北京溫榆河項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書165592657

1、規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計計 任任 務(wù)務(wù) 書書 項目名稱：溫榆河項目（暫名）項目名稱：溫榆河項目（暫名） 項目地點：項目地點：北京昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村溫榆河邊北京昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村溫榆河邊 建設(shè)單位：北京首發(fā)房地產(chǎn)有限公司建設(shè)單位：北京首發(fā)房地產(chǎn)有限公司 【設(shè)計任務(wù)書討論稿編制說明設(shè)計任務(wù)書討論稿編制說明】 1、本設(shè)計任務(wù)書是甲方在基于對項目綜合研判的基礎(chǔ)上，對項目前期定位的總結(jié)和對規(guī)劃 設(shè)計要求提出的一些分析和結(jié)論性意見，對設(shè)計單位進行設(shè)計起指導(dǎo)作用； 2、本設(shè)計任務(wù)書討論稿僅作為首發(fā)地產(chǎn)公司和設(shè)計方進行項目設(shè)計第一輪溝通時的相關(guān)參 考資料； 3、本設(shè)計任務(wù)書討論稿中確定的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)均為前期市

2、場研判得出的結(jié)論性定位， 設(shè)計單位可以在一定幅度內(nèi)進行調(diào)整； 4、本設(shè)計任務(wù)書主要針對首發(fā)溫榆河項目整體規(guī)劃提出。 目錄：目錄： 1 項目概況項目概況 一、基地情況 二、氣候及土壤資料 三、基地社會概況及分析 四、規(guī)劃要求 五、市政管線 2 市場定位及產(chǎn)品建議市場定位及產(chǎn)品建議 一、市場定位 二、項目產(chǎn)品建議 3 概念分析研究結(jié)論概念分析研究結(jié)論 一、概念設(shè)計研究方案簡述 二、設(shè)計目標(biāo) 三、規(guī)劃方面的結(jié)論 4 方案設(shè)計中需要解決的問題方案設(shè)計中需要解決的問題 一、規(guī)劃方面的問題 二、技術(shù)方面的問題 5 設(shè)計成果文件要求設(shè)計成果文件要求 6 基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料 一項目地塊紅線圖（autocad 電

3、子文件） 二項目地塊照片（電子文件） 三概念設(shè)計方案總圖 1 項目概況項目概況 一、基地一、基地情況情況 1 用地地點 本項目位于規(guī)劃北五環(huán)與北六環(huán)之間、昌平小湯山鎮(zhèn)土溝 村，東接規(guī)劃的京承高速公路，西側(cè)為小湯山鎮(zhèn)土溝村， 南臨溫榆河。 區(qū)域位置圖區(qū)域位置圖 宗地位置示意圖宗地位置示意圖 2 周邊道路 東側(cè)：建設(shè)中的京承高速公路，出入小區(qū)規(guī)劃有二進一出 共三個出入口； 北側(cè)：規(guī)劃路； 西側(cè)：規(guī)劃路 南側(cè)：規(guī)劃濱河路 其中西、北、南側(cè)的現(xiàn)狀道路均為區(qū)縣級及村鎮(zhèn)級道路，道路檔次及通行 能力較差。建成后將成為本項目住戶出行的主要交通線路。 3 周邊環(huán)境 本項目位于規(guī)劃空港城、北七家鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)的大東

4、流組 團、高麗營鎮(zhèn)中間，周邊以自然村落和耕地為主。東側(cè)臨 在建的京承高速，以 100 米寬的隔離綠化帶與之相望；著 名的溫榆河在基地南側(cè)由西北蜿蜒向東而去，河道兩側(cè)各 200 米寬城市綠化帶，整個基地被蒼翠與碧水擁抱，環(huán)境清 雅優(yōu)美。 但是溫榆河是地上河，受高差影響，有臨河無水景的缺點 4. 用地面積 規(guī)劃用地 143.9 公頃；建設(shè)用地約 100.14 公頃； 5. 基地簡況 本項目基地形狀為“l(fā)”型，基地內(nèi)的規(guī)劃“丁”字形市政道 路，將整個基地劃分為 b 區(qū)（位于用地東南部） 、c 區(qū)（位于 用地西南部） 、d 區(qū)（位于用地北部）三塊，及位于用地東南 角的 a 區(qū)。 6. 地理概況 周邊自

5、然資源十分豐厚，區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀地貌為農(nóng)田與耕地，缺乏可 保留的自然植被，小區(qū)內(nèi)以人工造景為主，毗鄰溫榆河水系， 外圍擁有大面積原生植被、大量成樹，外環(huán)境較為有利。 二氣候及土壤資料 該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，年平 均降水量 570 毫米，年平均蒸發(fā)量 2000 毫米。 原有地貌平緩，落差約 2 米，為溫榆河北岸一片農(nóng)田，適合植 物生長 三 基地社會概況及分析 31 目前目前基地所在區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，周圍 2 公里范圍內(nèi)沒有商 場、超市，但離高速公路不遠，便利的交通條件可有限彌補。 32 基地位于規(guī)劃溫榆河綠色生態(tài)走廊，為將來的旅游、休閑、度假區(qū)， 成為北京的旅游休閑景觀帶

6、。基地所在區(qū)域為規(guī)劃昌平旅游休閑居住 區(qū) 。 四規(guī)劃要求 4. 1容積率: 0.4 4. 2限高：a、b 地塊限高 12 米 c、d 地塊限高 9 米 五 市政管線 6. 1給水：遠期供水昌平區(qū)自來水管網(wǎng)供給，近期由獨立自備井供給 綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給 6. 2雨水：經(jīng)調(diào)蓄后排入溫榆河 6. 3污水：采用分散的小型處理裝置為中水 6. 4供熱：采用地?zé)?、電力或空氣源熱朋泵機組等清潔能源供熱 6. 5供電：引自北七家 110 千伏變電站 6. 6燃氣：采用天然氣，引自北七家調(diào)壓站 6. 7垃圾處理：垃圾分類收集，無害化處理 6. 8溫泉：自打溫泉井兩口，日出水量 800 噸

7、。 地塊周圍現(xiàn)沒有可接入市政管線。 2 市場定位和產(chǎn)品建議市場定位和產(chǎn)品建議 一一 市場定位市場定位 1 1項目總體定位項目總體定位 1. 1 項目市場定位 1.1.1 市場形象定位 全功能休閑生活特區(qū)全功能休閑生活特區(qū)/ /原生態(tài)別墅公園原生態(tài)別墅公園/ /中堅領(lǐng)袖的夢想家園中堅領(lǐng)袖的夢想家園 全功能休閑概念商務(wù)休閑，居住休閑，運動休閑，景觀休閑， 旅游休閑； 原生態(tài)別墅公園別墅是稀缺的，也是珍貴的，別墅生活是一種 高品質(zhì)生活，是成功人士的生活模式，高格調(diào)定位有利于烘托氣氛， 使人們期望值攀高，為低價入市制造驅(qū)動力，公園生活主要指環(huán)境， 以建筑生長在公園里為意象來營造一個公園社區(qū)； 中堅階層

8、多元化的價值趨向，希望有相應(yīng)寬容寫意的生活模式可選， 體現(xiàn)多元化主題。 1.1.2 產(chǎn)品檔次定位 規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、高品味的低規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、高品味的低 密度多元主題復(fù)合型居住健康休閑小鎮(zhèn)。密度多元主題復(fù)合型居住健康休閑小鎮(zhèn)。 （獨立（獨立 house 均價均價 10000 元元/平平 方米，聯(lián)排均價方米，聯(lián)排均價 7000 元元/平方米）平方米） 1.1.3 產(chǎn)品功能定位 作為 100 萬平方米的大社區(qū)，產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元化的特征， 產(chǎn)品盡量具備彈性，可發(fā)展性，滿足多樣化的需求，因此其功能應(yīng) 該是從衣、食、住、行、娛

9、樂、休閑全方位滿足居住需求 獨立 house 是產(chǎn)品最基本的定位，以獨立住宅為主要居住形式，院 落花園、街域、人車共享等為本項目的主要規(guī)劃元素 注重產(chǎn)品的個性與主題。每一期產(chǎn)品的形勢并具有各自的主題，溫 泉、森林或者運動。 1. 2 項目競爭優(yōu)勢 良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 豐富的地?zé)豳Y源豐富的地?zé)豳Y源 高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢 1. 3 項目目標(biāo)市場 以北京廣大的市場中產(chǎn)階級為主，以新興財富階層為輔以北京廣大的市場中產(chǎn)階級為

10、主，以新興財富階層為輔 1. 4 目標(biāo)客戶構(gòu)成及特征 2 2 項目產(chǎn)品建議項目產(chǎn)品建議 2. 1產(chǎn)品類型及構(gòu)成 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)占地面積（占地面積（mm2 2）主力面積主力面積 （mm2 2） 面積比面積比戶數(shù)戶數(shù) 獨立 single house 500-600300-38050%600 雙拼 double house 400-450220-25011%200 聯(lián)排 town house 300-350180-22017%350 頂級別墅 spa house 800500-6005%40 不經(jīng)營的公建 250006% 細分變量名稱細分變量描述有效細分變量內(nèi)容 1最終用途 購買本產(chǎn)品的最終用 途

11、 第一居所：滿足高品質(zhì)的生活需求 第二居所：家以外的私人專屬居所 心理的滿足：擁有某種特定的身份標(biāo)簽 投資：個人財產(chǎn)的固化表現(xiàn)；獲取長期資金回報 2地理細分客戶的地區(qū)分布 北京地區(qū)為主體（中關(guān)村、cbd、亞北地區(qū)） ，另有常年來往 中國的境外人士 3人口細分 年齡、生命周期 性格、職業(yè) 收入、教育、社會階 層 信仰 富人階層（普遍擁有一套以上的居所及交通工具） 年齡跨度較大，3050 以上 社交、應(yīng)酬、招待活動頻繁人士 教育背景跨度較大，無明顯特征 男性占大多數(shù) 4心理變量 生活方式、個性、態(tài) 度 有強烈的社會主流意識 個性穩(wěn)重，有自主的判斷力 完全個性化的生活方式。 有歸屬感的某個階層的業(yè)余

12、生活，習(xí)慣在固定的場所消費。 對健康的重要性越來越看重 5行為變量 購買行為：動機、需 求、特色、審慎程度、 決策角色 使用行為：數(shù)量、機 會、習(xí)慣 動機：追求高品質(zhì)的生活；一種身份的認可，尊榮感。 經(jīng)濟實力強，價格對需求的遏制不明顯 購買決定慎重，感性成分較少 自我決策，自己說了算 使用行為多樣居家、度假、投資等。使用產(chǎn)品多層次 的功能。 可經(jīng)營商業(yè)面積 4400011% 2. 2產(chǎn)品的戶型配比建議 住宅類別戶型 面寬 （m） 進深 （m ） 建筑面積 （m2） 用地面積 （m2） 總套數(shù) （套） 套型面積合計 （套） a 型 1415380600-85020076000 獨立 別墅b 型

13、1117300500-600400120000 雙拼別墅c 型 1115230 400500 20046000 d 型 101222022015033000 聯(lián)排 別墅e 型 71219015020038000 頂級別墅f 型 1618500850-12004020000 合計 1190333000 2. 3公建配套 2.3.1停車位 聯(lián)排別墅、雙拼別墅：庭院停車，每戶一輛 獨立別墅：室內(nèi)停車，每戶一輛，預(yù)留庭院停車 頂級別墅：室內(nèi)停車，每戶兩輛 2.3.2商業(yè) 總建筑面積：約 12,000 平方米；其中集中商業(yè) 10000 平方米， 分散商業(yè) 2000 平方米 集中商業(yè)占地 10000 平方

14、米，結(jié)合高速公路服務(wù)區(qū)及度假酒店 統(tǒng)一設(shè)計，可以借助服務(wù)區(qū)及酒店形成較好的商業(yè)氣氛 商業(yè)布局以帶狀集中式布局為佳 2.3.3學(xué)校 學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，規(guī)劃 18 班，小學(xué) 12 班，中學(xué) 6 班 占地面積 26000 平方米，建筑面積 13000 平方米 預(yù)留相應(yīng)的停車位，標(biāo)準(zhǔn)位 5 個/班 考慮住宿走讀結(jié)合 學(xué)校的規(guī)劃要考慮分期發(fā)展的可能性，為下一步學(xué)校的擴大留 有余地 2.3.4幼兒園 幼兒園占地面積 6000 平方米，建筑面積 2000 平方米 預(yù)留發(fā)展用地 2.3.5酒店 五星級度假酒店 酒店主題：酒店以溫泉為主題，衍生出健康、休閑、渡假、會 議功能；主要為會議、渡假客流服務(wù)，同時兼

15、顧本項目住宅區(qū)內(nèi) 住戶的需要 規(guī)劃建設(shè)于規(guī)劃用地的 a 區(qū) 客房總數(shù)約 300 間，總建筑面積 32000 平方米 占地面積約 41000 平方米 2. 4銷售賣場安排 銷售展示包括商業(yè)中心、會所、樣板組團 銷售展示區(qū)應(yīng)接近酒店和高速公路服務(wù)區(qū) 樣板組團采用現(xiàn)樓方式，位置接近主入口及溫榆河畔休閑運動公 園 3概念分析研究結(jié)論概念分析研究結(jié)論 一概念設(shè)計研究方案簡評 應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意 向方案的理由及深化調(diào)整方向。 二設(shè)計目標(biāo) 2. 1 規(guī)劃目標(biāo) 有效的利用溫榆河畔的位置 創(chuàng)造令人舒適的空間視覺 引導(dǎo)高尚的生活素質(zhì) 明確分期開發(fā)戰(zhàn)略 高效的土地利用 寧

16、靜、安全的生活環(huán)境 合理、高效的人車交通系統(tǒng) 2. 2 景觀目標(biāo) 河畔休閑運動新天地 中央公園親水景觀綠軸 溪水鄉(xiāng)村環(huán)境 山水人居意境 人性化、標(biāo)志化社區(qū)出入口 綠色景觀大道 親人尺度的組團內(nèi)景觀 2. 3 建筑目標(biāo) 創(chuàng)造一個原生態(tài)的獨立 house 社區(qū) 獨特的建筑形態(tài)和風(fēng)格 建筑風(fēng)格在和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上滿足多元化、個性化的需求 創(chuàng)造一個高滿足度的居住空間 三規(guī)劃方面的結(jié)論 3.1 用地布局 根據(jù)基地價值分析，高價值區(qū)域布置高附加值產(chǎn)品，功能分區(qū)與產(chǎn)品類型 分布見附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖 3.2 道路交通 4.2.1 主入口位置 車行主入口設(shè)于基地東、西、南側(cè) 人行主入口設(shè)于基地東側(cè)，結(jié)

17、合商業(yè)布局綜合考慮 4.2.2 人車關(guān)系 小區(qū)整體人車合流 中心景觀人車分流 house 組團人車共存 townhouse 組團人車分隔 3.3 首期銷售賣場 一期占地約 150 畝 銷售賣場包括商業(yè)中心展示區(qū)、會所展示區(qū)、樣板組團展示區(qū)、河 畔休閑運動公園展示區(qū) 商業(yè)中心展示區(qū)，銷售廳設(shè)置于此，建筑面積 3000 平方米 ，占地 面積 4000 平方米，為線狀商業(yè) 會所展示區(qū)建筑面積 1500 平方米，占地 2500 平方米 樣板組團展示區(qū)：a.townhouse 展示區(qū)，建筑面積 2600 平方米，占 地面積 4000 平方米；b. house 展示區(qū)，建筑面積 2300 平方米，占 地面

18、積 4000 平方米 河畔休閑運動公園，占地面積 30000 平方米 3.4 組團管理模式 小區(qū)為整體開放社區(qū) 組團封閉管理 house 組團大小約 70100 戶 townhouse 組團大小約 100150 戶 4方案設(shè)計需要解決的問題方案設(shè)計需要解決的問題 一規(guī)劃方面的問題 1.1 用地布局 (1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進行布局設(shè)計 (2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設(shè)計 1.2 道路交通 (1)滿足人車關(guān)系要求與停車要求 (2)滿足消防要求 (3)進行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計 1.3 銷售賣場 (1)銷售賣場銷售氛圍的營造 (2)根據(jù)銷售

19、賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計 1.4 組團與管理 (1) 依據(jù)組團規(guī)模確定組團基本單元，進行組團設(shè)計 (2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進行組團管理設(shè)計：組團圍墻范圍、入口設(shè)置、門 衛(wèi)數(shù)量、人車管理等 1.5 環(huán)境景觀 (1)景觀設(shè)計具備明確的主題 (2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的 關(guān)系，步行景觀路線的組織 (3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同 時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性 (5)現(xiàn)狀景觀的利用方式 (6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進行景觀視線的豎向分析 1.6 酒店的總圖布置 1.7 商業(yè)中心 （1）商業(yè)中心的總圖布置

20、（2）商業(yè)氣氛的營造和聚集 1.8 學(xué)校、幼兒園總圖布置 二 技術(shù)方面的問題 2.1 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、 水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理 設(shè)備等 2.2 新技術(shù)新材料：要求在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的 參考數(shù)據(jù)等 5設(shè)計成果文件要求設(shè)計成果文件要求 一. 彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例 1：500 二 總體模型一個，比例 1：1000，能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征 三. 規(guī)劃方案設(shè)計文本四本，規(guī)格為 a3 幅面,內(nèi)容至少包括： 3.1 設(shè)計說明，表達規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想，設(shè)計意向及各種專業(yè)說明（詳見附 錄一） ； 3.2

21、 規(guī)劃總平面圖； 3.3 交通分析圖（道路與停車場） ； 3.4 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖； 3.5 景觀分析圖； 3.6 視線分析圖； 3.7 住宅選型設(shè)計，要求小區(qū)內(nèi)主要戶型（不少于三種）的兩種支持平面、 立面、剖面，包括立面材料與說明。 3.8 表現(xiàn)部分：鳥瞰圖，組團景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀，商業(yè)街 及商業(yè)廣場。 3.9 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（詳見附錄二，要求計算真實、準(zhǔn)確） 三. 文本圖紙另行制作 1#圖紙一套。 四. 所有內(nèi)容的光碟兩份。 附錄一附錄一 設(shè)計說明設(shè)計說明 1.1 建筑設(shè)計說明 1.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明 1.3 給排水設(shè)計說明 1.4 電氣設(shè)計說明 1.5 弱電設(shè)計說明 1.6 暖通設(shè)

22、計說明 1.7 消防設(shè)計專篇 1.8 人防設(shè)計專篇 有人防工程須完成此部分內(nèi)容。 1.9 景觀概念設(shè)計說明 附錄二附錄二 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 2.1規(guī)劃指標(biāo)表 詳表 2.1 2.2公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 詳表 2.2 附錄表格附錄表格 規(guī)劃指標(biāo)表規(guī)劃指標(biāo)表 表表 2.12.1 指標(biāo)名稱總體 期 數(shù)值 （ha） 所占比重 （） 數(shù)值 （ha） 所占比重 （） 項目規(guī)劃總用地項目規(guī)劃總用地 1.居住用地 100100 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 2.其他用地 市政道路用地 代征綠化用地 市政道路綠化用地 居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū) 配建的公建用地 與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和 設(shè)施用地 其他政府保留用地或不可建設(shè)用地 總建筑面積總建筑面積 m m 住宅建筑面積 m m 非住宅建筑面積 m m 1. 住宅建筑面積比重 % % 計入容積率建筑面積 m m 不計入容積率建筑面積 m m 2. 不計入容積率建筑面積比重 % % 不可售建筑面積 m m 可售建筑面積 m m 3. 可售面積占總建筑面積比重 % % （續(xù)下頁） （接上頁） 住