中小城房地產(chǎn)發(fā)展問題探析

1、中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問題探析中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問題探析 伴隨美國次貸危機的開始， 我國房 地產(chǎn)市場從房改后十多年的快速發(fā)展，遭遇了 20xx 年的拐點，并正 經(jīng)歷歲末年初的嚴(yán)冬。 在國家連續(xù)出臺維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定措施， 樓 市局勢仍然霧里看花的背景下， 中小城市尤其是縣市一級樓市將如何 發(fā)展，政府應(yīng)有什么樣的作為， 是當(dāng)前各地必須面對的問題。 一、 繼續(xù)堅定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的信心 房地產(chǎn)市場是商品市場， 市 場供求關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律決定了房地產(chǎn)市場今后的走勢。從基本面來 看，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行的趨勢沒有改變。 這個判 斷主要基于以下三點：1、普通群體購房的剛性需求普遍存在。以我市為

2、例，全市近年來外出務(wù)工人員保持在 65 萬左右，加上市內(nèi) 長期務(wù)工人員，總?cè)藬?shù)超過 75萬；20xx 年底全市到法定年齡未婚人 口約 90 萬，這兩類人是購房的主力軍，數(shù)量仍處歷史高峰時期。除 了這兩類人，購買改善型住房的人群也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。同時，全市城 鎮(zhèn)人口為 192.54 萬人，占總?cè)丝诘?35.62%，人口城鎮(zhèn)化率比全國低 9.28 個百分點，比全省低 4.18 個百分點。做大中心城區(qū)、加速農(nóng)村 人口流轉(zhuǎn)尚有較大空間。2、普通群體具有消費能力。就我市 10個縣（市、區(qū)）而言，目前商品房均價突破了 20xx 元/平方米的僅有 經(jīng)濟(jì)條件相對較好的中心城區(qū)、豐城和樟樹，其余地區(qū)均價在 160

3、0 元/平方米上下，并且與全國房價一樣，正在呈下行狀態(tài)。全市城市居民人均月收入以 1000 元計算， 家庭平均就業(yè)人數(shù)為 1.6，家庭年收入為 19200 元，按 10 年收入購房、每套 120 平方米計算， 19200 10/120=1600元/平方米。也就是說，普通居民憑自身經(jīng)濟(jì)能力可以承 受接近 1600 元/平方米的房價。不少人還可以通過住房公積金、銀行 貸款、私人借款、 親友資助等多種途徑，減輕和緩解房價帶來的經(jīng)濟(jì) 壓力。3、中央科學(xué)有效的宏觀調(diào)控。除了上述兩個基本因素外，國家近來出臺的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施， 為房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境， 這是房地產(chǎn)市場

4、保持穩(wěn)定的重要 外因。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上， 五項重點任務(wù)中有兩項涉及房地產(chǎn) 行業(yè)， “要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè) 作用結(jié)合起來 ”，“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通 商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用 ”?？梢?，中央 對今年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，將更加科學(xué)、果斷和有效。 二、 地方政府在平穩(wěn)房地產(chǎn)市場上應(yīng)有所作為20xx 年 11月 5日，國務(wù)院進(jìn)一步擴大內(nèi)需、 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條措施出臺， 房地產(chǎn)行業(yè)的 地位被提到空前高度。 11月 10日，國務(wù)院部署落實了中央政策措施 七項工作， 明確表示房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)， 要促進(jìn)房

5、地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 因此，各地政府應(yīng)及時改變和提升對房地產(chǎn) 業(yè)的原有認(rèn)識， 在應(yīng)對國際金融危機， 促進(jìn)本地發(fā)展中做出應(yīng)有的努 力。1、應(yīng)在可能的范圍內(nèi)出臺相關(guān)政策。中央就全國范圍出臺了有關(guān)政策， 但針對地方實際， 各地應(yīng)出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展 的具體措施，不能只依靠大環(huán)境，更不能被動消極。在金融危機普遍影響市場信心的背景下，要根據(jù)中央精神及時制定出臺地方性措施， 這不僅僅是主觀能動性的表現(xiàn)， 更是政府堅定當(dāng)?shù)厥袌鲂判牡谋匾?態(tài)。這個動作的底線是，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，不通過直接的行政干預(yù) 去限制房價。 20xx 年 11 月 20 日，奉新縣政府出臺了關(guān)于促進(jìn)房 地產(chǎn)市場健康發(fā)展的試行辦

6、法 ，該項辦法在公積金貸款、商品房預(yù) 售、商品房開發(fā)收費、建設(shè)周期、嚴(yán)格控制城區(qū)農(nóng)民建房審批、從嚴(yán) 從緊供應(yīng)土地等 10 個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了規(guī)定。這在全市各縣 （市、區(qū)）中是比較早的，對促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的作用雖有待 時間考驗， 但其對穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)。2、適時舉行商品房集中銷售活動。 房展的直接目的有三個： 一本文來源： 文秘 114 http:/ 是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是夯實地方財政；三是有利 于改善民生。 房展的順利實施是達(dá)到房展目的的關(guān)鍵， 公開公平公正 是房展順利實施的核心，必須貫穿整個房展的每個環(huán)節(jié)。 20xx 年 11 月 22日30 日，奉新縣采取企業(yè)讓利、 政府返還、全程監(jiān)管的方式， 成功舉辦了首屆房地產(chǎn)展銷會。 一是企業(yè)讓利。 在政府有關(guān)部門核價 的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)對購房戶讓利 310進(jìn)行銷售。二是政府補 貼。根據(jù)購買國有土地使用權(quán)成交單價的高低，分為 5 個檔次，政府 分段給予購房戶 39的現(xiàn)金補貼，并免收房產(chǎn)證、土地證辦證工 本費。三是全程監(jiān)管。抽調(diào)房管、國土、財稅、公安、監(jiān)察等 13 個 部門，現(xiàn)場全程做好宣傳、布展、備案