平房拆遷課題研究報(bào)告1

1、內(nèi)容簡(jiǎn)介“三五八十”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使我市基本完成了市內(nèi)六區(qū)成片危陋平房拆遷改造任務(wù)，城市面貌和居民住房條件得到了根本改變。自“三步走”戰(zhàn)略實(shí)施以來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、海河綜合開發(fā)步伐的加快，又有一些破舊房屋得到拆遷改造，某某市城市建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。為使住宅平房拆遷改造任務(wù)能夠順利完成，需要找出當(dāng)前平房“拆遷難”的深層次原因，包括社會(huì)原因、制度原因以及其他原因和問題，為后續(xù)的政策研究和政策制定提供準(zhǔn)確翔實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和決策依據(jù)。某某市市房屋拆遷管理辦公室會(huì)同某某市商業(yè)大學(xué)，組織有關(guān)專家、學(xué)者，進(jìn)行廣泛、深入的調(diào)查研究，對(duì)某某市市住宅平房拆遷改造相關(guān)問題進(jìn)行研究，形成兩個(gè)科研成果，并寫出

2、了研究報(bào)告。成果一：市內(nèi)六區(qū)危陋平房拆遷安置課題研究報(bào)告，共分為三大部分。第一部分主要是對(duì)某某市市目前平房分布狀況和拆遷平房的居住狀況做了概述。截止2006年初，某某市市市內(nèi)六區(qū)住宅平房總計(jì)297萬平方米，完成住宅平房改造需要拆遷332萬平方米（含樓房35萬平方米），總計(jì)14.4萬戶。為了使本研究報(bào)告更具真實(shí)性和可靠性，獲得更加詳盡的住宅平房基本情況，我們采取了問卷調(diào)查的方式。通過入戶調(diào)研和到拆遷辦調(diào)研，我們了解了平房居民的生存狀態(tài)，并從房屋建筑面積、產(chǎn)別、建造年代、家庭經(jīng)濟(jì)情況、居民年齡、居民職業(yè)等方面進(jìn)行分析。并且根據(jù)入戶調(diào)研過程中遇到的典型案例，整理成典型案例資料，以便于今后的跟蹤調(diào)查。

3、第二部分主要是對(duì)全國(guó)近三年的拆遷情況進(jìn)行分析。自2004年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳在網(wǎng)上發(fā)布了46號(hào)令(關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知)后，近三年來拆遷工作更加人性化。但拆遷工作推行到今天,似乎遇到了一個(gè)無解的難題：一方面是經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市的快速發(fā)展需要更大范圍的拆遷量，而另一方面則是越來越多被拆遷人的頑強(qiáng)和花樣翻新的抵制拆遷行為。為此，報(bào)告分析了拆遷遇到的主要難題和近年來取得的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為某某市的平房拆遷工作提供參考。同時(shí)報(bào)告探討了拆遷量與房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量的互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)而分析了拆遷調(diào)控的指標(biāo)和管理。第三部分分析了住宅平房拆遷的外部條件并制定了相應(yīng)的實(shí)施步驟。平房拆遷所需要的外部配套條件

4、主要有：1、重新認(rèn)識(shí)和定位拆遷工作的重要意義；2、管理體制要完善；3、在本次平房拆遷中，應(yīng)同時(shí)推出產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種拆遷補(bǔ)償方式供被拆遷人選擇；4、有關(guān)拆遷的輿論導(dǎo)向要正確，宣傳方法要改進(jìn)；5、解決“拆遷難”問題需要多部門共同配合；6、從宏觀調(diào)控的角度保障適度的住房供給和順暢的交易，為被拆遷人提供市場(chǎng)供應(yīng)保證。平房拆遷所需要的政策條件主要有：經(jīng)濟(jì)適用房政策、經(jīng)濟(jì)租賃房政策，同時(shí)需要出臺(tái)有關(guān)強(qiáng)制拆遷的工作程序。對(duì)群眾意見大、社會(huì)反響大的拆遷項(xiàng)目，要舉行真正體現(xiàn)民意的聽證會(huì)，通過協(xié)商尋找解決問題的辦法。目前某某市市出臺(tái)的房屋拆遷聽證程序，實(shí)施的效果就比較好，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推行和不斷完善。個(gè)別問題應(yīng)個(gè)

5、別對(duì)待，對(duì)于極端困難的搬遷家庭，可以采取“打捆算帳、以豐補(bǔ)歉、自求平衡”的工作思路，允許各區(qū)在平房地塊上建設(shè)商品房，土地采取劃撥方式供應(yīng)，用盈余的資金補(bǔ)貼困難拆遷戶，確保每一戶老百姓都有一套住房，在居住面積和居住環(huán)境得到提高和改善。第三部分同時(shí)提出了某某市市破解“拆遷難”難題的措施。首先需要加大拆遷前期宣傳力度，與基層組織形成合力，提高拆遷人的業(yè)務(wù)水平同時(shí)加強(qiáng)陽光拆遷的典型。其次需要加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，充實(shí)安置房源。在舊城改造或大的整體拆遷項(xiàng)目中先行啟動(dòng)集中安置區(qū)，建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)適用房來實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置拆遷戶，而對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目則要求開發(fā)商按照一定比例建設(shè)中、小戶型和面積的安置房，保證低收入

6、家庭的安置。對(duì)于平房拆遷的實(shí)施步驟，既要從宏觀層面把握，又要從微觀層面控制。成果二：某某市市住宅平房拆遷改造配套政策，研究報(bào)告共分為四大部分。第一部分主要介紹了平房拆遷工作的指導(dǎo)思想及工作任務(wù)。為鞏固我市的創(chuàng)模成果，創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生和園林城市，落實(shí)市委八屆九次全會(huì)提出的“站在新起點(diǎn)、再創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)新跨越”的工作要求，加快住宅平房拆遷步伐，用兩年時(shí)間基本完成市內(nèi)六區(qū)住宅平房拆遷任務(wù)，改善群眾住房條件，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。第二部分主要研究了平房拆遷中政府管理的相關(guān)政策。從以下方面進(jìn)行分析：（一）土地整理的相關(guān)政策。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，成片的待拆遷房屋越來越少，而分散的分布于市內(nèi)各區(qū)的平房

7、和老舊房屋成為可以利用的土地資源，這一類房屋所占用的土地資源由于沒有經(jīng)過市場(chǎng)化的整合，有一定的利用價(jià)值尚未利用。通過土地整理，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置使用。（二）動(dòng)遷的相關(guān)政策。1、對(duì)于分散平房的拆遷，要制定從項(xiàng)目的計(jì)劃、拆遷安置、開工建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的管理制度。2、對(duì)用于定向還遷安置的低總價(jià)、小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)規(guī)定嚴(yán)格的建設(shè)管理程序。3、經(jīng)濟(jì)適用房在滿足社會(huì)需求的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)各區(qū)可以回購經(jīng)濟(jì)適用房，定向用于住宅平房拆遷戶安置使用，以增加用于拆遷安置的房源。4、零散點(diǎn)住宅平房拆遷后，在規(guī)劃條件允許的前提下，可以建設(shè)具有公益性、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等公建用房，提高社區(qū)服務(wù)功能；零散點(diǎn)住宅拆遷后不

8、能規(guī)劃建設(shè)的，要建綠地。（三）安置拆遷群眾的相關(guān)政策。安置群眾的拆遷政策主要包括以下幾方面：1、拆遷住宅平房，采取貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置相結(jié)合的方式，建設(shè)100萬平方米與住宅平房拆遷安置相適應(yīng)的小戶型、低總價(jià)的定向還遷安置經(jīng)濟(jì)適用房。2、廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障政策向住宅平房拆遷傾斜，優(yōu)先安排。3、拆遷出租公有住宅平房（包括單位自管產(chǎn)），產(chǎn)權(quán)單位自行安置承租戶的，拆遷單位對(duì)產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。4、住宅平房拆遷臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高，由各區(qū)自行制定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市拆遷辦批準(zhǔn)后執(zhí)行。5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位可以采取“以租代售”方式安置拆遷戶。6、拆遷整理地塊中涉及集體土地村民住宅房屋

9、拆遷的，征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)統(tǒng)一由房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估確定，全部用于村民的補(bǔ)償安置。（四）拆遷工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。為了加強(qiáng)住宅平房拆遷工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)當(dāng)成立市平房拆遷指揮部，全力搞好協(xié)調(diào)和推動(dòng)工作。市平房拆遷指揮部下設(shè)拆遷推動(dòng)組、建設(shè)規(guī)劃組、安置保障組和拆遷整理組，日常工作由市拆遷辦負(fù)責(zé)。第三部分主要研究了某某市市內(nèi)六區(qū)平房拆遷配套實(shí)施政策。為推動(dòng)平房拆遷工作的順利進(jìn)行，經(jīng)研究推出以下政策供市領(lǐng)導(dǎo)決策并逐步推行：1、分散住宅平房拆遷土地整理計(jì)劃申報(bào)程序2、分散住宅平房拆遷國(guó)有土地融資辦理土地登記程序3、分散住宅平房拆遷涉及集體土地拆遷征地辦理程序4、零散點(diǎn)住宅平房拆遷建設(shè)還遷配套用房申報(bào)程序5、分散住

10、宅平房拆遷定向安置經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、安置、銷售和管理程序6、分散住宅平房拆遷農(nóng)業(yè)戶口拆遷戶申請(qǐng)購買定向銷售經(jīng)濟(jì)適用房程序7、分散住宅平房拆遷戶申領(lǐng)經(jīng)濟(jì)租賃房招租補(bǔ)貼程序8、分散住宅平房拆遷停止辦理房地產(chǎn)抵押登記程序9、市區(qū)分散危陋平房拆遷安置辦法課題組2007年9月市內(nèi)六區(qū)危陋平房拆遷安置課題研究報(bào)告（之一）某某市市拆遷辦、某某市商業(yè)大學(xué) 課題組隨著城市建設(shè)步伐加快和基礎(chǔ)設(shè)施、公益項(xiàng)目投資快速增長(zhǎng)，近年來城市房屋拆遷量急劇增加，拆遷矛盾日益增多。有效解決“拆遷難”問題，是促進(jìn)我市城市建設(shè)順利進(jìn)行的主要內(nèi)容之一。經(jīng)過多年的鍛煉，某某市市已形成了一套市場(chǎng)運(yùn)作、政府保障的拆遷思路和招法。危改精神為某某

11、市市鍛煉了一支勇于攻關(guān)、敢打硬仗、拼搏奉獻(xiàn)的干部職工隊(duì)伍，全市形成了各部門、各單位通力協(xié)作，相互配合，上下互動(dòng)，共同為城市建設(shè)發(fā)展做貢獻(xiàn)的工作格局。為鞏固創(chuàng)模成果，創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生和園林城市，按照市委八屆九次全會(huì)提出的“站在新起點(diǎn)、再創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)新跨越”的工作要求，要加快平房拆遷改造步伐，用兩年時(shí)間基本完成市區(qū)分散住宅平房拆遷改造任務(wù)，改善群眾住房條件，為某某市市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。本研究報(bào)告針對(duì)某某市市在大力推進(jìn)平房拆遷所遇到的困難和問題展開研究，與本課題的研究報(bào)告之二某某市市住宅平房拆遷政策研究共同形成對(duì)市內(nèi)六區(qū)平房拆遷的問題研究和相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策。一、某某市市拆遷情況研究（一）市內(nèi)六

12、區(qū)的平房分布現(xiàn)狀截止2006年初，某某市市市內(nèi)六區(qū)住宅平房總計(jì)297萬平方米，完成住宅平房改造需要拆遷332萬平方米（含樓房35萬平方米），總計(jì)14.4萬戶。占地5000平方米以上成片住宅平房133片(合并成84塊)，281萬平方米，12.1萬戶。其中，平房246萬平方米，樓房35萬平方米；零散住宅平房1205處、51萬平方米，2.3萬戶。表1 成片平房和零散平房的分布情況單位：平方米市內(nèi)六區(qū)平房總面積成片平房面積零散平房面積某某區(qū)區(qū)9塊（10片）18100912000461005某某區(qū)區(qū)3塊（5片）241813115525126288南開區(qū)5塊（8片）1481628307365089河?xùn)|區(qū)2

13、0塊（24片）59443952036774073某某區(qū)區(qū)20塊（37片）88769482880058894河北區(qū)27塊（49片）873563753302120261六區(qū)總計(jì)29266812421071505610表2 市區(qū)分散住宅平房情況單位：萬平方米項(xiàng)目區(qū)域拆遷總量 分散住宅平房合計(jì)分散小片住宅平房零散住宅平房平房簡(jiǎn)陋樓房合計(jì)3322972463551南開1514717某某區(qū)23191346某某區(qū)27218613河?xùn)|65595267河北968876812某某區(qū)1069690106圖1 南開區(qū)分散小片住宅平房分布圖2 某某區(qū)區(qū)分散小片住宅平房分布圖3 某某區(qū)區(qū)分散小片住宅平房分布圖4 河?xùn)|區(qū)分

14、散小片住宅平房分布圖5 某某區(qū)區(qū)分散小片住宅平房分布從以上表及圖中，可以看出，目前某某市市的平房主要分布在市內(nèi)六區(qū)，其中又以某某區(qū)區(qū)和河北區(qū)為主，某某區(qū)區(qū)、南開區(qū)和某某區(qū)區(qū)分布量相對(duì)較少。（二）拆遷任務(wù)介紹成片住宅平房分區(qū)的拆遷量。按區(qū)劃分分散住宅平房拆遷責(zé)任目標(biāo)是：南開區(qū)完成平房拆遷15萬平方米；某某區(qū)區(qū)完成平房拆遷23萬平方米；某某區(qū)區(qū)完成平房拆遷27萬平方米；河?xùn)|區(qū)完成平房拆遷65萬平方米；河北區(qū)完成平房拆遷96萬平方米；某某區(qū)區(qū)完成平房拆遷106萬平方米。（三）對(duì)住宅平房的實(shí)際調(diào)研情況為了使本研究報(bào)告更具真實(shí)性和可靠性，獲得更加詳盡的住宅平房基本情況，采取了問卷調(diào)查的方式。在確定選樣原

15、則、方法、調(diào)研樣本分布的前提下展開了調(diào)研。1、選樣原則與方法在確定調(diào)研樣本時(shí)，本著獲取第一手資料、即調(diào)查房屋現(xiàn)狀又調(diào)查居民生存現(xiàn)狀的原則，設(shè)計(jì)整個(gè)調(diào)查思路，因此，在選樣時(shí)，選取了兩種類型的調(diào)研途徑，一是在全市范圍內(nèi)隨機(jī)走訪入戶調(diào)研；另一是在房管和拆遷管理部門調(diào)取已經(jīng)登記的拆遷資料，在選擇調(diào)研樣本區(qū)域時(shí)，選取了具有代表性的某某區(qū)區(qū)與某某區(qū)區(qū)兩個(gè)區(qū)的成片平房。在拆遷部門調(diào)查資料時(shí)，對(duì)調(diào)研樣本采取隨機(jī)抽取的方法。2、調(diào)研樣本分布以某某區(qū)區(qū)、某某區(qū)區(qū)的平房調(diào)查為主，其他四區(qū)為輔的指導(dǎo)思想，采用普遍調(diào)查和典型案例跟蹤調(diào)查相結(jié)合的方法進(jìn)行的。3、問卷設(shè)計(jì)原則問卷的設(shè)計(jì)本著“事實(shí)求是、從實(shí)際出發(fā)、深入群眾、

16、以房為主、房戶結(jié)合、以塊為主、條塊結(jié)合”的原則進(jìn)行，同時(shí)兼顧調(diào)研資料的可獲得性和代表性來設(shè)計(jì)問卷的內(nèi)容及結(jié)構(gòu)。課題組成員調(diào)查的內(nèi)容包括：決定擬調(diào)查房屋的范圍、決定抽樣方法、確定調(diào)查內(nèi)容以及設(shè)計(jì)調(diào)查表格。根據(jù)課題的要求和目標(biāo)設(shè)計(jì)問卷。問卷設(shè)計(jì)是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過問卷所涵蓋的指標(biāo)，可以獲得課題研究需要的具體、真實(shí)的第一手資料。根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)了兩種問卷，一種是針對(duì)入戶調(diào)查而設(shè)計(jì)的問卷，這種問卷包含的數(shù)據(jù)比較多，也比較具體，因?yàn)榭梢愿嚯x地與住宅平房?jī)?nèi)的居民接觸。通過較多問題的詢問可以更清楚地了解其住房現(xiàn)狀和其對(duì)拆遷的各種意愿。另一種問卷是在拆遷部門直接調(diào)取相關(guān)平房拆遷資料。這種問卷設(shè)計(jì)的指標(biāo)相對(duì)

17、簡(jiǎn)單，主要針對(duì)拆遷部門所掌握的一些具體資料而設(shè)計(jì)，而對(duì)于住戶的更為詳盡的情況，例如家庭經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、收入來源、收支情況和拆遷意愿等都無法獲得。從拆遷部門獲得的都是基礎(chǔ)性資料。調(diào)研資料主要來自兩個(gè)區(qū)，一個(gè)是某某區(qū)區(qū)，一個(gè)是某某區(qū)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)居住平房居民的情況差距比較大，可以從不同的側(cè)面反映不同的情況，比較科學(xué)。4、調(diào)研方法和過程（1）調(diào)研方法本課題的研究方法主要采用規(guī)范性研究和實(shí)證性研究相結(jié)合、定性與定量相結(jié)合的方法，即一方面依據(jù)國(guó)家主管部門的有關(guān)法律規(guī)范、某某市市有關(guān)政策等，經(jīng)過典型案例剖析和一定范圍的數(shù)據(jù)搜集整理，從中找出具有規(guī)律性、普遍性、代表性的基本數(shù)據(jù)；另一方面對(duì)某某市市現(xiàn)有存量平房進(jìn)行抽

18、樣調(diào)查，獲得被拆遷人經(jīng)濟(jì)狀況和社會(huì)狀況等第一手資料。在此基礎(chǔ)上，對(duì)可實(shí)施的政策和實(shí)施拆遷的具體步驟展開研究，通過分析形成最終成果。（2）調(diào)研過程1）組成調(diào)研小組進(jìn)行調(diào)研將調(diào)研工作分解，組成課題任務(wù)實(shí)施小組，責(zé)任落實(shí)到人，分工負(fù)責(zé)。我們分成了兩個(gè)調(diào)研小組，每個(gè)小組56個(gè)成員，由某某市商業(yè)大學(xué)的本科生和研究生組成。對(duì)某某市市內(nèi)某某區(qū)區(qū)、某某區(qū)區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)成片的住宅平房居民進(jìn)行入戶調(diào)研。入戶調(diào)研之前，對(duì)調(diào)研小組成員進(jìn)行了培訓(xùn)，明確調(diào)研目的、調(diào)研方法及其他注意事項(xiàng)，使成員對(duì)某某市住宅平房有一個(gè)總體認(rèn)識(shí)，在問卷調(diào)研時(shí)能提出針對(duì)性問題、發(fā)現(xiàn)典型案例。同時(shí)，為了使被調(diào)研居民配合我們的調(diào)研，提供真實(shí)可靠

19、數(shù)據(jù)，我們購買了經(jīng)濟(jì)實(shí)用的生活用品作為小禮品。調(diào)研小組成員頂著酷暑共進(jìn)行了五天的入戶調(diào)研，每天都選取不同的平房住宅區(qū)塊，并且嚴(yán)格要求在每條街道上調(diào)研戶數(shù)不得超過10戶，以便使調(diào)研樣本分布更為廣泛。在調(diào)研過程中，小組成員虛心向平房居民提出問題、耐心聽取他們對(duì)拆遷問題的認(rèn)識(shí)和意見。在克服種種困難后，調(diào)研小組圓滿完成了調(diào)研工作。調(diào)研小組從平房住宅地點(diǎn)、住宅產(chǎn)別、住宅的建造年代、住宅面積、家庭成員及其就業(yè)情況、家庭收入和支出、家庭收入來源、拆遷意愿、住房拆遷補(bǔ)償意愿等方面進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)了各種問題和典型案例 ，為以后拆遷任務(wù)的進(jìn)行提供了參考，獲得了比較真實(shí)和準(zhǔn)確的第一手資料，這是此次課題研究的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)

20、。只有獲得了翔實(shí)的資料，后續(xù)的研究工作才能順利地展開。在對(duì)拆遷部門調(diào)取資料的過程中，采取隨機(jī)確定調(diào)研對(duì)象的方式，分別抽取一部分已拆遷的和未拆遷的平房住戶的相關(guān)資料，盡量保證資料調(diào)取的公平、可信。2)整理調(diào)研問卷此次調(diào)研，問卷總量是200份（其中入戶調(diào)查100份，從拆遷辦調(diào)查100份），得到的有效問卷181份（其中入戶調(diào)查有91份，從拆遷辦調(diào)查90份）。對(duì)問卷內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)分析，采用以下途徑：統(tǒng)計(jì)入戶調(diào)查的平房總建筑面積和從拆遷辦調(diào)取的住戶的總住房面積，得出此次所調(diào)查的總住房面積；統(tǒng)計(jì)兩種調(diào)研渠道所調(diào)查的平房居民住戶中的總的人口數(shù)。根據(jù)這兩項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料推算出某某市市現(xiàn)存住宅平房的人均住房面積，從而反映

21、出目前住宅平房居民的住房條件。再加上與整個(gè)某某市市的人均住房面積作一個(gè)橫向的對(duì)比，可以比較直觀地看到居住在平房的居民的居住水平與某某市市平均水平之間的差距。分別統(tǒng)計(jì)出住宅平房的產(chǎn)別，即公產(chǎn)、私產(chǎn)、單位產(chǎn)、宗教產(chǎn)等所占的比重，此比例在一定程度上顯示了某某市市目前住宅平房各種產(chǎn)別所占比例。因?yàn)閷?duì)不同的住房產(chǎn)別，國(guó)家規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，這樣會(huì)對(duì)拆遷部門在拆遷資金的準(zhǔn)備上提供可以借鑒的數(shù)額。統(tǒng)計(jì)出住房的建造年代和住房的完好程度，其中調(diào)查住房的建造年代也是為了鑒別一定范圍內(nèi)住房的完好程度。統(tǒng)計(jì)出的基本完好房、一般損壞房和嚴(yán)重?fù)p壞房的比例是制定或修正相關(guān)補(bǔ)償政策和拆遷進(jìn)度的依據(jù)之一。由于從某某區(qū)區(qū)、

22、某某區(qū)區(qū)拆遷辦調(diào)取的住宅平房住戶居民的經(jīng)濟(jì)情況我們無法獲得，所以只對(duì)入戶調(diào)查的91份問卷中的住戶的經(jīng)濟(jì)情況作了一個(gè)比較系統(tǒng)的分析，包括總的家庭月總收入、總的家庭月總支出、人均月收入、人均月支出、總的儲(chǔ)蓄金額、人均儲(chǔ)蓄金額、主要的收入來源、支出的主要用途等等。這些都可以很好的幫助我們了解目前某某市市剩余住宅平房?jī)?nèi)所居住的居民的經(jīng)濟(jì)狀況，這對(duì)住宅平房拆遷過程中對(duì)居民的安撫和補(bǔ)償政策的修正和實(shí)施、拆遷節(jié)奏的調(diào)整有著非常重要的意義。根據(jù)入戶調(diào)研過程中遇到的典型案例，整理成典型案例資料。以便于以后的跟蹤調(diào)查。總之，按照課題研究中對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的要求，盯住被拆遷人的情況、擬拆遷房屋的數(shù)量、分布、住用人的經(jīng)濟(jì)狀

23、況等重要指標(biāo)，采用多種方法對(duì)問卷進(jìn)行分析，對(duì)本次平房拆遷任務(wù)的特點(diǎn)、實(shí)施步驟、控制要點(diǎn)、組織實(shí)施等問題展開研究并形成成果。根據(jù)調(diào)研所得的資料和數(shù)據(jù)，與以往拆遷的資料和數(shù)據(jù)作一對(duì)比，得出某某市市住宅平房拆遷改造過程中拆遷人的情況、擬拆遷房屋的數(shù)量、分布、住用人的經(jīng)濟(jì)狀況等，從而得出了相關(guān)的結(jié)論。在得出相關(guān)的結(jié)論之后，再根據(jù)搜集的其他大量的資料寫出“某某市市住宅平房拆遷改造相關(guān)問題研究報(bào)告”。（3）擬拆遷平房居住狀態(tài)分析 根據(jù)調(diào)研資料，可以得到如下幾個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。1)某某市市現(xiàn)存成片的住宅平房情況，可以由以下幾個(gè)指標(biāo)反映：人均居住面積小通過分析調(diào)查問卷，我們走訪的平房住戶總面積為2141.47平方米

24、，總戶數(shù)為91戶，總的住房人口數(shù)為266人，人均住房建筑面積為8.05平方米。表3 入戶調(diào)研人均住房面積分布分類戶數(shù)（戶）總建筑面積（平方米）人數(shù)人均建筑面積（平方米/人）3平方米以下551.05212.4335平方米31397.92974.1058平方米17316.7526.09815平米23632.306110.3715平方米以上15743.503521.24注：數(shù)據(jù)來源于調(diào)研資料匯總圖一顯示了在總調(diào)研戶數(shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)；圖二顯示了在調(diào)研對(duì)象總?cè)藬?shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)。由圖表分析可以看出，在調(diào)研對(duì)象中，人均住房建筑面積在8平方米以下的占絕大多數(shù)，達(dá)到53戶，占到總住戶的5

25、9。人均住房建筑面積在35平米的占到大多數(shù)，達(dá)到35。其次是人均住房建筑面積在815平米的住戶，有23戶，占到總戶數(shù)的25。所占比例較小的是人均住房建筑面積在3平米以下和15平米以上的住戶。從人數(shù)上分布可以看出，36的居民人均建筑面積在35平米，占絕大多數(shù)。其次是人均建筑面積在815平米的居民有23，與其相當(dāng)?shù)氖侨司》拷ㄖ娣e在58平米的居民，占總?cè)藬?shù)的20。而人均住房建筑面積在3平米以下和15平米以上的人數(shù)依然所占比例較小。2005年人口抽樣調(diào)查快速匯總資料顯示，某某市市家庭戶人口人均住房建筑面積為23.4平方米，按照1.36的系數(shù)進(jìn)行換算，人均使用面積為17.21平方米。從我們的入戶調(diào)研

26、中發(fā)現(xiàn)，某某市市內(nèi)六區(qū)成片住宅中僅有33位居民達(dá)到了人均使用面積在17.21平方米以上的水平，占總?cè)藬?shù)的12.4，絕大多數(shù)的平房住宅居民人均住房使用面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市平均水平。從某某區(qū)區(qū)和某某區(qū)區(qū)拆遷辦調(diào)取已經(jīng)拆遷的平房的相關(guān)的資料，總戶數(shù)為90戶，總的住房人口數(shù)為217人，總的住房面積為1669.93平方米，戶均住房面積為18.55平方米., 人均住房面積為7.70平方米。表4：拆遷辦調(diào)研人均住房建筑面積人均面積分類戶數(shù)建筑面積（平方米）人數(shù)人均建筑面積（平方米/人）7平米以下46585.641424.12715平米33659.956110.8215平米以上11424.341430.31注：數(shù)

27、據(jù)來源于調(diào)研資料匯總圖三顯示了總調(diào)研戶數(shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)，圖四顯示了在調(diào)研對(duì)象總?cè)藬?shù)中，各種人均面積所占比例數(shù)。由圖表分析可以看出，人均住房建筑面積在7平方米以下的住戶居多達(dá)到46戶，占到總住戶的51，人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的66，人均住房建筑面積僅為4.12平方米。人均住房建筑面積在715平方米的住戶占到總住戶的37，人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的28。人均住房建筑面積在15平方米以上的僅有11戶，14人，人均住房建筑面積在30平方米左右。在拆遷辦取得的數(shù)據(jù)顯示，被拆遷居民中，有11人住房使用面積在17.21平方米以上，占到總?cè)藬?shù)的5.1戶均住房面積小，戶均所得貨幣補(bǔ)償金額低此次調(diào)研的181戶平房中，2

28、9%的平房是公產(chǎn)，34.4%的平房屬于私產(chǎn)，剩下的36.6%是企業(yè)產(chǎn)。對(duì)不同產(chǎn)別的房屋，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)略有不同，在新河北大街了解到的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：公產(chǎn)房按每平米4200元補(bǔ)償，私產(chǎn)房按5100元補(bǔ)償，在丁字沽南大街、丁字沽北大街了解到的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是公產(chǎn)房按每平米4920元補(bǔ)償，私產(chǎn)房按5920元補(bǔ)償。在某某區(qū)區(qū)、某某區(qū)區(qū)拆遷辦調(diào)取資料時(shí)得知，某某區(qū)區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在5000元/平米左右，某某區(qū)區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是公產(chǎn)8000元/平米，私產(chǎn)6666元/平米。某某區(qū)區(qū)的45戶家庭中，71%的住戶在拆遷時(shí)已經(jīng)搬離所居住的平房，說明這部分人在拆遷時(shí)已具備了自行解決住房的能力。入戶調(diào)研顯示，戶均住房建筑面積為23.

29、53平方米。而拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般在5000元/平米左右，也就是說，平均每戶拿到的補(bǔ)償款在12萬元左右，如果想用拆遷補(bǔ)償款實(shí)現(xiàn)改善住房還有較大的差距，在市區(qū)內(nèi)難以找到可供他們挑選的房屋。圖五顯示了入戶調(diào)研戶數(shù)中，每種戶均面積分類中所占的比例數(shù)，可以看到，絕大多數(shù)的住戶其住房建筑面積在1020平米之間，占到總戶數(shù)的49，也就說，絕大多數(shù)的被拆遷人拿到的補(bǔ)償款在10萬元以下，不論對(duì)于買房還是租房來說都有一定的差距。表5 戶均住房面積分類分類戶數(shù)戶均建筑面積（平方米/戶）10平米以下149.111020平米4414.422030平米1225.113040平米637.0040平米以上1557.07合計(jì)91

30、23.53注：數(shù)據(jù)來源于入戶調(diào)研資料匯總 房屋損壞率較高，嚴(yán)重失修失養(yǎng)目前某某市市所剩余的成片住宅平房的損壞程度較嚴(yán)重。在入戶所調(diào)查的91戶住戶的住房中，有46.23%的房屋是基本完好房，有43.01%的房屋是一般損壞房，有10.76%的房屋是嚴(yán)重?fù)p壞房。在一般損壞房里，每當(dāng)下雨屋內(nèi)就成了“水簾洞”，屋內(nèi)潮濕黑暗。而在從某某區(qū)區(qū)和某某區(qū)區(qū)調(diào)取的已經(jīng)拆遷的平房的相關(guān)資料中，95%以上都是嚴(yán)重?fù)p壞房，房屋中超過98是建國(guó)以前建造的，由于年代比較久遠(yuǎn)，因此，損壞程度比較嚴(yán)重。成片住宅平房?jī)?nèi)居民人均年齡偏大入戶調(diào)查的91戶成片平房居民的平均年齡為46.44歲，年齡偏大，其中多半都是退休或失業(yè)在家的人員

31、，對(duì)改善居住的期望值比較低，也比較容易知足。這一點(diǎn)對(duì)于平房拆遷任務(wù)來說既是一個(gè)有利條件，又是一個(gè)比較難以處理的問題。因?yàn)橐环矫鎸?duì)于年齡較大的人來說，對(duì)生活沒有什么更高的要求，有平常心，只要過得去就比較知足，所以不會(huì)形成拆遷工作的大阻礙。另一方面目前某某市市剩余成片平房住戶的居民年齡偏大，對(duì)身體健康的關(guān)注和將來醫(yī)療費(fèi)用的開支比較擔(dān)心。如何處理好這一批居民今后住房位置、住房的條件、如何保障其住房的合法權(quán)益等都是需要政府全面慎重考慮的。家庭收入少，經(jīng)濟(jì)情況差對(duì)成片住宅平房?jī)?nèi)，入戶調(diào)查的91份調(diào)查問卷所獲得相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理分析。因?yàn)閺哪衬硡^(qū)區(qū)和某某區(qū)區(qū)拆遷部門調(diào)取的平房拆遷的問卷，沒有經(jīng)濟(jì)方面的數(shù)據(jù)

32、，但是根據(jù)調(diào)研過程中的實(shí)際調(diào)查，入戶調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù)可以大致代表目前某某市市成片住宅平房的居民的經(jīng)濟(jì)情況。根據(jù)調(diào)查（2006年8月），某某市市目前剩余的成片的住宅平房?jī)?nèi)生活的居民，戶均月支出額為895.16元，人均月支出額為307.2元，戶均月收入額為1134元，人均月收入額為389.2元，戶均月支出額占戶均月收入額的比例、人均月支出額占人均月收入額的比例都是79%。這里的支出還僅僅是包括通常情況下的食物支出和生活必需品支出，特殊情況下，比如生病、學(xué)生考上大學(xué)等情況的支出都不包括，但是，應(yīng)急性支出的儲(chǔ)備是必不可少的。如此每月下來，居民手中的收入已所剩無幾，因此，能夠用于儲(chǔ)蓄的也是很少的一部分。

33、從上面的數(shù)據(jù)可以看到，目前某某市市成片住宅平房?jī)?nèi)居民的經(jīng)濟(jì)情況是比較差的，這就需要引起政府的高度注意，面對(duì)這些低收入、低儲(chǔ)蓄額的平房居民，應(yīng)該采取何種政策來說服其同意拆遷，拆遷后又該如何對(duì)其進(jìn)行安置。對(duì)于這些居民來說，雖然目前的經(jīng)濟(jì)情況很差，但是還能勉強(qiáng)維持生活，但是許多人一旦面臨拆遷，即使加上拆遷方的補(bǔ)助，與目前的某某市商品住宅價(jià)格相比較，自己購買住房能力還有較大的差距，這樣他們會(huì)面臨失去目前住所而又無力購買新房。而這是被拆遷人最難以接受的。人們對(duì)某某市市目前的平房拆遷政策了解不夠在調(diào)查的過程中，只有17%的居民對(duì)目前某某市市的平房拆遷政策有一定的了解，但是了解的不是很全面和透徹，有83%的

34、居民對(duì)某某市市的平房拆遷政策只關(guān)心每平米補(bǔ)多少錢，不知政策的深層內(nèi)涵。為了使以后的拆遷工作更順利地進(jìn)行，相關(guān)的拆遷部門在對(duì)拆遷政策的宣傳的時(shí)候，可以在宣傳方法和宣傳途徑方面有更多創(chuàng)新，尤其要針對(duì)平房居民的文化層次和年齡層次的特點(diǎn)，爭(zhēng)取使大部分的居民了解當(dāng)前的拆遷政策，比較快的做好拆遷的各項(xiàng)準(zhǔn)備。居民可接受的住房面積和拆遷補(bǔ)償選擇如果對(duì)平房居民在拆遷時(shí)采用貨幣補(bǔ)償，居民目前的經(jīng)濟(jì)狀況，就目前某某市市房?jī)r(jià)水平來說，相當(dāng)一部分居民自行購買市場(chǎng)價(jià)格的商品房是很困難的，根據(jù)我們的調(diào)查和訪談，在這些平房住戶最大的經(jīng)濟(jì)范圍之內(nèi)，其能購買的房子的建筑面積平均約為36.4平方米。而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上絕少有304

35、0平米的房子用于銷售（當(dāng)然，經(jīng)典小戶型除外），使許多被拆遷人在力所能及的范圍內(nèi)買不到合適的住房。被拆遷平房的居民也知道這一點(diǎn)，所以他們對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)呐瓮挡⒉桓撸蛘咚麄儾幌Ｍ虿粫?huì)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑驗(yàn)榧词拱?0000元/平方米的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，很多住房建筑面積只有10平米左右的住戶還是買不起房。更何況拆遷補(bǔ)償款難以達(dá)到如此水平。所以有63%的居民愿意選擇回遷的方式，但是他們理解的回遷就是單純的“拆我多少平米房，給我多少平米房”，并不愿意接受超出原拆遷面積部分的追加支付的房款和一些其他的相關(guān)費(fèi)用。37%的居民選擇其拆遷的條件就是只要有房住。因此在安置被拆遷居民時(shí)要對(duì)面積較小的被拆遷戶給與格

36、外關(guān)注。如果一個(gè)家庭因拆遷而失去住房，他們的抵抗將會(huì)是頑強(qiáng)和不計(jì)后果的。5.平房居民困難群體典型案例介紹在調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)平房住宅區(qū)內(nèi)不乏低保戶、家有殘疾的困難戶和一些情況特殊的困難家庭。他們?cè)诓疬w中遇到的問題代表了一小部分平房家庭所遇到的困難。典型案例一：家庭收入低的低保戶家住在河北區(qū)育嬰里后胡同23號(hào)的一家四口人，家庭月收入596元，其中低保金有196元。此家庭，戶主，男，45歲，已經(jīng)下崗，因?yàn)樯眢w不好所以下崗后一直沒有找到什么工作。妻子，43歲，靠打工每月收入400元。母親，70歲，沒有退休金。孩子，17歲，初中三年級(jí)。此家庭住房為32平米，人均住房只有8平米。房產(chǎn)屬于私產(chǎn)，房屋在建國(guó)前

37、后修建，至今已有50余年。房屋年久失修，每到夏季下雨，屋內(nèi)總是漏雨，又因?yàn)橥車课蓍g距較小，太陽照不進(jìn)屋內(nèi)，房屋內(nèi)總是潮濕悶熱。夏天對(duì)于家里人來說總是難熬。這一家四口，生活來源主要是最低生活保障補(bǔ)助金196元和打工收入400元，家庭人均收入只有149元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于某某市市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)265元（2006年7月1日起調(diào)整為300元）。每月家庭支出接近600元，一個(gè)月下來，收入所剩無幾，更無積蓄。家庭每月支出主要用在食用開支、生活必需品和孩子的教育費(fèi)用開支，因?yàn)閼糁魃眢w不好，所以每月還有不定時(shí)的醫(yī)療費(fèi)用的支出，每到那時(shí)，此戶人家只能四處借錢度日。若要拆遷，按照拆遷標(biāo)準(zhǔn)4500元每平米計(jì)算

38、，可得拆遷補(bǔ)償144000元。因?yàn)榧彝]有積蓄，他們可用的購房款只有14萬元左右。然而，在市區(qū)內(nèi)14萬元無法買到適合這一家四口居住的經(jīng)濟(jì)適用房。如果他們住廉租房又不符合面積條件，對(duì)他們來說仍是困難重重。雖然現(xiàn)在的住房狀況十分惡劣，家庭收入僅僅保障一家四口的溫飽問題，但是他們對(duì)住房條件感到很滿意。面對(duì)拆遷，他們很抵觸，不愿意拆遷。如果拆遷，他們對(duì)拆遷后的居住面積要求不高，與現(xiàn)在的居住面積相當(dāng)即可。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑麄兏敢膺x擇異地安置，如果是貨幣補(bǔ)償，他們難以接受。對(duì)于拆遷，他們知道是城市建設(shè)中不可避免的，也明白拆遷對(duì)于平房居民而言是個(gè)改善生活居住條件的機(jī)會(huì)，但是，對(duì)現(xiàn)行的拆遷政策，他們還不太了

39、解，只知道拆遷的主要內(nèi)容，一些細(xì)節(jié)和拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶桶仓脝栴}還沒弄懂。因?yàn)閾?dān)憂拆遷后買不起住房，還是很抵觸拆遷。典型案例二：家有殘疾人的困難戶家住某某區(qū)區(qū)甘泉里50號(hào)的一家三口，戶主的女兒有精神病，經(jīng)鑒定屬于一級(jí)殘疾。戶主，男，70歲，以前在國(guó)企，退休后領(lǐng)取退休金。妻子，70歲左右，沒有工作。女兒，30歲，沒有工作。此家庭住房建筑面積只有9平米，人均住房只有3平米。房產(chǎn)屬于私產(chǎn)，房屋在1956年修建，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p壞。此家庭的收入主要是戶主的退休金和最低生活保障金，平均家庭月收入大約有800元左右。家庭月支出，除去食用、生活必需品和醫(yī)藥費(fèi)用的開支外，所剩無幾，但略有家庭積蓄。談到拆遷，一家人對(duì)現(xiàn)在

40、的住房十分不滿意，愿意接受拆遷，但是，前提條件是拆遷人能給安置住房。對(duì)于這戶人家，貨幣補(bǔ)償按5920元每平米計(jì)算，可得補(bǔ)償款53280元。五萬元左右在現(xiàn)在某某市市尚不能買到住房，若是住到廉租房里，房租對(duì)于他們?nèi)允且粋€(gè)重?fù)?dān)。對(duì)于現(xiàn)在的拆遷政策，一家三口還不太了解，希望能有機(jī)會(huì)了解拆遷補(bǔ)償和安置方面的政策。同樣在丁字沽朱家胡同3號(hào)，也有一家五口人，家里兩個(gè)女兒都智力低下。戶主，女，50多歲，有退休金，每月480元，丈夫50多歲，沒有工作，兒子，做保安，每月工作400元。兩個(gè)女兒，沒有工作。家庭固定月均收入只有880元，有時(shí)戶主靠在周圍撿破爛貼補(bǔ)家用。雖然戶主的兩個(gè)女兒都有殘疾人證明，按規(guī)定家庭可以

41、領(lǐng)取低保，但是因?yàn)楹~，一直沒有領(lǐng)取。每月的家庭收入盡夠家庭食用和生活必需品開支，生活十分拮據(jù)。這一家五口的住房只有11.25平米的公產(chǎn)房和8平米的私蓋住房。房屋同樣是年久失修，居住條件十分惡劣。拆遷補(bǔ)償時(shí)，8平米的私蓋住房原則上不給與補(bǔ)償，11.25平米的公產(chǎn)房可以得到55350元，5萬元左右在某某市市現(xiàn)在還買不到合適的住房。所以面對(duì)拆遷，這一戶人家十分不滿意。他們希望拆遷能采取異地安置的方式。新住房的面積最好在40平米左右。對(duì)現(xiàn)有的拆遷政策，他們還不太了解，希望對(duì)拆遷補(bǔ)償及安置方面的內(nèi)容有進(jìn)一步了解。典型案例三：特殊家庭在拆遷調(diào)研時(shí)，還了解到一些特殊情況的家庭，如有一戶家住某某區(qū)區(qū)甘泉東里

42、14號(hào)的三口之家，家庭成員有戶主本人、其妻子、母親。此家庭住房面積不到7平米，室內(nèi)除兩張床一個(gè)小煤爐和幾個(gè)破舊的鍋碗的必須的簡(jiǎn)單家具外其他什么也沒有。戶主今年48歲，原來是某工廠一名普通的工人，下崗已經(jīng)很久，由于知識(shí)水平不足，至今仍未找到工作。戶主妻子今年47歲，原先在一家塑料廠當(dāng)一名普通工人，由于工廠倒閉下崗在家，她同戶主一樣文化水平有限，至今未能找到工作。戶主母親年近80，終年疾病纏身，日常生活起居非常不便需要專人照顧。但該戶沒有社會(huì)最低保障，老人的醫(yī)療費(fèi)用常無著落，一家人經(jīng)常為此事發(fā)愁。該戶家庭月收入有限，戶主打工只能賺300元錢，其妻子撿破爛，一個(gè)月有70-80元的收入。有限的收入僅夠

43、日常支出，沒有積蓄。面對(duì)拆遷中有限的貨幣補(bǔ)償款，一家人不知所措。他們對(duì)現(xiàn)行的拆遷政策也知之甚少，他們明白自己不應(yīng)當(dāng)反對(duì)拆遷，但是，拆遷所帶給他們的是無法解決的住房問題，雖然無奈的接受拆遷，但是，日后的生活是一個(gè)大問題。以上幾個(gè)典型案例只是眾多拆遷戶中的極個(gè)別現(xiàn)象，但是，這也要引起我們足夠的重視，遇到這樣的拆遷戶，如果不能很好的解決安置問題，容易發(fā)生惡性事件，會(huì)影響到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。6.對(duì)案例所反映現(xiàn)象的分析（1）上面所介紹的幾個(gè)家庭，其遇到的困難不是因?yàn)椴疬w而形成的，是多方面因素長(zhǎng)期作用的結(jié)果，不能把家庭住房困難這筆帳算到拆遷活動(dòng)的頭上而影響拆遷行為和拆遷政策的制定；這一類家庭抵御變故的能力

44、極低，平時(shí)過日子他們還能夠勉強(qiáng)維持，但遇到需要大額支出的情況，比如家庭成員得大病、孩子上大學(xué)，以及房屋被拆遷，這樣的家庭就從相對(duì)貧困淪為極度貧困。（2）對(duì)于生活確實(shí)困難的家庭，解決生活問題主要由社會(huì)或民政部門承擔(dān)，不能把應(yīng)由民政部門或其他社會(huì)管理部門承擔(dān)的提高生活水平、改善生活質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到拆遷行為中，加大拆遷成本。（3）解決住房困難和生活困難家庭的住房問題，是一個(gè)政府責(zé)任和社會(huì)責(zé)任，無論是否遇到拆遷，改善居住在平房?jī)?nèi)居民的生活環(huán)境提高居住水平都是一個(gè)政府必須認(rèn)真解決的問題。（4）拆遷管理部門的責(zé)任，是通過制定各種方法和政策將這樣的拆遷戶從眾多的被拆遷戶中篩選出來，同時(shí)建立起改善這些家庭

45、生存狀況的途徑和辦法，以拆遷為契機(jī)，達(dá)到改善困難家庭的生活質(zhì)量的雙重目的。二、對(duì)近三年拆遷情況的分析2004年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳在網(wǎng)上發(fā)布了46號(hào)令(關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知)，這個(gè)通知為我國(guó)長(zhǎng)期的拆遷工作打下了一個(gè)基礎(chǔ)。這個(gè)通知對(duì)拆遷的具體操作做了很多限定，比如嚴(yán)禁野蠻拆遷，出現(xiàn)爭(zhēng)議、進(jìn)入拆遷行政裁決的戶數(shù)占當(dāng)?shù)夭疬w總戶數(shù)的比例超過5%的，核減區(qū)(縣)本年度拆遷計(jì)劃。在拆遷工作的另一“命脈”拆遷補(bǔ)償款上，則規(guī)定拆遷補(bǔ)償資金、拆遷安置方案不落實(shí)的項(xiàng)目，不能頒發(fā)拆遷許可證，在這一條上實(shí)行了一票否決。 這個(gè)通知最有深遠(yuǎn)意義的是堅(jiān)決要求地方政府在拆遷這個(gè)事情上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型?！罢?、政企

46、分開”，凡政府有關(guān)部門所屬的拆遷公司，必須與部門全部脫鉤。政府部門要從過去直接組織房屋拆遷中解脫出來，實(shí)行“拆管分離”。就是要把政府變成拆遷工作的裁判員，而不能像以往那樣地深入?yún)⑴c。 拆遷工作推行到今天,似乎遇到了一個(gè)無解的難題：一方面是居住在這些平房里的群眾盼拆遷改造享受政策帶來的成果；而另一方面則是越來越多被拆遷人的頑強(qiáng)和花樣翻新的抵制拆遷行為。（一）拆遷遇到的主要難題：在拆遷過程中，“拆遷難”有多方面的表現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房不夠，或者位置太偏離中心城區(qū)使“拆遷難”；貨幣安置補(bǔ)償款不盡合理導(dǎo)致 “拆遷難”；針對(duì)貧困戶的特殊情況無特殊政策造成“拆遷難”；從表象看被拆遷人出于弱勢(shì)地位，補(bǔ)償太低，被拆

47、遷人發(fā)言權(quán)不夠，因而抵觸，造成“拆遷難”；覺得拆遷人處于強(qiáng)勢(shì)，以勢(shì)壓人，壓低補(bǔ)償或資金不到位造成“拆遷難”；原地置換，按一比一置換，過渡期間給高額過渡費(fèi)，還是難；貨幣補(bǔ)償，按開發(fā)商的銷售價(jià)格補(bǔ)償（高于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，也遠(yuǎn)高于私人自建住房成本），還是難；針對(duì)貧困戶，大幅讓步，政府同時(shí)給予補(bǔ)助，還是難；是先拆后賣，還是先賣后拆，只是拆遷主體變化，而在同一個(gè)地方，按兩種方式都操作過，都難。那么，究竟癥結(jié)在何處呢？有人認(rèn)為：“拆遷難”，難在部分被拆遷戶超過政策和現(xiàn)實(shí)條件的過高的補(bǔ)償要求。有人認(rèn)為：“拆遷難”，難在部分被拆遷戶的“漫天要價(jià)”。還有人認(rèn)為，“拆遷難”，難在拆遷人對(duì)被拆遷人的不合理補(bǔ)償?？傊?/p>

48、，“拆遷難”展示給我們的是由多方面原因構(gòu)成的錯(cuò)綜復(fù)雜的一個(gè)難題。1、重新認(rèn)識(shí)在拆遷中的主動(dòng)方和被動(dòng)方的地位這幾年，不論是管理部門還是輿論導(dǎo)向，都認(rèn)為在拆遷中，一方面是處于單體的被拆遷人，另一方是代表機(jī)構(gòu)或組織的拆遷人，所以，弱勢(shì)群體應(yīng)當(dāng)是被拆遷人，因此，無論是媒體還是輿論，都偏袒被拆遷方，認(rèn)為在拆遷中被拆遷人處于弱勢(shì)地位，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)。但是，許多被拆遷人恰恰在拆遷中抓住了拆遷人的軟肋，使拆遷成為這些人的一個(gè)機(jī)會(huì)，企圖通過拆遷“漫天要價(jià)，一夜暴富”，對(duì)拆遷政策斷章取義，認(rèn)為“只要我不同意，誰也不能強(qiáng)制搬遷”，從而提出過分要求。反正是你要拆的，不是我要拆的，要拆，就得按我的要求辦，要不，就免談。不

49、講政策，不講依據(jù)，回避拖延，通過正常協(xié)商，根本無法達(dá)成一致。“越哭的孩子，越有糖吃”。作為拆遷人，如果要強(qiáng)行推進(jìn)拆遷，行政裁決和強(qiáng)制執(zhí)行往往難度又太大，不現(xiàn)實(shí)，因此，往往別無選擇，被迫接受過高要求，但是被拆遷人往往變本加厲，欲壑難填，拆遷成本直線上升。同時(shí)，被拆遷人之間互相攀比，拆遷補(bǔ)償200%，和300%的互相比較，200%的人還是覺得自己吃虧。最后即使只剩一家，提出一個(gè)永遠(yuǎn)也無法滿足的條件，以死要挾整個(gè)項(xiàng)目還是無法進(jìn)行。也就是說，再高的條件，也解決不了問題，走到這里，拆遷已經(jīng)“無解”。雖然國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和建設(shè)部城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議補(bǔ)償安置協(xié)議的

50、，經(jīng)行政裁決后，可以由地方人民政府或人民法院強(qiáng)制拆遷，但在客觀上，強(qiáng)制拆遷操作難度很大，地方政府害怕造成群眾上訪，很難依法強(qiáng)制拆遷；二是司法強(qiáng)制拆遷程序繁瑣，期限過長(zhǎng)，一起拆遷糾紛的處理從行政裁決到強(qiáng)制執(zhí)行往往需要半年多的時(shí)間，嚴(yán)重影響拆遷進(jìn)度。作為博弈的拆遷雙方，被拆遷人談不好，反正房子還在，可以無限拖延。而作為拆遷人，每天要承受由此帶來的損失，博弈一開始，就注定了失敗。作為政府，肯定希望項(xiàng)目推進(jìn)。但是，拆遷很可能導(dǎo)致上訪從而對(duì)社會(huì)安定形成壓力，再加上輿論對(duì)于被拆遷戶直觀上的同情，使依法強(qiáng)制拆遷很困難。用一個(gè)表來更直觀的展示在拆遷中拆遷人和被拆遷人的博弈關(guān)系。待添加的隱藏文字內(nèi)容1表6 拆遷

51、中雙方的博弈地位比較序號(hào)比較內(nèi)容拆遷人被拆遷人分析1想不想拆遷主動(dòng)被動(dòng)對(duì)房屋拆遷與否一般是由拆遷人提出和決策，被拆遷人無權(quán)決定2想不想搬走被動(dòng)主動(dòng)被拆遷人認(rèn)為條件可以接受時(shí)，才實(shí)施搬家3拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)主動(dòng)被動(dòng)制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一般是由拆遷人決定。4項(xiàng)目是否能按期啟動(dòng)被動(dòng)主動(dòng)如果不搬家，施工就無法按期開工建設(shè)5拆遷補(bǔ)償方式的選擇主動(dòng)被動(dòng)提供哪種補(bǔ)償方式，一般是由拆遷人決定6媒體及輿論導(dǎo)向被動(dòng)主動(dòng)目前的輿論總是偏袒被拆遷人一方，選擇可以引起社會(huì)的關(guān)注和同情的事件來報(bào)道從上表的對(duì)比可以看出，每一宗拆遷的事由不同，產(chǎn)生問題的原因也不同，因此，解決“拆遷難”的問題，應(yīng)當(dāng)從拆遷人和被拆遷人兩個(gè)方面來著手。2、

52、關(guān)注目前狀況對(duì)守法者的傷害拆遷補(bǔ)償，從本質(zhì)上來說，是一種對(duì)所拆除房屋的補(bǔ)償，而不是房屋的買賣，即使是買賣，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能達(dá)成一致的時(shí)候，總得有一個(gè)裁決機(jī)制，要不，一棵蔥他就要一萬元，少了一塊錢，他就是不賣，作為買方的拆遷人，也無可奈何，必須給錢，要不然，你就別買。拆遷的推進(jìn)純粹就只憑被拆遷人的良心了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沒有規(guī)則，只有運(yùn)動(dòng)員，沒有裁判員，根本是無法進(jìn)行的。近日內(nèi)媒體報(bào)道，有些地方的農(nóng)民，在得知將要拆遷征地的消息后，在自己的地里密密麻麻排滿了樹苗，期望能夠得到超額的青苗補(bǔ)償費(fèi)。被拆遷人的無理要求，實(shí)際上是一種對(duì)開發(fā)商、對(duì)其他守法有良心的被拆遷人、對(duì)政府、對(duì)社會(huì)的訛詐。部分被拆遷人的過高要求，

53、對(duì)于遵紀(jì)守法有良心有正義感的開發(fā)商，對(duì)遵紀(jì)守法有良心有正義感的被拆遷人，是一種傷害。當(dāng)然，對(duì)于某某市目前的平房?jī)?nèi)居住的居民，這樣的人不算多數(shù)，但是，我們看到的是這種現(xiàn)象畢竟存在，而且已經(jīng)造成了較大的社會(huì)影響。法律的作用是維護(hù)正義和社會(huì)的公平，但是，在拆遷環(huán)節(jié)，因?yàn)閱栴}的復(fù)雜性，這個(gè)作用并沒有得到很好的發(fā)揮。解決這個(gè)問題的關(guān)鍵，就是要從被拆遷人中甄別出真正的困難群體，給予他們公平的補(bǔ)償和額外的救助，從而理順拆遷關(guān)系。3、拆遷中的困難使部分拆遷人尋求非正當(dāng)解決問題的途徑由于有國(guó)家的有關(guān)防止野蠻拆遷的規(guī)定，如果出現(xiàn)被拆遷人的漫天要價(jià)，按照正常的、合法的途徑無法完成拆遷任務(wù)，使拆遷人感覺到，采取野蠻、

54、狡詐的方式，反而可以解決問題，而本著道義、本著良心、本著社會(huì)正義感做事的拆遷人，反而失敗，表現(xiàn)出了經(jīng)濟(jì)學(xué)所言的“劣幣驅(qū)逐良幣”。這樣，在其他城市中就出現(xiàn)了一部分拆遷人在如何對(duì)付被拆遷人方面采取非正當(dāng)手段，雙方形成你斗我、我斗你的對(duì)峙局面。使拆遷演變?yōu)橐粓?chǎng)各種手段并用、各種方法都不能完全奏效的全武行。面對(duì)這種局面，我們不得不冷靜地思考：我市“拆遷難”的癥結(jié)到底應(yīng)當(dāng)怎樣解開。4、“拆遷難”的具體表現(xiàn) 近三年我市在拆遷過程中所遇到的問題，主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 對(duì)市內(nèi)六區(qū)的平房拆遷表示著我市的拆遷進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)階段，本次拆遷所遇到的難題與以往的拆遷有較大的不同：收入低、面積小、情況復(fù)雜、糾紛多、房

55、屋舊、密度大；在拆遷中涉及各種不同收入水平的群體，他們受教育的程度、收入情況、家庭結(jié)構(gòu)、生存狀況等等各不相同，因此，對(duì)于拆遷有著不同的看法和處理方式。有的對(duì)于拆遷持樂觀態(tài)度，積極配合拆遷工作；有的對(duì)于拆遷持悲觀態(tài)度，消極對(duì)待，以至于抵制拆遷；還有某些不良分子惡意破壞社會(huì)穩(wěn)定，在拆遷中滋生事端。近三年拆遷所遇到的問題，嚴(yán)重影響了拆遷的進(jìn)度。根據(jù)調(diào)研情況分析，這些拆遷居民中家庭平均月收入在800元左右，住房面積在1020平方米之間居多。目前仍然住在平房?jī)?nèi)的居民，以下崗工人、離退休老人、殘疾人、孤寡老人居多，是真正的弱勢(shì)群體，他們的收入相對(duì)比較低，甚至是無經(jīng)濟(jì)來源，許多是依靠做些小生意來維持生計(jì)，或

56、是依靠政府給予的保障金或是養(yǎng)老金生活。一旦他們現(xiàn)有的住房被拆遷，他們將無力去房地產(chǎn)市場(chǎng)上購買住房，無論是商品房還是二手房，這就需要政府能夠?yàn)樗麄冋业綏碇?，以現(xiàn)有住房來換被拆遷的住房，讓他們沒有后顧之憂。拆遷的平房?jī)?nèi)，戶均住房面積大都比較小，這樣僅就拆遷給的拆遷補(bǔ)償款是有限的，可是現(xiàn)在是市場(chǎng)上，低于三十萬元的房子幾乎見不到，這樣期望以補(bǔ)償款來購買房屋幾乎是不可能的。又加之現(xiàn)在房屋價(jià)格一直飆升，他們更加不愿意此時(shí)現(xiàn)有房屋被拆遷，以較高的價(jià)格去購買新的房屋。而且，這部分房屋有一部分屬于祖宅，自然存在著繼承問題，而繼承問題又常常會(huì)引發(fā)一系列矛盾：應(yīng)該由誰來繼承，繼承份額，現(xiàn)在由誰在居住等等都會(huì)帶來

57、房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、收益權(quán)的確認(rèn)、使用權(quán)的確認(rèn)困難，引起產(chǎn)權(quán)糾紛和經(jīng)濟(jì)。還有一個(gè)問題，是拆除的房屋是否屬于歷史性建筑、紀(jì)念性建筑和文化遺產(chǎn)類標(biāo)志性建筑的問題。拆遷的房屋大都比較陳舊，建造時(shí)間比較長(zhǎng)，有一些是當(dāng)時(shí)的標(biāo)志性建筑物，帶有一定的地域風(fēng)情，有一定的特點(diǎn)。但是這些是不是屬于文物古跡？有沒有保留價(jià)值？拆遷補(bǔ)償?shù)降自鯓庸浪銉r(jià)值？這期間有許多需要明確的問題。每一間房、每一處建筑都要逐一的給予關(guān)注。其中，就有一些人以“文物”當(dāng)成幌子，用“文物”來做文章，試圖在其中大撈一筆。這些人不斷的妨礙拆遷，阻撓拆遷，使拆遷不得不因此而放慢進(jìn)度。拆遷補(bǔ)償款的數(shù)量較大的刺激，使拆遷中被拆遷人表現(xiàn)出形形色色的行為，有的人素質(zhì)比較低，蠻橫無理，聚眾鬧事，不斷與拆遷人發(fā)生沖突；還有的人頭腦比較簡(jiǎn)單，做出一些讓自