住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大全

1、建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大全建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)常見詞匯整理與計(jì)算方法建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)常見詞匯整理與計(jì)算方法（1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比計(jì)算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費(fèi)。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等。建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值，與建蔽率為不同概念。例如：在1萬平方米的建筑基地上，建有單樓層5千平方米，共兩層樓的建筑，則容積率為100%，建蔽率為50%。公式：容積

2、率=總建筑面積/總用地面積（與占地面積不同）（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計(jì)算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計(jì)算公式：綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。（4）建筑物占地面積：以外墻(底層勒腳以上)的外圍水平面積計(jì)算。構(gòu)筑物占地面積以占地輪廓計(jì)算，但不包括鐵路、道路，圍墻及管線。（

3、5）總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動場地等等。規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度，多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10m容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金

4、的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率比凈容積率要低50左右。這兩個(gè)指標(biāo)都是合法的，除特別說明外，說到容積率時(shí)一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個(gè)小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。什么是容積率？按照成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）的解釋

5、，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。其他基本詞匯，住宅：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積(一般測繪部門會給出)總建筑面積=所有建筑物的建筑面積的和公攤面積=每戶分?jǐn)偟墓膊课坏拿娣e(一般由測繪部門給出)公攤系數(shù)=公攤面積/建筑面積根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房屋實(shí)測報(bào)告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。建筑高度與層數(shù)計(jì)算層高建高層計(jì)與筑

6、數(shù)6.1建筑高度建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計(jì)入建筑控制高度：6.1.1屋頂突出物的高度在9米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的八分之一者。6.1.2實(shí)心女兒墻高度自墻頂往下小于1.5米者；6.1.3建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者，構(gòu)架部分不計(jì)入高度。6.1.4出檐式平屋頂?shù)慕ㄖ叨染哂谐鲩苁狡轿蓓數(shù)慕ㄖ?，其高度為自基地室外地坪起至檐口底面止?.1.5坡屋頂建筑高度坡屋頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)牡亩种粸橹?；?dāng)小于四十五度時(shí)，按6.1.9條規(guī)定計(jì)算。6.1.6場

7、地前道路標(biāo)高與場地地坪高度不同的建筑高度當(dāng)場地前道路標(biāo)高與場地地坪高度不同時(shí)，建筑物高度視下述不同情況分別計(jì)算：當(dāng)進(jìn)行景觀和建筑物結(jié)構(gòu)的規(guī)劃控制時(shí)，建筑物高度仍以場地地坪標(biāo)高為準(zhǔn)計(jì)算；當(dāng)進(jìn)行消防撲救控制時(shí)，如路面標(biāo)高高于場地地坪標(biāo)高時(shí)，則以路面標(biāo)高為準(zhǔn)計(jì)算；當(dāng)建筑物前后立面高度不同時(shí)，規(guī)劃控制高度按建筑物的主出入口中的一面計(jì)算，而消防控制則按撲救登高一面計(jì)算。6.1.7建筑群高度限制建筑群高度限制指一組互相鄰近的建筑物中最低與最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指對其中最高建筑物的高度限制。6.1.8一棟建筑物有兩個(gè)以上體量建筑組合的建筑高度一棟建筑物有兩個(gè)以上體量的建筑組合，其建筑物高度以最高體

8、量的高度計(jì)算；6.1.9特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算：6.1.9.1薄殼結(jié)構(gòu)與波浪形結(jié)構(gòu)屋頂，建筑物高度自場地地坪至薄殼頂高或波頂高；6.1.9.2屋面為球形拱頂，建筑物高度自場地地坪至拱頂最高處；6.1.10半地下室高出地面的高度半地下室高出地面的高度為由散水邊緣處的室外地坪標(biāo)高至半地下室頂板。6.2建筑層數(shù)計(jì)算6.2.1建筑層數(shù)的計(jì)算，應(yīng)按2.1.16條的規(guī)定。6.2.2住宅頂層有套內(nèi)兩層的復(fù)式套型時(shí)，若兩層之間為滿鋪樓板時(shí)仍按兩層計(jì)算，如為部分樓板和部分上空時(shí)，按一層計(jì)算。但對消防控制，仍按自然樓層數(shù)量計(jì)算。6.2.3建筑的內(nèi)各層的層數(shù)排列6.2.3.1室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高

9、為正負(fù)零的樓層，按排列稱為一層（建筑設(shè)計(jì)文件中應(yīng)按樓層順序標(biāo)注建筑層數(shù)，不得將一層標(biāo)注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑最高層數(shù)。層高不大于2.2米時(shí)不計(jì)層數(shù)。6.2.3.2室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高正負(fù)零下面的一層，按排列稱為地下一層，地下一層的樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)則類推建筑物地下室最低層數(shù)。6.2.3.3室內(nèi)地面以上的各層之間如設(shè)有夾層（見2.3.1），則該層不計(jì)入層數(shù)排列，但大型公共建筑內(nèi)設(shè)有中庭者，四周的樓層仍按6.2.3.1條的規(guī)定排列稱呼。6.2.3.4當(dāng)室內(nèi)按樓梯休息平臺的標(biāo)高而設(shè)置不同標(biāo)高的樓層時(shí)則為錯層，其錯層的建筑層數(shù)，以標(biāo)高為正負(fù)零的樓層（一層）為標(biāo)準(zhǔn)，

10、第二層樓面標(biāo)高以下的各層建筑層數(shù)為一層（不同標(biāo)高的樓層應(yīng)分別注明標(biāo)高），層數(shù)的標(biāo)注方法按此規(guī)則類推。6.2.4建筑物內(nèi)電梯層排序建筑物內(nèi)電梯的樓層排序，應(yīng)一律遵照6.2.3的排列。 2：居住區(qū)綜合規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的是從勞動消耗和提高經(jīng)濟(jì)效益的觀點(diǎn)來評價(jià)技術(shù)活動。建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)就是對建筑產(chǎn)品的技術(shù)方案（包括投資方案、工程設(shè)計(jì)、施工方案、技術(shù)措施和技術(shù)政策）進(jìn)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的分析、計(jì)算、比較和評價(jià)。從中選出技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的最優(yōu)方案，為決策提供科學(xué)的依據(jù)。建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)是對設(shè)計(jì)質(zhì)量優(yōu)劣和設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的評價(jià)的項(xiàng)目指標(biāo)

11、。由于影響設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)質(zhì)量的因素繁多，而且不少因素對方案優(yōu)劣起至關(guān)重要的作用，所以建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)多以一組指標(biāo)來評價(jià)，這成組的指標(biāo)也叫指標(biāo)體系。建設(shè)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按要求可分為幾大類。1按指標(biāo)的范圍，可分為綜合指標(biāo)和局部指標(biāo)。2按指標(biāo)的表現(xiàn)形式，可分為實(shí)物（使用價(jià)值）指標(biāo)和貨幣指標(biāo)（價(jià)值）。3按指標(biāo)的應(yīng)用，可分為建設(shè)指標(biāo)和使用指標(biāo)。4按指標(biāo)的性質(zhì)，可分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo)。居住區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 居住區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是針對居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估項(xiàng)目。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目中每一項(xiàng)都有針對性地評價(jià)和反映著某些方面的控制作用和使用意義，每一項(xiàng)都是居住區(qū)整體居住水平的反映，居住區(qū)規(guī)劃

12、設(shè)計(jì)、方案評價(jià)、使用評估都要通過這每一項(xiàng)指標(biāo)來表達(dá)。另外，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目不是孤立地起作用，而是相互起制約作用。評價(jià)或優(yōu)化規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)綜合各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整體地、綜合性地評價(jià)和優(yōu)化。還有居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)和優(yōu)化結(jié)果，不僅僅取決于綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列，還要看規(guī)劃方案的功能合理性，布局創(chuàng)新的科學(xué)性，環(huán)境質(zhì)量的保證度等物質(zhì)和精神方面的水平。也就是說同樣的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列條件下，可能會出現(xiàn)幾個(gè)方案。要善于運(yùn)用這些指標(biāo)系列，評價(jià)出優(yōu)秀方案。居住區(qū)規(guī)劃總用地 居住區(qū)規(guī)劃總用地范圍應(yīng)根據(jù)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范來確定：1當(dāng)規(guī)劃總用地周界為城市道路、居住區(qū)（級）道路、小區(qū)路或自然分界線

13、時(shí)，用地范圍劃至道路中心線或自然分界線。2當(dāng)規(guī)劃總用地與其它用地相鄰，用地范圍劃至雙方用地的交界處。底層公建住宅或住宅公建綜合樓用地面積 底層公建住宅或住宅公建綜合樓是集住宅與公共建筑為一體的建筑。為了方便居民生活，這種建筑處理是居住區(qū)規(guī)劃中經(jīng)常采用的一種方式。另外臨居住區(qū)、居住小區(qū)的沿街道一側(cè)，為了豐富沿街立面和擴(kuò)大服務(wù)效益，往往沿街興建底層公建住宅或者住宅公建綜合樓。這種建筑的用地面積既不同于住宅用地，也不同于公建用地，依據(jù)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb5018093的有關(guān)規(guī)定作如下確定：1按住宅和公建各占該幢建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫?，并分別計(jì)入住宅用地和公建用地；2底層公建突出于

14、上部住宅或占有專用場院和因公建需要后退紅線的用地，均應(yīng)計(jì)入公建用地。綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。根據(jù)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30，舊區(qū)改造綠地率不宜低于25。綠地率是反映居住區(qū)園林綠化水平的指標(biāo)之一，目的是為了能反映綠化的覆蓋率，綠地率高，反映綠色植物種植的面積多，在居住區(qū)內(nèi)分布廣。綠化覆蓋率不同于綠地率。綠化覆蓋率除綠地面積外，還有樹種選擇、植物配置形式、樹齡等。綠化覆蓋面積是指喬灌木和多年生草本植物的覆

15、蓋面積，按植物的垂直投影測算，但由于各地的居住區(qū)的地理位置不同，樹種比例樹齡結(jié)構(gòu)不同，因而綠化覆蓋率只能概略性的估算。綠地面積 綠色植被的生態(tài)效應(yīng)已逐漸被人們認(rèn)識，人們追求綠色，向往大自然，居住區(qū)內(nèi)的外部環(huán)境質(zhì)量越來越受到人們的關(guān)注，綠化、美化居住區(qū)外部環(huán)境是居住者的追求。在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中盡可能擴(kuò)大綠地面積是設(shè)計(jì)者的社會責(zé)任。為了相對準(zhǔn)確地計(jì)算綠地面積，相對統(tǒng)一綠地面積的計(jì)算方法，國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范特作如下規(guī)定：1宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界，綠地邊界對宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線，距房屋墻腳15米，對其

16、它圍墻、院墻算到墻腳。2道路綠地面積，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。3院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止界的規(guī)定：綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊為1米；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳15米。4開敞型院落組團(tuán)綠地至少有一個(gè)面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10米的組團(tuán)級主路，并向其開設(shè)綠地的主要出入口敞開。5其他塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地。沿居住區(qū)（級）道路、城市道路的公共綠地算到紅線。居住區(qū)用地內(nèi)道路用地面積 居住區(qū)內(nèi)設(shè)有居住區(qū)道路，居住小區(qū)道路，居住組團(tuán)道路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放

17、場地，這些道路用地面積的計(jì)算依據(jù)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb5018093）的有關(guān)規(guī)定應(yīng)如下確定：1按與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的同級道路及其以下各級道路計(jì)算用地面積，外用道路不計(jì)入；2居住區(qū)（級）道路按紅線寬度計(jì)算；3小區(qū)路、組團(tuán)路按路面寬度計(jì)算。當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)，人行便道計(jì)入道路用地面積；4非公建配建的居民小汽車和單位通勤車停放場地，按實(shí)際占地面積計(jì)算；5宅間小路不計(jì)入道路用地面積。其他用地 居住區(qū)規(guī)劃總用地內(nèi)的其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。其他用地面積 居住區(qū)規(guī)劃總用地內(nèi)其他

18、用地面積計(jì)算依據(jù)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb5018093）的有關(guān)規(guī)定應(yīng)如下確定：1規(guī)劃用地外圍的道路算至外圍道路的中心線；2規(guī)劃用地范圍的其他用地，按實(shí)際占用面積計(jì)算。城市人口 從城市規(guī)劃的角度來看，城市人口應(yīng)該是指那些與城市的活動有密切關(guān)系的人口，他們常年居住生活在城市的范圍內(nèi)，構(gòu)成了該城市的社會，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。他們既是建設(shè)的參與者，又都是城市服務(wù)的對象；他們依賴城市以生存，又是城市的主人。居住區(qū)規(guī)劃人口數(shù)量 居住區(qū)內(nèi)可容納的人口數(shù)量，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)的具體的環(huán)境容量估算。每個(gè)居住區(qū)的具體的環(huán)境容量的影響因素是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。為了簡化和方便規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般按照國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居

19、住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，以人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)與規(guī)劃總用地相除得到規(guī)劃人口數(shù)量的估算值。獨(dú)立的新建廠礦居住區(qū)的人口可以按照廠礦在冊職工規(guī)劃總?cè)藬?shù)進(jìn)行估算。而對于城市舊居住區(qū)的改造，則應(yīng)按照城市總體規(guī)劃的要求對舊居住區(qū)用地進(jìn)行合理調(diào)整后的用地來估算合理的規(guī)劃人口數(shù)量。住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。高層住宅比例 高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（）。人口凈密度 單位住宅用地上居住的人口數(shù)量。人口毛密度 單位居住區(qū)用地上居住的人口數(shù)量。住宅建筑套密度（毛）每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套ha）。住宅建筑套密度（凈1每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套

20、ha）。住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（m2ha）。住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有住宅建筑面積（m2ha）或以住宅建筑總面積（萬m2）與住宅用地面積（萬m2）的比值表示。該項(xiàng)指標(biāo)合理控制的目的，其一是提高單位住宅用地內(nèi)的住宅面積密度，合理利用土地，充分利用土地。其二是控制單位用地內(nèi)的住宅建筑面積密度防止密度過高，產(chǎn)生“擁擠效應(yīng)”。為此，國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范作出了相應(yīng)規(guī)定，如表22所示。住宅面積凈密度是決定居住區(qū)居住密度（住宅面積毛密度或人口毛密度）的重要指標(biāo)。由于居住區(qū)用地中，住宅用地具有一定的比例，因而在一定的住宅用地上，住宅面積

21、凈密度高，該居住區(qū)的居住密度相應(yīng)也高，反之，居住密度相應(yīng)越低。住宅面積凈密度的決定因素主要是住宅層數(shù)和決定日照間距的地理緯度與建筑氣候區(qū)劃。根據(jù)我國居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)中目前存在的問題，該規(guī)范只作出了住宅面積凈密度最大值的控制指標(biāo)。住宅面積凈密度最大值的確定依據(jù)，一是不同層數(shù)住宅在不同建筑氣候區(qū)別能達(dá)到的最大值。二是考慮居住區(qū)基本環(huán)境質(zhì)量要求。表中的低層、多層與中高層三欄的數(shù)值是在對全國140余個(gè)居住區(qū)的資料綜合分析的基礎(chǔ)上再與理論計(jì)算值驗(yàn)核后提出的。但高層住宅一欄的指標(biāo)則主要是根據(jù)環(huán)境容量確定。雖然住宅面積凈密度不能全面地反映居住區(qū)綜合環(huán)境狀況，但卻直接反映住宅用地上的、環(huán)境容量中的建筑量和人口量

22、。顯然，住宅面積凈密度過大，就是住宅用地上的環(huán)境容量過大，即建房過多、住人過擠，就會影響居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量，包括空間環(huán)境效果和生態(tài)環(huán)境狀況。該規(guī)范所定指標(biāo)系根據(jù)北京、上海和廣州等大城市的有關(guān)規(guī)定和實(shí)際效果確定，即各建筑氣候區(qū)劃的全高層居住小區(qū)或組團(tuán)的住宅面積凈密度均不得超過35萬m2ha。建筑面積毛密度 也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（m2ha）或以總建筑面積（萬m2）與居住區(qū)用地（萬m2）與居住區(qū)用地（萬m2）的比值表示。住宅建筑凈密度 住宅建筑凈密度是住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率（）。該項(xiàng)指標(biāo)合理控制的目的一方面是為了減少基底占地面積，擴(kuò)大空地率，擴(kuò)大宅旁綠地面

23、積，改善居住外環(huán)境；另一方面是適當(dāng)加大基底面積，降低建筑的層數(shù)，減少人們上樓的疲勞。為此，國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范作出相應(yīng)規(guī)定如表23。住宅建筑凈密度是決定居住區(qū)居住密度和居住環(huán)境質(zhì)量的重要因素，必須合理確定。決定住宅建筑密度的主要因素是層數(shù)和決定建筑日照間距的地理緯度和建筑氣候區(qū)劃。由建筑氣候區(qū)劃和住宅層數(shù)兩個(gè)因素作為指標(biāo)的分類依據(jù)。其中氣候區(qū)劃按地理緯度關(guān)系分成三組。鑒于目前我國居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)中存在建筑密度日趨增高的傾向，而幾乎不存在建筑密度過低的現(xiàn)象，為使居住區(qū)用地內(nèi)有合理的空間，以確保居住生活環(huán)境質(zhì)量，故規(guī)范中僅對住宅建筑凈密度的最大值作出控制。建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑

24、的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（）。拆建比 新建的總建筑面積與拆除的原有總建筑面積的比值。土地開發(fā)費(fèi) 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用（萬元ha）。住宅單方綜合造價(jià) 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用（元m2）。人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)（m2人） 為了節(jié)約人均居住用地，為了實(shí)行有效的調(diào)控，充分發(fā)揮土地資源的作用，國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范對此作了規(guī)定。居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（）居住區(qū)用地是居

25、住區(qū)規(guī)劃總用地中的主體部分。是居住區(qū)內(nèi)居民居住生活、出行、購物、休閑、娛樂、健身等活動用地。居住區(qū)用地按上述不同活動功能性質(zhì)分為住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地四部分。在居住區(qū)用地面積是某一固定值的條件下，住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地四個(gè)部分都應(yīng)在居住區(qū)用地占有合宜的比例，那一部分多占比例，勢必造成其他三部分的不合理使用或?qū)Νh(huán)境造成破壞。住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 為了評估住宅設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，依據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500961999）的規(guī)定，住宅設(shè)計(jì)要進(jìn)行下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算。1各功能空間使用面積（m2）；2套內(nèi)使用面積（m2套）；3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（

26、m2）；4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（）；5住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（m2）；6套型建筑面積（m2套）；7套型陽臺面積（m2套）。各功能空間使用面積 各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各項(xiàng)功能空間使用面積之和。1套內(nèi)使用面積包括：臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和；2躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；3，煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計(jì)入使用面積；4室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算，有復(fù)合保溫層按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算；5利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面

27、的凈高低于120米的空間不計(jì)算使用面積；凈高在120210米的空間按12計(jì)算使用面積，凈高超過210米的空間全部計(jì)入使用面積；6坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和。住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算。標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。套型建筑面積 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面

28、積系數(shù)。套型陽臺面積 套型陽臺面積等于套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。住宅層高 住宅層高是指住宅自然層下層結(jié)構(gòu)層上表面至上層結(jié)構(gòu)層上表面的垂直距離。我國城市普通住宅層高尺寸不宜高于280米。平均每戶面寬（米戶） 平均每戶面寬指標(biāo)是指住棟總長度與標(biāo)準(zhǔn)層的居住戶數(shù)的比值（米戶）。該項(xiàng)指標(biāo)設(shè)置的目的是為了評價(jià)住宅的占地狀況。從節(jié)約用地出發(fā)，在住宅建筑面積一定的情況下，住宅的進(jìn)深越大，每戶所占的面闊方向尺寸越小。在住宅棟長一定情況下，進(jìn)深大，每戶面寬小，就可以多安排套型，提高住宅建筑密度，提高土地利用率。適當(dāng)減少平均每戶面寬，加

29、大進(jìn)深是節(jié)約用地的有效途徑之一。平均家庭人口數(shù)（人戶） 平均家庭人口數(shù)是指某一居住區(qū)范圍內(nèi)各戶常住人口的平均值（人戶）。平均家庭人口數(shù)量是某一地域，某一歷史年代戶結(jié)構(gòu)、戶人口、戶規(guī)模的反映。現(xiàn)狀平均家庭人口數(shù)的獲取一般是通過全國人口普查或某一地域的社會調(diào)查或居住實(shí)態(tài)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析得出的。平均家庭人口數(shù)的預(yù)測一般是社會人口學(xué)預(yù)測的一個(gè)指標(biāo)。我國平均家庭人口數(shù)呈下降趨勢，這主要由于戶結(jié)構(gòu)由幾代同堂的大家庭向以核心戶為主的小家庭發(fā)展。另外由于我國的人口生育政策的指導(dǎo)，戶人口也呈下降趨勢。還有隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展全國沿海與內(nèi)地、南方與北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，我國一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也陸續(xù)出現(xiàn)戶規(guī)模下降趨勢。這樣我國平

30、均家庭人口數(shù)呈動態(tài)變化狀況。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是按35人戶的戶均人口數(shù)進(jìn)行各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算的。我國平均家庭人口數(shù)呈明顯下降趨向。如1953年中國城市平均每戶人口為489人，1982年降至424人（其中北京為388人，天津?yàn)?92人，上海為385人）。流動人口 流動人口是指在本市無固定戶口的人口，一般分常住流動人口和臨時(shí)流動人口兩類。在居住區(qū)各級組織中家庭人口數(shù)隨著生活水平的提高，雇傭他人到家中服務(wù)也是一種趨向發(fā)展，尤其是家中有老人、嬰幼兒、殘疾人的多雇用保姆、鐘點(diǎn)工等。這些保姆和家庭工人多是按月、按季節(jié)、按年居住在主人家，為主人服務(wù)，屬常住流動人口，而鐘點(diǎn)工屬臨時(shí)流動人口。流動

31、人口直接影響住宅的套型平面設(shè)計(jì)，同時(shí)也影響家庭人口規(guī)模和各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的配置和配建。所在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)因地制宜地考慮流動人口帶來的影響，這也是我國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和住宅設(shè)計(jì)遇到的新問題。居住小區(qū)外環(huán)境質(zhì)量評價(jià)體系 居住小區(qū)外環(huán)境質(zhì)量水平影響住戶的身心健康，影響開發(fā)商的市場銷售，影響城市的整體環(huán)境質(zhì)量，影響小區(qū)服務(wù)水平和社會化服務(wù)程度。外環(huán)境質(zhì)量的評估和綜合效益的分析貫穿于居住小區(qū)的策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和小區(qū)物業(yè)管理的全過程。決定外環(huán)境質(zhì)量的因素是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，為了較全面、較完整地反映質(zhì)量水平，按照某一層面的評價(jià)需求，將相關(guān)各項(xiàng)影響因素編成系統(tǒng)框架，進(jìn)行系統(tǒng)分析，研究各因素的作用機(jī)理，從

32、而建構(gòu)評價(jià)指標(biāo)體系。評價(jià)體系是包括定性和定量的綜合指標(biāo)體系，不同質(zhì)量研究和質(zhì)量評價(jià)要求，其評價(jià)指標(biāo)體系也不相同。對于居住小區(qū)外環(huán)境質(zhì)量而言，包括設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量和物業(yè)管理三方面的評價(jià)體系。1居住小區(qū)外環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)。共分三級：一級指標(biāo)分為七個(gè)大項(xiàng)，其中包括規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局、道路與交通、建筑群體組合、綠化和活動場地、公共服務(wù)設(shè)施、工程管網(wǎng)布置、環(huán)境質(zhì)量保障；二級指標(biāo)是一級指標(biāo)的細(xì)化；三級指標(biāo)是更詳盡的說明。三級指標(biāo)全面系統(tǒng)地概括了居住外環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過程。2居住小區(qū)外環(huán)境施工質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)。分為五個(gè)大項(xiàng)，即道路系統(tǒng)、建筑群體組合、綠化及場地、市政設(shè)施及管線、公共服務(wù)系統(tǒng)。3居住小區(qū)外環(huán)境物業(yè)

33、管理評價(jià)指標(biāo)。分為九個(gè)大項(xiàng)，即建筑及其維修、綠化、工程管線及設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、治安管理、社區(qū)文明、道路交通、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量保障。質(zhì)量綜合評價(jià)技術(shù) 評價(jià)和優(yōu)選要通過綜合評價(jià)技術(shù)處理，才能使評價(jià)指標(biāo)體系出結(jié)果。綜合評價(jià)技術(shù)處理的手段和結(jié)果的科學(xué)性、合理性，將隨著評價(jià)技術(shù)不斷發(fā)展而發(fā)展。我國多采用人工統(tǒng)計(jì)和計(jì)算的加權(quán)評分法，由于評價(jià)因子具有模糊性，故評價(jià)工作的科學(xué)性有待進(jìn)一步完善和采用新的計(jì)算理論、方法和工具。哈爾濱建筑大學(xué)研究提出：1模糊綜合評判技術(shù)；2權(quán)重集確定技術(shù)；3多目標(biāo)、多層次分析與變異決策評價(jià)技術(shù)；4質(zhì)量評價(jià)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)編制及使用說明；5提出了模糊評判方法，層次分析法和變異層次分析法

34、三種評判方法。經(jīng)過小區(qū)實(shí)際評判擇優(yōu)應(yīng)用，證明三種技術(shù)評判結(jié)果完全一致，說明該三種方法具有等效性、可操作性和合理性。3：住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(3000050000人)相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。2、居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(700015000人)相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。3、居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，

35、并與居住人口規(guī)模(10003000人)相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。4 、居住區(qū)用地(r)住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。5、住宅用地(r01) 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。6、公共服務(wù)設(shè)施用地(r02)一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。7、道路用地(r03)居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。8、居住區(qū)(級)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 9、小區(qū)(級)路一般用以劃分組團(tuán)的道路。10、組團(tuán)(級)路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。11、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。12、公共綠地(r04)滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。13、配建設(shè)施與住宅規(guī)