產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目PPP合作方案()

1、實(shí)施方案PPP 項(xiàng)目推進(jìn)中心投資控股（集團(tuán)）有限公司2015 年 4 月目錄第一章項(xiàng)目基本情況 3第二章風(fēng)險(xiǎn)分配基本框架 21第三章項(xiàng)目運(yùn)作方式 24第四章交易結(jié)構(gòu)28第五章合同體系32第六章監(jiān)管架構(gòu)37第七章采購(gòu)方式選擇39第一章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目背景二、必要性和可行性該項(xiàng) 目建 設(shè)周期 長(zhǎng)，投 資規(guī) 模大， 項(xiàng)目業(yè)主依靠自身全 額 籌集 項(xiàng)目建 設(shè)資 金有一定困 難。通 過(guò)采取政府和社會(huì) 資本合作 模式運(yùn)作，可有效解決 項(xiàng)目建 設(shè)資 金， 緩 解地方政府 財(cái)政 壓 力。同 時(shí)，該項(xiàng) 目本身投 資收益能 夠?qū)崿F(xiàn) 覆蓋，吸引了社會(huì) 資 本進(jìn)入有一定可行性。三、項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)通 過(guò) 引入社會(huì)

2、資 本與政府共同投 資 合作，通 過(guò) 市 場(chǎng)化運(yùn)作 完成，最 終實(shí)現(xiàn) 政府企 業(yè) 共贏的局面。四、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)。2、建 設(shè)內(nèi)容及投 資。本 項(xiàng)目估算 總投資 萬(wàn)元，主要包 括城市道路建 設(shè) 。（ 1）城市道路。表1道路建設(shè)明細(xì)表序 號(hào)項(xiàng)目 名稱建設(shè)內(nèi)容總投 資其中已完成 投資其中形象進(jìn)度工程 投資拆遷 投資工程 投資拆遷 投資123456合計(jì)序 號(hào)12地塊AE新增達(dá)到出讓條件的土地進(jìn)行出讓，在5年內(nèi)出讓完畢。根據(jù)需求狀況以及地 塊性質(zhì)的增值區(qū)間，土地開(kāi)發(fā)量擬定為每年不 低于600畝左右進(jìn)行出讓。3、出讓收入收益。參照近年來(lái)廣元市城區(qū)土地出讓價(jià)格，按照 審慎性原貝y,對(duì)所整理土地定價(jià)

3、相 對(duì)保守，通 過(guò)分析計(jì)算能夠保證收益的有 效性和可靠性，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)土地出讓收益378025萬(wàn)元。表5項(xiàng)目土地收益測(cè)算表序 號(hào)土地收 益項(xiàng)目 類別計(jì)算指標(biāo)計(jì)算量（畝）估算單價(jià)（萬(wàn)元/畝）合價(jià)（萬(wàn) 元）備注1商住畝數(shù)1813150271950平均居住用 地容積率2.42商業(yè)畝數(shù)24425061000平均商業(yè)用 地容積率2.23工業(yè)畝數(shù)105030315004物流畝數(shù)515025505劃撥畝數(shù)2454511025總 計(jì)34033780254、分期出讓計(jì)劃及收益。本項(xiàng)目土地拍 賣期計(jì)劃從2016年至2020年分四期逐步出讓。其中2016年出讓第一期，出 讓土地646畝，實(shí)現(xiàn)土地收益101900

4、萬(wàn)元；2017年出讓第二期，出 讓土地1028畝，實(shí)現(xiàn)土 地收益85720萬(wàn)元；2018年出讓第三期，出 讓土地884畝（含 文化教育 衛(wèi)生及公共服 務(wù)用地245畝），實(shí)現(xiàn)土地收益76615萬(wàn)元；2019年出讓第四期，出 讓土地845畝，實(shí)現(xiàn)土地收益113790萬(wàn)元。土地出 讓收益預(yù)計(jì)分兩期在出 讓后一年內(nèi)收清。圖1 土地分期出讓計(jì)劃圖表5出讓收益到位計(jì)劃表年度預(yù)計(jì)到位金額備注201650950一期出讓收入50%201793810一期出讓收入50% 二期出讓收入50%201881168二期出讓收入50%三期出讓收入50%201995202三期出讓收入50%四期出讓收入50%202056895四

5、期出讓收入50%總計(jì)378025表6分期土地出讓收益測(cè)算表一期出讓收益測(cè)算序 號(hào)土地收 益項(xiàng)目 類別計(jì)算指標(biāo)計(jì)算量（畝）估算單價(jià)（萬(wàn)元/ 畝）合價(jià)（萬(wàn) 元）備注1商住畝數(shù)596150894002商業(yè)畝數(shù)5025012500合計(jì)646101900出讓地塊：A 地塊 02、04、06、07、08、09、10、11、14、15、16、21、23、24、25;D地塊 03、06、07。二期出讓收益測(cè)算序 號(hào)土地收 益項(xiàng)目 類別計(jì)算指標(biāo)計(jì)算量（畝）估算單價(jià)（萬(wàn)元/ 畝）合價(jià)（萬(wàn) 元）備注1居住畝數(shù)326150489003商業(yè)畝數(shù)67250167504工業(yè)畝數(shù)58430175206物流畝數(shù)51502550

6、合計(jì)102885720出讓地塊：D地塊05、15、16、17、18、19、20、21、22、23;新增工業(yè)用地。三期出讓收益測(cè)算序 號(hào)土地收 益項(xiàng)目 類別計(jì)算指標(biāo)計(jì)算量（畝）估算單價(jià)（萬(wàn)元/ 畝）合價(jià)（萬(wàn) 元）備注1商住畝數(shù)286150429002商業(yè)畝數(shù)55250137503工業(yè)畝數(shù)2983089404劃撥畝數(shù)2454511025總計(jì)88476615出讓地塊：B 地塊 01、02、04、08；C 地塊02、03、05、06、07；D 地塊24、25、26； E地塊01。四期出讓收益測(cè)算序 號(hào)土地收 益項(xiàng)目 類別計(jì)算指標(biāo)計(jì)算量（畝）估算單價(jià)（萬(wàn)元/ 畝）合價(jià)（萬(wàn) 元）備注1商住畝數(shù)605150

7、907502商業(yè)畝數(shù)72250180003工業(yè)畝數(shù)168305040總計(jì)845113790出讓地塊：B地塊05、09;C 地塊 10、11、12、13、14、15、16、17、18、19； D地塊01、02、04、09、12、13、14;E地塊 03、04、05、07。5、項(xiàng) 目現(xiàn) 金流量分析。本項(xiàng)目建 設(shè)周期 5 年，估算 總投資 329391 萬(wàn)元， 預(yù)期取得土地收益 378025 萬(wàn)元， 計(jì) 劃自 2014 年到 2018 年按項(xiàng)目推進(jìn)計(jì) 劃分年度投入，其中：2014 年已完成投 資 46466 萬(wàn)元， 撥付 25400 萬(wàn)元；2015 年計(jì)劃投 資 57735 萬(wàn)元， 撥付 48222

8、 萬(wàn)元；2016 年計(jì)劃投 資 103815 萬(wàn)元， 撥付 91283 萬(wàn)元，取得土地收益 50950 萬(wàn)元；2017 年計(jì)劃投 資 79366 萬(wàn)元， 撥付 70089 萬(wàn)元，取得土地收益 93810 萬(wàn)元；2018 年計(jì)劃投 資 42009 萬(wàn)元， 撥付 66158 萬(wàn)元，取得土地收益 81168 萬(wàn)元；2019 年撥付 59182 萬(wàn)元，取得土地收益 95202 萬(wàn)元；2020 年取得土地收益 56895 萬(wàn)元。自 2017 年開(kāi)始， 項(xiàng)目即可完全依靠土地出 讓收益 實(shí)現(xiàn)滾動(dòng) 投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目實(shí)際資 金投入約 12 億元左右， 資金綜合使用年限 約 4 年表7項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表類別2014

9、 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020年合計(jì)已完 成投 資已撥 付投資實(shí)際撥 付(80%投資實(shí)際撥 付(80%土地 出讓 收入投資實(shí)際撥 付(80%土地出 讓收入投資實(shí)際撥付(80%+1516 年 20%土地 出讓 收入實(shí)際 撥付(尾 款)土地出 讓收入土地 出讓 收入總土地 出讓收 益城市 道路247912540099507960158591268750950118009440938103100764281168277719520256895378025安置房2167536814294514600036800329352634851502068329292配

10、套基礎(chǔ)設(shè)施80064080064016501320894474752119土地整理1017110171411564115632981329812481524815合計(jì)464662540057735482221038159128350950793667008993810420096061581168591829520256895378025表8項(xiàng)目投資及形象進(jìn)度計(jì)劃表類 別序 號(hào)項(xiàng)目 名稱總投資2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年已完成 投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度城市道路1科技大道1800012541路面丄程施 工1000北段工程 完工4

11、459南段工程 完工12生活 大道1450012050路基工程施 工2450生活大道 完工13雪蓮 大道11500100勘察設(shè)計(jì)招 標(biāo)4000中段路基 完工5000中段完工，東西 段路基完 工2400竣工14天源 路650050方案設(shè)計(jì)2000西段工開(kāi)3000中段、東 段開(kāi)工， 西段完工1450工程65城市 支路750050500完成前期 工作3000開(kāi)工3950竣工6園區(qū) 道路7500400完成前期 工作4000開(kāi)工3100竣工分計(jì)65500247919950158591180031006安 置 房11號(hào)安置 占 八、1、2 標(biāo)段5838013836正在基施工158491、2主體 工程完成6

12、0%20000主體工程 及砌體工 程全部完工8695竣工521號(hào)安置點(diǎn)3標(biāo)段30450300正在征地拆 遷10000開(kāi)工8000主體工程完成60%7000完成安裝工程50%5150竣工332號(hào)安置 占 八、452247539止在基礎(chǔ)施工10965主體工程完成60%15000主體工程 完工11720竣工441號(hào) 安置 點(diǎn)獨(dú) 立商業(yè)8520正在征地拆 遷3000開(kāi)工5520工程竣工8分計(jì)15000021675368144500040811570015基 礎(chǔ) 配 套 設(shè) 施1社區(qū) 衛(wèi)生 服務(wù) 中心1496100完成拆 遷，并開(kāi)工建設(shè)1396完工并投 入使用2社區(qū) 活動(dòng) 中心144550完成拆 遷，并

13、開(kāi)工建設(shè)1395完工并投 入使用3街道 辦事 處61150完成拆 遷，并開(kāi)工建設(shè)561完工并投 入使用4派出 所68250完成拆 遷，并開(kāi)工建設(shè)632完工并投 入使用5消防 站960100完成拆 遷，并開(kāi)工建設(shè)860完工并投 入使用6電力 通道3000800完成科技 大道北段 及生活大 道電力通 道建設(shè)800完成雪蓮 大道及天 源路西段 電力通道 建設(shè)800完成城市 支路及天 源路中段、東段 電力通道 建設(shè)600完成園區(qū) 道路電力 通道建設(shè)47垃圾 處理 站4000500完成拆 遷，并開(kāi)工建設(shè)3500完工并投 入使用4分計(jì)12194800800165089441土地整 理1A地塊2417470

14、05報(bào)征并整 理17169完成整理22B地塊11750315報(bào)征并整 理5662報(bào)征并整 理5773完成整理13C地塊226891284報(bào)征并整 理12500報(bào)征并整 理8905完成整理24D地塊293721917報(bào)征并整 理3375報(bào)征并整 理13878報(bào)征并整 理10202完成整理25E地塊6538830報(bào)征并整 理5708完成整理66新增 用地14600934報(bào)征并整 理13666完成整理1分計(jì)109123101714115632981248151(合計(jì)投資464665773510381579366420093；六、可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（一）可 經(jīng)營(yíng) 性資產(chǎn) 情況。該區(qū)域整理后，除出 讓的土地外

15、，可形成的部分 經(jīng)營(yíng) 性資 產(chǎn)，其中：加油站 2 個(gè)，加氣站 1 個(gè)（有 規(guī) 劃，尚未取得指 標(biāo)），幼兒園 5 個(gè)（ 約 13000 平米），小學(xué) 3 個(gè)，中學(xué) 1 個(gè)， 醫(yī)院 2 個(gè)，停 車 位 3492 個(gè)（地下 3338 個(gè)，地上 154 個(gè)）， 戶 外廣告位，安置區(qū)除 還房外剩余的 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)約 6000 平米。（二）可 經(jīng)營(yíng) 性資產(chǎn) 運(yùn)作方式。1、將加油站、加氣站、幼兒園由項(xiàng) 目公司代建，并享有10 年的運(yùn) 營(yíng)權(quán) ，運(yùn)營(yíng)期滿后由市投 資集團(tuán)公司按成本價(jià)回 購(gòu)或 對(duì)外出讓；2、停 車位、 戶外廣告牌、 經(jīng)營(yíng) 性資產(chǎn) 由項(xiàng)目公司享有 10 年的運(yùn) 營(yíng)權(quán)，運(yùn) 營(yíng)期滿后向市投 資集團(tuán)公司移交

16、；3、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院由政府 對(duì)土地進(jìn)行劃 撥，土地劃 撥價(jià) 款作 為項(xiàng) 目土地整理成本 進(jìn)行支付。（三）收益 測(cè) 算。在運(yùn) 營(yíng)期內(nèi)，按 審慎性原 則進(jìn) 行測(cè)算， 預(yù)計(jì) 可獲得 15195 萬(wàn)元的運(yùn) 營(yíng) 收益（毛利，未來(lái) 10 年固定收益 測(cè) 算需考 慮 政策、 風(fēng)險(xiǎn) 等多種因素而定）其中：1、加油站、加氣站 3 個(gè)，若能取得相 應(yīng)建設(shè)指 標(biāo)，加油站 按 200 萬(wàn)元 / 個(gè)/ 年利 潤(rùn)、加氣站按 100 萬(wàn)元 / 個(gè)/ 年利 潤(rùn)估算， 每年可 獲利 500 萬(wàn)元， 10 年共 計(jì)可獲得 5000 萬(wàn)元收益。2、幼兒園 約 13000 平米， 1-5 年按 10 元/ 平米 / 月估算，6-1

17、0 年按 15 元/ 平米/ 月估算， 1-5 年每年可 獲得租金收益 156 萬(wàn)元， 6-10 年每年可 獲得租金收益 234 萬(wàn)元， 10 年共 計(jì)可獲得 1950 萬(wàn)元租金收益。3、停車位 3492 個(gè)，1-5 年按 200 元/ 個(gè)/ 月出租，出租率 40%，6-10 年按 300 元/ 個(gè)/ 月出租，出租率 60%，1-5 年每年可 獲得租金收益 335 萬(wàn)元， 6-10 年每年可 獲 得租金收益 754 萬(wàn) 元，10 年共 計(jì)可獲得 5445 萬(wàn)元租金收益。4、經(jīng)營(yíng) 性資產(chǎn)約 6000 平米。 1-5 年按 20 元/ 平米/ 月估 算， 6-10 年按 30 元/ 平米/ 月估算

18、， 1-5 年每年可 獲得租金收益 144 萬(wàn)元， 6-10 年每年可 獲得租金收益 216 萬(wàn)元， 10 年共 計(jì) 可 獲得 1800 萬(wàn)元租金收益。5、區(qū)域內(nèi)形成的 戶外廣告每年 約 100 萬(wàn)元， 10 年共 計(jì)可 獲 利 1000 萬(wàn)元。第二章 風(fēng)險(xiǎn)分配基本框架按照 風(fēng)險(xiǎn) 分配 優(yōu)化、 風(fēng)險(xiǎn) 收益 對(duì)等和 風(fēng)險(xiǎn) 可控等原 則，綜 合考 慮政府 風(fēng)險(xiǎn) 管理能力、 項(xiàng)目回 報(bào)機(jī)制和市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 管理能力 等要素，在政府和社會(huì) 資本間合理分配 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 。原 則上按以 下方式分配 風(fēng)險(xiǎn) ：一、由政府方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)1、承擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn) ：（1）土地 獲取及征收 風(fēng)險(xiǎn) ，因政府方原因 導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按 計(jì)劃

19、完成征收及土地 獲 取；（2）項(xiàng)目行政 審批風(fēng)險(xiǎn) ，項(xiàng)目無(wú)法通 過(guò)行政審批或政府 審 批時(shí)間過(guò)長(zhǎng) ，導(dǎo)致項(xiàng)目推 進(jìn)遲緩 ；（3）政治不可抗力，包括非因政府方原因且不在政府方控 制下的征收征用和法律、稅 務(wù)變 更等；（4）非 競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn) ，項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)，政府在 臨近地區(qū) 繼續(xù) 規(guī)劃新區(qū)， 導(dǎo)致同類項(xiàng) 目競(jìng)爭(zhēng)；（5）土地出 讓風(fēng)險(xiǎn) ，整理土地可能出 現(xiàn)拍賣價(jià)格 過(guò)低、流 拍、出 讓資 金收取困 難等風(fēng)險(xiǎn)；（6）支付 風(fēng)險(xiǎn) ，例如政府 違約 或到期無(wú)力支付收益等 風(fēng) 險(xiǎn)。2、應(yīng)對(duì) 措施：（ 1）政府要與 項(xiàng)目公司共同 約定征收 計(jì)劃，并按 計(jì) 劃實(shí) 施，同 時(shí)要按照 統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償 ，由 項(xiàng)目公

20、司參與征收 補(bǔ) 償工作， 嚴(yán)格控制征收 補(bǔ)償 成本，若因政府方的原因， 導(dǎo) 致土 地?zé)o法及 時(shí)獲 取，要制定合理的 補(bǔ)償機(jī)制予以 補(bǔ)償 ；（2）政府加大 對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)行政審批的協(xié)調(diào) 力度，保 證項(xiàng)目 能夠及 時(shí)得到相關(guān) 審批；（ 3）法律政策等 發(fā)生重大 變化， 導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按 約定繼續(xù) 實(shí) 施或收益無(wú)法保 證時(shí) ，制定合理的 補(bǔ)償 與退出機(jī)制；（4）由政府明確同一區(qū)域內(nèi)的 競(jìng)爭(zhēng)性 項(xiàng)目不予 審批，并做 出非競(jìng)爭(zhēng)性承 諾；（ 5）由政府充分保障 該區(qū)域的土地出 讓指標(biāo) ；（6）要明確 項(xiàng)目資金的來(lái)源和支出 專 向特征，并建立相 應(yīng) 的資金專戶，同 時(shí)將項(xiàng)目支付 資金納入政府 財(cái)政預(yù)算安排，保 證

21、項(xiàng) 目基本利益。二、由項(xiàng)目公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)1、承擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn) ：（ 1 ）金融 風(fēng)險(xiǎn) ，例如 資 金短缺、未如期完成 項(xiàng) 目融 資 、融 資利率的 變化等 風(fēng)險(xiǎn)；（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì) 、建 設(shè)和運(yùn) 營(yíng)維護(hù) 相關(guān) 風(fēng)險(xiǎn) ，例如成本超 支、工期 變化、原材料供 應(yīng)、技 術(shù)質(zhì) 量及移交 資產(chǎn) 不達(dá) 標(biāo)的風(fēng) 險(xiǎn)等；（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ，例如因市 場(chǎng)環(huán)境、土地價(jià)格 變化等導(dǎo)致的無(wú)法從政府 獲得項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本及收益的 風(fēng)險(xiǎn) 等；（4）退出 風(fēng)險(xiǎn)，即 項(xiàng)目公司無(wú)力 繼續(xù) 推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，政 府有權(quán)要求其退出的 風(fēng)險(xiǎn) 。2、應(yīng)對(duì) 措施：（ 1）由投 資人制定合理的 資金籌集與使用 計(jì)劃，并提前明 確項(xiàng)目的 資金來(lái)源；（2）由

22、 項(xiàng)目公司加 強(qiáng)項(xiàng) 目運(yùn)行管理，控制 項(xiàng)目成本 質(zhì)量與 安全，并承擔(dān)相 應(yīng)責(zé) 任；（3）由 項(xiàng)目公司與政府 約定項(xiàng)目收益及支付機(jī)制，若 項(xiàng)目 收入不能覆蓋 項(xiàng)目成本及收益，將差 額部分 納 入政府 財(cái)政 預(yù) 算，確保 項(xiàng) 目的基本收益；（4）約定合理的退出機(jī)制，減少 項(xiàng)目公司在退出 時(shí) 的損 失。三、由雙方共擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)1、承擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn) ：因自然災(zāi)害等不可抗力 導(dǎo)致 項(xiàng)目無(wú)法 繼續(xù)實(shí) 施。2、應(yīng)對(duì) 措施：約定合理的 補(bǔ)償 退出機(jī)制并 購(gòu)買(mǎi) 相應(yīng)的保 險(xiǎn)，確保 項(xiàng)目因 不可抗力 導(dǎo)致無(wú)法 繼續(xù)實(shí) 施能 夠盡量減少 損失。第三章項(xiàng)目運(yùn)作方式一、項(xiàng)目運(yùn)作方式該項(xiàng)目采用PPP模式實(shí)施，通過(guò)建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交（

23、BOT的 方式運(yùn)作。由市投 資集團(tuán)公司作為政府出資代表，與投 資人組 建項(xiàng)目公司，由 項(xiàng)目公司與政府授 權(quán)行政主管部 門(mén)簽訂項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā)合同，獲取項(xiàng)目特許建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)籌集項(xiàng)目獎(jiǎng) 金，并組織實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)、土地整理與基 礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、移交 等。市投 資集團(tuán)公司負(fù)責(zé)代政府出資，履行出資人義務(wù)并參與 項(xiàng)目全過(guò)程監(jiān)督。產(chǎn)生運(yùn)菩收入圖2項(xiàng)目運(yùn)作方式圖二、項(xiàng)目公司由市投 資集團(tuán)公司與投 資人共同 組建項(xiàng)目公司， 負(fù)責(zé) 開(kāi)發(fā) 建設(shè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng) 目，其中政府 資金股 權(quán)為 30%，社會(huì) 資本股 權(quán)為 70%。項(xiàng)目采用 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，實(shí)際 需投入 資金約 12 億元，按股 權(quán) 比例分 攤，前期市投 資集團(tuán)公司已投

24、入 資金約 2.54 億元， 經(jīng)審 計(jì)后作 為其股本注入 項(xiàng) 目公司，不足部分 進(jìn)行追加投入（ 約 1.06 億元）。 對(duì)應(yīng)的投 資人需投入 資金 8.4 億元，首期到位不 低于 3 億元。因土地出 讓未達(dá)到 預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的滾動(dòng) 開(kāi)發(fā)不 足部分投 資由項(xiàng)目公司自行融 資，可通 過(guò)向金融機(jī)構(gòu) 貸款， 發(fā) 行項(xiàng)目債券等方式。三、項(xiàng)目運(yùn)作流程1、政府授 權(quán)相關(guān)單位制定項(xiàng)目PPP模式實(shí)施方案；2、發(fā)布PPP招商公告，公開(kāi)選擇投資人；3、由政府授 權(quán)行政主管部 門(mén)和PPP項(xiàng)目推進(jìn)中心、市投 資 集團(tuán)，通 過(guò)競(jìng) 爭(zhēng)性 談判，確定 項(xiàng)目投 資人， 約定項(xiàng)目投 資合作 各項(xiàng)條款；4、市投 資集團(tuán)與投 資人簽

25、訂 合作協(xié)議 ，組建項(xiàng)目公司；5、政府授 權(quán)行政主管部 門(mén) 與項(xiàng)目公司 簽訂項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā)合同；6、項(xiàng)目公司 實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)，按計(jì)劃向政府 撥付征收 資 金，并向政府移交已完成整理的土地及配套基 礎(chǔ)設(shè) 施；7、政府根據(jù) 項(xiàng)目土地出 讓計(jì) 劃， 進(jìn)行土地招拍掛；8、政府向 項(xiàng) 目公司支付土地整理成本及收益；9、項(xiàng)目公司公共服 務(wù)及配套 經(jīng)營(yíng)性設(shè)施進(jìn)行運(yùn) 營(yíng)與維護(hù)；10、運(yùn) 營(yíng)期滿后， 項(xiàng)目公司 經(jīng)恢復(fù)性大修后 進(jìn)行移交，一 是政府所有的公共服 務(wù)及配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施移交政府指定機(jī)構(gòu)； 二是 項(xiàng)目公司建 設(shè)的對(duì)外出 讓或由政府 統(tǒng)一回購(gòu)。四、項(xiàng)目運(yùn)作周期整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作周期 約 15 年，包括 項(xiàng)目建

26、 設(shè)期、出 讓與支付 期、運(yùn) 營(yíng)期，其中建 設(shè) 期 5 年，出 讓與支付期 6 年，運(yùn) 營(yíng)期 10 年。1、建 設(shè)期： 本項(xiàng)目自 2014 年開(kāi)始建 設(shè) ，引入投 資人采取 PPP 模式后，自投 資合作之日起到 2018 年項(xiàng)目完成全部建 設(shè)內(nèi) 容，整個(gè) 項(xiàng)目建設(shè)期 5 年。建 設(shè)期內(nèi)，未移交的土地及基 礎(chǔ)配套 設(shè)施的維護(hù)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，與土地同 時(shí)移交后由政府 負(fù)責(zé)。2、出 讓與支付期： 本項(xiàng)目自 2016 年到 2020 年分四期出 讓 土地，并將土地出 讓收益用于支付 項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本并 滾動(dòng) 后續(xù)開(kāi) 發(fā)，整個(gè) 項(xiàng)目完工后，政府分年度逐步完成完成 項(xiàng) 目公司投 資 及回 報(bào) 的支付，到 2

27、020 年完成全部成本與收益支付。3、運(yùn) 營(yíng)期： 項(xiàng)目公司自 2019 年至 2028 年對(duì)項(xiàng) 目形成的可 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn) 行運(yùn)營(yíng)，運(yùn) 營(yíng)期 10 年，運(yùn) 營(yíng)期滿或項(xiàng)目公司愿意 提前 結(jié)束運(yùn) 營(yíng)時(shí) ，向政府指定的機(jī)構(gòu)移交公共服 務(wù)及配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施。五、退出機(jī)制1、政府方 違約 事件、政治不可抗力以及政府方 選擇終 止， 政府方 對(duì)項(xiàng)目公司 進(jìn)行回 購(gòu)補(bǔ)償 ，補(bǔ)償?shù)姆?圍包括：（1）項(xiàng)目公司尚未 償還的所有 貸款；（2）項(xiàng)目公司股 東在項(xiàng)目終止之前以投入的所有 項(xiàng)目的 資 金總和；（3）因項(xiàng)目提前 終止所產(chǎn)生的第三方 費(fèi)用或其他 費(fèi)用；（4）項(xiàng)目公司的利 潤(rùn)損 失。2、項(xiàng)目公司的 違約 事件

28、導(dǎo)致合同 終止，通 過(guò)專項(xiàng)評(píng) 估后， 政府方采用 項(xiàng)目?jī)r(jià)值方法 對(duì)相應(yīng)資產(chǎn)進(jìn) 行回 購(gòu)。3、自然不可抗力 導(dǎo) 致的合同 終 止，由雙方共同分 攤風(fēng)險(xiǎn) 。 政府方 補(bǔ)償項(xiàng) 目公司未 償還 融資方的 貸款以及 項(xiàng)目公司股 東在 項(xiàng)目終止前投入 項(xiàng)目的 資金和欠付承包商的款 項(xiàng)，其中政府 補(bǔ) 償會(huì)扣除保 險(xiǎn)理賠金額，且不包括 預(yù)期投 資收益損失。4、項(xiàng)目公司提前 結(jié)束運(yùn) 營(yíng)時(shí) ，視為其自 動(dòng)放棄其余部分運(yùn) 營(yíng)收益，由市投 資集團(tuán)公司回 購(gòu)或?qū)ν獬?讓。第四章 交易結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目投融資本項(xiàng)目估算 總投資 32.94 億元， 實(shí)際 需投 資約 12 億元，由 投資人與市投 資集團(tuán)公司出 資組 建的 項(xiàng)目公

29、司作 為該項(xiàng) 目的投 資主體， 負(fù)責(zé) 籌集并投入整個(gè) 項(xiàng)目的建 設(shè)資 金， 項(xiàng)目公司的投 資主要由以下三方面構(gòu)成。1、市投 資集團(tuán)公司與投 資人按照股 權(quán) 比例直接投入的 項(xiàng)目 建設(shè)資 金， 約 3.6 億元，前期已完成投 資 2.54 億元；2、項(xiàng)目投 資人應(yīng)投資 8.4 億元；3、由政府向 項(xiàng)目公司支付每年度已完成整理土地形成的土 地出 讓 收益來(lái)支持 項(xiàng)目后 續(xù) 投資，約 20.94 億元，因土地出 讓 未達(dá)到 預(yù)期目 標(biāo)而導(dǎo)致的 滾動(dòng) 開(kāi)發(fā)不足部分投 資由項(xiàng)目公司自 行融 資 ，可以以 發(fā) 行項(xiàng)目 債券、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)募集等多種方 式進(jìn)行。二、項(xiàng)目回報(bào)來(lái)源（一）固定回 報(bào)加運(yùn) 營(yíng)收益。

30、該項(xiàng) 目的回 報(bào) 由兩部分構(gòu)成，一是土地出 讓收益，二是公 共服 務(wù)及配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施運(yùn) 營(yíng)收入，公共服 務(wù)和配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè) 施主要包括配套 經(jīng)營(yíng) 性用房、加油站、幼兒園、停 車場(chǎng) 、廣告 位、垃圾收集點(diǎn)等。其中整理出的可出讓 土地收益是 項(xiàng)目的主 要回 報(bào)來(lái)源， 項(xiàng)目形成的配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施的所有 權(quán)歸 政府，由 政府指定機(jī)構(gòu)持有。1、項(xiàng)目公司將整理出的土地移交 給政府后，由政府 進(jìn) 行公 開(kāi)招拍掛，取得土地出 讓 金后，由政府將土地出 讓所得作 為開(kāi) 發(fā)成本向 項(xiàng)目公司支付，其中工程投 資部分按不低于 8%、拆遷 安置投 資部分按不低于 12%的年投 資回報(bào) 率支付投 資 回報(bào) 。整

31、個(gè)項(xiàng)目實(shí)際投入 資金約 12 億元， 資金占用期 4 年，需支付投 資 回報(bào)約 4 億 元5 億 元。2、本 項(xiàng)目形成的配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施由政府授 權(quán)行政主管部 門(mén) 與項(xiàng)目公司 約定 10 年運(yùn) 營(yíng)期限，運(yùn) 營(yíng)期限內(nèi)的收益 歸項(xiàng) 目公 司，按持股比例分配。運(yùn) 營(yíng)期 滿后，政府投 資建設(shè)部分（停 車 位、配套 經(jīng)營(yíng) 性用房、廣告位等）由 項(xiàng)目公司向政府指定機(jī)構(gòu) 移交； 項(xiàng)目公司投 資建設(shè) 部分（加油站、幼兒園）由市政府按 成本價(jià)向 項(xiàng)目公司回 購(gòu)或項(xiàng)目公司向外 轉(zhuǎn)讓 。該區(qū)域內(nèi)的可運(yùn) 營(yíng)配套 經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，在 10 年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)， 預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 1.5 億元的運(yùn) 營(yíng)收益。收入高于或低于 預(yù)期部分在合同中

32、分 別約 定超 額分成 和超額補(bǔ)貼 事宜。3、通 過(guò)支付固定回 報(bào)的方式，保障了 項(xiàng)目公司的收益，土 地出 讓的收益與支付 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn) 移給政府， 穩(wěn)定的回 報(bào)有利于吸引 更多的投 資人參與。同 時(shí) 本項(xiàng) 目整理的土地出 讓收益能 夠 完全 覆蓋 項(xiàng)目成本及收益，全 額支付 項(xiàng)目土地整理成本后 還能給政 府帶來(lái) 約 1 億元的土地出 讓收益（未扣除 計(jì)提及稅金部分），剩余 約若未來(lái)土地價(jià)格 發(fā)生增 值，項(xiàng)目公司也無(wú)法 獲取更高的 收益，而全部 歸 政府所有。三、配套安排將由政府 協(xié)調(diào) 落實(shí)項(xiàng) 目區(qū)周 邊水電氣等基 礎(chǔ)配套 設(shè)施的接 入點(diǎn)，并在 項(xiàng) 目審 批等各 項(xiàng)環(huán)節(jié) 予以支持，同 時(shí)政府需承 諾

33、從 2016 年至 2020 年，按 項(xiàng)目土地出 讓計(jì) 劃逐年 對(duì)已整理的商住 用地 進(jìn)行招拍掛，每年的土地出 讓指標(biāo)要優(yōu)先用于 該區(qū)域，土 地出讓價(jià)款優(yōu)先補(bǔ)償項(xiàng) 目公司開(kāi) 發(fā)成本及收益。四、保障項(xiàng)目收益措施本項(xiàng)目估算 總投資約 32.94 億元，采用 滾動(dòng) 開(kāi)發(fā)實(shí)際 投資 約 12 億元，應(yīng)支付 項(xiàng)目公司投 資收益約 4-5 億元（最 終以審計(jì) 結(jié)算價(jià)格 為準(zhǔn)），政府 項(xiàng)目土地出 讓收益 約 37.8 億元， 雖能覆 蓋投 資人支付的 項(xiàng)目成本及投 資收益，但土地出 讓存在一定的 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 和時(shí)間 周期差異，若土地出 讓收益不足以支撐 項(xiàng)目滾 動(dòng)開(kāi)發(fā)投資以及 項(xiàng)目成本 時(shí)，建 議政府可以通

34、過(guò)以下方式降低 項(xiàng)目成本，增加 項(xiàng)目收益，保障支付 資 金的來(lái)源：1、對(duì)部分整理的土地的性 質(zhì)進(jìn) 行 變更，如區(qū)位 較好的 B08、B09 等地 塊共 326 畝，由工 業(yè)變 更為商住出 讓，預(yù)計(jì) 可增 加土地出 讓收益 5.8 億 元；2、該項(xiàng) 目區(qū)內(nèi)部分出 讓土地容 積率較低（不足 1.0 ），可 增加 該類 地塊的容 積率，以提高土地成交價(jià)格；3、通 過(guò)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng) 目前期征地拆遷、 項(xiàng)目建 設(shè)過(guò)程中的投 資監(jiān)管與控制，降低 項(xiàng)目投 資成本4、若因土地出 讓未達(dá)到 預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)投資無(wú) 法按期支付，可由 項(xiàng)目公司融 資進(jìn)行后 續(xù)開(kāi)發(fā)整理的，但需政 府同意提高 該 融資 部分投 資

35、的年投 資 回 報(bào)率（不高于 15%）， 并協(xié)調(diào) 區(qū)域內(nèi)已整理土地 進(jìn)行融 資 抵押。5、建 議政府提供 優(yōu)惠政策，采用減、免相關(guān) 規(guī)費(fèi) 等方式減 少項(xiàng)目投資。6、若土地拍 賣 分期收益無(wú)法支付 項(xiàng) 目公司當(dāng)期成本及利 潤(rùn)，可考 慮拉長(zhǎng)回購(gòu)期，延期支付的 資金需 計(jì)算投 資回報(bào)。第五章 合同體系一、合同構(gòu)成該項(xiàng) 目合同體系主要由 項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)合同、 項(xiàng)目公司投 資合作 協(xié)議 、運(yùn) 營(yíng)移交合同、融 資合同等構(gòu)成，其 中 項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)合同、 項(xiàng)目公司投 資合作 協(xié)議 構(gòu)成最核心 的法律文件。二、合同簽訂主體1、 項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)合同由 項(xiàng)目公司與政府授 權(quán)行政主管部 門(mén) 簽訂 ，主要 約定項(xiàng)目投 資、建 設(shè)

36、實(shí) 施、運(yùn) 營(yíng)與維護(hù) 、項(xiàng)目移麥 以及投 資收益支付、政府與投 資方的 權(quán)利與 義務(wù) 、交易 結(jié)構(gòu)、 風(fēng)險(xiǎn) 分配、履 約保障等內(nèi)容。2、 項(xiàng)目公司投 資 合作 協(xié)議 由市投 資集團(tuán)與投 資 人簽 訂，主要 約定項(xiàng)目公司的 組建、投 資比例、股 權(quán)結(jié) 構(gòu)、投 資收 益分配、投 資雙方 權(quán)利義務(wù) 等內(nèi)容。3、運(yùn) 營(yíng) 移交合同即 約 定項(xiàng) 目公司與政府授 權(quán)行政主管 部門(mén)對(duì) 公共服 務(wù)和配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施的運(yùn) 營(yíng)期限、移交等做出的 約定；融 資合同即 項(xiàng)目公司與金融機(jī)構(gòu) 簽訂 的融 資合同。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同主要內(nèi)容（ 一） 項(xiàng)目基本條款1、項(xiàng)目名稱： 長(zhǎng)虹電子產(chǎn)業(yè) 園（廣元基地 ） 基礎(chǔ)配套 項(xiàng)目2

37、、建設(shè)模式：PPP模式3、合同主體甲方：廣元市人民政府乙方：投 資人組建的 項(xiàng)目公司4、項(xiàng)目范 圍：項(xiàng)目涉及的所有基 礎(chǔ)配套 設(shè)施和土地整理5、預(yù)計(jì)項(xiàng) 目投資額 ：329391 萬(wàn)元（以 審計(jì)結(jié) 算價(jià)為準(zhǔn)）6、預(yù)計(jì)項(xiàng) 目建設(shè)期： 2014 年2018 年預(yù)計(jì)項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)期： 2019 年2028 年7、合作方式：由市投 資 集 團(tuán)公司作 為政府出 資 代表， 選擇 投資人 組建項(xiàng) 目公司，由 項(xiàng)目公司與政府授 權(quán)主管部 門(mén)簽訂項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā)合同，其中政府股 權(quán)占比 為 30%，社會(huì) 資本股 權(quán)占比 70%。項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé)籌集 項(xiàng)目資金，并 組織實(shí) 施項(xiàng)目建 設(shè)、土地 整理與基 礎(chǔ)設(shè) 施維護(hù) 、移交

38、等，并享有支配 項(xiàng)目收益。市投 資 集團(tuán)公司負(fù)責(zé) 代政府出 資，履行出 資人義務(wù) 并參與 項(xiàng)目監(jiān)督。（二）投 資 成本及收益支付1、投 資 收益率：投 資 人直接投 資部分年投 資收益率不低于 8%，最高不高于 12%； 項(xiàng) 目公司融 資 部分投 資 收益率最高不高 于 15%（根據(jù) 競(jìng)爭(zhēng)性 談判情況最 終確定 ） 。2、投 資成本包括：本 項(xiàng)目建 設(shè)涉及的前期 費(fèi)用、征收安置 補(bǔ)償 以及工程建 設(shè)投資及產(chǎn)生的相關(guān) 費(fèi)用。3、投資成本的確定：以 項(xiàng)目最 終竣工 審計(jì)結(jié) 算結(jié)果為準(zhǔn)。4、投 資收益的 計(jì)算：根據(jù) 項(xiàng)目投資實(shí)際發(fā) 生時(shí)間 起，按 資 金占用 時(shí)間計(jì) 算投 資回報(bào)。5、支付的年限：

39、項(xiàng)目建設(shè)期滿后 12 年內(nèi)完成全部支付。（三）雙方 權(quán)利與 義務(wù)1、政府方 權(quán)利與 義務(wù)（1）權(quán)利界定按照有關(guān)法律法 規(guī)和政府管理的相關(guān) 職 能規(guī)定，行使政府 監(jiān)管的 權(quán)力；授權(quán)廣元市投 資集團(tuán)作為政府的投 資方，行使 對(duì)項(xiàng) 目安 全、 質(zhì)量、 進(jìn)度、成本控制 進(jìn)行監(jiān)管，政府 職能部 門(mén)依法履行 行業(yè)監(jiān) 管；授予廣元市投 資集團(tuán) 及指定機(jī)構(gòu)代表政府 對(duì)公共服 務(wù) 和配 套經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施進(jìn) 行恢復(fù)性大修后回收的 權(quán) 力。（2）義務(wù) 界定嚴(yán) 格遵守 項(xiàng) 目合同相關(guān)條款； 支持項(xiàng)目審批和協(xié)調(diào) ；維護(hù)穩(wěn) 定， 協(xié)調(diào) 解決 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中因政府方原因 導(dǎo)致項(xiàng) 不能正常 實(shí) 施的不 穩(wěn) 定因素；如項(xiàng)目公司需

40、要再融 資，政府 應(yīng)予以支持 協(xié)調(diào) 有關(guān)事 項(xiàng)； 根據(jù) 項(xiàng)目土地整理及出 讓計(jì) 劃，保障 項(xiàng)目的土地出 讓指標(biāo) 并及時(shí)進(jìn)行出 讓，確保 項(xiàng)目后續(xù)投資資金來(lái)源；分期整理的土地收益 應(yīng)及時(shí)向項(xiàng)目公司支付投 資 成本及回 報(bào)。2、項(xiàng)目公司 權(quán)利與 義務(wù)（1）權(quán)力界定 獲得相 應(yīng)回報(bào)的權(quán)力； 對(duì)實(shí) 施該項(xiàng) 目形成公共服 務(wù)和配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè)施的特 許經(jīng)營(yíng) 的權(quán)利。（2）義務(wù) 界定 按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目并籌集 項(xiàng)目建設(shè)資 金； 確保 項(xiàng)目的工程 質(zhì)量、 進(jìn)度、安全與成本控制； 履行環(huán)境、地 質(zhì)、文物保 護(hù)、安全生 產(chǎn)的義務(wù)； 承擔(dān)社會(huì) 責(zé) 任。（四）履 約 保障 甲方要求乙方在 項(xiàng)目建設(shè)不同 時(shí)期提供下列保函：1、建設(shè)期的履 約保函。2、運(yùn)營(yíng)維護(hù) 期的履 約保函 維修保函。（五 ） 違約處 理1、違約 事件的界定（1）甲方： 未按合同向 項(xiàng) 目公司支付投 資回報(bào)和公共服 務(wù)、配套 經(jīng)營(yíng) 性設(shè) 施的特 許經(jīng)營(yíng)權(quán)