qū)內(nèi)景觀與周圍的自然風(fēng)光渾然一 體。合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系。在規(guī)劃中采用樹狀的開放結(jié)構(gòu)，不僅滿足各 組團(tuán)私密的需求，同時(shí)也為規(guī)劃具有動(dòng)態(tài)的可能性提供了基礎(chǔ)。在規(guī)劃 中著重突出田園風(fēng)光與公共性活動(dòng)之間的關(guān)系，使兩者彼此交融，并提供居住與休閑兩種不同的生活模式。使區(qū)內(nèi)居住者在盡情享受、陽(yáng)光、 清涼山風(fēng)、清潔空氣的同時(shí)，與現(xiàn)代生活、資訊緊密聯(lián)系在一起。多種低密度住宅模式的引入。把自然引入建筑，把建筑融于自然是我們關(guān)于生態(tài)低密度住宅的設(shè)計(jì)理念。利用自然地形，在小區(qū)中再現(xiàn)了 綠洲、水邊建筑的特點(diǎn)，滿足了居住者對(duì)建筑的不同需求。低密度住宅 單體錯(cuò)落布置，使得每一棟建筑都能觀賞周邊獨(dú)特的景色。建筑風(fēng)

45、格設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，以創(chuàng)造合理，舒適，高品位 為目的，為住戶設(shè)計(jì)理想的田園居住建筑，在建筑風(fēng)格上符合南方建筑 的特點(diǎn),立面以創(chuàng)造新穎，個(gè)性，實(shí)用為目的，建筑單體融合于優(yōu)美， 恬靜的社區(qū)。建筑設(shè)計(jì)充分滿足低密度住宅的功能需求及住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。 圍繞光、風(fēng)、水、綠為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)。生態(tài)低密度住宅主要體現(xiàn)在把自 然引入建筑中的設(shè)計(jì)手法。園林綠化項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)突出創(chuàng)新精神，融入綠色建筑的設(shè)計(jì)理念和當(dāng)今建筑 科技，開發(fā)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的建筑產(chǎn)品，并做到 節(jié)能、環(huán)保，符合低投入、高效益的目標(biāo)，樓盤建成后，令每一業(yè)主可 享受大自然的藍(lán)天、碧水、森林的元素，可擁有高坡環(huán)繞，樹

46、林濃蔭， 山色湖水，鳥語(yǔ)花香，世外桃源的居住環(huán)境。該項(xiàng)目將充分利用現(xiàn)有的 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將人與大自然渾為一體，將建筑與自然景觀水乳交融， 創(chuàng)造出環(huán)保、健康的生活空間。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為（ 24 ）個(gè)月，銷售期 27 個(gè)月，項(xiàng)目計(jì)算期按 （ 37 ）個(gè)月（約 3 年）計(jì)算?；I建期：（2009 年 10 月前）完成征地及各項(xiàng)手續(xù)辦理，人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工前準(zhǔn) 備、部分配套設(shè)施及景觀建設(shè)。工程期：（2009/102011/10 ）恒大城一期總建筑面積 621039 平方米。銷售期：（2010/7-2012/9 ）預(yù)計(jì) 2010 年 7 月銷售。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表：表 5-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2009201020112012項(xiàng)目名稱三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度工程期銷售期第六章投資估算及資金來(lái)源投資估算范圍本次可行性研究的對(duì)象為“恒大城”項(xiàng)目。投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前 期工程費(fèi)用