房地產(chǎn)開發(fā)全流程

1、第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一章：房地產(chǎn)開發(fā)總流程 咼層780天、 90天 70 1 天 T 40天 25天 小高層5 80、多層 30 j 40 L 天 t 20天 1 1 1 15天 340天 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理第20頁共11頁 13層 注：1 工程施工階段是指從打樁開始到交房結(jié)束的整個運作過程（高層按地上25層、地下兩層考慮，小高層按地下一層、地 考慮，多層按6層考慮。主體施工：框架結(jié)構(gòu)按 8天/層考慮，磚混按10天/層考慮） 2項目從拿地到交房入住的總周期為：高層建筑為1110天，小高層建筑為910天，多層建筑為670天 3本總流程匯總了房地產(chǎn)開發(fā)的12個關(guān)鍵節(jié)點，詳細(xì)流程參加全流程 房地

2、產(chǎn)開發(fā)全流程（表格樣本） 發(fā)展中心/開發(fā)部 招標(biāo)/拍賣取 得土地使用權(quán) 開發(fā)設(shè)想提供 建設(shè)項目選址 意見書 土地拆遷 建筑方案設(shè)計審 查意見書 建設(shè)用地規(guī)劃許 可證 國土使用證 建筑初步設(shè)計審 查意見通知書 建筑工程規(guī)劃許可 證 施工許可證 分項驗收（消 防、人防、規(guī) 劃、防雷、檔 案、環(huán)評） 第二章：房地產(chǎn)項目開發(fā)全流程 設(shè)計管理工程管理成本控制招標(biāo)采購策劃營銷計劃管理物業(yè)管理 概念設(shè)計 投資估算 方案設(shè)計任務(wù) 書 .十，方案設(shè)計拉圍墻、地質(zhì) 成本測算 設(shè)計單位招標(biāo) 地勘、文堪 單位招標(biāo) 勘探 項目及產(chǎn)品 定位 項目初級計劃 營銷策劃 銷售部選址 銷售部設(shè)址 編制項目運營 計劃初稿 初步設(shè)計

3、任 務(wù)書 銷售部施工 管理 施工圖審查備案 建筑施工圖 設(shè)計 項目工程招 標(biāo)計劃編制 三通一平 初步設(shè)計、景 觀方案設(shè)計 甲供（指） 材招標(biāo)方案 監(jiān)理單位確 疋 目標(biāo)成本制 疋 編制項目工 程計劃 基礎(chǔ)施工圖 完成施工圖 設(shè)計、景觀 設(shè)計 基礎(chǔ)工程施工 基礎(chǔ)工程驗收 主體結(jié)構(gòu)施工 砌體工程施工 主體結(jié)構(gòu)驗收 一般裝修工程 總包單位確定 銷售指標(biāo)確定 銷售推廣方案 銷售準(zhǔn)備（售 房附圖、銷售 道具、銷售附 圖、售房合同 配置標(biāo)準(zhǔn)） 設(shè)計變更 裝修材料的 選樣及封樣 外墻保溫、防水 門窗、欄桿、精裝修 外架拆除 室外配套管網(wǎng) 景觀道路 銷售培訓(xùn) 開放 定價 開盤 進(jìn)度款審核 過程招標(biāo)米購 業(yè)主開放

4、日 簽證變更審核 隱蔽工程收方 成本施工過程 控制計劃 招標(biāo)工作總結(jié) 招標(biāo)評價 成本過程控 制總結(jié)回顧 產(chǎn)權(quán)測量 預(yù)售許可證 銷售管理 （強(qiáng)銷期、 持續(xù)期、 尾盤） 確定分包單 位 招標(biāo)工作階段 性總結(jié) 招標(biāo)評價 項目運營計 劃完成 項目班子配 置 項目初級計劃 項目施工階 段運營管理 （計劃、控 制、調(diào)整、考 核） 運營管理總 結(jié)、考核 施工過程 提前介入 物業(yè)檢查 及接管 交房準(zhǔn)備（交房 方案、交房附圖） 斛向物業(yè)移交T* 竣工結(jié)算 說明: 目的： 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)全流程的工作程序，明確房地產(chǎn)開發(fā)各個工作環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系、先后順序，使每個有關(guān)職能部門都明確自己的工作 介入點、介入時緊前和緊后

5、關(guān)系，減少工作環(huán)節(jié)、避免重復(fù)工作，特制定本流程 適用范圍： 本流程適用于房地產(chǎn)公司所有項目開發(fā)的流程節(jié)奏把控 定義： 房地產(chǎn)項目開發(fā)全流程 :是指項目從簽訂土地出讓協(xié)議（招拍掛、取得土地使用權(quán)）至完成項目開發(fā)移交至業(yè)主為止的整個工作流 程 工作程序： 詳見工作流程說明 支持性文件： 無 相關(guān)記錄： 無 房地產(chǎn)開發(fā)全流程 （網(wǎng)絡(luò)計劃樣本）（一） 工 作 類 別 投資估算 成本測算、 甲供（指）才招標(biāo)方案 三通一平 制定目標(biāo)成本 編制工程計劃 設(shè)計單位招標(biāo) 工程招標(biāo)計劃 臨建搭設(shè) 工程類 15 19 25 28 10 概念設(shè)計 景觀設(shè)計完成 14 27 技術(shù)類 簽訂土地協(xié)議 26 13 18 6

6、2 發(fā)展類 按實際時間 土地拆遷 國土使用證 17 8 道 營銷策劃 銷售方案推廣 產(chǎn)品定位 29 5 9 20 營銷類 時間 0 （網(wǎng)絡(luò)計劃樣本） 44 技術(shù)類 發(fā)展中心/開發(fā)部做好正常的政府職能部門的溝通工作 48 S 發(fā)展類 施工過程中的招標(biāo)采購 46 主體封頂 方工程施工 43 45 30 41 36 工程類 銷售培訓(xùn) 開 39 49 營銷類 項目選址 意見書 建筑工程 規(guī)劃許可證 成本階段性 控制總結(jié) 成 報 告 產(chǎn)權(quán)測量 定價 外架 拆除 售樓部選址 售樓部設(shè)計 方案設(shè)計審查 意見書 建筑初步設(shè)計審查 意見通知書 可 地勘、文堪單位招標(biāo) 工 作 類 別 施工過程中技術(shù)管控（設(shè)計變更

7、、裝修材料選樣及封樣等） 成本施工過程中計劃控制、工程進(jìn)度款審核 銷售管理（強(qiáng)銷期、持續(xù)期） 初步設(shè)計、景觀方案設(shè)計 拉圍墻、地質(zhì)勘探 施工圖設(shè)計（有關(guān) 部門口頭確定） 水、電、智能化等安裝工程 監(jiān)理、總承包單位確定 五層結(jié)頂 35 施工圖審 送備案22 24施工許可證 樁基工程基礎(chǔ)工程 3133 業(yè)主 32 開放J 34 砌體工程 40 保溫、防水門窗 竺工程 42 桿 全套 完成 銷售準(zhǔn)備（售房附圖 -具合同 配置標(biāo)準(zhǔn)） 23 銷售目標(biāo) 12售樓部施 16 :確定一 建設(shè)用地規(guī)劃 f 許可證 11 預(yù)售 許可證 - 37 方案設(shè)計 3、 室外管網(wǎng)* 套工程:2 ( 38 時間 （網(wǎng)絡(luò)計劃樣

8、本）（三） 工 作 類 別 發(fā)展類 工程類 物業(yè)類 營銷類 說明：為了更加直觀的了解房地產(chǎn)開發(fā)的整個程序，清楚地反應(yīng)開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)之間的邏輯關(guān)系，特制定了該網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖。該網(wǎng)絡(luò) 關(guān)系圖是以流程形式表現(xiàn)的，沒有標(biāo)注時間節(jié)點。時間關(guān)系在各有關(guān)中心文件的編輯中再行詳細(xì)闡述 三房地產(chǎn)開發(fā)全流程說明 步驟 是否為 重點控 制點 工作重點描述 時限 重要輸入 重要輸出 流程 編號 責(zé)權(quán)事 項編號 相關(guān)表 格模板 1 發(fā)展中心/開發(fā)部已經(jīng)對目標(biāo)地塊簽 訂土地出讓協(xié)議，且在營銷策劃中心 的配合下編制完畢并通過審核審批的 可行性研究報告、通過計委審查后 并立項 可行性研 究報告 2 ZD 營銷策劃中心（與代理

9、商合作）做市 場調(diào)查分析、進(jìn)行產(chǎn)品定位，發(fā)展中 心/開發(fā)部提供定位所需的前期有關(guān) 資料。出具項目疋位策劃報告，并 按責(zé)權(quán)體系審核審批通過 可行性研究報告 項目定位 策劃報告 3 設(shè)計管理中心根據(jù)項目定位策劃報 告給設(shè)計院下達(dá)概念設(shè)計任務(wù)書 進(jìn)行概念設(shè)計，確定項目的樓體分配、 容積率、綠化面積等，并通過有關(guān)部 門的研究、討論，按責(zé)權(quán)體系審核、 審批。 招標(biāo)采購中心組織確定后的 設(shè)計單位 概念設(shè)計 任務(wù)書 概念設(shè)計成 果 4 成本管理中心根據(jù)概念設(shè)計成果組織 編制項目投資估算表，對整個項目 成本、利潤進(jìn)行初步分析 項目投資 估算表 5 ZD 發(fā)展中心/開發(fā)部負(fù)責(zé)溝通規(guī)劃部門 辦理項目選址意見書 計

10、委審查進(jìn)行項目立項 國土資源局通過土地利用總 體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式審查 建委辦理投資開發(fā)項目建 設(shè)條件意見書 環(huán)保部門辦理生產(chǎn)性項目環(huán) 保意見書文化局、地震局園 項目選址 意見書 林局、水利局對工程相關(guān)專 業(yè)內(nèi)容范圍進(jìn)行審查 6 設(shè)計管理中心根據(jù)審批審核通過的 概念設(shè)計成果進(jìn)行分析，給設(shè)計 院卜達(dá)方案設(shè)計任務(wù)書，并負(fù)責(zé)監(jiān) 督元成方案設(shè)計 方案設(shè)計 任務(wù)書 方案設(shè) 計 7 在方案設(shè)計過程中，發(fā)展中心/開發(fā)部 與土地所屬相關(guān)單位協(xié)調(diào)進(jìn)行地上附 屬物拆遷工作 8 發(fā)展中心/開發(fā)部負(fù)責(zé)通過規(guī)劃局的 方案設(shè)計審查、取得方案設(shè)計 審查意見書 9 ZD 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條

11、件 人防辦完成人防工程建設(shè)布 局審查 國土資源局完成土地預(yù)審 完成公安消防、交警、教育 局、水利局、城管局、環(huán)保 局、園林局、文化局對工程 相關(guān)專業(yè)內(nèi)容范圍進(jìn)行審查 10 成本管理中心根據(jù)方案設(shè)計做成本 測算，招標(biāo)米購中心負(fù)責(zé)完成地勘、 文堪單位的招標(biāo)工作 成本測算 書 地勘（文 堪）中標(biāo)單 位確認(rèn)書 11 設(shè)計管理中心負(fù)責(zé)督促設(shè)計單位完成 初步設(shè)計、景觀方案設(shè)計 初步設(shè)計 景觀方案設(shè) 計 12 項目部（項目公司）在發(fā)展中心/開發(fā) 部的溝通協(xié)調(diào)下拉圍墻、組織地質(zhì)勘 探、文物勘探 13 ZD 發(fā)展中心/開發(fā)部協(xié)調(diào)、溝通國土資源 局辦理國有土地使用證 國有土地 使用證 14 建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，

12、并對落實初 步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求內(nèi)容進(jìn)行審 查，核發(fā)建筑初步設(shè)計審查意見通 知書 規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃 要求進(jìn)行審查 公安消防支隊對初步設(shè)計的 消防設(shè)施進(jìn)行審查 公安交警支隊對初步設(shè)計的 交通條件進(jìn)行審查 完成國土資源局土地預(yù)審 市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、 地震局等相關(guān)部門對初步設(shè) 計的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審查 建筑初步 設(shè)計審查意 見通知書 15 設(shè)計管理中心根據(jù)初步設(shè)計審查意見 督促設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計 16 發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)建委辦理 施工圖設(shè)計審查備案 建筑初步設(shè)計審查意見通 知書 建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行 政策性審查，并根據(jù)地產(chǎn)商 意見核發(fā)技術(shù)性審查委托通 知書 建委根據(jù)施工圖設(shè)

13、計審查機(jī) 構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖 設(shè)計文件審查報告發(fā)放建 設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查 批準(zhǔn)書 17 在此階段成本管理中心完成制定目標(biāo) 成本計劃、編制工程招標(biāo)計劃、 工程管理中心編制工程計劃 制定目標(biāo)成 本計劃 編制工程計 劃 編制工程招 標(biāo)計劃 18 ZD 發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)辦理 完成建筑工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃部 門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī) 劃設(shè)計條件，在繳納有關(guān)規(guī)費后核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本 公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計 審查 人防辦進(jìn)行人防設(shè)計審查 建委、市政部門、園林局、 環(huán)保局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門 按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)的相 關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審查 建筑工程 規(guī)劃許可 證副本 19

14、在完成18項同時，招標(biāo)米購中心制定 甲指（供）材招標(biāo)方案，組織元成監(jiān) 理單位、主體施工單位的招標(biāo)工作（異 地項目公司以項目公司為主，總公司 招標(biāo)采購中心全程跟蹤監(jiān)督并提供資 源服務(wù)） 甲指（供） 材招標(biāo)方案 監(jiān)理單位 中標(biāo)確認(rèn) 書 （主體）施 工單位中標(biāo) 確認(rèn)書 20 ZD 發(fā)展中心/開發(fā)部與建委溝通協(xié)調(diào)，建 委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行 審查，核發(fā)建筑工程施工許可證 辦理施工報建登記 完成對工程進(jìn)行發(fā)包、確定 施工隊伍 建筑工程 施工許可 證 21 項目部（項目公司）在證件辦理期間 完成三通一平、臨建搭設(shè)等基礎(chǔ)工作 施工單位辦理完成質(zhì)檢、安監(jiān)部門的 報檢工作 22 設(shè)計管理中心組織監(jiān)督完

15、成景觀設(shè) 計施工圖 景觀設(shè)計 施工圖 23 營銷策劃中心在建設(shè)用地規(guī)劃許可 證辦理期間完成營銷策劃方案、 臨時售樓部的選址、設(shè)計、施工 24 營銷策劃中心在建筑初步設(shè)計審查期 間完成銷售目標(biāo)的計劃確定 25 營銷策劃中心在施工許可證辦理 完成前做好銷售方案推廣，做好銷 售準(zhǔn)備工作（售房附圖、銷售道具、 銷售合同、配置標(biāo)準(zhǔn)等） 26 設(shè)計管理中心組織甲方有關(guān)人員、設(shè) 計單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖 紙會審 圖紙會審 紀(jì)要 27 ZD 工程開工：項目部（項目公司）組織 施工單位正式開始建筑工程施工，監(jiān) 理單位下達(dá)開工令 辦理完成開工前各類證件 完成施工圖紙會審 施工單位的施工組織設(shè)計 按責(zé)權(quán)體系

16、審查、審批通過 施工單位做好開工準(zhǔn)備 28 招標(biāo)采購中心組織指定有關(guān)主要材料 （如：水泥、鋼材、防水卷材等） 甲指（供） 材料確認(rèn) 單 29 設(shè)計管理中心負(fù)責(zé)項目工程全過程的 技術(shù)監(jiān)控和技術(shù)指導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)審核、 審查設(shè)計變更、技術(shù)核疋、施工方案 等內(nèi)容 設(shè)計變更 單 技術(shù)核疋 單 特殊工種 施工方 案 30 土方工程施工（暫按有地下室（-1 ） 高層住宅考慮）挖土深度按設(shè)計樁基 頂標(biāo)高、保證有效樁長為準(zhǔn)（具體以 施工方案為準(zhǔn)） 31 樁基施工在第一層土挖完后開始， 整個樁基施工階段包括：打試樁、打 正式樁、第二次土方開挖、破綻將頭、 樁基試驗、土壤檢測等過程 32 基礎(chǔ)工程施工 樁基試驗通過后

17、，開 始基礎(chǔ)工程施工，原則上是以土 0.00 為分界點，正負(fù)零以下（含地下室） 在進(jìn)度計劃編制時均劃入基礎(chǔ)工程， 在基礎(chǔ)工程完成（含檢驗資料）后及 時報檢、做好基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程驗收 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 工程驗收 記錄 33 營銷策劃中心負(fù)責(zé)組織完成銷售培 訓(xùn)，完成產(chǎn)權(quán)測量定價 34 成本管理中心完成樁基施工單位、土 方施工單位的結(jié)算工作，做好合同節(jié) 點造價統(tǒng)計工作，在施工過程中審核 節(jié)點造價付款審核 結(jié)算依據(jù)資料 （樁基）工 程結(jié)算單 （土方）工 程結(jié)算單 35 ZD 五層結(jié)頂 36 ZD 發(fā)展中心/開發(fā)部與房地產(chǎn)管理部門 溝通協(xié)調(diào)辦理預(yù)售登記，由房地產(chǎn)管 理部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證 提供資料（證明材料）：

18、 已交付全部土地使用權(quán)出讓 金，取得土地使用權(quán)證書 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和 施工許可證 按提供預(yù)售的商品房計算， 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工 程建設(shè)總投資的 25%以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工 交付日期 公司的營業(yè)執(zhí)照和資 質(zhì)等級證書 工程施工合同 商品房預(yù)售方案 商品房預(yù) 售許可證 37 砌體工程完成 38 ZD 項目部（項目公司）協(xié)調(diào)組織建筑 工程主體結(jié)構(gòu)驗收 主體結(jié)構(gòu)有關(guān)證明資料 原材料復(fù)驗報告 混凝土最后一批澆筑的試驗 資料 施工過程控制資料 其他有關(guān)資料 建筑工程 主體結(jié)構(gòu)驗 收記錄 39 招標(biāo)采購中心組織完成裝飾材料、保 溫材料、安裝設(shè)備、電纜、電線等合 同約定的材料指定（供應(yīng)

19、） 異地項目公司則在總公司招標(biāo)采購中 心的全程監(jiān)督下完成此項工作 甲指（供） 材料確認(rèn) 單 40 ZD 裝飾、裝修工程完成、外架拆除 41 室外管網(wǎng)等配套工程進(jìn)場施工 42 景觀道路施工 43 發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)有關(guān)政府 職能部門進(jìn)行分項驗收（消防、人防、 規(guī)劃、檔案、環(huán)評）異地項目以項目 公司為主導(dǎo)，總公司發(fā)展中心/開發(fā)部 全力提供支持 各分項驗收 報告 44 項目部（項目公司）做好工程資料準(zhǔn) 備工作。物業(yè)公司開始介入驗房 45 ZD 發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門、 組織項目綜合驗收，做好竣工備案。 異地項目以項目公司為主導(dǎo)，總公司 發(fā)展中心/開發(fā)部全力提供支持 各項環(huán)檢工作完成，

20、取得合 格資料 項目工程資料齊全 項目工程全部結(jié)束 竣工備案證 書 46 工程移交物業(yè)公司，物業(yè)公司根據(jù)驗 收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，對驗收發(fā)現(xiàn)的冋題 書面提交項目部（項目公司），項目部 （項目公司）安排整改落實 47 物業(yè)公司管理方準(zhǔn)備工作（交房方案、 交房附圖、交房道具等）營銷部核和 項目部（項目公司）全力配合 48 ZD 交房 以物業(yè)公司為主導(dǎo)、項目部（項 目公司）、營銷策劃中心全力配合。有 必要時取得總公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（及有關(guān) 人員）的全力支持 49 營銷策劃中心（營銷部）交房前做好 房源銷控、完成商品房銷售計劃 50 物業(yè)公司受理交房后的業(yè)主各類投 訴，并且進(jìn)行分類處理 51 項目公司根據(jù)業(yè)主投訴

21、的工程質(zhì)量問 題組織維修 項目和物業(yè)進(jìn)行最后交接，并負(fù)責(zé)組 織有關(guān)參戰(zhàn)單位召開移交會議，明確 移交后的責(zé)任 項目移交資 料目錄 各施工單位 質(zhì)保金以及 質(zhì)保期明細(xì) 表 52 項目進(jìn)入正常的物業(yè)管理程序 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃作業(yè)指引 （各個項目） 1. 目的 1-1目的：明確公司個項目開發(fā)流程計劃的編制、審核、發(fā)布流程，確保項目運作的計劃性、科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性 1-2 作用：通過流程計劃的實施，使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項目完成后，這張記錄著歷次實際 進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的流程計劃可以對整個項目的進(jìn)度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計劃

22、管 理提供依據(jù)。 2. 適用范圍 本指引適用于房地產(chǎn)公司新項目開發(fā)的全流程編制工作 3. 定義（暫無） 4. 職責(zé) 地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理：負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計劃和批準(zhǔn)計劃調(diào)整。 主管崗位：計劃管理中心負(fù)責(zé)人 與工程管理中心負(fù)責(zé)人、總監(jiān)協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程 檢查和調(diào)整。 負(fù)責(zé)工程師：在與設(shè)計管理中心、成本管理中心協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 協(xié)管崗位工程管理中心負(fù)責(zé)人，總監(jiān)：分別向計劃管理中心提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。 主辦崗位營銷策劃 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計劃的基礎(chǔ)上按本項目的個性特點編制網(wǎng)絡(luò)計劃，并根據(jù)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)

23、的意見修改完善。 項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各有關(guān)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)批示后報總經(jīng)理批準(zhǔn)。 5. 程序 5-1根據(jù)公司通用的計劃模板、標(biāo)準(zhǔn)圖式、項目目標(biāo)要求，計劃管理中心在土地中標(biāo)后十天內(nèi)組織完成編制*項目開發(fā)流程計劃。公 司負(fù)責(zé)人和工程總監(jiān)的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。并負(fù)責(zé)定期檢查和調(diào)整（半年計劃調(diào)整、一年計劃調(diào)整），遇緊急情況可 以隨時檢查調(diào)整。 5-2計劃編制建議使用雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃，以更加直觀的體現(xiàn)各個環(huán)節(jié)之間的邏輯關(guān)系 5-2-1編制網(wǎng)絡(luò)計劃的要素是： 5-2-1-1工作要素 事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的

24、一個子項目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙 代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不 容許重復(fù)，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。 5-2-1-2時間要素 在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時間坐標(biāo)軸。它的起始原點對應(yīng)著第一項工作的開始日期， 它的終點對應(yīng)著最后一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點設(shè)計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標(biāo)軸的最后刻度就表示 為項目的負(fù)責(zé)人期天數(shù)。 一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對應(yīng)著該項工 作在時間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)

25、著該項工作在時間座標(biāo)上的結(jié)束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時 間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機(jī)動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡(luò)圖 上用波形線表示并對應(yīng)著時間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃時最先考慮的潛力所在。 5-2-1-3邏輯要素 左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。 持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長 的

26、線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃的精髓所在。如果邏輯 出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計劃也就從根本上失去了可操作性。 5-2-1-4責(zé)任要素 相關(guān)的工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工 作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機(jī)動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān) 系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責(zé)考核。 5-2-2 編制網(wǎng)絡(luò)計劃的要點 5-2-2-1定目標(biāo)工期和計劃工期 根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期

27、適當(dāng)壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。 5-2-2-2建立座標(biāo)系統(tǒng)（這與運營計劃中的網(wǎng)絡(luò)設(shè)置有所不同，運營計劃的縱橫坐標(biāo)體現(xiàn)的是項目開發(fā)的主要節(jié)奏驟和配合工作之間 邏輯關(guān)系） 橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，貝U起始原點是零，終點是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，貝U原點是項目啟動 的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。 縱座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在 上一個管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。 5-2-2-3分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯

28、關(guān)系?？梢灶A(yù)先列出草表，也可以 按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。 5-2-2-4 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補(bǔ)足。 5-2-2-5把沒有自由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的 關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期 平齊。重新謄清圖式，雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完成。 5-3 網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化和調(diào)整 5-3-1事先優(yōu)化 5-3-1-1成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重

29、，而不可能三者兼得。質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持 續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì) 量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優(yōu)化能使 三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。 5-3-1-2在計劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo)，這只能說明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領(lǐng)導(dǎo)加以修正。 5-3-2 過程檢查 5-3-2-1在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實際進(jìn)度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是 必須的。

30、固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 5-3-2-2過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準(zhǔn)線，然后再 把各項工作在檢查時點時的實際進(jìn)度所達(dá)到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進(jìn)度前鋒線。 前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前， 其幅度可按前鋒點到基準(zhǔn)線的距離從時間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。 5-3-2-3經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項目未來的進(jìn)度和變化趨勢作出定量的預(yù) 測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進(jìn) 度比。該比值大于1,小于1或等于1分別表示某線路的實際進(jìn)展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進(jìn)展 速