房地產(chǎn)開發(fā)成本中7種稅務(wù)的處理一

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本中 7 種稅務(wù)的處理 （一）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （國稅發(fā) 200931 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容主要包括：土地征用 費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、 公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費六項。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施 細則規(guī)定，在計算土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)成本時，也有 基本相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝 工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。二者雖表述 相同，但在企業(yè)所得稅與土地增值稅中，房地產(chǎn)開發(fā)成本的處理仍有 區(qū)別。1. 對土地征用費及拆遷補償費處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得

2、稅中，該項費用是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而 發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、 耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交 的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支 出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。而在土地增值稅中，此項費用包 括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物 拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等，不包含取得土地使用權(quán)所 支付的金額。就是說，二者差異的項目，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，都應 作為取得土地使用權(quán)所支付的價款處理。2. 對前期工程費的處理，二者一致。企業(yè)所得稅中，前期工程費是指項目開發(fā)前期

3、發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、 測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用，土地 增值稅中的費用項目與之相同。因此，二者的業(yè)務(wù)處理沒有區(qū)別。3. 建筑安裝工程費的范圍和內(nèi)容，二者相同。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安 裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。土 地增值稅中的建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建 筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。雖然前者特別規(guī) 定了建筑費用和安裝費用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營方式，但 二者的范圍和內(nèi)容完全相同。4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，都允許在稅前扣除。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目在開

4、發(fā)過程中所發(fā)生的各項基 礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán) 境工程費，土地增值稅中的費用項目與之相同。雖然前者強調(diào)是開發(fā) 項目內(nèi)發(fā)生的費用，后者強調(diào)是開發(fā)小區(qū)內(nèi)的費用，但無論哪種，都 允許按受益對象合理分攤，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。5. 對公共配套設(shè)施費的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性 的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單 位的公共配套設(shè)施支出。在土地增值稅中，還包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開 發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。二者的區(qū)別是，企業(yè)所得稅對此 有限制條件，即必須是 “獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的， 或無償贈與 ”的公共配套設(shè)施費， 而對于 “營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有 的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外 其他單位的 ”，則應單獨核算房地產(chǎn)開發(fā)成本。除企業(yè)自用應按固定資 產(chǎn)進行處理外，其余一律按開發(fā)產(chǎn)品進行處理。土地增值稅對上述規(guī)定作了補充，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006 187 號）規(guī) 定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，按以下 原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用 可