碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)范本

1、碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 1 頁共 40 頁碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)(V2.0 版)制度編碼FR-1-2-1制度類型核心業(yè)務(wù)流程部門支持流程編寫部門集團財務(wù)資金部審批人伍碧君總經(jīng)理版本修改情況生效日期V1.0 版初稿(試行)20_-06-29V2.0 版1、對付款成本項目進行了修訂2、新增了部分業(yè)態(tài)檔案3、對核算對象劃分口徑進行了更新4、成本分攤針對自有物業(yè)的處理進行了規(guī) 定5、對成本核算準則進行了調(diào)整6、增加成本財務(wù)接口業(yè)務(wù)規(guī)則20_-01-0156碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版

2、頁碼:第 2 頁共 40 頁目錄第一章總 則3第二章成本核算的基本程序3第三章成本核算的基礎(chǔ)工作4第四章確定成本核算對象7第五章成本項及費用的核算11第六章科目設(shè)置16第七章成本的歸集與分配18第八章成本的結(jié)轉(zhuǎn)34第九章成本報表37第十章成本財務(wù)接口業(yè)務(wù)規(guī)則37第十一章 附 則40碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 3 頁共 40 頁第一章總 則一、 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算和成本管理,正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本,為成本 管理和動態(tài)成本分析提供合理的數(shù)據(jù),根據(jù)企業(yè)會計XX公司對成本管理的 要求,制定本核算規(guī)范。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是

3、:建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作,嚴格遵守 成本開支范圍,合理確定成本計算對象,正確歸集和分配開發(fā)成本及費用,及時、準確、 完整地提供成本核算數(shù)據(jù)。三、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),建立成本核算責(zé)任制,不斷加強成本核算基礎(chǔ)工作,區(qū)域 內(nèi)部組織成本核算規(guī)范的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。四、本指導(dǎo)僅供參考,各區(qū)域、項目可根據(jù)實際情況靈活運用。第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序確定成本核算對象設(shè)置會計科 目和賬簿歸集開發(fā)成本費用結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的主營業(yè) 務(wù)成本編制成本報表確定成本分配方法碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 4 頁共 40 頁第三章成本核算的

4、基礎(chǔ)工作一、建立、健全原始記錄制度(一)、項目建設(shè)各階段應(yīng)取得與財務(wù)核算相關(guān)資料:資料名對應(yīng)部門作用注意要點拿 地 階 段可行性報告投資管理部了解項目調(diào)研情況成交確認書投資管理部了解土地情況摘牌面積、土地款等土地合同投資管理部了解土地情況出讓面積、土地款等與政府約定的其他資料投資管理部如會議紀要、紅頭文件等,了解土地情況注意土地出讓過程中的特殊約定土地款、相關(guān)稅費及補投資管理部成本歸集的依據(jù)土地款發(fā)票是否齊全、合法、支付土地償款等票據(jù)項目管理部費用對應(yīng)土地使用證信息開發(fā)周期、開發(fā)計劃項目管理部用于了解項目情況掌握開發(fā)范圍和開發(fā)不同環(huán)節(jié)時間前 期 準 備立項文件項目管理部土地增值稅需要信息、資料

5、了解立項范圍、以及對應(yīng)成本核算和銷售苑區(qū)范圍開發(fā)數(shù)據(jù)簡表、型號表區(qū)域工程管理開發(fā)數(shù)據(jù)簡表記錄基底1、根據(jù)現(xiàn)有的施工許可證、國土證上面面積、室外車位面積、道路用地、綠化用地、總用地面所載的面積數(shù)據(jù),核對簡表的面積積、可售建筑面積、建筑面是否準確,并核對棟號是否齊全。積等數(shù)據(jù)。型號表記錄部、項目管理2、項目推進各階段所發(fā)生的成本,按當(dāng) 各苑區(qū)型號構(gòu)成、不同型號部 月開發(fā)數(shù)據(jù)簡表中最新數(shù)據(jù)處理,以后的相關(guān)面積數(shù)據(jù)等,隨著項更新數(shù)據(jù)時對以前的成本分攤不進行追目報建、預(yù)售、竣工,面積溯調(diào)整(重大差異除外)。數(shù)據(jù)會進行相應(yīng)更新。均可作為成本拆分的依據(jù)。碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2

6、-1版本:V2.0 版 頁碼:第 5 頁共 40 頁世邦六證表項目總辦附有該項目從土地到竣工由“土地辦證清單”、“立項文件”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程的相關(guān)信息,劃分成本對施工許可證”、“商品房預(yù)售許可證”、區(qū)域辦公室象、成本拆分等均可參考上“竣工驗收證”組成,應(yīng)核對其是否準面相關(guān)信息確工程任務(wù)表項目總辦參考其工程進度的安排工程任務(wù)安排因現(xiàn)XX公司策略等因素而改變,財務(wù)獲得更新信息實際開工時間項目部部分苑區(qū)計劃和實際開工 時間差異較大,其成本分攤需用時間判斷開工時間及對應(yīng)的開工苑區(qū)范圍明確自有物業(yè)與公共配項目管理部判斷作為“固定資產(chǎn)”或分各苑區(qū)動工時,應(yīng)向業(yè)務(wù)部門了解自有套設(shè)施范圍攤

7、成本進苑區(qū)的主要依據(jù)物業(yè)情況,以便確定成本核算對象與施工方及監(jiān)理單位等項目管理部、成本歸集的依據(jù)合同金額、合同范圍、工程項目內(nèi)容等簽訂相關(guān)工程合同造價管理部成本預(yù)算造價造價管理部成本歸集、成本分析的依據(jù)組成總包合同總金額的預(yù)算信息成本核算對象資料項目管理部、造價管理部劃分成本核算對象的依據(jù)成本核算的載體與核心項 目 建 設(shè)工程進度款、零星工程項目管理部、成本歸集的依據(jù)1、核對金額是否正確、工程款支付比例付款審批表是否合理、造價是否按要求進行房地產(chǎn)支付工程款相關(guān)附列資料項目劃分等。 2、進度款支付申請表應(yīng)由造價部審定支 付款項。代扣款項3、本期完成工程造價確認表應(yīng)由施工方造價管理部和監(jiān)理單位簽發(fā)

8、。4、造價管理部申請計價表應(yīng)顯示到施工棟號。5、形象進度說明項目管理部應(yīng)已復(fù)核。6、除造價部審核外的成本必須附明細資碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 6 頁共 40 頁料,可以體現(xiàn)受益范圍、成本構(gòu)成、標準等。預(yù) 售 階 段預(yù)售款監(jiān)控銀行資料財務(wù)資金部集團對于銀行賬戶資料存檔要求監(jiān)控協(xié)議財務(wù)資金部預(yù)售范圍、推售時間營銷中心預(yù)售時間及對應(yīng)的苑區(qū)范圍預(yù)售占地和建筑面積項目管理部成本拆分的依據(jù)核對棟號是否齊全,用地面積是否與國 土證一致,建筑面積較報建時差異是否合理銷售物業(yè)交樓時間營銷中心結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的依據(jù) 和成本核算單位是否出現(xiàn) 不同時期交付

9、而進行第二次拆分交樓時間及對應(yīng)苑區(qū)范圍預(yù)售物業(yè)與施工區(qū)域?qū)φ毡頎I銷中心財務(wù)資金部成本核算對算與銷售苑區(qū)的對應(yīng)關(guān)系以銷售棟號對應(yīng)成本核算的施工棟號做一個對照表,以便賬務(wù)處理竣 工 驗 收初步和最終結(jié)算資料造價管理部成本歸集的依據(jù)核對棟號是否齊全,初步結(jié)算還應(yīng)核對是否包含現(xiàn)場簽證等工程發(fā)票項目管理部、造價管理部等成本歸集的依據(jù)工程款發(fā)票是否齊全、票據(jù)是否合法實測占地和建筑面積等項目管理部成本拆分的依據(jù)核對棟號是否齊全,用地面積是否與國土證一致,建筑面積較預(yù)售時差異是否 合理二、健立健全各項財產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、清查和盤點制度 做好各項物資的收發(fā)、領(lǐng)退、清查和盤點工作,是正確計算成本的前提。庫存物資

10、要定期盤點,做到賬實相符,以保護其安全。各項財產(chǎn)物資收發(fā)要按成本對象、成本要 素進行分類核算。房地產(chǎn)行業(yè)部分原材料,如用于裝飾、裝修、綠化、電器用品等是直接在房地產(chǎn)公碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 7 頁共 40 頁司作為庫存出入庫管理,物料領(lǐng)用必須按成本核算對象、付款成本項目進行分類核算。 板房物品也需要作為庫存管理,對于物品的領(lǐng)用、擺放、調(diào)撥、報損、盤點等應(yīng)設(shè)置完 備的登記制度。第四章確定成本核算對象一、 確定成本核算對象的基本原則1.產(chǎn)權(quán)歸屬 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售、有產(chǎn)權(quán)的,應(yīng)作為獨立的成本核算對象。不能對外銷 售且產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的

11、,成本最終應(yīng)分攤到可售物業(yè)中,可先作為過渡性成本 對象進行歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對XX公司根據(jù)核算和管理需要,對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的公共配套設(shè)施(主要是指具有獨立使用功能的主要配套設(shè)施)如跨河橋梁、跨線橋、體育館、 售樓部、會所、交通中心等,不論是否有產(chǎn)權(quán),不論其支出是否攤?cè)肷唐贩康?開發(fā)產(chǎn)品成本,均單獨作為成本核算對象歸集。 對于只為一個成本核算對象服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)肷唐贩康乳_發(fā)項目成本且造價較低 的配套設(shè)施,可不單獨作為成本核算對象,其開發(fā)費用直接計入開發(fā)項目的成 本,如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、鍋爐房等。2.分類歸集 對不同開發(fā)地點、不同竣工時間、不同產(chǎn)品

12、類型、不同裝修標準、不同施工單位施工的群體開發(fā)項目,應(yīng)單獨作為成本核算對象進行核算。對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長 的開發(fā)項目,可按開發(fā)項目周期等劃分為不同的成本核算對象。3.功能區(qū)分 開發(fā)項目某組成部分相對獨立,且具有不同使用功能時,如裙房、公寓、寫字樓等,碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 8 頁共 40 頁可作為獨立的成本核算對象。若地上與地下的建筑均為一體,而地上建筑有不同產(chǎn)品, 應(yīng)以其整體為一成本核算對象歸集成本。4.裝修標準差異 開發(fā)項目因產(chǎn)品類型、功能不同或其他原因而導(dǎo)致交付裝修標準存在較大差異,如毛坯、普通裝修、精簡裝修、升級裝修

13、、豪華裝修等,應(yīng)分別作為成本核算對象。成本 歸集過程中,物業(yè)的裝修標準通常是在后期確定改變或最終確定,成本歸集時往往不能 準確的劃分裝修和毛坯的范圍,在不確定性較大情況下,歸集時可以不將未確定的裝修 和毛坯范圍分別作為成本核算對象, 但在完工結(jié)轉(zhuǎn)到庫存商品時應(yīng)分開(詳見第八章 成本的結(jié)轉(zhuǎn))。5.成本差異 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本核算對象。如樣板區(qū),其裝修成本較其他物業(yè)略高,可單獨作為一個成本核算對象。 6.權(quán)益區(qū)分 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象。二、確定成本對象的具體方法 外包單位的總包合同對應(yīng)施

14、工范圍與銷售苑區(qū)并不能一一對應(yīng),支付工程進度款、出具預(yù)結(jié)算資料都只包含其施工部分。集團內(nèi)判項目,也可能一個銷售苑區(qū)分幾批建設(shè)、 完工,這種情況下,以施工范圍為主要思路劃分成本核算對象。各項目應(yīng)在開工后 2-3 月內(nèi)確定成本核算對象。以下為對確定成本核算對象有重要影響因素,供參考(根據(jù)現(xiàn)場特殊情況靈活運用) 1.總包范圍 明確總包合同的對應(yīng)樓棟的范圍(對集團內(nèi)判項目,不造成影響),同時根據(jù)需要結(jié)合銷售苑區(qū)劃分。如:A 施工單位總包范圍為 1#-15#(均為聯(lián)排),其中 1#-10#為山湖翠柳苑、11-15# 為鳳鳴芷岸苑。假設(shè)不考慮其他影響因素,成本核算對象可為 1#-15#,也可根據(jù)需求(假

15、設(shè)財務(wù)分析針對銷售苑區(qū)進行等),將成本核算對象分為 1#-10#和 11#-15#。碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 9 頁共 40 頁2.工程進度 工程進度跟竣工結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理有直接聯(lián)系,工程進度不同的,由于竣工結(jié)轉(zhuǎn)時仍要將先結(jié)轉(zhuǎn)部分的成本拆分,為避免重復(fù)工作,進度差異超過三個月的應(yīng)成本歸集時就 分開核算。但對于工程進度不一,最后還是同期竣工的,可以不分開核算。3.用地紅線范圍 規(guī)劃時建筑物部分基底超出或者壓住目前已取得用地紅線,暫不能報建和施工,若與該苑區(qū)其他物業(yè)一起發(fā)包的,應(yīng)向項目部了解該部分是否可以趕進度與該苑區(qū)其他物 業(yè)同時完工,

16、還是待日后將該部分用地取得土地使用證后才可建造,以此判斷是否單列 核算。4.立項范圍 基于對土地增值稅清算的考慮,在確認成本核算對象時應(yīng)結(jié)合立項判斷。應(yīng)了解稅局對土增稅清算要求,盡量減少成本核算對象出現(xiàn)跨立項范圍情形,導(dǎo)致成本再次拆分。 5.建設(shè)工程施工許可證 對應(yīng)施工棟號與發(fā)包范圍,是否存在未取施工許可證但已開工情況,與項目管理部了解后續(xù)操作后再判斷成本核算對象的處理。6.其他相關(guān)信息 建設(shè)工程施工許可證時間、現(xiàn)場實際開工時間、預(yù)計竣工時間、銷售合同約定收樓時間,主要考慮計劃進度和預(yù)計竣工時間相隔較遠,將同一個發(fā)包范圍拆分多個成本核 算對象,一般時間差異不超過 3 個月可以不單列核算。7.命

17、名規(guī)則 苑區(qū)名+地塊(若需要)+施工單位+標段名(若需要)+業(yè)態(tài)(若需要)成本核算對象采用后,應(yīng)與造價、項目等業(yè)務(wù)相關(guān)部門及時溝通,在不影響項目建 設(shè)開發(fā)的條件下,日后進行簽訂工程合同、支付工程款等工作時,與成本核算對象一致, 避免業(yè)務(wù)部門對成本數(shù)據(jù)的拆分。成本核算對象的確定必須由項目財務(wù)負責(zé)人和集團財務(wù)部審核通過(流程:會計 會計主管財務(wù)經(jīng)理(或區(qū)域經(jīng)理)會計核算分部ERP 分部在系統(tǒng)上新增苑區(qū)),同時 與造價部、項目部等業(yè)務(wù)部門溝通其合理性,并確認。碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 10 頁共 40 頁為保證成本核算的準確性,成本核算對

18、象一旦確定不得隨意改變,若特殊情況需要 修改必須通過審批。三、特殊產(chǎn)品類型(一)同為一個基礎(chǔ)的不同產(chǎn)品 同為一個基地但有不同產(chǎn)品的物業(yè),應(yīng)根據(jù)不同產(chǎn)品的重要性及占比進行判斷,應(yīng)以“較為重要”或“較大占比”的產(chǎn)品作為該物業(yè)的“業(yè)態(tài)檔案”。如多層洋房底層帶有 商鋪,底層以上是洋房,則視為“多層洋房”；聯(lián)排別墅的底層全部或前面部分帶有商鋪, 其余是聯(lián)排別墅,則視為“聯(lián)排別墅”,結(jié)轉(zhuǎn)庫存商品時再分開。(二)關(guān)于車位物權(quán)法對建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫、車位歸屬作了以下明確規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃 用于停放汽車的車位、車XX公司通過出售、附贈或出租等方式約定；占用業(yè) 主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主

19、共有。故對于車位核算以規(guī)劃 時產(chǎn)權(quán)的歸屬判斷處理。產(chǎn)XX公司的車XX公司經(jīng)營銷售,其成本和收入都計入房產(chǎn)公 司,應(yīng)獨立為成本核算對象。產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主共有的車位可以由業(yè)主共同使用、經(jīng)營管理,一般采取出租的方式經(jīng) 營,XX公司的銷售物業(yè)中分攤,租金收入XX公司。其成本應(yīng)分攤 至苑區(qū),但可先作為過渡性成本對象進行歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營 銷售的成本對象。洋房底層下的地下車庫,車庫與洋房屬于同一整體,無論產(chǎn)權(quán)歸屬,在確認成本核 算對象時視為“洋房”統(tǒng)一歸集成本,結(jié)轉(zhuǎn)庫存商品時再分開。洋房首層后附有蓋車庫,若該車庫有占用土地,確認成本核算對象視車庫和所連接 洋房為洋房產(chǎn)品類型,不將車庫單獨

20、核算。碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 11 頁共 40 頁第五章成本項及費用的核算一、成本項核算釋義成本科目科目釋義1.土地成本費用為獲取土地支付的全部費用1.1 土地征用費通過招拍掛或協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式獲得土地所支付的成本,包含但不限于土地出讓金、安置補償?shù)荣M用1.2 拆遷補償費及其他除土地出讓金中的拆遷補償費之外的,另外發(fā)生的有關(guān)地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農(nóng) 作物補償費,危房補償費等。以及各類土地租賃費用、交易費 用等。1.3 契稅契稅2.前期工程指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測 繪、

21、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、 報建、七通一平等前期費用2.1 七通工程費指施工過程中的臨時道路、臨時變配電工程及設(shè)施、臨時給排 水、臨時辦公管網(wǎng)、臨時供暖等設(shè)施,不同于苑區(qū)內(nèi)的永久設(shè) 施2.2 場地平整指為施工過程中需要場地平整、土石方工程等,如鉤機填土平 整、取土費運費、鉤機填土費,土地平整費2.3 臨時設(shè)施指施工過程中的臨時辦公設(shè)施、施工物資存施地、工地臨時圍 墻、臨時樣板房及銷售設(shè)施的攤銷2.4 勘測設(shè)計費含勘查、設(shè)計、方案咨詢等費用2.4.1 勘測費勘察人根據(jù)發(fā)包人的委托,收集已有資料、現(xiàn)場踏勘、制訂勘 察綱要,進行測繪、勘探、取樣、試驗、測試、檢測、監(jiān)測等 勘察作業(yè),以及編制工程勘察文件

22、和巖石工程設(shè)計文件等收取 的費用2.4.2 設(shè)計費設(shè)計人根據(jù)發(fā)包人的委托,提供編制建設(shè)項目初步設(shè)計文件、 施工圖設(shè)計文件、非標準設(shè)備設(shè)計文件、施工圖預(yù)算文件、竣 工圖文件等服務(wù)所收取的費用2.4.3 其他勘測設(shè)計費除了上述勘測設(shè)計費之外的勘測費用2.5 行政規(guī)費開發(fā)前期各項報批手續(xù)費用2.5.1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費開發(fā)項目內(nèi)按規(guī)劃應(yīng)發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施和建設(shè)費用,此收費屬政 府性收費碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 12 頁共 40 頁2.5.2 人防易地建設(shè)費按國家規(guī)定,需要同步配套建設(shè)

23、防空地下室的項目,因條件限 制不能同步配套建設(shè)的,應(yīng)支付人防易地建設(shè)費。如配套建設(shè) 人防設(shè)施的(一般在地下室配套),其對應(yīng)成本費用列支在“建 筑安裝-土建機電工程”科目中(含人防設(shè)計費及工程費等)2.5.3 其他行政規(guī)費向政府歸口管理部門繳納的、除以上費項的各項費用2.6 工程相關(guān)費2.6.1 監(jiān)理費各類監(jiān)理工程合同費用等2.6.2 定額外專項檢測費定額外的專項監(jiān)測費用,如幕墻三性檢測費,生活給水水質(zhì)檢 測費、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測、樁基動測、氡濃度檢測等2.6.3 工程測量費用沉降觀測費,工程開工前施工放線、復(fù)線、驗線、定線的費用, 規(guī)劃驗收建筑輪廓線驗線費用,規(guī)劃驗收建筑竣工面積測繪費 等2.7 其

24、他前期工程成本以上沒有涵蓋到的其他前期工程費用,如工程咨詢費、審計費、 招投標費用、房管辦證費用等3.建筑安裝單體土建、安裝、裝修發(fā)生的成本3.1 主體土建機電工程指項目開發(fā)過程中發(fā)生的單體列入總包合同預(yù)算內(nèi)的各項費用(指總包合同中單體成本,含毛坯土建、外立面裝修、公共部 位裝修、門窗安裝、毛坯標準機電安裝等)；以及工程相關(guān)維修 成本3.2 裝修工程各類裝修標準房發(fā)生的裝修裝飾費用(含總包合同范圍中已含 的裝修工程費用,比如有些總包合同中可能已經(jīng)含了總包單位3.3 電梯工程含電梯的采購、安裝、維護等成本費用3.4 石材工程指各類住宅及非住宅的石材工程成本,一般指干掛石材,也就 是石材工程監(jiān)督部

25、負責(zé)范圍的石材工程成本。3.5 其他建筑安裝工程指總包合同、裝修類工程合同之外的其他同單體建筑安裝有關(guān) 的工程合同費用4.基礎(chǔ)設(shè)施含室外小區(qū)管網(wǎng)布置、園林綠化、小區(qū)道路等建設(shè)項目4.1XX市政工程4.1.1 道路工程主要含路基處理、道路基層、道路面層、人行道及其他、交通 管理設(shè)施、雨污水系統(tǒng)等工程。還含庭院路燈工程等工程。如4.1.2 擋土墻、護坡工程指由于地勢原因需建公共護坡或擋土墻工程4.1.3 圍墻工程主要指指該項目與外界永久圍墻建設(shè)工程。4.1.4 園建工程含建筑主體花園的園建(土建工程)工程+室外的公共部分園林 綠化土建工程(土建工程)；具體指主體內(nèi)外土建類的園林綠化 工程,如涼亭、

26、池塘、石藝、木裝飾工程、魚池水池管道工程、 花園草地?zé)舭惭b工程、泳池工程的建設(shè)及管道設(shè)備的安裝、包 括主體分部圍欄工程。碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 13 頁共 40 頁4.1.5 綠化工程含建筑主體內(nèi)+室外公共部位的的園林綠化成本(苗木采購、場 地租用、機械費、綠化種植合同及費用等)4.1.6 人工湖含人工湖的設(shè)計、施工、土方等工程成本費用4.1.7 其他XX市政工程其他的室XX市政建安工程(主要含總包單位/土建單位負責(zé)的 其XX市政建安工程等)4.2XX市政及管網(wǎng)工程含室外給排水、燃氣、高低壓系統(tǒng),整個小區(qū)或項目整體布局考慮的非個體

27、設(shè)施4.2.1 給排水工程給水指掛網(wǎng)費(政府收費)、紅線外主干管工程、用地紅線 內(nèi)的主管、干管工程、各苑區(qū)用戶計量表前的給水工程、加壓 泵房及設(shè)備工程(不含總XX公司負責(zé)范圍的工程及安 裝)。排水指掛網(wǎng)費(政府收費)、雨水工程、污水處理站、 其他工程等(不含總XX公司負責(zé)范圍的工程及安裝)4.2.2 供電工程指永久供電XX市政工程,含掛網(wǎng)費(政府收費)、紅線外電纜 工程、用地紅線內(nèi)至中心開關(guān)房的電氣工程、紅線內(nèi)電氣工程、 其他工程等4.2.3 供暖工程表前XX公司所收配套費負責(zé)的工程內(nèi)容后至各業(yè)主 或運營單位(酒店、會所)的入戶裝置進水下法蘭前及回水上 法蘭后為分界點,但通常以土建總包合同約定

28、的建筑物外墻外 1.5m 處XX市政供暖配套及土建總包的施工分界點。)4.2.4 燃氣工程主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等表前工程,也包括室內(nèi)部分的表 后工程(含燃氣管道、管道支架制作安裝、管道附件)具XX公司指定的燃氣接入點至業(yè)主用戶終端的設(shè)備、設(shè)施、 管線(不含燃具)為分界點,酒店、會所以接入點的計量表為 分界點,含室內(nèi)部分。4.2.5 智能化工程費包括監(jiān)控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車 輛管理。XX公司等內(nèi)判單位負責(zé)的社區(qū)智能化系統(tǒng)工 程XX公司4.2.6 其他XX市政管網(wǎng)工程由市政部分負責(zé)的其他XX市政及附屬管網(wǎng)工程(主要含電信、 電視、防雷等XX市政管網(wǎng)工程)5.公共配套設(shè)

29、施指室外公共服務(wù)設(shè)施5.1 交通中心(巴士站)指為方便業(yè)主而建造交通網(wǎng)絡(luò)點成本分攤5.2 幼兒園、學(xué)校指屬于公建性質(zhì)的教育配套工程(含建造成本及配套資產(chǎn)購置) 成本分攤5.3 業(yè)主活動用房指為苑區(qū)內(nèi)業(yè)主提供物業(yè)管理的辦公場所、活動場所等成本分 攤(含醫(yī)務(wù)所、派出所等)5.4 售樓部產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主,后期一般作為會所移交給業(yè)主的售樓部建造成 本(如產(chǎn)權(quán)屬于我司則不在這里列示)成本分攤5.5 會所屬于公建性質(zhì)的會所成本分攤5.6 大型橋梁工程大型的跨河、跨區(qū)橋梁工程成本分攤碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 14 頁共 40 頁5.7 其他配套設(shè)施其

30、他公共配套設(shè)施成本成本分攤(含獨立配套的發(fā)電機房及設(shè) 施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套設(shè)施)6.貸款利息與開發(fā)項目直接相關(guān)的貸款利息支出。7.開發(fā)間接費用定期結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本的間接費用。指項目現(xiàn)場部門發(fā)生的費用, 包括區(qū)域、項目管理部、采購、倉管等部門發(fā)生的費用二、制造費用主要核算內(nèi)容 指區(qū)域、項目管理部、采購、倉管等部門為組織和現(xiàn)場項目開發(fā)而發(fā)生的各項費用,月末分攤到生產(chǎn)成本的付款成本項目【開發(fā)間接費用】,正常開發(fā)情況下該科目余額為零。 主要包括:(1) 現(xiàn)場管理費用:內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費修理 費、辦公費、辦公用水電費、差旅XX市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、

31、業(yè)務(wù)招待費、勞 動保護費、低值易耗品攤銷等。(2) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員 會XX公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(3) 質(zhì)檢費:包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費,項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì) 量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。(4) 其他:項目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)辦理竣工驗收費 用以及補XX公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費 的費用。三、銷售費用主要核算內(nèi)容 指銷售管理部門在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。主要包括: (1)按規(guī)定或協(xié)議XX公司的空房物業(yè)管理費

32、,根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓部軟裝、外鋪貼園林綠化等費用。但樣板房、 售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣 板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作 費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 15 頁共 40 頁售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品

33、房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品 房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷 費等。(4) 專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦 公費、培訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。四、管理費用主要核算內(nèi)容 指財務(wù)資金部、人力資源管理部等管理部門,為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括:(1) 行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保 險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。(3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。(4)

34、 稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費XX公司活 動費等。(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 租金:包括房屋租金、車庫租金等。(9) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。發(fā)生費用應(yīng)計入制造費用還是期間費用,以是否與直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的 費用還是與銷售商品和管理企業(yè)經(jīng)營所發(fā)生的費用來判斷,同時以部門屬性來判斷,一 般情況下在房產(chǎn)項目交付使用前設(shè)置的部門:如項目管理部、保安部(工地)、綠化部、 家政部發(fā)生的費用計入制造費用。碧桂園集團房地

35、產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 16 頁共 40 頁第六章科目設(shè)置會計科目的設(shè)置及使用遵循企業(yè)會計準則,資產(chǎn)類科目發(fā)生時在借方反映,轉(zhuǎn)出時 在貸方反映；負債類和損益類科目發(fā)生時在貸方反映,轉(zhuǎn)出時在借方反映。為了直接從 系統(tǒng)取數(shù)生成報表等功能,避免手工填報,增加日常工作量。賬務(wù)調(diào)整應(yīng)采取紅字更正 法, 以免虛增累計數(shù)。調(diào)整成本時應(yīng)先從生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)入庫存商品,再結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本。一、 生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本 核算商品房等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本。各級明細科目詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。同時按【房地產(chǎn)專用項目】、【業(yè)態(tài)檔案】、【付款成本項目】輔助

36、核 算。每月末出具財務(wù)報表前,應(yīng)檢查“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”科目中房地產(chǎn)專 用項目、業(yè)態(tài)檔案相對應(yīng)的付款成本項目各明細的輔助核算項目期末余額是否 出現(xiàn)異常,不允許出現(xiàn)貸方余額。二、 制造費用房地產(chǎn)開發(fā)間接費 制造費用在本科目歸集并按一定方法、標準分配,月末結(jié)轉(zhuǎn)至“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【開發(fā)間接費用】”。本科目按【部門檔案】輔助核算。 三、 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款暫估核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象,應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支 付的成本費用進行預(yù)提。本科目按【客商檔案】進行輔助核算。應(yīng)預(yù)提的成本費用一般包括:已完工苑區(qū)尚未結(jié)算的工程成本；尚未完工的公共配 套設(shè)施但參與受益的成本；與合

37、作單位共建項目應(yīng)負擔(dān)的由合作單位墊付的成本費用、 租金、保險金、由于工程質(zhì)量問題后續(xù)承擔(dān)的維修費用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān) 的尚未支付補地差價等。四、應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到 核算施工單位已開發(fā)票的工程款支出,按【客商檔案】進行輔助核算。 由于“生產(chǎn)成本”科目未采用客商檔案輔助核算,為及時向管理層提取每個集團碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 17 頁共 40 頁外包單位累計已付工程款,在取得發(fā)票支付工程款時,需先通過“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程 款發(fā)票已到”(集團內(nèi)施工單位通過“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”核算),然后計入相關(guān) 科目。舉例如下:1.支

38、付工程款。XX 碧桂園經(jīng)審批支付 A 區(qū)工程款 100,000.00 元,并取得發(fā)票,賬 務(wù)處理為:借:生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項目】【房地產(chǎn)專用項目】【業(yè)態(tài)檔案】 100,000.00貸:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到【客商檔案】100,000.00借:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到 【客商檔案】100,000.00貸:銀行存款100,000.002.預(yù)提成本。XX 碧桂園第一季度 A 區(qū)項目竣工結(jié)轉(zhuǎn),根據(jù)合同金額預(yù)提 XX公司的工程款 13,000,000.00 元,賬務(wù)處理為:借:生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項目】【房地產(chǎn)專用項目】【業(yè)態(tài)檔案】13,000,000.00 貸:應(yīng)付賬款

39、應(yīng)付工程款暫估【客商檔案】13,000,000.00 XX 碧桂園 6 月經(jīng)審批需要支付XX公司 A 區(qū)工程款 5,000,000.00 元,并取得發(fā)票,同時沖銷預(yù)提成本,賬務(wù)處理為: 借:生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項目】【房地產(chǎn)專用項目】【業(yè)態(tài)檔案】 5, 00,000.00貸:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到【客商檔案】5,000,000.00借:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款發(fā)票已到 【客商檔案】5,000,000.00貸:銀行存款5,000,000.00同時紅字沖銷 借:生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【付款成本項目】【房地產(chǎn)專用項目】【業(yè)態(tài)檔案】 5,000,000.00貸:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款暫估【客商檔

40、案】5,000,000.00 五、 庫存商品開發(fā)產(chǎn)品 核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本,本科目按【房地產(chǎn)專用項目】、【業(yè)態(tài)檔案】、【數(shù)量輔助核算】輔助核算。有些樓盤出現(xiàn)特殊產(chǎn)品在成本歸集時暫時不 需要拆分成本歸集,但在結(jié)轉(zhuǎn)庫存產(chǎn)品時必須拆分不同產(chǎn)品類型,例如洋房底層下的地 下車庫,結(jié)轉(zhuǎn)時將產(chǎn)XX公司的車位結(jié)轉(zhuǎn)至庫存商品開發(fā)產(chǎn)品【車位】。碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 18 頁共 40 頁第七章成本的歸集與分配一、成本歸集及分攤的一般原則(一)成本歸集以結(jié)算為依據(jù)1.集團內(nèi)判項目以雙方確認的結(jié)算價為準歸集成本,交付使用時尚未出具

41、結(jié)算書的, 由承建單位的預(yù)結(jié)算部門在物業(yè)交付使用前提供初步結(jié)XX公司以初步結(jié)算價 歸集成本,竣工驗收備案后三個月內(nèi)預(yù)結(jié)算部門提供最終結(jié)算價,按最終結(jié)算價作調(diào)整。2.外包單位承建項目以實際結(jié)算價為準歸集成本,交付使用時尚未取得結(jié)算的按初 步結(jié)算價預(yù)提,若初步結(jié)算價超過合同總金額 10%,應(yīng)告之各相關(guān)業(yè)務(wù)部門簽訂補充協(xié) 議或書面說明,預(yù)提的外包成本須有合同或具體資料作依據(jù),并編制表格作為核算底稿, 待出具結(jié)算后調(diào)整。外包單位承建項目對于初步結(jié)算的處理方法 現(xiàn)狀:取得造價部出具的初步結(jié)算,但該初步結(jié)算對應(yīng)的合同除總包合同外, 還包含室外附屬工程、綠化工程等輔助合同及零星合同的金額,且不能明確分 開相

42、關(guān)工程對應(yīng)的合同。 解決方案思路:根據(jù)重要性原則,因主體工程占整個建安工程比例較重,現(xiàn)只 針對總包合同的主體工程對應(yīng)的初步結(jié)算進行預(yù)提,其他室外及附屬工程按合 同補提。具體做法:先把“總包合同”金額拆分為:主體工程金額+室外及附屬工程金額(若總包合同 沒有包含附屬工程的不需做該項工作)。把下發(fā)的“初步結(jié)算”拆分為:主體工程金額+室外及附屬工程金額。帳上成本拆分的比例參考“初步結(jié)算”中的主體工程金額的比例進行拆分。補提成本時,根據(jù)“初步結(jié)算”中的主體工程金額進行補提；“總包合同”的室外 及附屬工程金額和其他合同按通常的原則進行補提。碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:

43、V2.0 版 頁碼:第 19 頁共 40 頁補提部分的成本建議盡可能集中放入各成本要素的其中一個付款項目。 3.不論以何種方式發(fā)包,在收到預(yù)結(jié)算資料時,應(yīng)進行核對相關(guān)信息,如棟數(shù)、型號等均應(yīng)與開發(fā)數(shù)據(jù)簡表上所記錄的正確信息一致。(二)成本歸集流程 由于外包和騰越、雅駿等內(nèi)部單位施工不同,現(xiàn)分兩種情況說明。 1、集團內(nèi)部單位承建的項目,分不同階段:集2、外包單位承建的項目,分不同階段:外2233二、各成本要素具體內(nèi)容及分攤原則碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 20 頁共 40 頁項目開發(fā)成本應(yīng)按制造成本法進行計量與核算,區(qū)分直接成本與間接成本

44、,屬于直 接成本和能夠分清成本對象的間接成本應(yīng)直接計入產(chǎn)品成本,共同成本和不能分清成本 對象的,可先在“公共”歸集,然后根據(jù)成本動因按收益原則和配比原則分配至各成本 對象,不得采用某些標準統(tǒng)一簡單進行分配。若成本動因、受益原則和配比原則都不能滿足成本合理拆分的,可參考以下原則, 但必須以成本分攤底稿作為憑證附件、工作底稿。(一)名詞解釋1、面積指標基地面積, 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積,包含在 總占地面積內(nèi)。占地面積,指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積,是各成本分攤所采用的指 標,可參考“開發(fā)數(shù)據(jù)簡表”上的“總用地面積”。建筑面積,指住宅建筑外墻外圍線測定的各層

45、平面面積之和,反映建筑物建筑的規(guī) 模大小,是各成本分攤所采用的指標。建筑面積與占地面積可用于計算容積率,容積率=建筑面積/占地面積。 可售建筑面積,指取得商品房預(yù)售許可證、可預(yù)售和銷售的商品房面積。是完工結(jié)轉(zhuǎn)計入“庫存商品”以及結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)成本”采用的指標。2、業(yè)態(tài)檔案業(yè)態(tài)編碼業(yè)態(tài)名稱01獨立別墅02超豪別墅03拼接別墅04聯(lián)體別墅05多層洋房06小高層洋房07高層洋房08商鋪碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 21 頁共 40 頁09酒店10學(xué)校11會所12售樓部13體育館14車位15宿舍16幼兒園17超市20獨立別墅(毛坯)21超豪別墅

46、(毛坯)22拼接別墅(毛坯)23聯(lián)體別墅(毛坯)24多層洋房(毛坯)25小高層洋房(毛坯)26高層洋房(毛坯)27拼接別墅(簡裝)28聯(lián)體別墅(簡裝)29衛(wèi)生站30公寓式酒店(精裝)31多層洋房(簡裝)32小高層洋房(簡裝)33高層洋房(簡裝)34公寓式酒店(毛坯)35多層洋房(大戶型)36多層洋房毛坯(大戶型)37四拼別墅(簡裝)38四拼別墅(毛坯)碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 22 頁共 40 頁39拼接別墅(精裝)40拼接別墅(豪裝)41聯(lián)體別墅(精裝)42聯(lián)體別墅(豪裝)43高層洋房(精裝)44高層洋房(豪裝)45小高層洋房(精

47、裝)46多層洋房(精裝)47多層洋房精裝(大戶型)(二)各成本要素分攤原則1.土地征用及拆遷補償費在“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本土地費用 公共 公共”歸集,分配計入 成本核算對象。也可直接分配計入“生產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本【土地費用】【房地產(chǎn)專 用項目】【業(yè)態(tài)檔案】。有關(guān)分配方法為:(1)按土地面積計征地價、進行補償、繳納稅費時 方法一:按實際占地面積將其分配到各苑區(qū),將分配到苑區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補 償費,按苑區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型再進行直接分配。若苑區(qū)內(nèi)的道路、廣場等單列總用 地面積,未計入產(chǎn)品(參考開發(fā)數(shù)據(jù)簡表,視項目而定),則將其分配得到的地 價和拆遷補償費,按該苑區(qū)各產(chǎn)品類型的占地面積比間接分配。直接分

48、配數(shù)加 間接分配數(shù),即該商品房等成本核算對象應(yīng)承擔(dān)的地價和拆遷補償費。 方法二:將公用占地面積先分攤到商品房等成本核算對象的占地面積上,商品 房等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積,再乘以單位面積的 地價及拆遷補償費來分配。(2)按建筑面積計征、進行補償、繳納稅費時 不論是公共用地還是商品房等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地費用”成本項目內(nèi)的費用,均應(yīng)按商品房等成本核算對象的占地面積來分攤。 自有物業(yè)應(yīng)以其“辦理產(chǎn)權(quán)的面積”計算土地成本,在確認產(chǎn)權(quán)歸屬時按國有土碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 23 頁共 40 頁地使用權(quán)證所載

49、剩余使用年限計入“無形資產(chǎn)”進行攤銷。辦理產(chǎn)權(quán)的面積(在不影 響項目建設(shè)情況下,業(yè)務(wù)部門應(yīng)以基地面積辦理產(chǎn)權(quán))與該自有物業(yè)總用地面積的差異 數(shù)所承擔(dān)的土地成本,計入所在銷售苑區(qū)土地成本(若售樓部處于某銷售苑區(qū)中,則分 攤至該銷售苑區(qū)；若售樓部相鄰有若干銷售苑區(qū),則分攤至相鄰銷售苑區(qū)),若屬多個成 本對象受益,按建筑面積分配。自有物業(yè)確權(quán)時,若苑區(qū)已竣工結(jié)轉(zhuǎn),則根據(jù)重要性原 則判斷是否調(diào)整。自有物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的面積與該自有物業(yè)總用地面積的差異數(shù)所承擔(dān)的土地成本分攤 方法示例。售樓部所處 位置處于某銷售苑區(qū)中相鄰有若干銷售苑區(qū)圖示分攤方式分攤至所在銷售苑區(qū)(圖上為A 區(qū))分攤至相鄰銷售苑區(qū)(圖上為

50、A、B、C 區(qū))2.前期工程費根據(jù)成本動因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入收益的成本核 算對象。如填土工程,占地面積對其影響重大,應(yīng)以占地面積為權(quán)數(shù)分配；而報建費用 等規(guī)費,若是以建筑面積為計價依據(jù),應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)分配。七通一平等支出,建 筑面積對其影響重大,應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)進行分攤,若收益區(qū)域存在未開發(fā)部分,無 法取得建筑面積,應(yīng)先按占地面積在房地產(chǎn)項目分配,房地產(chǎn)項目若有不同業(yè)態(tài)檔案的, 則再按建筑面積進行分攤。成本分攤舉例:臨時施工供水設(shè)施案例。XX 碧桂園發(fā)生臨時施工供水設(shè)施支出 56,000.00 元,收益 苑區(qū)均開始施工建設(shè),建筑面積資料等齊全,因此以建筑面積為權(quán)數(shù)進行分攤,分攤結(jié) 果如下:碧桂園集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)編號:BGY-FR-1-2-1版本:V2.0 版 頁碼:第 24 頁共 40 頁房地產(chǎn)專用項目XX 鳳鳴芷岸一標段XX 鳳鳴芷岸二標段XX 鳳鳴芷岸三標段合業(yè)態(tài)檔案聯(lián)體雙拼高層洋房建筑面積5,688.002,341.0035,421.0043,450.00占地面積7,110.004,682.0023,614.0035,406.00生額56,000.0