坊子區(qū)舊城改造規(guī)劃

1、坊子區(qū)舊城改造規(guī)劃（吉安小區(qū)、長(zhǎng)寧小區(qū)）目錄一、現(xiàn)狀概況二、規(guī)劃依據(jù)三、規(guī)劃原則及指導(dǎo)思想四、規(guī)劃布局1、規(guī)劃布局形態(tài)2、住宅布局3、公建布局4、道路組織5、環(huán)境設(shè)計(jì)五、豎向綜合及市政設(shè)施規(guī)劃六、小區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、現(xiàn)狀概況長(zhǎng)寧小區(qū)、 吉安小區(qū)位于坊子舊城區(qū)中心， 原火車站 以南。吉安小區(qū)規(guī)劃范圍東至南洋街、西至文化街，北至 一馬路，南至五馬路，規(guī)劃總面積為21.49ha。長(zhǎng)寧小區(qū)東至吉安路，西至建材街，南至山東黃金物資公司，北至 六馬路，規(guī)劃面積為14.06ha。由于歷史原因，兩小區(qū)現(xiàn)狀住房大都比較破舊， 建筑物建設(shè)質(zhì)量差， 多為磚瓦平房， 少數(shù)為二層四層樓房。道路狹窄，布局雜亂，城市基

2、礎(chǔ)設(shè) 施薄弱，市政設(shè)施配套不全，居民的居住環(huán)境較差。綠地 及公建項(xiàng)目處于空白狀態(tài)， 社會(huì)效益、 經(jīng)濟(jì)效益較差這些 不但制約著城市建設(shè)的快速發(fā)展， 而且給舊城區(qū)居民的生 活帶來(lái)極大不便。改造區(qū)內(nèi)地形比較平坦，相對(duì)高差約 1 米左右。隨著坊子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 居民生活水平的不斷提 高，舊區(qū)改造已勢(shì)在必行。二、規(guī)劃依據(jù)1 、城市規(guī)劃編制辦法 （建設(shè)部第 14 號(hào)）2、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB5018093）3、濰坊市城市分區(qū)規(guī)劃 （坊子區(qū)部分）4、濰坊市各項(xiàng)城市專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃5、規(guī)劃管理部門和坊子區(qū)政府的有關(guān)規(guī)定及意見(jiàn)6、現(xiàn)狀有關(guān)基礎(chǔ)資料三、規(guī)劃原則及指導(dǎo)思想1、注重操作性和實(shí)施性的原則。規(guī)劃中

3、充分結(jié)合舊 城改造的實(shí)際情況，因地制宜，分片實(shí)施，以減少實(shí)施的 難度。2、堅(jiān)持以“人”為本的原則，遵循居民的行為心理 和行為軌跡，在總體布局、道路組織、公共配套設(shè)施的安 排等方面，一切以“人”為中心，盡量為居民創(chuàng)造一個(gè)方 便、舒適優(yōu)美的居住環(huán)境。3、以“環(huán)境”為主，軟硬件兼顧的原則。作為一個(gè) 現(xiàn)代化的住宅小區(qū)， 既要搞好住宅建設(shè)， 同時(shí)也要搞好環(huán) 境建設(shè)。規(guī)劃中特別強(qiáng)調(diào)了建筑造型、環(huán)境綠化、雕塑小 品等一系列城市文化要素， 力求創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代化生態(tài)花園 小區(qū)。4、遠(yuǎn)近結(jié)合、留有余地的原則。對(duì)小區(qū)交通停車、 環(huán)境配套以及單體內(nèi)部結(jié)構(gòu)等方面既考慮近期建設(shè)， 又要 為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展留有充分余地。5、堅(jiān)持地方

4、性、可識(shí)別性的原則，創(chuàng)造具有地方特 性和識(shí)別性鮮明的小區(qū)形象， 小區(qū)內(nèi)部每個(gè)組團(tuán)采用不同 色彩和造型，以增強(qiáng)小區(qū)的可識(shí)別性。6、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相結(jié)合的原則。 作為一個(gè)舊城改造小區(qū)， 經(jīng)濟(jì)效益也是規(guī)劃中考慮的一個(gè) 重要因素，在整體上保證科學(xué)合理，盡量降低成本、提高 小區(qū)居住環(huán)境的前提下，盡量提高小區(qū)的容積率， 使三大 效益較好地結(jié)合起來(lái)。四、規(guī)劃布局（一）吉安小區(qū) 根據(jù)小區(qū)的用地現(xiàn)狀和坊子區(qū)分區(qū)規(guī)劃， 考慮到三馬 路、吉安路、安丘路必須予以保留且滿足相應(yīng)的道路寬度， 必須地將小區(qū)分成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)布局， 同時(shí)考慮到規(guī)劃的可操 作性， 將整個(gè)小區(qū)劃分為八個(gè)部分， 即一個(gè)中心綠地和七 個(gè)居住

5、組團(tuán)。其中專門設(shè)一低層組團(tuán)作為老年居住區(qū)。 小 區(qū)中心綠地位于七個(gè)住宅組團(tuán)的中心， 一方面方便居民的 活動(dòng)，另一方面，作為小區(qū)的公共客廳和空氣清新的綠肺， 對(duì)整個(gè)小區(qū)的環(huán)境極為有利。住宅布局主要采用條式住宅， 利用幾棟住宅共同組合 成鄰里群的形式，既符合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼×?xí)慣， 又有利于 居民之間的互相交流。 在住宅的單體設(shè)計(jì)中， 除老年居住 區(qū)組團(tuán)為 3-4 層以外，其余都是五層，并且底層為半地下 室，頂層為坡屋頂形式，以提高整個(gè)小區(qū)的景觀效果。住 宅選型采用了多種形式，以適應(yīng)不同層次居民的需要。 其 中建筑面積為 65M2 左右的占 60%，80M 2 左右的占 30%， 100M2 以上的占

6、 10%。小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)，物業(yè)管理的概念提前介入設(shè)計(jì)中， 小區(qū) 中設(shè)置統(tǒng)一的物業(yè)管理中心，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的管 理。其中包括保安、傳達(dá)、收發(fā)等功能。小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施盡量做到配套齊全、位置適中。 小區(qū)的物業(yè)管理中心、 活動(dòng)中心、 幼托結(jié)合中心綠地布置。 小學(xué)基本保留了原有的三馬路小學(xué)， 在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大 為標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)。在小區(qū)的東北部布置一小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 主要 服務(wù)于本小區(qū)。另外，把既能對(duì)內(nèi)服務(wù)，又能對(duì)外服務(wù)的 儲(chǔ)蓄、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生等沿三馬路進(jìn)行布置。沿三馬路兩 側(cè)是整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)利用價(jià)值較高的地段， 因此， 主要布置 了商業(yè)和辦公設(shè)施。 按照分區(qū)規(guī)劃， 在小區(qū)東南部設(shè)一消 防站，為整個(gè)坊子區(qū)服務(wù)。

7、小區(qū)道路主要依據(jù)坊子區(qū)分區(qū)規(guī)劃組織布局， 并根據(jù) 分級(jí)設(shè)置的原則，形成小區(qū)級(jí)道路、 組團(tuán)級(jí)道路和宅前小 路三級(jí)道路系統(tǒng)，其中三馬路、吉安路、安丘路作為城市 道路，紅線寬度分別為 30M 、 25M ， 16M 。小區(qū)級(jí)道路為 15M，組團(tuán)級(jí)道路為 5 7M,宅前路為3M。為適應(yīng)小汽 車逐步進(jìn)入家庭的發(fā)展趨勢(shì)， 小區(qū)的交通組織力求符合人 流車行的軌跡， 盡量做到人車分流， 以創(chuàng)造符合居住行為 的動(dòng)態(tài)交通環(huán)境。 小汽車停車位， 按每戶 25%個(gè)泊位計(jì)算， 利用多種方式解決停車問(wèn)題，以達(dá)到節(jié)省用地和方便出 行，同時(shí)盡量減少機(jī)動(dòng)車輛對(duì)居民的干擾， 停車方式主要 采用以下三種形式：（ 1 ）利用中心綠地

8、和組團(tuán)綠地的地下空間，設(shè)置集 中停車場(chǎng)所，小區(qū)根據(jù)需要分期實(shí)施， 并且可與人防工程 相互結(jié)合。（ 2）路面局部拓寬，設(shè)凹入式停車灣。（ 3）利用住宅的消極空間，設(shè)地面臨時(shí)停車場(chǎng)。 自行車與摩托車停車依靠住宅之間的自行車棚和半 地下室停車。小區(qū)規(guī)劃采用“整體環(huán)境設(shè)計(jì)”的手法，確定基本色 調(diào)為藍(lán)天、白云、綠草坪、淡墻和紅坡屋頂。利用中心綠 地、組團(tuán)綠地、行道樹等共同構(gòu)成小區(qū)點(diǎn)、線、面相結(jié)合 的綠化系統(tǒng)， “面”主要指小區(qū)的中心綠地，其中通過(guò)綠 化、硬地、水面以及雕塑小品等形成整個(gè)小區(qū)的公共活動(dòng) 中心。每個(gè)組團(tuán)的中心部分分別設(shè)置適當(dāng)規(guī)模的小片 “點(diǎn)” 狀綠地，供組團(tuán)中居民休憩、交通。同時(shí)，規(guī)劃中還注

9、重 對(duì)院落中小環(huán)境的創(chuàng)造， 在宅前屋后布置了大量的小品設(shè) 施，如座凳、亭架及兒童游戲場(chǎng)，對(duì)于沿城市道路的住宅 部分后退紅線 7 米以上，可種植一些觀賞性的樹木或喬 木，以減少道路上的噪音對(duì)居民的影響。（二）長(zhǎng)寧小區(qū) 規(guī)劃中充分利用長(zhǎng)寧小區(qū)的現(xiàn)狀條件。 由于在小區(qū)西 北部現(xiàn)狀為一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（板橋市場(chǎng)） ，根據(jù)區(qū)委，區(qū)政府 的意見(jiàn)，將現(xiàn)狀市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)大， 形成一大型綜合性的區(qū)級(jí) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，用地面積為 2.14ha。在道路組織上，把由長(zhǎng)寧 街通往板橋市場(chǎng)的道路予以保留，使其成為一條小區(qū)路， 并一直向南延伸到城市主干道上， 其中位于長(zhǎng)寧街與七馬 路之間的部分規(guī)劃為步行商業(yè)街。 在七馬路以南， 小區(qū)路 的西

10、邊，布置整個(gè)小區(qū)的中心綠地， 住宅布局采用條式行 列形式，由于七馬路以南，大部分為地下采空區(qū)，考慮到 地面荷載的影響，住宅以四層為主。 公共服務(wù)設(shè)施主要結(jié) 合中心綠地和沿街布置。 考慮到沿七馬路現(xiàn)狀為一條比較 繁華的商業(yè)街， 規(guī)劃中予以保留， 沿街主要布置商業(yè)用房， 形成一條步行商業(yè)街。 小區(qū)中道路按分級(jí)設(shè)置的原則， 形 成小區(qū)、組團(tuán)和宅前三級(jí)路網(wǎng)系統(tǒng)。 停車場(chǎng)除在小區(qū)中心 綠地和住宅消極空間布置以外， 還在市場(chǎng)北部設(shè)置一集中 停車場(chǎng)，以滿足市場(chǎng)停車的要求。 人防工程可于中心綠地 下的地下車庫(kù)相互結(jié)合，平時(shí)地下車庫(kù)用于停車， 戰(zhàn)時(shí)用 于人防。五、豎向及市政設(shè)施規(guī)劃1、豎向規(guī)劃 根據(jù)現(xiàn)狀地形圖上

11、高程及實(shí)測(cè)的高程點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃， 舊 城區(qū)南高北低，東高西低，力求達(dá)到挖填方平衡。道路路 面坡度在3%o 2O%o之間。2、市政設(shè)施規(guī)劃市政配套設(shè)施有變電站 3 處，其中長(zhǎng)寧小區(qū)一個(gè)， 吉 安小區(qū)兩個(gè)；煤氣調(diào)壓站兩小區(qū)各一個(gè)； 集中供熱站兩小 區(qū)各一個(gè)。兩個(gè)小區(qū)管線綜合規(guī)劃有給水管、污水管、雨 水管、天然氣管、電力線、供熱、電訊電纜共計(jì)七種。兩小區(qū)市政設(shè)施規(guī)劃同城區(qū)各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃相協(xié)調(diào)。給水管從長(zhǎng)寧街西部引入，主干管管徑為$200，經(jīng)調(diào)查供水量能滿足兩小區(qū)供水需求。排水體制采取雨污分流制， 分片收集后排入在一馬路 規(guī)劃的截污干管和雨水總管，然后由東西兩個(gè)排水口排 出。天然氣管管徑為$ 200，長(zhǎng)寧小

12、區(qū)從六馬路西部引入， 吉安小區(qū)由三馬路西部引入，接入兩小區(qū)的天然氣調(diào)壓 站，調(diào)壓后通過(guò)管道向居民供氣。電力電訊由長(zhǎng)寧街引入兩小區(qū)。 電力線先接兩小區(qū)變 電站，進(jìn)行變電后供小區(qū)居民使用。供熱由兩小區(qū)集中供熱站供給， 近期供熱采用燃煤方 式。遠(yuǎn)期采用燃油方式。吉安小區(qū)用地平衡表編 號(hào)項(xiàng)目規(guī)模（ha）%人均面積（M2/ 人）1規(guī)劃總用地21.4910036. 24其中：市級(jí)公建用地3. 625 116. 866. 11市級(jí)道路用地4. 49320. 97. 582居住小區(qū)用地16. 67778. 7828. 13住宅用地8 37639. 1414. 13公建用地4. 13519. 246. 97道路

13、用地1. 9068. 873. 22公共綠地2. 2610. 543. 823其他用地0. 321. 490. 54吉安小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1居住戶數(shù)戶16942居住總?cè)藬?shù)人59293總建筑面積萬(wàn)M214. 8872A住宅建筑面積萬(wàn)M210. 884B配套公建面積萬(wàn)M20. 5C市級(jí)公建面積萬(wàn)M23. 50324多層建筑比例%975高（低）層建筑比例%36人口毛密度人/公頃4547住宅建筑面積毛密度萬(wàn)M24548住宅建筑面積凈密度萬(wàn) M2/公 頃1. 39住宅平均層數(shù)層4. 210容積率0. 911綠地率%3812日照間距1. 51. 6長(zhǎng)寧小區(qū)用地平衡表編 號(hào)項(xiàng)目規(guī)模（ha）%人均面積（M2/ 人）1規(guī)劃總用地14.0610053.705其中：市級(jí)公建用地2.97521.1611.36市級(jí)道路用地1.5811.245.92居住小區(qū)用地10.25672.9439.17住宅用地3.72626.514.23公建用地3.524.9113.369道路用地1.83136.99公共綠地1.28.534.593其他用地2.22415.828.5長(zhǎng)寧小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)