租房的20個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決辦法.

1、導(dǎo)讀：房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產(chǎn)生的糾紛也越來越多。小編根據(jù)相關(guān)司法解釋的精神整理出以下問題類型，以供在解決此類糾紛時(shí)有 所參考。1.房屋租賃合同是否必須采取書面形式 ？合同法第215條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事 人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同；房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同?！咎崾尽?口頭房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時(shí)要有其他證據(jù)證明。 法律對長期房屋租賃合同(6個(gè)月以上)要求采取書面形式。租賃期限6個(gè)月以上的口頭房屋租

2、賃合同，視為不定期房屋租賃合同。2什么是定期房屋租賃合同？定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿 6個(gè)月的；(2) 書面約定房屋租賃期限在6個(gè)月以上的。3什么是不定期房屋租賃合同？不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的 房屋租賃合同。不定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 非書面形式不定期租賃合同：租賃期限 6個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書面形式 的，視為不定期租賃?！咎崾尽慨?dāng)事人約定租賃期限在6個(gè)月以上而未采用書面形式的，不論是否有證 據(jù)證明，一律視為不定期租賃合同。(2)

3、 約定不明確不定期租賃合同：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，并且按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，視為不定期租賃?！咎崾尽慨?dāng)事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同。(3) 事實(shí)不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有 提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！咎崾尽渴聦?shí)租賃合同推定為不定期租賃合同。 承租人可以隨時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同 ； 出租人也可以隨時(shí)解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人， 給予承租人合理搬出出租房屋的期限。4. 房屋租賃合同最長期限是多少年？合同法第214條規(guī)定，租賃期限不得

4、超過二十年。超過二十年的，超過部 分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之 日起不得超過二十年?！币虼耍课葑赓U合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年?！咎崾尽?房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期 限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不 能超過20年。 房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超 過20年。 房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效；而是超過20年部分租賃期 限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。5. 房屋出租人有哪些義務(wù)？(1) 交付出租房屋的義務(wù)

5、：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有、使 用和受益。(2) 出租房屋保持義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途。(3) 出租房屋維修義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約 定的除外。A. 承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修：B. 出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的， 承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人 負(fù)擔(dān)；C. 因維修出租房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！咎崾尽糠课莩鲎馊顺袚?dān)維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件： 以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件 以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件 租賃房屋毀損必須是因不可歸責(zé)于承

6、租人的事由造成的； 當(dāng)事人沒有約定出租人不承擔(dān)出租房屋維修義務(wù)。(4) 、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù).出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的，出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權(quán)利而 導(dǎo)致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務(wù)。 因第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對出租房屋使用、 收益的，承租人可以要 求減少租金或者不支付租金?！咎崾尽?出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵，且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。 出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知

7、情 的權(quán)利瑕疵，貝U不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)?！咎崾尽砍鲎夥竭`反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，承租人可采取以下補(bǔ)救辦法：根據(jù)合同法，出租人違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的， 承租人享有減付、不付 租金的權(quán)利；根據(jù)解釋第八條規(guī)定，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使 用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； 租賃房屋權(quán)屬有爭議的 租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的(5) 、出租方對出租房屋的安全擔(dān)保義務(wù)；(6) 、法律規(guī)定的其他義務(wù)。出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房

8、屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！咎崾尽窟`反出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)產(chǎn)生承租人絕對解除權(quán)，該解除權(quán)不因任何事由受到 影響。6. 承租人對出租房屋的使用有哪些義務(wù) ？承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用 出租房屋。(1) 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋；(2) 對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定 ；按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照出租房屋的性質(zhì)使 用。【提示1】承租人使用出租房屋租的方法標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：約定使用方法(首要標(biāo)準(zhǔn))：A. 房屋租賃合同約定的使用方法；

9、B. 雙方補(bǔ)充協(xié)議約定的使用方法C. 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定使用方法。出租房屋性質(zhì)確定使用方法(次要標(biāo)準(zhǔn))：只有沒有約定出租房屋使用方法的， 才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法?！咎崾?】承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，出租人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。合同法第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租 賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此，承 租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋， 致使出租房屋受到損 失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。解釋第7條規(guī)定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建

10、，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失 的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理?！咎崾?】承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。(4) 、承租人對出租房屋承擔(dān)保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、 滅失的，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)損害賠償責(zé)任?！咎崾尽砍凶馊艘驯M妥善保管義務(wù)，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。(5) 、承租人能否對出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。合同法第224條第二款規(guī)定， 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給 第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)

11、有效， 第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失解釋第15條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租 期限超過承租人剩余租賃期限的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。 但出 租人與承租人另有約定的除外?！薄咎崾尽糠课蒉D(zhuǎn)租存在兩個(gè)房屋租賃合同：A. 原租賃合同：繼續(xù)有效。B. 次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三 人造成租賃物損失行為負(fù)責(zé)?！咎崾尽亢贤ǖ?24條第二款規(guī)定， 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以 解除合同。解釋第16條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未 提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)

12、定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”【提示】出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后 6個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為出租人同意 轉(zhuǎn)租。(6) 、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)。 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。 對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補(bǔ)充協(xié)議；無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付:a. 租賃期間不滿1年的:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；b. 租賃期間1年以上的:應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付；剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在 租賃期間屆滿時(shí)支付?！咎崾?】承租人

13、延付租金，出租人有以下補(bǔ)救辦法：(1) 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合 理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。民法通則第136條規(guī)定，下列的訴訟時(shí)效期間為一年：(三)延付或者 拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效期限為 1年。 出租人以延付租金為由解除租賃， 必須給出租人合理期限。也就是說，出租人 不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。 出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效為 1年而非2年?！咎崾?】因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有以下救濟(jì)權(quán)利：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金， 在出租人要求的合理期限內(nèi)

14、仍逾期 不支付的，出租人可以解除房屋租賃合同。解釋第十七條規(guī)定， 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！币虼?，出租人因承租人延付租金合理期限解除權(quán)受到次承租人代付租金抗辯權(quán)的 限制。7. 承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些(1) 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或 者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。(2) 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除：A. 出租人有權(quán)請求次

15、承租人騰房；B. 負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的，出租人有權(quán)請求次承租人支付逾期騰房 占有使用費(fèi)。8. 未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無效？建筑法第61條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用 ； 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。消防法第10條按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工 程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七 個(gè)工作日內(nèi)，將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案， 公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行抽查。消防法第11條國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè) 工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文

16、件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，違反建筑法第 61條、消防法第10 條的強(qiáng)制性規(guī)定，但是不論是合同法還是解釋均未將此種情形規(guī)定為合同無 效情形。因此，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋租賃合同無效?！咎崾尽?城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效。但是，解釋第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但 在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”【提示】違反建

17、設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無效；但在一審辯論終結(jié)前取 得審批的依法有效。9. 違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效。農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。解釋第1條第二款規(guī)定，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的， 適用其規(guī)定”。法律、法規(guī)對農(nóng)村居民住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收方面的規(guī)定，至今適用的仍然是1993年6月29日國務(wù)院第116號令發(fā)布的村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例， 農(nóng)村居民房屋的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收均缺少具體和嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。因此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的 農(nóng)村房屋租賃合同，不因此無效

18、。10. 臨時(shí)建筑物房屋租賃合同，是否有效？解釋第3條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑， 與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè) 的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限， 超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng) 主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有 效。”【提示】非法的臨時(shí)建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)有效以外，均為無效房屋租賃合同。11. 房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效？房地產(chǎn)管理法第54條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃 合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。解釋

19、第4條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理 登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！薄咎崾尽糠课葑赓U合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件。12. 房屋租賃合同無效，產(chǎn)生哪些法律后果 ？房屋租賃合同無效，當(dāng)事人不得請求支付租金；但是可以請求參照合同約定的租 金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請求賠償損失?！咎崾尽?房屋租賃合同無效的，出租人可以請求支付房屋占有使用費(fèi)13. “ 一房數(shù)租”情況下，如何確定承租人 ？解釋第六條

20、規(guī)定， 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的 情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租 人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定 處理?！薄咎崾尽恳环繑?shù)租”占有人優(yōu)先一登記備案人優(yōu)先一先成立合同優(yōu)先。14. 因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理辦法：（1）租賃合同無效時(shí)，裝飾裝修如何處理 ？ 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：A. 出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；B. 不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，

21、承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原 狀。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：A. 出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；B. 不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。(2) 租賃期間屆滿時(shí)，裝飾裝修如何處理 ？ 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物， 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人不得請求出租人補(bǔ)償附 合裝飾裝修費(fèi)用。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 租賃期間屆滿時(shí)，當(dāng)事人另有約定的按照約定 處理。綜上述，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，除另有約定或者可以拆除以

22、外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費(fèi)用。(3) 、合同解除時(shí)，裝飾裝修如何處理 ？ 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 合同解除時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，可由 承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物 的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：A. 因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝 修殘值損失。B. 因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝 修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。C. 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘

23、值損失，由雙方根據(jù)各 自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。D. 因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損 失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 當(dāng)事人另有約定的，按照約定處理15.什么是共同租賃權(quán)?（1）共同居住戶的共同租賃權(quán)（共同居住權(quán)）最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）119條第一款規(guī)定，承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租 人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。（2）共同經(jīng)營人的共同租賃權(quán)。解釋第19條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從 事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失

24、蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或 者其他合伙人有權(quán)請求按照原租賃合同租賃該房屋?！咎崾尽抗餐赓U權(quán)限于共同居住戶、個(gè)體工商戶共同經(jīng)營人或者個(gè)人合伙其他合伙人。16. 什么是“買賣不破租賃”？最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行） 第119條第二款規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。合同法第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃 合同的效力。解釋第20條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋 受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或 者

25、當(dāng)事人另有約定的除外：（一） 房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！备鶕?jù)上述規(guī)定，買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不 影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效， 承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同 但是，買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制： 當(dāng)事人另有約定除外： 買賣不破租賃”受當(dāng)事人另有約定限制； 事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生 所有權(quán)變動的，買賣不破租賃”受限制； 事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，買賣不破租賃”受限制。

26、【提示】買賣不破租賃”受到事先抵押權(quán)、事前查封和當(dāng)事人約定的限制。17. 什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)？合同法第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期 限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。解釋第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)， 應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的， 人民法 院應(yīng)予支持。根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、 變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。【提示】 在承租人享有優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，出租人負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。 合理期限”

27、沒有明確規(guī)定。目前只有解釋第 23條拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在 拍賣5日前通知承租人”規(guī)定；民通意見第118條規(guī)定的 前3個(gè)月通知”已作 廢。18. 哪些情形承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)？解釋第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。解釋第24條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不 予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、 外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三） 出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。根據(jù)上述