客運車場商業(yè)區(qū)域用地發(fā)展前景調(diào)研報告

1、客運車場項目商用區(qū)域發(fā)展前景調(diào)研報告1、 客運車場項目商用區(qū)域概況 運輸總公司客運車場位于黃河路北側(cè)、西四路西側(cè),占地面積為2.02萬平方米（30.3畝）,2008年運輸總公司領(lǐng)導作出重大決策，力志于解決職工住房困難問題。經(jīng)過向管理局申報，最終決定由運輸總公司自行建設，該項目實施管理局限價商品房政策向運輸職工發(fā)售。根據(jù)項目所在地東營市城市發(fā)展的總體規(guī)劃要求，本項目于2009年2月份獲得東營市規(guī)劃局的選址規(guī)劃批準，定位為高層住宅?？偣绢I(lǐng)導在解決職工住房的同時，考慮為運輸總公司創(chuàng)收效益，同時也可借助該項目打出運輸品牌，因此提出了商住結(jié)合的建設方案。本項目使用的宗地原土地性質(zhì)為商業(yè)用地，將其變更為

2、了綜合用地，方案設計共分布為4棟高層住宅1-4#樓，共263套（其中：106平方米戶型88戶，135平方米戶型59戶，139戶型116戶），框架結(jié)構(gòu)。先期建設3棟高層住宅樓1-3#樓，建設住宅174套（其中：106戶型58套，135戶型29套，139戶型87套）。其中2#、3#樓一、二層我們定位為商用區(qū)域共有8套，面積共計3759。2、 客運車場項目商用區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢 、地理位置優(yōu)勢： 運輸總公司客運車場位于黃河路北側(cè)、西四路西側(cè),周邊有油田單位油氣集輸總廠，運輸總公司、供應處及運輸南區(qū)、西區(qū)、東區(qū)及供應家屬區(qū)、集輸家屬區(qū)等多個居民區(qū)人口居住量達到3萬多人口，屬于東營西城地區(qū)人口比較密集的生活

3、居住區(qū)，本項目周邊的配套已經(jīng)成熟，交通網(wǎng)絡、教育、醫(yī)療和文化商業(yè)及生活娛樂設施非常齊全。2、政策優(yōu)勢：自2010年始，勝利石油管理局決定為油田職工建設大型住宅區(qū)，住房共有10246套，同時配套幼兒園、中學、老年活動中心、公園等相關(guān)配套設施。其中8000多戶的建設的位置與客運車場相毗鄰，由于都屬于油田限價商品的范疇，油田將客運車場項目一并納入了配套管理，項目的水、電、氣、暖、給排水系統(tǒng)在運輸總公司搬遷時已進行了預留，進行規(guī)劃設計，與勝中社區(qū)大管網(wǎng)并線。這給客運車場項目提供了更多更大的便利。 地理條件及居住條件，以及黃河路北側(cè)、西四路西側(cè)油田大型小區(qū)的建設，這都構(gòu)成了客運車場項目在眾多東營市開發(fā)的

4、樓盤中明顯的優(yōu)勢。這些優(yōu)勢及密集的居住人群勢必會帶來項目周邊更多的商業(yè)機會，所以總公司當初將客運車場項目定位為商住綜合的決策是準確的。3、 西城周邊商業(yè)區(qū)域市場調(diào)查 目前為了加快資金的回籠，確定了以出售的方式回收資金。為了更好更準確的對客運車場項目的入市時機及銷售策略的把握和制定，以達到效益最大化，并在最短的時間內(nèi)出手，我們對周邊的房地產(chǎn)商業(yè)市場進行了調(diào)研。東營市西城區(qū)商業(yè)項目樓盤名稱產(chǎn)品類型戶型面積銷售價格產(chǎn)品總描述銷售情況項目位置開發(fā)商金領(lǐng)國際寫字樓113.98-1376.38平方米7600-8500項目共a，b兩棟，都是23層，1-4層以及裙樓已整體租給東營百貨大樓 ，5-22樓為寫字樓

5、，對外銷售，23樓為設備層。待售西城黃河路與太行山路交界口東南側(cè)山東祥峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬達時代廣場辦公樓|酒店式公寓|購物中心待定現(xiàn)代化城市綜合體待售西城黃河路南、太行山路東、西五號路北山東萬達地產(chǎn)有限公司里奧國際商務中心辦公，寫字樓，商鋪，酒店68-160058層面積為6890平米。5500套房式精英寫字間150套，面積為681600平米，其中3、4層面積為1600平米的大平層，在售勝利廣場大屏幕向西50米路南聊城路南側(cè)東營里奧置業(yè)有限公司華泰國際金融中心寫字樓待定本建筑主樓為27層，標高99.895米。本項目采用靈活的現(xiàn)代辦公平面布置模式，結(jié)合功能分區(qū)要求，將主樓分開設置，形成雙子座，

6、將不同功能的功能分區(qū)分離開來。入口門廳、休閑廳、快餐廳、超市布置在裙房1-2層部分，3層以上主樓部分采用9m*9m柱網(wǎng)，滿足大空間要求，主樓分別設6部電梯，其中一部消防電梯。在售廬山路與黃河路交叉路口東南角東營華泰置業(yè)有限公司利通奧森國際商務中心寫字樓8000-10000項目共a、b兩棟樓，a樓地上16層，地下一層，裙樓4層，b樓8層，層高5.5米，a、b兩樓有兩層連廊連接?？勺?，租期1-30年，面積30-2600平米。在售新區(qū)黃河路與廬山路交叉口東北側(cè)山東利通奧森置業(yè)有限公司萬海金地寫字樓120-200平方7000-8000項目共2棟寫字樓，地上27層，地下2層，共29層。單層面積1500平

7、方左右，待售千佛山路與匯鑫大街交匯處，城市之舟西鄰。南鄰黃河路，北接青島路，東臨東區(qū)六路華納萬海建設股份有限公司華納大廈寫字樓7000-7890余最后一套，精裝121平方，7890元/平方。在售西二路新悅大酒店斜對面東營市華納置業(yè)有限責任公司渤海物資大廈寫字樓待定待售西二路樂天馬特南鄰東營遠景置業(yè)有限責任公司光伏國際大廈寫字樓待定待售東營區(qū)新區(qū)黃河路以北、香山路以西東營市西城區(qū)在售二手寫字樓市場調(diào)研樓盤名稱產(chǎn)品類型樓層戶型面積銷售單價銷售總價項目位置長安廣場寫字間146平608628萬百貨大樓南側(cè)長安廣場寫字間943767433萬百貨大樓南側(cè)長安廣場寫字樓轉(zhuǎn)讓寫字間1141648726.6萬元

8、百貨大樓南側(cè)鑫都財富中心寫字間690m2 888880萬銀座南側(cè)華納大廈寫字間7100m2900090萬元銀座南側(cè)華納大廈寫字間1865981563.8藍海新悅大酒店南80米路東鴻基大廈a座四樓寫字間455254514萬東趙開發(fā)區(qū)勝中寫字樓寫字間51536700102.5萬元東營區(qū)西三路256號柏年大廈精裝修寫字樓寫字間42896228180萬西三路 四、定價區(qū)間 通過市場調(diào)研，我們得出如下結(jié)論：地理位置在西城中心區(qū)部分的規(guī)模較大的商務寫字樓出售的價格區(qū)間在7000-10000元/平米之間。二手寫字樓戶型較小的價格也在6000-9000元/平米之間。因此建議我們的商鋪應在10000元以上，是較

9、為合理。但也可從我們調(diào)查的情況中看出，寫字樓的行情并不是太熱銷，主要也是由于東營城區(qū)發(fā)展較晚，并不屬于成熟的商業(yè)化程度高的城市，只是屬于發(fā)展中的中小城市，對商務樓的需求不高。因些在底價的基礎(chǔ)上，漲幅5%最為適宜，因此最終我們的房價確定在11000元/平米左右。 五、商務區(qū)域市場定位產(chǎn)品的定位應考慮多項因素，綜合后決策出準確的市場定位。 1、考慮職工居住環(huán)境的因素：由于客運項目是屬于商住兩用的項目，并且是內(nèi)部職工住宅區(qū)，所以在考慮經(jīng)濟效益的同時，也要考慮職工居住環(huán)境的舒適及安靜，周邊環(huán)境不宜噪雜，因此飯店或規(guī)模小的經(jīng)營業(yè)主不在我們的銷售范圍。 2、考慮提升樓盤品質(zhì)的因素：客運車場項目位于的黃河路

10、北側(cè)、西四路西側(cè),公路對過是盛運家園二期的項目，定位是中高檔生活小區(qū)，再向西便是勝利油田的大型生活小區(qū)，因此考慮提升整個項目的品質(zhì)，商務區(qū)域的招商定位于中高端行業(yè)。 3、考慮帶動品牌的因素：往往一個公司的產(chǎn)品在推出的同時，一方面獲得經(jīng)濟上的效益，一方面獲得是產(chǎn)品的成功同時提升品牌效益，考慮提升置業(yè)公司及運輸總公司的品牌效益，我們應將產(chǎn)品定位于中高端，一是帶動今后產(chǎn)品的方向，二是起到推動運輸置業(yè)房地產(chǎn)的品牌的作用。 4、考慮市場稀缺因素：我們通過西城周邊商務樓的調(diào)查可看出，針對中高端行業(yè)的出售或出租并形成一定規(guī)模的市場較少，普遍為了效益出售或出租的行業(yè)類別參差不齊，欠缺統(tǒng)一性和獨特性，沒有形成“

11、一條街”的形式和規(guī)模，尤其是黃河路及西四路附近范圍沒有金融行業(yè)的集中區(qū)域，所以金融集中區(qū)域是商務市場較為稀缺。 6、 調(diào)研結(jié)果通過對周邊環(huán)境及商務市場的調(diào)查，以及以對各類考慮因素的綜合分析，我們找到了“金融行業(yè)一條街”這樣的思路，這條思路同時滿足我們以上的幾個考慮因素。今后客運項目、公路對面的盛運家園二期及勝利花苑居民數(shù)量可達三、四萬，對各類銀行、郵政等、保險的金融機構(gòu)的需求是必不可少的，西城最大的居民區(qū)的對他們來說也同樣是極具誘惑。 七、結(jié)論運輸總公司及置業(yè)公司依據(jù)客運車場項目商用區(qū)域的調(diào)研結(jié)果，確定了以“金融行業(yè)一條街”為定位目標，迅速展開了招商工作，通過積極地宣傳，目前已分別與中國銀行、郵政銀行等金融機構(gòu)進行了招