2020.3.10第八周案例分析(1)(1)

1、第 8 周案例分析這次的案例分析是計(jì)算自己本小區(qū)、東京某公寓、美國(guó)洛杉磯某公寓好的買入價(jià)格。計(jì)算房子的好價(jià)格的總體思路：年凈租金收入/本金=10 年期國(guó)債收益 率。假設(shè)：首付 30% ，最長(zhǎng)貸款期 30 年，銀行商貸利率 4.9% ，購買稅費(fèi)為房?jī)r(jià)的 5%，房子情況簡(jiǎn)介：鞏華家園 130 平，市場(chǎng)價(jià) 350 萬，月租金 5000 元。 舉例，下面我們用房貸計(jì)算器算一下我們每月的還款金額：我們用 360 極速瀏覽器搜索“房貸計(jì)算器”，同學(xué)們，這一套房子市價(jià)是 350 萬，我們自己首付了百分 30% ，剩下 70%是向銀行貸款的，那么我們來算一下，咱們從銀行貸了多少錢？輸入貸款金額： 350*70

2、%=245 ，點(diǎn)擊計(jì)算，可以看到如下界面：看這一張圖看這一張圖，上邊的商業(yè)貸款是 245 萬，貸款的期限是 30 年，當(dāng)然了，每一年我們要還 12 次，那么一共就是 360 期，現(xiàn)在我們用的是基準(zhǔn)利率為 4.9%，根據(jù)房貸計(jì)算器可以計(jì)算出每月還款 1.3 萬元，每年還款金額為 1.3 萬*12=15.6 萬。每年還款金額為貸款金額的 6.4%（15.6/245=6.4%）。每個(gè)月我們要還款 13,000 元，這里跟同學(xué)們說一下，這 13,000 塊錢其中每個(gè) 月利息是 1 萬，而還的本金不到 3000 元，因?yàn)槲覀儾捎玫氖堑阮~本息，一般我們會(huì)采用等額本息的還款方式，因?yàn)楸容^適合我們手里邊除了首

3、付之外沒有更多的余錢了，那么前期每個(gè)月償還的利息是占了大頭，貸款本金卻還的很少，但是我們貸款 30 年，隨著時(shí)間越來越久，那么利息還的是越來越少，而貸款的本金是還的越來越多了，這是一種還款方式。還有另一種等額本金還款方式，這個(gè)適合于手上錢比較多的同學(xué)，每個(gè)月固定還款本金是多少，而利息相應(yīng)較低。具體采用哪一種還款方式，得根據(jù)自己的經(jīng) 濟(jì)狀況來進(jìn)行決定，怎么還款自己決定。根據(jù)房貸計(jì)算器可以計(jì)算出每月還款 1.3 萬元，每年還款金額為 1.3 萬*12=15.6 萬。每年還款金額為貸款金額的 6.4%（15.6/245=6.4% ），好價(jià)格：我 們 假 設(shè) 房 價(jià) 每 平 米 等 于 x 元 時(shí) 為

4、 “ 好 價(jià) 格 ” 。 則 （ 5000120.9-70%130x6.4%）（30%130x+5%130x）=3.8%，我們把這個(gè)給他分解一下，就明白了。凈租金收益率 =年租金凈額/初始投資現(xiàn)金總額，當(dāng)凈租金收益率等于 3.8%時(shí)對(duì)應(yīng)的價(jià)格就是“好價(jià)格”，房?jī)r(jià)低于這個(gè)價(jià)格越多，就越有投資價(jià)值。我們來看一下年租金凈額，年租金凈額=毛租金-年房貸支出。毛租金= 租 金 總 額 - 中 介 、 維 修 、 物 業(yè) 等 費(fèi) 用 。 年 租 金 總 額 為 月 租 金 *12 ， 即500012=60000，所以年租金為 6 萬。中介、維修、物業(yè)等費(fèi)用估算為年租金總額的 10% ，即 6000010%

5、=6000。每年還款金額為貸款金額的 6.4%（15.6/245=6.4% ）。房子的單價(jià)為 x，總共 130 平，總價(jià)為 130x，其中首付30% ， 則 需 要 貸 款 金 額 為 70%130x ， 則 年 貸 款 支 出 為 70%130x6.4%=5.824x，即年租金凈額為 54000-5.824x?？匆幌鲁跏纪顿Y現(xiàn)金總額，即首付與購買稅費(fèi)。其中，首付為房?jī)r(jià)的 30%，即 130x*30%=39x ，首付為 39x 。購買稅費(fèi)為房?jī)r(jià)的 5%，130x*5%=6.5x ，購買稅費(fèi)為 6.5x 。則初始投資現(xiàn)金總額=39x+6.5x=45.5x 。年租金凈額/初始投資現(xiàn)金總額=3.8%

6、時(shí)，為好價(jià)格。很多同學(xué)會(huì)問這個(gè) 3.8%是怎么來的？這個(gè) 3.8%是中國(guó) 15 年的 10 年期國(guó)債收益率，中位值。舉例，課程是 2017 年錄的，那么從 2017 年往前推 15 年，并且找出最中間的那一年的那個(gè)月份，具體的某日當(dāng)天的 10 年期國(guó)債收益率，為 3.8%。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，比如有 11 個(gè)人去銀行排隊(duì)取錢，那么我們只取這 11 個(gè)人的中位值。用它的各項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行計(jì)算，中位值是第 6 個(gè)人，不管他是男的或女的或者是胖的瘦的，我們就取這個(gè)數(shù)值來進(jìn)行計(jì)算，這個(gè)叫中位值。和 11 個(gè)人的平均值不一樣。現(xiàn)在明白了嗎？那么現(xiàn)在是 2020 年 3 月，我們要找 15 年的中國(guó) 10 年期國(guó)債

7、收益率，往前推 15 年，是不是就到了 2005 年 3 月？那么我們算一下從 2005 年 3月到 2020 年 3 月，它的中位值是哪一年的？幾月份的幾號(hào)呢？我們從 2006 年3 月到 2020 年 3 月，剛好 15 年，去選中位值即可，是不是我們就找到了 2013年的 3 月份，就以 2013 年 3 月份 3 月 16 號(hào)為例，查一下它的中位值。按 3.39% 算，這個(gè)數(shù)值是隨著你買房的時(shí)候，它是在不停變化的。如果我們要買美國(guó)的，那么我們就要用美國(guó) 10 年期國(guó)債收益率 15 年的中位值來進(jìn)行計(jì)算。買日本的房子就要用日本的 10 年期國(guó)債收益率，15 年的中位值來進(jìn)行計(jì) 算，這就是

8、一個(gè)買房的思路.案例分析還以 3.8%計(jì)算，各位同學(xué)在計(jì)算自己小區(qū)的時(shí)候，可以用新的標(biāo)準(zhǔn)了，（5000120.9-70%130x6.4%）（30%130x+5%130x）=3.8%， 即（54000-5.824x ）/45.5x=3.8%即 54000-5.824x=3.8% x 45.5x即 54000-5.824x=1.729x即 54000=1.729x+5.824x即 7.553x=54000x=7149 元/每平米這樣分解之后，我們就算出了它的好價(jià)格了，130x 為這套房子的總價(jià)，可以算 出 x=7149 元，分解之后就非常簡(jiǎn)單了。那么關(guān)于房地產(chǎn)，今年 2 月份出新政策了，這部分給已

9、經(jīng)買房的同學(xué)能省一筆錢。截止 2020 年 2 月份房地產(chǎn)關(guān)于利率方面做出了新的調(diào)整。就是從原來的固定利率調(diào)整為現(xiàn)在的浮動(dòng)利率（ lpr），我們先說一下什么叫固定利率？就是在今年買房之前，不是我們要從銀行貸款嗎？那么要給人家還款本金還有利息，里邊就會(huì)跟銀行簽署一個(gè)買房合同。其中貸款的利率，是進(jìn)行約定的，一般來說買房的時(shí)候地方不同政策不同，還有房地產(chǎn)商為了銷售給出的優(yōu)惠利率，普通情況下貸款利率是在 4.9%，當(dāng)然了，有的同學(xué)買房的時(shí)候貸款利率可能是 4.6% 或者 4.7%，這些都是享受了優(yōu)惠了，這個(gè)固定利率呢，是每年變動(dòng)一次，由于咱們國(guó)家房地產(chǎn)方面利率變動(dòng)比較比較少，所以基本上都是 4.9%上下變動(dòng)不大，從今年 2 月份開始變?yōu)楦?dòng)利率，每個(gè)月利率變動(dòng)一次，所以已經(jīng)買過房的同學(xué)，這段時(shí)間會(huì)收到銀行的來電，問是否要調(diào)整為浮動(dòng)利率（lpr），這里給同學(xué)們說一下，如果你，買房的貸款利率大于 4.9%，比如 5 點(diǎn)多 5.1%、5.2%，那么建議你跟銀行簽署這樣一個(gè)協(xié)議。改為浮動(dòng)利率，目前浮動(dòng)利率為 5%以下，也就是說你每個(gè)月可以少交幾百塊錢的房貸了，如果同學(xué)們享受了優(yōu)惠房貸利率的話，在 4.