學(xué)習(xí)——物業(yè)接管承接查驗的重要性

1、學(xué)習(xí)物業(yè)承接查驗辦法的感想 物業(yè)承接查驗的重要性一、實施物業(yè)承接查驗的重要性 物業(yè)項目的接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理條例和2011年1月1日實行的建房2010165號物業(yè)承接查驗辦法等法律法規(guī)的規(guī)定，接管建設(shè)單位移交的物業(yè)所進行的驗收。接管承接查驗是在工程竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以工程主體結(jié)構(gòu)安全和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備滿足使用功能等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理再查驗。物業(yè)承接查驗辦法第十一條：實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供

2、熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。物業(yè)承接查驗其首要條件就是物業(yè)承接查驗辦法第十一條綜上所述。其簡要就是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、道路、衛(wèi)生等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋棟樓號、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確

3、認，接收與物業(yè)相關(guān)的工程技術(shù)資料等。接管驗收后由物業(yè)管理公司依據(jù)相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運行維護和保養(yǎng)的責(zé)任。 二、實施物業(yè)承接查驗需要注意的幾方面 對新進物業(yè)而言，接管驗收往往處于物業(yè)管理公司對物業(yè)正式開始實施前期物業(yè)管理的前夕；對非新建物業(yè)而言，接管驗收往往是由物業(yè)管理公司接管建設(shè)單位或者前任物業(yè)管理公司移交的物業(yè)相關(guān)資料及實際物交的核對。物業(yè)的接管查驗，實際上都是一種責(zé)任轉(zhuǎn)移的形式，不僅法律意義重大，而且直接關(guān)系到對物業(yè)建設(shè)與建設(shè)開發(fā)質(zhì)量的確認和今后物業(yè)管理工作能否正常繼續(xù)運營開展。因此，要搞好前期物業(yè)查驗管理，確保物業(yè)使用的百年大計和業(yè)主的根本利益，就必須嚴(yán)格物業(yè)的接管驗收。然而，現(xiàn)實

4、的問題是要真正做到嚴(yán)格物業(yè)的竣工驗收并不容易。建設(shè)單位或施工單位為了追求效益的最大化，趕工期偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝敷衍了事，竣工驗收采取“公關(guān)策略”等手段，在不同程度上普遍存在。建設(shè)單位為了加快資金流動，早日收回投資獲取豐厚的利潤，會忽略對物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控和對確保物業(yè)質(zhì)量的投入，在施工驗收與接管驗收時往往會采取走形式，私下內(nèi)部處理（自建自管或派生出來的物業(yè)管理子公司）和對外風(fēng)險轉(zhuǎn)移（前任物業(yè)公司喪失職業(yè)道德不負責(zé)任移交或發(fā)包給一家急于要項目的物業(yè)管理公司）的策略，使得物業(yè)竣工驗收和物業(yè)移交承接查驗形同虛設(shè)，分析其原因：其一：自建自管派生出來的物業(yè)管理公司由于上下級“父子關(guān)系”，這種建管

5、一統(tǒng)的體制決定了物業(yè)企業(yè)從屬于、依附于、局限于建設(shè)單位，不得不以建設(shè)單位的利益為重，而損害業(yè)主的利益乃至物業(yè)公司本身的利益，在參加接管驗收時，物業(yè)公司往往沒有話語權(quán)，不能真正地把好驗收關(guān)；更有甚者，因為是“自家人”建設(shè)單位往往連這項驗收關(guān)也從實際查驗中免了。后果是配套設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料移交不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛頻發(fā)、質(zhì)量缺陷諸多、業(yè)主因質(zhì)量問題訴說頻頻，導(dǎo)至業(yè)主不交物業(yè)費，嚴(yán)重的還要上法庭面對，可面對這些問題物業(yè)公司自身又無力解決，有苦說不出，業(yè)主與物業(yè)的矛盾加劇。反過來建設(shè)單位內(nèi)部一些主管部門為了各自任務(wù)利益的完成，推銷吹噓自身的建設(shè)成果“一錘子買賣”，只要獲取的豐厚利潤拿到了手，在什么地方都是臉

6、上有光，上下歡迎?？蛇@種推銷吹噓因質(zhì)量缺陷或不實誤導(dǎo)害苦了業(yè)主，也害苦了物業(yè)公司，建設(shè)單位的質(zhì)量信譽也受到了嚴(yán)重的影響，業(yè)主只有面對你物業(yè)公司，而物業(yè)公司這個不會“哭”的孩子面對誰都不受歡迎，接下來是業(yè)主有理由不交物業(yè)費，上級也因你這個孩子不會“哭”而不喜歡你。物業(yè)承接查驗辦法中第三十七條明確規(guī)定：建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。其二：風(fēng)險轉(zhuǎn)移例一，因為前任物業(yè)公司合同的到期，業(yè)主（大廈主管）另招聘物業(yè)公司，移交承接查驗時，前任物業(yè)公司喪失職業(yè)道德，欺瞞新進物業(yè)同行，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一些重大故障問題隱蔽移

7、交轉(zhuǎn)移風(fēng)險，甚至對雙方認可的故障問題也采取先答應(yīng)許愿（故障問題在移交后約定的時間內(nèi)修復(fù)），移交后不認帳，甚至接交方被迫先期墊付的前物業(yè)水電費欠交資金也可以不認賬。為了急于拿到項目，接交方就算知道有所風(fēng)險已無可賴和，等后期接交方逐步明白風(fēng)險的嚴(yán)重性后，已是時過境遷苦果自受。為此，移交接交前承接查驗這項工作（一定要爭取主管業(yè)主的理解和幫助，一般來講主管業(yè)主暫時都有控制移交方的執(zhí)手）在這里也是尤為重要。其三：風(fēng)險轉(zhuǎn)移例二，對那些走市場化道路，想得到物業(yè)項目的物業(yè)管理公司，由于求項目心切，往往不敢得罪建設(shè)單位，能忍則忍，能過就過。因而，在參與接管時，很少能夠按照驗收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)號脈做到嚴(yán)格程序，質(zhì)量第一。

8、而其物業(yè)接管驗收的“失職或失誤”，往往是屈辱的與建設(shè)單位簽下不平等條約。但是作為物業(yè)公司你在物業(yè)承接查驗這項圣神工作中，針對竣工驗收你終歸是不盡責(zé)任，這種失職或失誤的苦果最終是要對業(yè)主承但相關(guān)的責(zé)任。物業(yè)承接查驗辦法第三十九條也明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承但相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司是企業(yè)，不是福利單位，更不是慈善家，在與建設(shè)單位的不平等的交易中虧空失信，最終必將是業(yè)主利益受損，物業(yè)公司失信虧空破產(chǎn)卷鋪蓋走人。為此，為了把好物業(yè)接管驗收這項關(guān)，不管是一統(tǒng)的“父子關(guān)系”，還是市場經(jīng)濟運行關(guān)系，物業(yè)公司都要想辦法據(jù)

9、理力爭向建設(shè)單位稟明之間的厲害關(guān)系搞好承接查驗。首先，要使建設(shè)單位認識到，你所建設(shè)的每項精品樓盤，都是你建設(shè)單位信譽口碑，物業(yè)公司承接查驗是替建設(shè)單位把好建設(shè)質(zhì)量最后一道細節(jié)關(guān)口，物業(yè)公司也因其自身的重要利益，應(yīng)該認真把好承接查驗這項最后的關(guān)口，一方面維護了建設(shè)單位信譽口碑和利益，另一方面維護了業(yè)主的最終利益。做為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，樓盤建設(shè)竣工后，不光是要靠推銷好等措施來完成眼前的豐厚利潤，更重要的是長遠戰(zhàn)略目標(biāo)，那就是一個開發(fā)建設(shè)單位做大做強的口碑信譽問題，所以物業(yè)接管承接查驗具有重要的意義。三、物業(yè)承接查驗重要意義的幾方面1、明確建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護各自的合法權(quán)

10、益；2、促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，確保物業(yè)的使用安全和功能，保障物業(yè)買受人享受物業(yè)管理消費的權(quán)益；3、解決日益增多的物業(yè)管理矛盾和糾紛，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)有序發(fā)展，提高人民群眾居住水平和生活質(zhì)量，維護社會的和諧穩(wěn)定。4、物業(yè)承接查驗的流程：工程竣工綜合驗收物業(yè)組織人員按物業(yè)承接查驗辦法進行承接查驗查驗中發(fā)現(xiàn)問題進行處理移交物業(yè)管理。5、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容：竣工總平面圖、地下管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備安裝配套驗收等相關(guān)技術(shù)資料；物業(yè)共用部位查驗；共用設(shè)施設(shè)備查驗；園林綠化工程查驗；其他公共配套設(shè)施查驗。6、物業(yè)查驗的方式：主要以核對的方式，對查驗對象采用觀看查驗使用查驗檢測查驗實驗查

11、驗等來進行。7、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題整理分類，以書面形式呈交建設(shè)單位，并辦理確認簽字手續(xù)；針對承接查驗所發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，物業(yè)企業(yè)可根據(jù)自身了解的情況提出相應(yīng)的整改意見，為建設(shè)單位當(dāng)好問題處理的參謀；現(xiàn)場跟蹤再查驗，整改實施過程中對不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題安排專業(yè)技術(shù)人員分別查驗，檢測、督促、驗收、最后辦理書面驗收手續(xù)。以上是對物業(yè)承接查驗辦法學(xué)習(xí)的一些感想和物業(yè)人的親身經(jīng)歷，我公司在物業(yè)項目接管具體驗收工作中，也是感同身受。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目的查驗驗收過程中，按國家建設(shè)部頒布的物業(yè)承接查驗辦法去學(xué)好認真做好尤為重要。智聯(lián)招聘- 歡迎下載資料，下面是附帶送個人

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13、極限，一直在做營銷的兼職，堅信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信自己總有一天會成功的！只有自己不敢做的，沒有做不成的，做銷售10分靠天，九分靠人做，市場是人做出來的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 電腦專賣店 | | 市場主管 行業(yè)類別：計算機硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護工作。2011/06 - 2012/11 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣傳）開展招生工作，定期到中小學(xué)校門口駐點宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開展招生工作。項目經(jīng)驗教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 湖南大學(xué) | 市場營銷 | 本科在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級三等獎 在校實踐經(jīng)驗2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語周刊衡陽市推銷員到衡陽市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開學(xué)期間向?qū)W生和家長推銷學(xué)生英語報*2009-2010年學(xué)生英語報衡陽地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，