(房地產(chǎn))房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序

1、資料收集于網(wǎng)絡，如果對大家有用的話 麻煩評價一下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序和房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容. 房地盧開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個階段或運行過程。1.建設工程項目設立和企業(yè)組建；2 房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃與審批；3. 土地使用權的取得；4. 征地與拆遷；5. 工程建設與管理；6. 房地產(chǎn)的租售管理；7. 房地產(chǎn)的物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設土地使用權的取得一、我國土地公有制的形式我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于

2、全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地 集體所有制的形式存在。任何個人不能取得土地的所有權。二、土地所有權和土地使用權及使用權的出讓與轉(zhuǎn)讓(一)土地所有權土地所有權是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括占有權、使用權、收益權和處分權。1.土地占有權。土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權。它是行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權的主體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權和占有權的分離。因此土地所 有權人并不定就是土地占有人。2.土地使用

3、權。土地使用權就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權。土地使用權作為一項獨立的權能可以同占有權、收益權一起從所有權中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權利，國有土地所有者一般把這項權利轉(zhuǎn)讓給非所有 人使用。3.土地收益權。土地收益權就是基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用 的結(jié)果。4.土地處分權。土地處分權就是依法對土地處置的權利，即在法 律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權的四項權能，但國家不能去直接行使這些權力，而是

4、授權給全民所有制和集體所有制單位以及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權利。盡管占有權、使用權和收益權從所有權中分離出來，但國家作為土地所有權者并沒有喪失對土地的所有權。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權 可以依法轉(zhuǎn)讓。(二)土地使用權土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權受法律保護、任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權利外，還必須對土地承擔保護和合理利用義務。土地使用權可以依法

5、轉(zhuǎn) 讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。(三)土地使用權出讓1.土地使用權出讓的概念土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。前者是出讓者，后者是受讓者。出讓后的土地，土地所有權仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權利， 并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地 (生地 ) ，也可以是完成市政設施 (七通一平 )的土

6、地 (熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。 2.土地使用權出讓形式土地使用權出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行。(1) 協(xié)議出讓土地使用權就是當事人雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終達成 出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權的形式。(2) 招標出讓土地使用權，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權方 式。(3)拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持入主持下，競投者按規(guī)定方式應價.競投土地使用權， 由出價最高者獲得土地使用權的土地出讓方式。

7、3，土地使用權出讓年限(1) 居住用地 70 年；(2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 5o 年；(3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年。(四)土地使用權轉(zhuǎn)讓1.土地使用權轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務前提下，將土地使用權有償讓渡給其他 使用者的經(jīng)濟行為。它包括出售、交換、贈予。2.土地使用權轉(zhuǎn)讓形式土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。(1)土地使用權出售。土地使用權出售是指土地使用權的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權同時，向出租方支付地價及有關價款。土地使用權出售后，出

8、讓合同中規(guī)定的 一切權利與義務全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。(2)土地使用權交換。土地使用權交換.即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權時，交換的雙方連同原有土地使用 權規(guī)定的權利義務關系也同時交換。土地使用權轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。 (五)取得建設用地的方式取得國有建設用地或國有土地使用權，主要有兩種方式，即有償 取得方式和無償取得方式。1.有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用贊出讓金取得土地使用權。國家有關法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定 .房地產(chǎn)經(jīng)營管

9、理企業(yè)以有償 方式取得城市土地使用權，通常有以下幾種方式：(1) 以土地使用權出讓方式取得國有土地使用權；(2) 以土地使用權轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權；(3) 以土地使用權出租方式取得土地使用權，以及以土地使用權入 股方式取得土地使用權等。2.無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方 式取得土地使用權。中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式 取得土地使用權。三、土地征用的管理(一)征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法

10、等有關法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資汁劃、井經(jīng)主管部門 批準的建設項目。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會引起一系列經(jīng)濟和產(chǎn)權關系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫?。其次，通過征地變更廠土地所有權關系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌鞘袊宜械耐恋?。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。同時由于土地使用權性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了 城市用地，從而也使土地實現(xiàn)了價值增值；由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權關系、土地使用性質(zhì) 以及經(jīng)濟關系的變化，所以必須依

11、照國家法規(guī)辦事。(二)農(nóng)地征用的審批權限中華人民共和國土地管理法)規(guī)定，只有國務院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ铩?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務院和省級人民政府批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)， 具體建設項目用地，可以由市、縣級人民政府批準。中華人民共和國土地管理法規(guī)定，國務院和省級人民政府關于征地的審批權限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃的；其他土地超過 70 公頃的必須由國務院批準。除了由國務院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。 省級人民政府批準征用的土地，必

12、須同時報國務院備案。(三)農(nóng)地征用的補償國家建設征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補償。中華人民共和國土地管理法對征用土地補償?shù)牟襟E、標準和用途都做出了相應 的規(guī)定。1.辦理征地補償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府，在當?shù)赜枰怨?，并組織實施。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權屬證書，到當?shù)厝嗣裾恋毓芾?部門辦理土地征用補償?shù)怯洠?.確定土地補償?shù)臉藴矢鶕?jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，確定對征用土非耕 地，按照不同的標準給予補償。(1)征用耕地的補償如果征用的是耕地，補償必須按照以下的規(guī)定進行。第一耕地補償費的構(gòu)成。按照國家的規(guī)定，耕地

13、補償費山以下幾個部分構(gòu)成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償費等。第二土地補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補償費是 該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的 6 倍到 10 倍。第三安置補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的人口的安置補償費標準，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的 4 到 6 倍。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的 15 倍。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要

14、安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準，可以增加安置補償費。但是，土地補償費與安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平 均產(chǎn)值的 30 倍。土地管理法規(guī)定，國務院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況 下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標準。(2)征用其他土地補償和補償?shù)臉藴矢鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標 準確定。(3)征用土地的附著物和青苗補償標準土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標準，由省、 市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。四、舊城改造與房屋拆遷管理城市建設或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)

15、取得建設用地的另一種途徑，就是通過對舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權。 (一)房屋拆遷程序1.申請規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設單位要取得城市建設用地，就必須按照以下步驟進行工作：(1)建設用地單位應當按照國家有關規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證；(1)經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，井確定拆遷房屋的地域范圍；(3)由城市規(guī)劃部門通知已取得建設用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的枝拆遷入，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再

16、由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。 2.申請房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進行房屋拆遷的法律憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進行拆遷。房屋拆遷許可證，只是在一定的時間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項目具有法律效力。建設單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設項目的計劃批準文件(國家規(guī)劃行政主管部門批準的項目設計任務書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證；(3

17、)區(qū)、縣以上人民政府批準的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等(見附件)；(4)房屋拆遷計劃和房屋 拆遷方案等。附：國有土地使用證(國徽 )中華人民共和國國有土地使用證國有()宇第號中華人民共和國國有土地使用證國家土地管理局制全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)征收，確認使 用權。摘自中華人民共和國土地管理法第九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證的制度。摘自中華人民共和國土地管理法)第五十九條土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵 犯。摘自中華人民共和國土地管理法第十一條根據(jù)中華人民共和國土地管理法和中華

18、人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，由土地使用者申請，經(jīng)調(diào)查審定，準予登記，發(fā)給此證。人民政府 (印)年月土地使用者坐落地號圖號用途土地等級使用權類型終止日期使用權面積其中共用分攤面積 填證機關(印)年月日3，核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設單位房屋拆遷申請書以后，要認真審查申請單位上報的建沒項目的計劃批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準文件，審核拆遷計劃和拆遷方案，并且要在接到申請 20 日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應當報送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審

19、核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設單位頒 發(fā)房屋拆遷許可證。4.頒發(fā)拆遷公告區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi).將建設項目的名稱、拆遷人(建設單位或個人)、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布，區(qū)、縣房屋土 地管理局以及拆遷入，應當向被拆遷人做好宣傳解釋工作。5.簽訂拆遷補償協(xié)議以及拆遷雙方的權利和義務拆遷入與被拆遷入，必須根據(jù)有關規(guī)定，訂立房屋拆遷補償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權利和義務。(1)拆遷雙方當事人，都有依法簽訂和履行拆遷協(xié)議的權利和義務，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；(2)拆遷入必須根據(jù)

20、國家有關規(guī)定，對拆除的房屋及其附屬物的所有權人和使用權人進行補償?shù)牧x務，也有對房屋進行拆遷的權利；(3)被拆遷入享有對拆遷房屋補償?shù)臋嗬?，但也必須履行房屋拆遷的有關規(guī)定的義務以及按期搬遷的義務； (4)拆遷雙方都有向有關部門申請裁決拆遷糾紛和進行訴訟的權 利。6.房屋拆除拆遷人應當在規(guī)定的拆遷時期內(nèi)完成拆遷任務。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應當經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，井報市 房屋土地管理部門備案。(二)城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托 拆遷、建設單位自己拆遷。1.城市政府組織的統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對需要

21、拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆除，對被拆遷的房屋所有權人和房屋使用權人桉照國家的有關規(guī)定進行補償或安置；二是城市政府委托某個有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆遷，對被拆遷的房屋所有權人和房屋使用權人按照國家的有關規(guī)定進行補 償或安置。2.委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議，依據(jù)國家房屋拆遷的有關規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權和使用權的單位和個人，說明國家關于拆遷房屋的有關規(guī)定、拆遷時間安排、以及其他拆遷工作的有關事項。與拆遷單位和個人簽訂關于補償、安置以及其他 有關事項的協(xié)議并組織實施拆

22、除房屋，以及其他附屬設施。3.拆遷人或建設單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務的資格證書。如果建沒單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請拆遷房屋許可證，并按照國家有關規(guī)定，遞交拆遷工作負責人和拆遷人員名單.以及他們的有關資料，辦理批準手續(xù)。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓班。這些工作人員通過培訓，掌握城市房屋拆遷法律、法 規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務工作。(三)城市房屋拆遷補償北京市城市房屋拆遷管理辦法(下簡稱拆遷辦法)對城

23、市 房屋拆遷的補償問題做出了具體規(guī)定：1. 拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有權人和使用權人， 按照規(guī)定的標準給予補償。2. 拆遷補償方式拆遷補償方式，山拆遷人與被拆遷入?yún)f(xié)商確定。可以用貨幣補償， 也可以用房屋進行補償。根據(jù)拆遷辦法的規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補償?shù)臉藴什煌?。被拆除房屋的所有權人和使用權人的補償標準也不同具體的補償方式、補償標準 及相關規(guī)定參見各個城市房屋拆遷管理辦法。商品房購預售管理商品房預購預售，實際上就

24、是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花 或炒樓花。(一)預售房屋條件及程序中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房 預售，必須符合下列條件：1. 交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2. 有建設工程規(guī)劃許可證。3. 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總 投資的 25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4. 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房 預售許可證明(附件見第 57 頁)。凡是符合以上條件的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營企業(yè) .向市

25、房地產(chǎn)管理部門提出預售申請，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準，領取預售房產(chǎn)許可 證，井辦理預售登記，即可以進行房屋須售。房屋預售的具體程序是：1. 房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎工程驗收合格單；房屋預售計劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時間和地點等。如果申請辦理外銷商品房預售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權；施工設計圖紙已經(jīng)批準，并取得建設工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設工程總投資額的 25以上；

26、工程施工進度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預售款的結(jié)算賬號，與開戶銀行簽訂的房屋預售款監(jiān)管協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協(xié)議書。2.經(jīng)房地戶主管部門批準后，預售單位與預購房者就可以簽訂房屋預售合同。預售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應的土地使用權比例或范圍；房屋價款；房屋預售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權人必須遵守的房屋使用、管理、維修公約 )；違約責任；雙方當事人

27、約定的其他 內(nèi)容。3.辦理房屋登記、簽證。房屋預售合同簽訂生效后，應在規(guī)定時間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所力，理登記、簽證。預售后的房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已經(jīng)登記、簽證的房產(chǎn)預售合同，到房地產(chǎn)交易所辦理 轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權利義務隨之轉(zhuǎn)移。4. 房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應當按房屋預售合同辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑房屋預售合同及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過 戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。如果出現(xiàn)以下情形，預售房購買者可以要求取消預售房合同：(1) 房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預購房屋。(2) 建成后的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符合。 (3)建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符合。當然，

28、購房者能否取消買賣合同，還需要由法庭做出最后裁決。如果法庭裁決準許購買者的申請，房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要退回預交的 定金，而且還必須補償一定的利息損失。(二)購買預售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓預售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認購房屋業(yè)權，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預售房的買賣就算完成了交割。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。一旦房屋建成，就可憑預購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟和產(chǎn)權手續(xù)，只有這時房屋 買賣的整個過程才算結(jié)束。如果購買者需要申請抵押貸款，在辦理完預售購買手續(xù)之后，即可以向金融機構(gòu)提出抵押貸款申請。經(jīng)過金融機

29、構(gòu)審查批準，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。當房屋建成并交付購買者之后，購 買者還可將預售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。預購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。預售房轉(zhuǎn)讓，就是購房者將購買的預售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。預售房轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因為不可預見的原因決定的，如因預購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。當然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。由于預售房未來的價格是不確定的，所以在預售房轉(zhuǎn)讓時必然伴隨房屋價格的變動，從而為炒樓花提供了可能。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。所以在一些國家或地區(qū)是嚴禁炒賣樓花的。我國

30、城市 房地產(chǎn)管理法，也明確規(guī)定嚴禁炒樓花。轉(zhuǎn)讓預售房有以下兩種情況：1. 由原來的購買者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購買者，另行 訂立一份新的買賣合同。2. 由轉(zhuǎn)讓人及承讓人直接達成協(xié)議，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標的，并取得合同所規(guī)定的一切權益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負任何法律的責任及義務，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達成買賣合同后，依然負有一定責任。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權 正式轉(zhuǎn)交給承讓人。房地產(chǎn)價

31、格的種類房地產(chǎn)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運行極其復雜，因此房地產(chǎn)價格有著不同的種類。根據(jù)不同的標準，可以把 房地產(chǎn)價格劃分以下幾種類型：1.地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。在物質(zhì)形態(tài)上，城市房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的。但是，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格。地產(chǎn)價格就是土地價格，簡稱地價。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時候也是有價格的。這就是這里所說的地價。房產(chǎn)價格就是房屋本身的價格。這種價格的原始形態(tài)就是房屋的 造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成

32、的價格。房地產(chǎn)價格，就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格。也就是地 產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。這三種價格形態(tài)存在的基礎就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房 地產(chǎn)的綜合體。2.房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格房地產(chǎn)的理淪價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。這種價格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時消耗的社會必要勞動時間決定的。房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價格。這是房地產(chǎn)所有價 格形態(tài)的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價格運行的基礎。房地產(chǎn)的評估價格，是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。由于房地產(chǎn)評估者的經(jīng)驗和知識等的不同，所以對同一宗房地產(chǎn)評估出來的價格可能

33、是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗的估價師， 評估出來的價格與房地產(chǎn)的市場價格相差不多。房地產(chǎn)市場價格。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平市價和非公平市價。公平市價是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響和干涉下形成的價格。非公平市價是在外力的干涉和影響下形成的價格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外 部強制力等。房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格、是房地產(chǎn)市場價格形成的依 據(jù)或運行的基礎。3.房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價房地產(chǎn)總價格，是關于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。房地產(chǎn)總

34、體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價 格水平。房地產(chǎn)單位價格，是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平 方米為單位。住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積以它們作為計價的單 位就成為樓面地價。4.所有權價格、使用權價格在房地產(chǎn)買賣過程中.不僅轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的使用權，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權，這樣形成的價格就是房地產(chǎn)所有權的價格?；蛘哒f， 購買房

35、地產(chǎn)所有權支出的價格，就是房地產(chǎn)所有權價格。在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權價格。房地產(chǎn)使用權價格就是房地 產(chǎn)的租貸價格。在中國，由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場上交易的只是土地的使用權，這種土地價格也是使用權價格。在現(xiàn)實生活中 .房地產(chǎn)所有權價格是房地產(chǎn)的買賣價格；房地產(chǎn)使用權價格則是房地 產(chǎn)的租賃價格。5.協(xié)議價格、招標價格、拍賣價格這些土地價格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權出讓形式相聯(lián)系的價格形態(tài)。中國是社會主義國家，城市土地是屬于國家所有的。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。由于土地出讓的方式不同，所以

36、土地使用權價格就采取了不同的形態(tài)。以協(xié)議方式出讓土地使用權的，土地價格就采取了協(xié)議價格的形態(tài)；以招標方式出比土地使用權的，土地價格就采取了招標價格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權的，土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài) (l 坪約合 3.3 平方米) 。6.抵押價格、課稅價格、征用價格抵押價格是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品面對房地 產(chǎn)評估的價格。課稅價格是政府為了課征稅收，對房地產(chǎn)評估出來的價格。這種 價格是政府向房地產(chǎn)所有者征收稅收的依據(jù)。房地產(chǎn)征用價格是政府為了特定的目的，對被征用的房地產(chǎn)進行 補償?shù)姆N價格形態(tài)。這三種價格形態(tài)都是經(jīng)過評估人員評估得出來的。服務于特殊的 目的的。7.

37、基準地價、標定地價、市場地價國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準地價。也稱為土地出讓的底價。標定地價是在基準地價的基礎上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標定 地價接近于土地的市場價格。土地市場價格是在土地市場的交易過程中形成的價格。這是土地現(xiàn)實的價格。土地的基準價格，是土地的標定價格和土地的市場價格 的基礎。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中還有一些價格形態(tài)，如最高限價、最低限價以及計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、銷售價格等。目前中國城市房

38、地產(chǎn)的建設都是以綜合開發(fā)形式進行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價。中國各地綜合開發(fā)造價，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前 房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內(nèi)容。1.征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、 平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。2.拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆 遷費、安置用房費。3.其他土地開發(fā)費：三通平費、勘察設計費、拆

39、遷征地管理費。 4.住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。5. 附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、 變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。6. 室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱 力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等：7. 公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務所、房管所、市政管理用房等。 8.環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等。9. 政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自 來水廠、污水處理廠。10. 土地出讓金大市政費。11.

40、兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費。12. 管理費。13. 利潤。目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種 13 類 71 個項目構(gòu)成的。房地產(chǎn)價格構(gòu)成的這 13 類 71 個項目，大體上可以分為 5 個構(gòu)成部分。第一部分，即征地補償費、拆遷安置費、土地開發(fā)費及土地出讓金，也就是前 3 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第 4類到 6 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費。第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費，也就是第 7到第 10 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費。第四部分，即兩稅一費、

41、管理費，也就是第 11 到第 12 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的稅費。第五部分，即利潤，也就是第 13 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營根據(jù)物業(yè)管理的實踐，以及建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，我國物業(yè)管理應當朝著專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的模式發(fā)展。 一、物業(yè)管理公司(一)物業(yè)管理公司的特點物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，

42、具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關政策和法規(guī).運用現(xiàn)代管理科學手段和先進的維修養(yǎng)護技術管理物業(yè)，有效維護業(yè)主合法權益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理公司基本特點，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一管理、綜合服務”、“取之于民，用之于民”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營型的經(jīng)濟實體。 (二)物業(yè)管理公司的性質(zhì)1. 物業(yè)管理公司具有獨立的法人資格。2. 物業(yè)管理公司屬于服務性行業(yè)。(三)物業(yè)管理公司的權利和義務根據(jù)國家和部委的有關法律規(guī)章，以及規(guī)范性

43、的物業(yè)管理委托合同的有關規(guī)定，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中，有以下一些權利和義務。 1.物業(yè)管理公司的權利主要是：(1) 根據(jù)有關法規(guī)規(guī)章，結(jié)合物業(yè)管理的實際情況，制訂小區(qū)管理 辦法；(2) 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；(3) 依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；(4) 有權制止違反規(guī)章制度的行為；(5) 有權要求管委會協(xié)助管理；(6) 有權選聘專業(yè)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè) 務；(7) 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。1.物業(yè)管理公司的主要義務是：(1) 履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理；(2) 接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(3)

44、重大的管理措施應當提交管委會審議，井經(jīng)管委會認可通過；(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在 地人民政府的監(jiān)督指導。二、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(一)物業(yè)業(yè)主業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。住宅區(qū)的業(yè)主是由住宅區(qū)物業(yè)的全體所有者和使用者構(gòu)成的。由于現(xiàn)代物業(yè)的社會性，因此他們在物業(yè)的保值、增值以及使用和服務方面，有著共同的利益，因而 構(gòu)成一個物業(yè)業(yè)主利益群體。(二)業(yè)主管理委員會性質(zhì)業(yè)主管理委員會，是物業(yè)業(yè)主或物業(yè)使用人為了自己的共同利益，組織成立的一種群眾性的團體。關于這種團體的法律地位或社會性質(zhì)，國家目前還沒有明確的規(guī)定。但是，這種團體或組織，經(jīng)主管部門批 準成立以后，在

45、規(guī)定的活動范圍內(nèi)，國家承認其合法性。(三)業(yè)主管理委員會的產(chǎn)生和組成根據(jù)國家有關規(guī)定以及住宅小區(qū)的實際情況，為了物業(yè)管理委員會管理和活動的方便，一般來說，一個管理處所管轄的區(qū)域內(nèi)，可成立一個業(yè)主管理委員會。首屆業(yè)主管理委員會，可以由街道辦事處、家居委員會，也可以由物業(yè)管理公司出面組織。業(yè)主管理委員會，由代表業(yè)主利益的物業(yè)業(yè)主組成。業(yè)主管理委員會可以定期改選(章程中規(guī)定任期)。在新一屆管委會成立后，上屆管委會要將全部資料向新一屆管委會移交。管委會的成立和換屆選舉，要有政府主管部門參加， 并在政府主管部門備案。中國的物業(yè)管理剛剛起步，不少物業(yè)區(qū)域內(nèi)還沒有成立正規(guī)的、能代表業(yè)主利益的管理委員會。目前

46、，除了根據(jù)國家有關規(guī)定由業(yè)主選舉成立的規(guī)范的業(yè)主管理委員會外，還有一些類似業(yè)主管理委員會的機構(gòu)。這些機構(gòu)根據(jù)組織者的不同，大體有以下幾種：房地產(chǎn)管理部門組織的管委會、街道組織的物業(yè)管理委員會、物業(yè)區(qū)域單位組織的管委會、物業(yè)區(qū)域各業(yè)主自發(fā)組織的管委會。這些類似的機構(gòu)，可以說是正規(guī)的業(yè)主管理委員會的雛形，這些機構(gòu)在條件成熟時，將逐 步向規(guī)范化的業(yè)主管理委員會轉(zhuǎn)化。(四)業(yè)主管理委員會的權利與義務業(yè)主管理委員會的權利，是對物業(yè)的所有權和使用權。業(yè)主管理委員會代表物業(yè)全體業(yè)主，對物業(yè)管理中的一切重大問題擁有決定權。 1.業(yè)主管理委員會的權利主要有：(1)制訂業(yè)主管委會章程.代表物業(yè)的產(chǎn)權人、使用人，維

47、護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權利。這是業(yè)主管理委員會的最基本權利， 也是最重要的權利。(2)決定選聘、續(xù)聘或改聘專業(yè)物業(yè)管理公司。一般來說，在物業(yè)開發(fā)時，開發(fā)商或者已聘請了物業(yè)管理公司，或者交由下屬的物業(yè)管理公司管理。物業(yè)正式運行一年，業(yè)主管理委員會成立后，管委會就有權力根據(jù)一年多的管理情況來決定續(xù)聘或改聘。業(yè)主管理委員會正式和物業(yè)管理公司簽訂聘用合同，這是雙方一份非常重要的法律文件， 也是管委會行使其他權利的保證。(3)審核物業(yè)管理公司擬訂的物業(yè)管理費用和水電費標準，有權請物業(yè)管理公司對核算辦法進行說明，與物業(yè)管理公司討論、協(xié)商、修改，使收費標準能為全體業(yè)主所接受，最后經(jīng)過表決形成決議，由物

48、 業(yè)管理公司下發(fā)執(zhí)行。(4) 審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和有關管理服務的重 大措施。(5) 審批物業(yè)維修基金的使用計劃。(6) 檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2.權利與義務是相對應的，業(yè)主管理委員會也要承擔相應的義務， 主要有：(1) 根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的 管理工作進行檢查和監(jiān)督。(2) 嚴格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實各項管理工作。物業(yè)管理公司在執(zhí)行決議、行使權力遇到阻力時，業(yè)主管理委員 會有義務出面調(diào)停。(3)有義務聽取和接受業(yè)主的意見、建議和投訴，并和物業(yè)管理公司協(xié)商解決處理。業(yè)主管理委員會有義務征詢業(yè)主的意見和建議，

49、并 向物業(yè)管理公司反映，以使其改進管理。(4) 接受業(yè)主的監(jiān)督。(5) 接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及當?shù)厝嗣裾?府的監(jiān)督指導。(6) 通過各種形式向業(yè)主宣傳關于物業(yè)管理的方針政策，組織業(yè)主 參與各類教育和文化娛樂活動。(五)業(yè)主代表大會和業(yè)主管理委員會會議業(yè)主代表大會可由業(yè)主管理委員會負責召集，至少每年召開一次， 特殊情況可隨時召開。代表大會的主要任務是：(1) 選舉新的業(yè)主管理委員會；(2) 聽取管委會的工作；(3) 聽取和審查管委會的工作報告；(4) 聽取會員的意見和建議；(5) 研究決定涉及業(yè)主利益的重大問題；(6) 改變和撤消管委會不適當?shù)臎Q定；(7) 其他需要研究的問

50、題。業(yè)主代表大會閉會期間 . 山業(yè)主管理委員會履行大會的權利和義 務。業(yè)主管理委員會是物業(yè)區(qū)內(nèi)最高權力機構(gòu)，為行使自己的權力和履行自己的義務，需要召開各種會議來研究和解決物業(yè)管理中的問題。 委員會會議一般可分為例會和特別會議兩種。業(yè)主管理委員會的例會是常規(guī)會議，通常每半年舉行一次，由執(zhí)行秘書負責召集。在召開委員會會議之前，應向委員們提交會議日期、地點和議題，并向他們發(fā)出書面通知。例會的議題一般包括半年來的工作總結(jié)、未來半年的工作計劃以及其他一些比較固定的題目。業(yè)主管理委員會的特別會議，是非常規(guī)會議，召開時間間隔不定，確切時間提前不能決定。因為，特別會議的議題一般都是突發(fā)的、臨 時產(chǎn)生的，不解決

51、將會影響下一步工作的些問題。業(yè)主管理委員會會議進行對某一議題的表決時，每一委員一票，委員因故不能出席會議或自己不便表決時，都可書面委托他人代表行使表決權。表決票超過委員總數(shù)半數(shù)以上，表決視為通過。若表決中出現(xiàn)贊成票和反對票相同的情況，可由會長或主持會議之人土投決定 性一票。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會都是物業(yè)管理機構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。它們之間的區(qū)別主要是：業(yè)主管理委員會管理的是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)；物業(yè)管理公司管理的是他人的即業(yè)主們的物業(yè).并為業(yè)主和物業(yè)使用人提供各種勞務。由此也就決定了 它們之間的特定關系。(一)法律上的平等關系按照市場經(jīng)濟方式運作物業(yè)管理，專業(yè)化的物業(yè)管

52、理公司與業(yè)主 管理委員會之間，在法律地位上是平等的。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，是在乎等的基礎上，以合同或協(xié)議的方式確立起來的一種受托者和被委托者之間的關系，它們之間既不是上下級關系，也不是隸屬關系。因而在法律地位上是完全平等 的。(二)在權利與義務方面是一種服務與被服務關系物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，是在平等的基礎上通過合同或協(xié)議的方式，確立起來的他們之間的服務和被服務關系的，即一方提供服務，它方在享受服務的同時給予對方報酬，所以是種有償服務 的關系，即商品交換關系。(三)在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的關系物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，雖然是通過合同或協(xié)議確立起來的一種服務和被服務的關系，但是在工作中，由于它們管理和服務的是同一