西灣上城項(xiàng)目可行分析報(bào)告

1、xxxx 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄目錄 第一章 項(xiàng)目背景.4 1.1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).4 1.2項(xiàng)目背景.4 1.2.1項(xiàng)目名稱.5 1.2.2開(kāi)發(fā)公司.5 1.2.3承擔(dān)可行性研究工作的單位.5 1.2.4研究工作依據(jù).5 1.2.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模.5 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境.5 2.1 防城港市概況.5 2.2 防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況.6 （1）規(guī)劃特點(diǎn).6 （2）供需特點(diǎn).7 2.3 典型案例戶型結(jié)構(gòu) .7 2.4 市場(chǎng)價(jià)格狀況 .8 2.5 在售樓盤(pán)銷(xiāo)售周期：.9 2.6 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析： .9 結(jié) 論.10 防城港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)預(yù)測(cè).11 第三章 項(xiàng)目區(qū)域概述.12

2、 3.1 項(xiàng)目所在區(qū)域概述.12 3.1.1 項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，整體定位為防城港未來(lái)的cld；.12 3.1.2 西灣片區(qū)景觀資源優(yōu)越；.12 3.1.3 全新的高起點(diǎn)城市cld新區(qū)，成為西灣城市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域；.12 3.1.4 西灣片區(qū)目前存在的不足.13 3.2 西灣片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè).13 第四章 項(xiàng)目概況.14 4.1 項(xiàng)目土地概況.14 4.1.1 地理位置.14 4.1.2 項(xiàng)目規(guī)模.14 4.1.3 項(xiàng)目四至.14 4.1.4 地質(zhì)情況.14 4.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境 .15 4.3 項(xiàng)目周邊交通 .15 4.4 周邊市政配套設(shè)施 .15 第五章 項(xiàng)目分析.16 5.

3、1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位.16 5.1.2 項(xiàng)目形象定位.16 5.1.3 目標(biāo)客戶群定位.16 5.2 價(jià)格定位.17 第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì).19 6.1 產(chǎn)品定位.19 6.1.1 建筑風(fēng)格定位.19 6.1.2 建筑布局定位.20 6.1.3 建筑單體設(shè)計(jì)定位 .20 6.1.4 戶型定位 .20 6.2 產(chǎn)品規(guī)劃.21 6.3 方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .22 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與協(xié)作.23 7.1 項(xiàng)目投資.23 7. 2項(xiàng)目管理模式.23 7 7 .3.3 項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu).24 7.3.1建筑設(shè)計(jì).24 7.3.2營(yíng)銷(xiāo)策劃.24 7.3.3 團(tuán)隊(duì)評(píng)價(jià).25 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃

4、.25 8.1 計(jì)劃擬定原則.25 8.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序及開(kāi)發(fā)節(jié)奏.25 第九章 項(xiàng)目投資成本效益估算.26 9.1 投資估算依據(jù).26 9.2 成本費(fèi)用估算說(shuō)明.27 9.3 項(xiàng)目投資成本估算.27 第十章 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃.31 10.1 銷(xiāo)售的政策限定.31 10.2 銷(xiāo)售計(jì)劃 .31 10.3 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格與收入預(yù)測(cè) .31 10.4 回款進(jìn)度計(jì)劃表 .31 第十一章 項(xiàng)目社會(huì)效益分析.33 11.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).33 11.2 社會(huì)效益評(píng)價(jià).33 11.3 環(huán)境效益評(píng)價(jià).33 第十二章 項(xiàng)目研究結(jié)論.34 研究結(jié)論.34 參考文獻(xiàn).34 內(nèi)容綱要：內(nèi)容綱要： 一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景

5、二、項(xiàng)目投資環(huán)境二、項(xiàng)目投資環(huán)境 三、項(xiàng)目的區(qū)域概述三、項(xiàng)目的區(qū)域概述 四、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目概況 五、項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目分析 六、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)六、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與協(xié)作七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與協(xié)作 八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 九、項(xiàng)目投資成本效益估算九、項(xiàng)目投資成本效益估算 十、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃十、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 十一、項(xiàng)目的社會(huì)效益分析十一、項(xiàng)目的社會(huì)效益分析 十二、項(xiàng)目研究結(jié)論十二、項(xiàng)目研究結(jié)論 主要參考文獻(xiàn)主要參考文獻(xiàn) 第一章第一章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 1.11.1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.21.2項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 項(xiàng)目位于廣西自治區(qū)防城港市西海灣，北向

6、直面湖泊，借景開(kāi)發(fā)，條件優(yōu)越。 總占地面積 53 畝，容積率 3.08，用地性質(zhì)為商住用地，土地使用權(quán) 70 年。 1.2.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目定名稱為: xxxx 1.2.2開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)公司 廣西建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1.2.3承擔(dān)可行性研究工作的單位承擔(dān)可行性研究工作的單位 南寧俊地潤(rùn)豐房地產(chǎn)代理有限公司 1.2.4研究工作依據(jù)研究工作依據(jù) 國(guó)家及防城港市地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定 防城港城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展概況 防城港市政府對(duì)城市的發(fā)展規(guī)劃 防城港市地方建安造價(jià)及政府相關(guān)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 防城港市房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研及未來(lái)發(fā)展 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1.2.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目擬

7、規(guī)劃建設(shè)成為“國(guó)際國(guó)際風(fēng)尚風(fēng)尚親水親水社區(qū)社區(qū)”的高檔住宅綜合居住區(qū)的高檔住宅綜合居住區(qū)，總建 筑面積約為 11.58 萬(wàn)。 第二章第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境項(xiàng)目投資環(huán)境 2.12.1 防城港市概況防城港市概況 （1） 、行政區(qū)劃、行政區(qū)劃 目前防城港市轄區(qū) 80 萬(wàn)人（港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市），港口區(qū) 10 多萬(wàn)人，港口區(qū)漁洲坪街道辦事處所轄人口約 2 萬(wàn)。港口區(qū)是防城港市政府所在地， 是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)。 到 2020 年，防城港全市城市建成區(qū)人口達(dá) 50-60 萬(wàn)人（防城區(qū)及港口區(qū)） ，建 設(shè)用地面積達(dá) 70 平方公里（目前 30.29 平方

8、公里） ，城市發(fā)展主要向北、向東及企 沙方向拓展。 （2） 、交通、交通 陸路交通有鐵路、高速公路與全國(guó)干線連網(wǎng)，海路與 80 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 220 個(gè)港口通航。高速公路直抵港口，西灣跨海大橋和江山至東興一級(jí)公路把我國(guó)公路 網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體；防城港市至南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)、北海機(jī)場(chǎng)全線高速 公路。西行 40 公里可進(jìn)入越南，北距南寧 150 公里，東至北海 170 公里。是西南 省分及中部省分在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)貿(mào)易往來(lái)的最便捷海、 陸出海門(mén)戶。 （3） 、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資 2007 年房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，完成投資 16.41 億元，增長(zhǎng) 2.03 倍，增幅居全區(qū)

9、 首位。 （5） 、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 2007 年防城港全市財(cái)政收入突破 15 億元，工業(yè)總產(chǎn)值突破 200 億元，增幅排 全區(qū)第一。 （6） 、知名企業(yè)、知名企業(yè) 項(xiàng)目東面漁洲城工業(yè)園區(qū)內(nèi) 2100 多畝土地，規(guī)劃分期開(kāi)發(fā)，目前已有 10 多家 企業(yè)落戶，年產(chǎn)值可達(dá) 8 億元。大海糧油、中電電廠、中石油、武鋼、白龍核電等 大型企業(yè)先后入駐港口區(qū)及企沙工業(yè)園區(qū)。 2.22.2 防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 （1）規(guī)劃特點(diǎn)）規(guī)劃特點(diǎn) 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以多層一梯兩戶為主，一梯多戶小高層、高層產(chǎn)品 開(kāi)始出現(xiàn)； 桃花灣廣場(chǎng)以南鬧市區(qū)可開(kāi)發(fā)用地稀缺，重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域在桃花灣廣場(chǎng)以 北區(qū)域

10、及市行政中心周邊的南北大道和東西大道區(qū)域； 當(dāng)?shù)匾蚤_(kāi)山平整土地或填海造地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。 （2）供需特點(diǎn)）供需特點(diǎn) 港口區(qū)在售商品房主要集中在桃花灣廣場(chǎng)一帶，在售住宅樓盤(pán)有 7 個(gè)， 港口城中心高層項(xiàng)目 1 個(gè)(和德國(guó)際 21 層)， 中心區(qū)樓盤(pán)基本售完。08 年上半年新推樓盤(pán)僅鬧市區(qū)和德國(guó)際及怡景花園，三房、一房利銷(xiāo)，兩 房滯銷(xiāo)。 桃花灣片區(qū)樓盤(pán)封頂時(shí)消化量達(dá)到 85%-90%，眾多樓盤(pán)均在 2007 年市場(chǎng) 消化完，08 年下半年市場(chǎng)增量大，集中在桃花灣廣場(chǎng)以北區(qū)域，產(chǎn)品競(jìng) 爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不容樂(lè)觀。 2.32.3 典型案例戶型結(jié)構(gòu)典型案例戶型結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)供應(yīng)主要以三房為主力戶型,

11、居家舒適型的三房 120-130市場(chǎng)供應(yīng) 量大，其中 120內(nèi)三房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好； 在售樓盤(pán) 2007 年下半年銷(xiāo)售 60 套左右，而 08 年上半年僅和德國(guó)際開(kāi) 盤(pán)銷(xiāo)售近 40 套，剩余近 10 套兩房； 單間、一房一廳戶型市場(chǎng)供應(yīng)量極少，僅有漁萬(wàn)路板塊的和德國(guó)際及金 港陽(yáng)光有少量單間及一房戶型；一房戶型基本無(wú)存量;市中心板塊兩房 滯銷(xiāo)，三房、一房利銷(xiāo)； 85-90的三房一衛(wèi)市場(chǎng)供應(yīng)稀缺； 恒信花園高層、麗景灣二期 3 棟多層即將推出，新增樓盤(pán)將會(huì)有強(qiáng)盛花 園、金凱利項(xiàng)目、凱樂(lè)園路 21 層項(xiàng)目等； 預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)港口區(qū)每年將有逾 40 萬(wàn)供應(yīng)量。 典型案例戶型結(jié)構(gòu)表典型案例戶型結(jié)構(gòu)表 項(xiàng)

12、目名稱項(xiàng)目名稱1 1 房房 1 1 廳廳2 2 房房 2 2 廳廳3 3 房房 2 2 廳廳 2 2 衛(wèi)衛(wèi) 4 4 房房 2 2 廳廳 樓中樓樓中樓暢銷(xiāo)戶型暢銷(xiāo)戶型 和德國(guó)際和德國(guó)際 1棟高層21層 36-5578 106.25(2+1) 120 150 130- 200 1 1 房房 4040 怡景花園怡景花園 2棟多層 -90 108-110-115 -116 140- 南部南部 港口港口 老城區(qū)老城區(qū) 板塊板塊 同德同德金港陽(yáng)光金港陽(yáng)光 1棟小高層,70套 5070-90110- 售完售完 西灣西灣恒信花園恒信花園 別墅多層小高層 高層 高層未推86 109-128-130 -142 1

13、48 242- 280 2 2 房、房、3 3 房房 80-11080-110 歐景藍(lán)灣歐景藍(lán)灣 200畝,14萬(wàn) -113-120150- 77-150 華廈華廈麗景灣麗景灣 60畝,7萬(wàn).多層 -110-136140 185- 210 越秀祥龍?jiān)吩叫阆辇堅(jiān)?29畝,192套多層 -80110120- 海悅?cè)A府海悅?cè)A府 單體,總建3.2萬(wàn) 4486-90145170 金凱利西南明珠國(guó)金凱利西南明珠國(guó) 際城際城 酒店、商街、住宅， 總建150萬(wàn) 北部北部 桃花桃花 灣板塊灣板塊 向南居向南居 多層、小高層 3688125151199 2.42.4 市場(chǎng)價(jià)格狀況市場(chǎng)價(jià)格狀況 （1）重點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)

14、格： 在售樓盤(pán)均價(jià) 2850-3500 元/之間，以和德國(guó)際、西灣恒信花園、歐景 3000 3050 3100 3050 2900 2800 2850 2900 2950 3000 3050 3100 3150元/ 銷(xiāo)售均價(jià)（元/）30003050310030502900 價(jià)格幅度2800-32002800-33002800-3500 2800-33002500-3500 和德國(guó)際怡景花園海悅?cè)A府西灣恒信花園歐景藍(lán)灣 藍(lán)灣為代表。 整體均價(jià)已從 2007 年初的 1800 元/漲到目前 3000 元/，2007 年房?jī)r(jià)上 漲近 1000 元/，2008 年上半年上漲 200 元/。 2.52.

15、5 在售樓盤(pán)銷(xiāo)售周期：在售樓盤(pán)銷(xiāo)售周期： 2008 年上半年在售的樓盤(pán)中，項(xiàng)目封頂時(shí)銷(xiāo)售率均在 85%以上，交房時(shí)基本售完。 2.62.6 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析：消費(fèi)需求特點(diǎn)分析： （1 1） 、群體構(gòu)成：、群體構(gòu)成： 主要以港口區(qū)內(nèi)的駐港單位職工（行政事業(yè)職員） ； 入港經(jīng)商工商業(yè)主、周邊工廠單位職工為主； 南寧、北海、東興、廣東、福建、柳州、桂林一帶外來(lái)投資者。 （2 2） 、消費(fèi)動(dòng)機(jī)：、消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 駐港單位職員滿足居家的需求，在新區(qū)換房改善碼頭原單位的舊居住環(huán)境。 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式實(shí)施，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)房產(chǎn)投資有潛力。 購(gòu)買(mǎi)客戶構(gòu)成 駐港行政企事 業(yè)職員 50% 入港工商業(yè)主 及工

16、廠職工 30% 外來(lái)投資者 20% 結(jié)結(jié) 論論 市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求： 主力戶型在 120-140之間三房，戶型發(fā)展處于滿足大眾型需求階段，此 種戶型的市場(chǎng)需求從目前的在售樓盤(pán)來(lái)看已趨緩，恒信花園在推出近 5 個(gè) 月時(shí)間銷(xiāo)售量?jī)H為 50 套左右。 投資型小面積房產(chǎn)少，單間、一房一廳受睛睞，和德國(guó)際 36-55小戶型 最暢銷(xiāo)。 2008 年 2 月北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃正式實(shí)施，到2年，防城港市區(qū)人口 將由原來(lái) 14 萬(wàn)人新增至 50-60 萬(wàn)人, 則在未來(lái) 12 年內(nèi)要增加 40 萬(wàn)人左 右，若港口區(qū)按防城港市三分之一人口計(jì)算,每年平均要增加的人口在 1.1 萬(wàn)左右 ,按照人均住房建筑面積平方米計(jì)算，每

17、年需建設(shè)住房約 28 萬(wàn)平方米。 據(jù)預(yù)測(cè)港口區(qū)未來(lái)兩年內(nèi)的供應(yīng)量在 40 萬(wàn)左右，平均每年供應(yīng)量?jī)H為 20-30 萬(wàn)，市場(chǎng)仍處于供小于求的市場(chǎng)環(huán)境。 市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格： 自 2007 年以來(lái)港口區(qū)的快速發(fā)展，不斷引進(jìn)外資建設(shè)城區(qū)，國(guó)內(nèi)知名大 型企業(yè)先后入港，刺激了房地產(chǎn)需求，商品房的銷(xiāo)量也急劇上升，市場(chǎng) 一度出現(xiàn)了“供小于求”的大好局面，商品房的銷(xiāo)售價(jià)格在 2007 年上漲 近 1000 元/，08 年上半年房?jī)r(jià)依然呈上漲趨勢(shì)。 港口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已全部向桃花灣廣場(chǎng)以北區(qū)域集結(jié)，多層住宅減 少，小高層、高層住宅將成為主要產(chǎn)品型態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)提升，預(yù)計(jì)幾年 內(nèi)住宅價(jià)格也將會(huì)向上攀升。 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)

18、品特點(diǎn)： 市場(chǎng)存量戶型以三房為主，面積 120-140，一房一廳、二房基本無(wú)存量。 85-90小三房戶型基本無(wú)供應(yīng)。 市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)趨勢(shì)： （1）形象及地位：港口區(qū)是防城港市的行政中心，城市名片。 （2）消費(fèi)趨勢(shì)：港口區(qū)大面積土地作為行政單位用地，可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地有 限，高層、超高層住宅消費(fèi)必成為主流，房?jī)r(jià)必然上漲。 （3）大盤(pán)開(kāi)發(fā)：港口區(qū)上百畝的項(xiàng)目都要開(kāi)山平地或圍海造地，因此大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)在港口區(qū)顯得很有份量，也很難得。 住宅消費(fèi)要升級(jí)、房?jī)r(jià)會(huì)突破、投資市場(chǎng)要開(kāi)啟、高端需求要填補(bǔ)這是港口口住宅消費(fèi)要升級(jí)、房?jī)r(jià)會(huì)突破、投資市場(chǎng)要開(kāi)啟、高端需求要填補(bǔ)這是港口口 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然。區(qū)房地

19、產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然。 防城港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)預(yù)測(cè)防城港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)預(yù)測(cè) 防城港作為泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的重要產(chǎn)業(yè)走廊，因此，防城各級(jí)政府抓住防城港作為泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的重要產(chǎn)業(yè)走廊，因此，防城各級(jí)政府抓住 “中國(guó)東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)中國(guó)東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)” 、 “北部灣北部灣”建設(shè)的大好時(shí)機(jī)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)，市容市貌，建設(shè)的大好時(shí)機(jī)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)，市容市貌， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)，環(huán)境建設(shè)等各方面的發(fā)展有目共睹，憑借著獨(dú)特的地理位置經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)，環(huán)境建設(shè)等各方面的發(fā)展有目共睹，憑借著獨(dú)特的地理位置 優(yōu)勢(shì)，吸引了一批國(guó)內(nèi)外大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)的投資。優(yōu)勢(shì)，吸引了一批國(guó)內(nèi)外大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)的投資。 特別是武鋼的

20、入駐將帶來(lái)特別是武鋼的入駐將帶來(lái) 1010 萬(wàn)的外來(lái)人口入住，兩大世界萬(wàn)的外來(lái)人口入住，兩大世界 500500 強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián) 合投資打造的大海糧油公司，年銷(xiāo)售收入超過(guò)合投資打造的大海糧油公司，年銷(xiāo)售收入超過(guò) 5050 億；總投資億；總投資 250250 億人民幣的白龍億人民幣的白龍 核電站的破土動(dòng)工，國(guó)內(nèi)大型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛投向防城港這塊投資興業(yè)的熱土，核電站的破土動(dòng)工，國(guó)內(nèi)大型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛投向防城港這塊投資興業(yè)的熱土， 隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來(lái)隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來(lái) 100100 畝的大盤(pán)規(guī)模也將打破，龍光以畝的大盤(pán)規(guī)模也將打破，龍光以 10001000 畝的項(xiàng)畝的

21、項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)成為防城港的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房?jī)r(jià)也從去年初的目開(kāi)發(fā)成為防城港的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房?jī)r(jià)也從去年初的 25002500 元元/上上 漲到今年的漲到今年的 31003100 元元/，市場(chǎng)前景非常好。，市場(chǎng)前景非常好。 綜合各方面的因素，我們有理由相信，在綜合各方面的因素，我們有理由相信，在“xx”“xx”項(xiàng)目的實(shí)施及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的實(shí)施及經(jīng)營(yíng) 周期內(nèi)，目標(biāo)客群涵蓋面廣，客源充足，有著充足的市場(chǎng)支撐。周期內(nèi)，目標(biāo)客群涵蓋面廣，客源充足，有著充足的市場(chǎng)支撐。 第三章第三章 項(xiàng)目區(qū)域概述項(xiàng)目區(qū)域概述 3.13.1 項(xiàng)目所在區(qū)域概述項(xiàng)目所在區(qū)域概述 3.1.1 項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，整體

22、定位為防城港未來(lái)的項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，整體定位為防城港未來(lái)的 cld； 西灣廣場(chǎng)位于港口區(qū)西面，位于西灣生活區(qū)的核心位置，交通便利，海關(guān)、市 公安局、財(cái)政局、規(guī)劃局、交警支隊(duì)、工商局正位于西灣生活區(qū)中央，從西灣廣場(chǎng) 到防城港市老城區(qū)僅用 10 分鐘車(chē)程。 西灣廣場(chǎng)位于防城港市未來(lái) cld 核心位置，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)： 1420 畝碧波蕩漾的桃花灣內(nèi)湖；寬闊的興港大道，景色秀麗的青山，以及西灣海景等景 觀資源。 西灣片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，隨著西灣片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，隨著 規(guī)模龐大房地產(chǎn)項(xiàng)目在西灣片區(qū)啟動(dòng)建設(shè)，希望

23、將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得規(guī)模龐大房地產(chǎn)項(xiàng)目在西灣片區(qū)啟動(dòng)建設(shè)，希望將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得 更好的發(fā)展前景。更好的發(fā)展前景。 3.1.2 西灣片區(qū)景觀資源優(yōu)越；西灣片區(qū)景觀資源優(yōu)越； 西灣片區(qū)擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，片區(qū)四周環(huán)海，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi) 湖、景色秀麗的青山，以及西灣廣場(chǎng)，共同組成了西灣片區(qū)優(yōu)越的景觀資源。 豐富的景觀資源，極大的提升片區(qū)的居住品質(zhì)，是該區(qū)域成為西灣高尚住宅區(qū) 的有力保證，也是本項(xiàng)目不可多得的優(yōu)勢(shì)條件。 3.1.3 全新的高起點(diǎn)城市全新的高起點(diǎn)城市 cld 新區(qū)，成為西灣城市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域；新區(qū)，成為西灣城市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域； 項(xiàng)目

24、所在的西灣廣場(chǎng)是防城港港口區(qū)行政、金融、貿(mào)易、學(xué)校、休閑的核心區(qū)， 建成后將成為集齊舒適住宅、體育健身、娛樂(lè)休閑、自然景觀四大功能為一體的中 央生活小區(qū)。不論在地理位置還是在功能配套上，西灣廣場(chǎng)都能稱為“防城之心” 。 由于地處西灣的優(yōu)越位置，商貿(mào)區(qū)周邊均為已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的成片大型城市 高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目。再加上政府的高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性的高起點(diǎn)定位規(guī)劃以及政府高調(diào) 的強(qiáng)力建設(shè)支持，片區(qū)將成為防城港市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域。 無(wú)論是從地理位置上，還是從居住環(huán)境上和居住購(gòu)買(mǎi)能力上，西灣片區(qū)都具有無(wú)論是從地理位置上，還是從居住環(huán)境上和居住購(gòu)買(mǎi)能力上，西灣片區(qū)都具有 良好的投資和使用價(jià)值。良好的投資和使用

25、價(jià)值。 本項(xiàng)目自身的素質(zhì)高與區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，產(chǎn)品先進(jìn)，具備國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目自身的素質(zhì)高與區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，產(chǎn)品先進(jìn)，具備國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 立面，園藝高檔，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，具備強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)眾多外地投資置業(yè)者立面，園藝高檔，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，具備強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)眾多外地投資置業(yè)者 有極大的吸引力，強(qiáng)有力的保證了項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。有極大的吸引力，強(qiáng)有力的保證了項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 3.1.43.1.4 西灣片區(qū)目前存在的不足西灣片區(qū)目前存在的不足 生活配套設(shè)施較缺乏生活配套設(shè)施較缺乏 生活區(qū)住宅小區(qū)人氣不夠，周邊道路建設(shè)不夠完善，目前使用道路較少，許多 道路工程正在興建。 居住生

26、活氛圍尚不濃郁居住生活氛圍尚不濃郁 西灣片區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目雖較多，但整體尚處于開(kāi)發(fā)初期，入住的居民較 少，整體缺乏居住氛圍，周邊雖然生活配套設(shè)施已初步建成，但尚不能滿足日生生 活需求。 雖然目前西灣片區(qū)尚有不足之處，但在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期（雖然目前西灣片區(qū)尚有不足之處，但在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期（2-32-3 年）內(nèi)，該區(qū)年）內(nèi)，該區(qū) 域良好的居住環(huán)境將會(huì)成型，將成為成熟的高尚居住區(qū)和全新的城市域良好的居住環(huán)境將會(huì)成型，將成為成熟的高尚居住區(qū)和全新的城市 cldcld，屆時(shí)，屆時(shí)， 強(qiáng)有力的保證了本項(xiàng)目銷(xiāo)售工作的順利進(jìn)行。強(qiáng)有力的保證了本項(xiàng)目銷(xiāo)售工作的順利進(jìn)行。 3.23.2 西灣片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

27、西灣片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 西灣生活區(qū)是防城港市“十一五”規(guī)劃中政府重點(diǎn)打造的居住片區(qū)。未來(lái)的西 灣生活區(qū)將會(huì)成為防城港市的中央居住區(qū)。西灣生活區(qū)的結(jié)構(gòu)布局如下：西灣生活 區(qū)正是由西灣廣場(chǎng)為中心向北擴(kuò)展，這里是港口區(qū)匯聚人氣最多的地方；兩條城市 主干道興港大道、東興路東西貫穿，正在興建的桃源路將把它們連接起來(lái)；三大景 觀西灣廣場(chǎng)、桃花灣內(nèi)湖、西灣海景環(huán)抱西灣生活區(qū)；四個(gè)功能區(qū)：行政辦公 區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、綜合商貿(mào)區(qū)、學(xué)校。在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，以西灣廣場(chǎng)為中心往東北面 發(fā)展，保留得天獨(dú)厚的海景、湖景等景觀自然優(yōu)勢(shì)，打造“北部灣”生態(tài)住宅區(qū)經(jīng) 典。 小結(jié)：小結(jié)： “xx”項(xiàng)目正適防城港經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)

28、發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，特別項(xiàng)目正適防城港經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，特別 是項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槲鳛匙顬楦叨?、最為完善、最適合居住的城區(qū)，吸引了大量市是項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槲鳛匙顬楦叨?、最為完善、最適合居住的城區(qū)，吸引了大量市 內(nèi)外高端人群，加之我們差異化的產(chǎn)品定位、創(chuàng)新的發(fā)展思路、科學(xué)的管理運(yùn)作等內(nèi)外高端人群，加之我們差異化的產(chǎn)品定位、創(chuàng)新的發(fā)展思路、科學(xué)的管理運(yùn)作等 多方面的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)注定在激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取勝，項(xiàng)目是完全可行的。多方面的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)注定在激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取勝，項(xiàng)目是完全可行的。 第四章第四章 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 4.14.1 項(xiàng)目土地概況項(xiàng)目土地概況 4.1.1 地理位

29、置地理位置 “xxxx”位于防城港市港口區(qū)桃花灣片區(qū)，緊鄰桃源路，與興港大道相距咫尺。 4.1.2 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 “xx”“xx”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約53畝，規(guī)劃總建筑面積約為 11.58 萬(wàn)平米，在防 城港當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中屬于大盤(pán)項(xiàng)目。 4.1.3 項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至 地塊北面：地塊北面：桃花灣內(nèi)湖； 地塊以東：地塊以東：恒信花園樓盤(pán)項(xiàng)目； 地塊以南：地塊以南：南接桃源路； 地塊以西：地塊以西：寧泰夏威夷項(xiàng)目； 4.1.4 地質(zhì)情況地質(zhì)情況 由本項(xiàng)目地質(zhì)勘查報(bào)告可知，項(xiàng)目所在地塊為填海用地，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定， 施工無(wú)影響。 4.1.5 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目為填海用地，地塊平整，地上無(wú)附著物，除考慮

30、一定量的土方平衡問(wèn)題， 不存在施工建設(shè)障礙。 4.24.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境 自然景觀資源豐富，眾多已開(kāi)發(fā)入住高檔樓盤(pán)很好的提升了周邊區(qū)域的自然景觀資源豐富，眾多已開(kāi)發(fā)入住高檔樓盤(pán)很好的提升了周邊區(qū)域的 人氣和居住價(jià)值人氣和居住價(jià)值 項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖，桃花灣廣場(chǎng)，青山，以及 面對(duì)大海，自然景觀，環(huán)境資源極為優(yōu)越。 項(xiàng)目周邊有恒信花園，寧泰夏威夷，麗景灣麗景灣，海悅?cè)A府，向南居等樓盤(pán)，以海悅?cè)A府，向南居等樓盤(pán)，以 及及海關(guān)、市公安局、財(cái)政局、規(guī)劃局、交警支隊(duì)、工商局等企事業(yè)單位，同時(shí)周邊 大部分單位定向物業(yè)如民警小區(qū)等，已有大量居民入住，隨著西灣區(qū)域房地

31、產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目日益增多，區(qū)域內(nèi)人居氛圍、人文氛圍漸濃，城市市政及商業(yè)配套正逐步開(kāi)工 建設(shè)，到項(xiàng)目正式營(yíng)銷(xiāo)時(shí)人氣度將得到高度的提升。 4.34.3 項(xiàng)目周邊交通項(xiàng)目周邊交通 項(xiàng)目所在區(qū)域，有興港大道、桃源路，環(huán)湖路，交通快捷方便。 4.44.4 周邊市政配套設(shè)施周邊市政配套設(shè)施 西灣廣場(chǎng)北面是防城港港口區(qū)行政、金融、貿(mào)易、學(xué)校、休閑的核心區(qū)，建成 后將成為集齊舒適住宅、體育健身、娛樂(lè)休閑、自然景觀四大功能為一體的中央生 活小區(qū)，市政實(shí)施配套完善。 總體來(lái)看，本項(xiàng)目地塊周邊資源豐富，無(wú)論是在環(huán)境、交通、配套等方面都有總體來(lái)看，本項(xiàng)目地塊周邊資源豐富，無(wú)論是在環(huán)境、交通、配套等方面都有 著明顯的優(yōu)勢(shì)，

32、尤其是隨著東盟商務(wù)區(qū)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)公建如購(gòu)物、醫(yī)院、著明顯的優(yōu)勢(shì)，尤其是隨著東盟商務(wù)區(qū)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)公建如購(gòu)物、醫(yī)院、 學(xué)校、文化、體育、辦公、交通等設(shè)施的逐步建設(shè)完善，本地塊所處城區(qū)的繁榮指學(xué)校、文化、體育、辦公、交通等設(shè)施的逐步建設(shè)完善，本地塊所處城區(qū)的繁榮指 日可待，并且在本項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期（三年）之后，社區(qū)完全能夠構(gòu)建出完善、和日可待，并且在本項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期（三年）之后，社區(qū)完全能夠構(gòu)建出完善、和 諧的人居環(huán)境。諧的人居環(huán)境。 第五章第五章 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 5.15.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 5.1.1 項(xiàng)目定位于項(xiàng)目定位于“國(guó)際國(guó)際風(fēng)尚風(fēng)尚親水親水社區(qū)社區(qū)”

33、，以創(chuàng)新性的現(xiàn)代人居理念、建筑規(guī)，以創(chuàng)新性的現(xiàn)代人居理念、建筑規(guī) 劃理念和成熟時(shí)尚生活理念；劃理念和成熟時(shí)尚生活理念； 基于項(xiàng)目分析，項(xiàng)目總體定位采取揚(yáng)長(zhǎng)避短的品牌領(lǐng)先策略、大盤(pán)策略做市場(chǎng) 的領(lǐng)跑者。 將本項(xiàng)目針對(duì)市內(nèi)外的高端、高素質(zhì)人群，引領(lǐng)西灣新的人居典范，打造成西 灣市西灣片區(qū)一個(gè)成熟時(shí)尚、現(xiàn)代人文、生態(tài)健康等集一體的住宅綜合社區(qū)，建設(shè)成熟時(shí)尚、現(xiàn)代人文、生態(tài)健康等集一體的住宅綜合社區(qū)，建設(shè) 成為一個(gè)高品質(zhì)人文生態(tài)住宅區(qū)成為一個(gè)高品質(zhì)人文生態(tài)住宅區(qū)。 “西灣新典范、人居新形象西灣新典范、人居新形象” ，以創(chuàng)新性的現(xiàn)代人居理念、建筑規(guī)劃理念和成 熟時(shí)尚生活理念，通過(guò)半開(kāi)放現(xiàn)代生活大社區(qū)、組

34、團(tuán)規(guī)劃手法，營(yíng)造出一個(gè)西灣市 西灣片區(qū)極具強(qiáng)烈形象識(shí)別和極具有親和力的高素質(zhì)人文樓盤(pán)，通過(guò)創(chuàng)新性的、人 性化的建筑形態(tài)、現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑立面、精致的園林規(guī)劃、完善的社區(qū)生活配套、 多元化的高尚商業(yè)配套、優(yōu)雅的休閑場(chǎng)所，使之成為西灣片區(qū)高品位生活的代表典 范樓盤(pán)，成為西灣市房地產(chǎn)市場(chǎng)中極具震撼力的高端樓盤(pán)樣板、人居榜樣，引領(lǐng)西 灣市西灣片區(qū)高品位、高端住宅的新發(fā)展方向。 5.1.2 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)社區(qū)人文生態(tài)生活的營(yíng)造，加之項(xiàng)目 18 層、24 層、26 層高低錯(cuò)落 的高層設(shè)計(jì)，較低的建筑密度，給予了社區(qū)園林設(shè)計(jì)十足的地域空間，配以精致典 雅園林，展現(xiàn)精致優(yōu)雅的高尚生活，以現(xiàn)

35、代建筑風(fēng)格的高層建筑群落為主，配置完 善的精品休閑商業(yè)街，輔以高雅的人文街景、自然清新的建筑立面、優(yōu)美的環(huán)境， 展現(xiàn)社區(qū)的成熟時(shí)尚之美，并強(qiáng)調(diào)突出社區(qū)規(guī)劃的建筑、景觀、人文、生態(tài)四位一 體化，展示社區(qū)原生態(tài)、高品位的現(xiàn)代生活。 5.1.3 目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位 基于市場(chǎng)的分析，結(jié)合項(xiàng)目的自身素質(zhì)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位以錯(cuò)位原則為主， 以補(bǔ)位原則為輔來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目的客戶定位?？紤]到項(xiàng)目的整體品質(zhì)及價(jià)格因素，我們 將目標(biāo)客戶群的整體形象定位為： “社會(huì)精英層群體社會(huì)精英層群體” 。 1 1） 、以高層次群體為主力客戶群體；以社會(huì)精英客群為主力客戶群體；、以高層次群體為主力客戶群體；以社會(huì)精英客群

36、為主力客戶群體； “xx”“xx”將高舉現(xiàn)代時(shí)尚精神、現(xiàn)代健康生活理念，營(yíng)造文化社區(qū)，和諧社區(qū)， 將現(xiàn)代社會(huì)精英，年輕白領(lǐng)，企業(yè)高管等具備文化和活力的群體為項(xiàng)目主力群體。 具體細(xì)分如下： 社會(huì)職業(yè)界定；社會(huì)職業(yè)界定； 行政事業(yè)單位的高收入公務(wù)員； 外資企業(yè)、合資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)及中高管理層； 商業(yè)、商務(wù)經(jīng)營(yíng)股份制公司重要管理者； 國(guó)有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專(zhuān)業(yè)人士； 成功私營(yíng)企業(yè)主； 自由職業(yè)者等； 同時(shí)，本項(xiàng)目將以自住型客戶為主力購(gòu)買(mǎi)群體，投資型客戶亦將會(huì)占少量份同時(shí)，本項(xiàng)目將以自住型客戶為主力購(gòu)買(mǎi)群體，投資型客戶亦將會(huì)占少量份 額。額。 2 2） 、客戶共同特征概述；、客戶共同特征概述； 通過(guò)對(duì)

37、本項(xiàng)目周邊區(qū)域的客戶群體分析，以及于此基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo) 客戶群體進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)分，將本項(xiàng)目的主力客戶群體定位為：“社會(huì)精英層社會(huì)精英層” ， 他們多處于自己事業(yè)的上升期或頂峰期，擁有穩(wěn)定的工作和經(jīng)濟(jì)收入，事業(yè)前景一 片光明；在單位、公司、企業(yè)中多為骨干成員，成就感強(qiáng)；他們是整個(gè)社會(huì)的中流 砥柱，是社會(huì)價(jià)值的主流創(chuàng)造者，也是當(dāng)前社會(huì)主流文化的締造者。 客戶關(guān)注客戶關(guān)注：周邊自然環(huán)境、社區(qū)人文、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施、良好的物業(yè) 管理。 5.25.2 價(jià)格定位價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場(chǎng)量化比較法，即選取本項(xiàng)目附近地段最具可比性的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本項(xiàng)目比較； 項(xiàng)目的價(jià)格定位表現(xiàn)圖：項(xiàng)目的

38、價(jià)格定位表現(xiàn)圖： a 恒信花園恒信花園b 麗景灣麗景灣c 歐景藍(lán)灣歐景藍(lán)灣d 海悅?cè)A府海悅?cè)A府f 上城國(guó)際上城國(guó)際 項(xiàng)目項(xiàng)目 內(nèi)容內(nèi)容 情況得分情況得分情況得分情況得分情況得分 景觀情況（5 分）較好4較好4較好4較好5較好4 均價(jià)（5 分）一般4吸引5一般5較高3一般4 交通條件（5 分）較便利4較便利4一般3便利5較便利4 小區(qū)規(guī)模（5 分）較大4較大4較大5單體3較大4 建筑外觀（5 分）一般4一般3較好4一般4較好4 開(kāi)發(fā)商實(shí)力（5 分） 較高4一般3較高4一般3較高4 戶型設(shè)計(jì)（5 分）較好4較好4較好4較好4較好4 總分2827292728 注：權(quán)重為比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的可比度，該可

39、比度為整個(gè)樓盤(pán)的綜合指數(shù)與本項(xiàng)目相比較。 權(quán)重分析：權(quán)重分析： a：恒信花園：該項(xiàng)目各方面與本項(xiàng)目較為接近，因此可比度較大，權(quán)重為：恒信花園：該項(xiàng)目各方面與本項(xiàng)目較為接近，因此可比度較大，權(quán)重為：35 b：麗景灣：權(quán)重：麗景灣：權(quán)重 30 c：歐景藍(lán)灣：權(quán)重：歐景藍(lán)灣：權(quán)重 30 d：海悅?cè)A府：權(quán)重海悅?cè)A府：權(quán)重 5 根據(jù)以上各比較樓盤(pán)的綜合因素比較表，可得出各樓盤(pán)的總分，根據(jù)量化比較 公式，可計(jì)算出各比較樓盤(pán)的修正價(jià)格，如下： 比較樓盤(pán)價(jià)格修正表（單位：元比較樓盤(pán)價(jià)格修正表（單位：元/ /平米）平米） 比較樓盤(pán)比較樓盤(pán)權(quán)重權(quán)重均價(jià)均價(jià)修正率修正率修正價(jià)格修正價(jià)格 恒信花園恒信花園353200

40、1003200 麗景灣麗景灣302800103.72903 歐景藍(lán)灣歐景藍(lán)灣30260096.52509 海悅?cè)A府海悅?cè)A府53600103.73733 根據(jù)以上量化比較法公式計(jì)算，可得出本項(xiàng)目的均價(jià)為： a 修正均價(jià)a 權(quán)重b 修正均價(jià)b 權(quán)重c 修正均價(jià)c 權(quán)重d 修正均價(jià) d 權(quán)重 即：1120+870752+1862928 元/平米 早綜合比較過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的素質(zhì)、規(guī)模、地段、現(xiàn)時(shí)售價(jià)、現(xiàn)時(shí)貨量等因素后， 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)用量化比較法的計(jì)算，本項(xiàng)目的入市均價(jià)應(yīng)在 2900 元/平米， 考慮到項(xiàng)目一期入市，市場(chǎng)形象度與美譽(yù)度不強(qiáng)，因此，建議一期入市價(jià)格為 27002700 元元/ /平米。

41、平米。 第六章第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定位于“國(guó)際國(guó)際風(fēng)尚風(fēng)尚親水親水社區(qū)社區(qū)” ，打造城市精英居住范疇，最符合城 市居民居住的住宅物業(yè)，目前本項(xiàng)目的高端卓越的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目架構(gòu)了強(qiáng)力的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。為項(xiàng)目今后贏取競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目建筑規(guī)劃的目的，在于提升產(chǎn)品附加值，而產(chǎn)品的附加值主要靠規(guī)劃布局、 建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計(jì)、創(chuàng)新理念的精心設(shè)計(jì)而產(chǎn)生。 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)-“xxxx”項(xiàng)目的建筑方案，由廣西建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，委托 中國(guó)輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院為主的卓越團(tuán)隊(duì)承擔(dān)，方案圖紙及說(shuō)明另見(jiàn)xx 規(guī)劃方案 。 6.16.1 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 6.1.1 建筑風(fēng)格定

42、位建筑風(fēng)格定位 一個(gè)長(zhǎng)期值得居住的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的， 樓盤(pán)造型經(jīng)典而又不失個(gè)性。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格遵循“現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義”的原則和造型 手法，汲取“濱海風(fēng)格”的一些建筑符合和元素加以簡(jiǎn)化和細(xì)化，整體突出一種含 蓄浪漫的建筑情調(diào)，風(fēng)格清新、典雅，給人一種耳目一新的感覺(jué)。形成一道亮麗的 風(fēng)景，給住戶一種自豪滿足感，彰顯西灣新城市 cbd 中心的地位。 6.1.2 建筑布局定位建筑布局定位 根據(jù)西灣片區(qū)人們的居住習(xí)慣，依據(jù)項(xiàng)目本身的地形地貌的特色，建筑布局應(yīng) 隨形就勢(shì)。合理利用各棟樓宇之間的間距和樓層高差，科學(xué)地進(jìn)行空間組織（在不 影響通風(fēng)、采光的前提下增加建筑

43、面積） ，營(yíng)造大氣入口廣場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)景觀的均好性 （景觀好的地方多安排建筑面積，在景觀欠缺的地方少安排建筑，在不臃腫的前提 下盡可能高地提高容積率） ，利用周邊環(huán)境資源和人造景觀，設(shè)計(jì)上最優(yōu)化、最大 面積、最多戶數(shù)地直面多重景觀。 6.1.3 建筑單體設(shè)計(jì)定位建筑單體設(shè)計(jì)定位 在形體組合上利用樓幢之間的高差及錯(cuò)落排列，使小區(qū)天際輪廓高低錯(cuò)落，富 于變化，很有韻律感和層次感。 2.1住宅采用大面積外窗和寬大陽(yáng)臺(tái)，利用窗和陽(yáng)臺(tái)的形式變化，產(chǎn)生立面 裝飾效果。 2.2商業(yè)街的建筑風(fēng)格與住宅主體建筑相協(xié)調(diào)，利用虛實(shí)對(duì)比的手法強(qiáng)化立 面形象。 2.3利用頂部戶型在形體上產(chǎn)生變化，豐富建筑的輪廓線。錯(cuò)落有致的

44、屋頂 形成建筑的第五立面，豐富了城市景觀。 6.1.4 戶型定位戶型定位 戶型面積是控制房?jī)r(jià)總款的關(guān)鍵因素，同時(shí)也決定了市場(chǎng)定位、消費(fèi)群定位等 問(wèn)題。了解面積分配比例對(duì)我們下一步研究消費(fèi)群體、消費(fèi)偏好、市場(chǎng)接受能力都 有借鑒意義。 通過(guò)分析，結(jié)合目前港口區(qū)中高檔樓盤(pán)市場(chǎng)情況和發(fā)展趨勢(shì)，將戶型定位為： 以寬松舒適的兩房和四三為主，戶型設(shè)計(jì)注重滿足居住的舒適度。每個(gè)戶型圍繞項(xiàng) 目所營(yíng)造的內(nèi)部景觀資源以及外部的自然景觀進(jìn)行，以每戶都擁有良好的景觀條件 為出發(fā)點(diǎn)，采用西灣市少見(jiàn)的“大開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì)，大部分采用落地式大玻璃景觀 窗，增加觀景空間，以體現(xiàn)項(xiàng)目的“高檔”與“大盤(pán)”特質(zhì)。 6.26.2 產(chǎn)品規(guī)

45、劃產(chǎn)品規(guī)劃 6.2.1 交通組織交通組織 為避免與城市道路的車(chē)流擁塞，我們有效合并小區(qū)出入口，利用小區(qū)南側(cè) 的規(guī)劃路組織主要車(chē)流交通，盡量減小對(duì)城市干道的交通壓力。在小區(qū)中部?jī)山M團(tuán) 交匯處設(shè)置入口廣場(chǎng)，與組團(tuán)景觀形成視覺(jué)通廊。小區(qū)北面借用隔街的湖邊綠化帶， 形成充滿綠意的、生態(tài)的景觀效果。地塊內(nèi)道路結(jié)合地下停車(chē)場(chǎng)，盡可能減少對(duì)中 心綠化與步行系統(tǒng)的影響，達(dá)到人車(chē)相對(duì)分流的目的。 靜態(tài)交通規(guī)劃是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車(chē)的日異增長(zhǎng)，充分考慮停車(chē) 場(chǎng)庫(kù)的安排。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)分為地下與地面停車(chē)兩種方式，公建部分局部路邊停車(chē)。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)采取集中與分散停車(chē)方式。 6.2.2 配套服務(wù)物業(yè)

46、配套服務(wù)物業(yè) 由于目前項(xiàng)目所在地的居住和生活氛圍不濃，而生活配套又較為缺乏，故項(xiàng)目 的配套服務(wù)應(yīng)以滿足業(yè)主的日常需求為根本出點(diǎn)，除建設(shè)高檔次的社區(qū)會(huì)所以方便 業(yè)主外，還重點(diǎn)突出以下幾個(gè)方面的配套設(shè)施：除設(shè)有一般的商業(yè)配套外還可考慮 建設(shè)小型超市、運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套以提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)、除此外餐飲、娛樂(lè)、休閑配 套更是必不可少，康保、健身、美容等配套設(shè)施亦可適量增設(shè)，一切配套設(shè)施均以 滿足業(yè)主的日常需求為出發(fā)點(diǎn)。 小結(jié)：項(xiàng)目定位于小結(jié)：項(xiàng)目定位于“國(guó)際國(guó)際風(fēng)尚風(fēng)尚親水親水社區(qū)社區(qū)” ，在建筑風(fēng)格、布局、戶型、，在建筑風(fēng)格、布局、戶型、 配套均以高端人群為定位，大氣現(xiàn)代，彰顯身份，品位十足，結(jié)合開(kāi)發(fā)商品

47、牌文化，配套均以高端人群為定位，大氣現(xiàn)代，彰顯身份，品位十足，結(jié)合開(kāi)發(fā)商品牌文化， 企業(yè)文化，塑造項(xiàng)目自身的高端形象，代表著西灣片區(qū)的樓盤(pán)的新典范，人性化的企業(yè)文化，塑造項(xiàng)目自身的高端形象，代表著西灣片區(qū)的樓盤(pán)的新典范，人性化的 整體設(shè)計(jì)，精美的園藝規(guī)劃，高端的服務(wù)配套，都彰顯著西灣人居新形象，在市場(chǎng)整體設(shè)計(jì)，精美的園藝規(guī)劃，高端的服務(wù)配套，都彰顯著西灣人居新形象，在市場(chǎng) 上是完全可行的。上是完全可行的。 6.36.3 方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第七章第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與協(xié)作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與協(xié)作 7.17.1 項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資 xx，是由廣西建

48、鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（由武鋼集團(tuán)下屬的湖北建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)由武鋼集團(tuán)下屬的湖北建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 有限公司投資成立有限公司投資成立）投資開(kāi)發(fā)的大型高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。 廣西建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介：廣西建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介： 廣西建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司由湖北建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司投資（隸屬武鋼廣西建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司由湖北建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司投資（隸屬武鋼 集團(tuán)）成立，集團(tuán)）成立，湖北建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司投資誕生于 1998 年的湖公司實(shí)力雄厚， 具有成熟的開(kāi)發(fā)理念和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過(guò) 10 年的發(fā)展，建鑫相繼在武漢、宜 昌、鄂州、黃石等湖北各大城市進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，獲得過(guò)“湖北省分行業(yè)十強(qiáng)

49、企業(yè)” 、 “宜昌市地產(chǎn)資信 20 強(qiáng)企業(yè)” “湖北房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)” “湖北市場(chǎng)質(zhì)量信得過(guò)企 業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)，獲得湖北省各界一致好評(píng)。 公司成立至今，10 年時(shí)間相繼在湖北各大城市開(kāi)發(fā)了武漢“馨都茗苑” 、 “馨 都雅園” 、宜昌“陽(yáng)光花園” 、 “錦繡東廬” 、鄂州“瀾灣半島”等知名項(xiàng)目，并榮獲 “2005 年度中國(guó)住交會(huì)湖北名盤(pán)” 、 “湖北房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)”等行業(yè)殊榮，為湖北 4000 多戶家庭提供優(yōu)質(zhì)住宅與服務(wù)，讓 100000 多人切身感受到建鑫產(chǎn)品的品質(zhì) 和魅力。 7. 2 項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理模式 建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公，將在 xx 項(xiàng)目中采用先進(jìn)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行項(xiàng)目 內(nèi)部控制與

50、外部協(xié)作的有效結(jié)合，設(shè)立成本管理，工程技術(shù)管理、財(cái)務(wù)、客戶服務(wù) 等基本職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制；在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工監(jiān)理、商業(yè)管理招商、 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國(guó)內(nèi)外資深專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人合作的方式， 進(jìn)行社會(huì)資源的整合，達(dá)到項(xiàng)目順利推進(jìn)的良好目標(biāo)。 7 7 .3.3 項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu) 7.3.1 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 中國(guó)輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院中國(guó)輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院 建于 1958 年，經(jīng)過(guò)幾十年的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展、壯大，現(xiàn)已成為一個(gè)具有較強(qiáng)綜合 技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)院?，F(xiàn)持有輕工、建筑甲級(jí)工程設(shè)計(jì)證書(shū)；甲級(jí)工程總承包資格證 書(shū)；甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)；市政工程乙級(jí)設(shè)計(jì)證書(shū)；勘察乙級(jí)證書(shū)；工程造價(jià)咨詢

51、甲 級(jí)資質(zhì)證書(shū)；乙級(jí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)證書(shū)等，并取得了 gb/t19001-1994：iso9001- 1994 質(zhì)量體系認(rèn)證證書(shū)。 全院現(xiàn)有技術(shù)及管理人員近 400 人，其中高中級(jí)技術(shù)人員占 86%，70 多名一級(jí)、 二級(jí)注冊(cè)建筑師和一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師，并有 10 多名享受政府津貼的高級(jí)技術(shù)人 員。配備有先進(jìn)的計(jì)算機(jī)和繪圖設(shè)備、先進(jìn)的通訊設(shè)備和辦公設(shè)備。全院計(jì)算機(jī)實(shí) 現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)，工程設(shè)計(jì)全部在網(wǎng)上進(jìn)行，辦公正逐步向無(wú)紙化發(fā)展，并可通過(guò) intetnet 網(wǎng)查詢、了解當(dāng)今世界科學(xué)技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及與本院設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)相關(guān)的技術(shù) 情報(bào)資料。 7.3.2 營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃 俊地潤(rùn)豐公司簡(jiǎn)介俊地潤(rùn)豐公司簡(jiǎn)介 自 19

52、98 年成立至今在地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研分析、廣 告企劃、房產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)等諸多領(lǐng)域已形成特有的風(fēng)格和品牌，業(yè)務(wù)涉及中高檔住宅、 別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)等的銷(xiāo)售代理策劃和開(kāi)發(fā)。自 2002 年來(lái)連續(xù)多年榮獲 “廣西著名房地產(chǎn)代理企業(yè)” ， “廣西房地產(chǎn)金牌代理企業(yè)” ，代理策劃近五十個(gè)項(xiàng) 目，銷(xiāo)售面積數(shù)百萬(wàn)平米。十年來(lái)見(jiàn)證了廣西房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，成就萬(wàn)千人的置 業(yè)生活夢(mèng)想，成為廣西本土地產(chǎn)代理行業(yè)的標(biāo)桿典范之一。 2008 年俊地公司將秉承“與時(shí)俱進(jìn)、銳意進(jìn)取、服務(wù)盡心、追求卓越”的公 司理念，一如既往的為業(yè)界新老客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 到目前為止，俊地公司業(yè)務(wù)遍布越南、上海、廣

53、西南寧、北海、欽州、柳州、 防城等地區(qū)，為幾十個(gè)優(yōu)秀樓盤(pán)超百萬(wàn)平方米物業(yè)提供了全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售執(zhí)行 及咨詢服務(wù)，并取得良好業(yè)績(jī)。 7.3.3 團(tuán)隊(duì)評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目由有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的和較高市場(chǎng)口碑的開(kāi)發(fā)企業(yè)，有國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)、管本項(xiàng)目由有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的和較高市場(chǎng)口碑的開(kāi)發(fā)企業(yè)，有國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)、管 理、運(yùn)營(yíng)理念的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司，有熟悉本土市場(chǎng)的策劃銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)組成，理、運(yùn)營(yíng)理念的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司，有熟悉本土市場(chǎng)的策劃銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)組成， 擁有高水平的技術(shù)、先進(jìn)的管理能力和豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有力的保障了西擁有高水平的技術(shù)、先進(jìn)的管理能力和豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有力的保障了西 灣灣

54、 上城項(xiàng)目的順利推進(jìn)，圓滿地達(dá)到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，運(yùn)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)。上城項(xiàng)目的順利推進(jìn)，圓滿地達(dá)到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，運(yùn)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)。 第八章第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 8.18.1 計(jì)劃擬定原則計(jì)劃擬定原則 1、從港口區(qū)樓市的發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目所處區(qū)域良好的未來(lái)前景、合理的市場(chǎng)占 有率角度以及目標(biāo)客戶群的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力等因素分析，初步計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)間為 3 年。 2、 本項(xiàng)目是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的以住宅為主大型社區(qū)項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) 計(jì)劃時(shí)，主要參考同類(lèi)項(xiàng)目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與相適應(yīng)的購(gòu)買(mǎi) 力，以及利用基地目前成熟條件的原則。 3、 根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)模等情況，擬按一個(gè)建設(shè)周期進(jìn)行

55、開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)先期 投入的資金加快工程進(jìn)度，迅速建立本項(xiàng)目的整體工程形象，合理安排開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì) 劃與市場(chǎng)推廣計(jì)劃更好地銜接。 8.28.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序及開(kāi)發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序及開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批后，設(shè)此時(shí)間為項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 根據(jù)協(xié)力的設(shè)計(jì)單位和施工單位等配套資源的能力，我們初步設(shè)定的工程進(jìn)度 周期如下： 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期：開(kāi)發(fā)建設(shè)周期： 約 11.58 萬(wàn)（其中地上建筑面積約 10.88 萬(wàn)平米；地下建筑面積約 4015 萬(wàn)平米） 施工建設(shè)周期：兩年半兩年半 本項(xiàng)目采用分期開(kāi)發(fā)模式，考慮入市初期營(yíng)造良好的項(xiàng)目形象，展示項(xiàng)目自身 的高素質(zhì)為前提，為

56、項(xiàng)目整體運(yùn)作提供良好的保障，一期工程主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目南側(cè)， 在取得一定的美譽(yù)度、知名度后，陸續(xù)開(kāi)展后期工程。 按計(jì)劃，本項(xiàng)目劃分為四期開(kāi)發(fā)，依次為一期工程（6 萬(wàn)平米）、二期工程（5.5 萬(wàn)平米）。 開(kāi)發(fā)工程時(shí)序安排計(jì)劃：開(kāi)發(fā)工程時(shí)序安排計(jì)劃： 第一年開(kāi)發(fā) 6 萬(wàn)平米， （一期工程） 第二年開(kāi)發(fā) 5.5 萬(wàn)平米， （二期工程） 第九章第九章 項(xiàng)目投資成本效益估算項(xiàng)目投資成本效益估算 9.19.1 投資估算依據(jù)投資估算依據(jù) （1）根據(jù)防城港市國(guó)土部門(mén)核發(fā)給建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司的 xx 項(xiàng)目的項(xiàng)目用 地圖紙文件。 （2）xx 項(xiàng)目制作的設(shè)計(jì)方案文本及設(shè)計(jì)圖紙。 （3）防城港市建設(shè)主管部門(mén)頒布的預(yù)算定

57、額文件及本項(xiàng)目的工程勘察資料文 件。 （4）建鑫房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司及俊地潤(rùn)豐房地產(chǎn)代理公司積累的商品房市場(chǎng) 調(diào)查及銷(xiāo)售資料，以及同類(lèi)項(xiàng)目的成本概預(yù)算及決算資料。 （5）建設(shè)成本中住宅及配套服務(wù)物業(yè)按毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，公建及車(chē)庫(kù)按可使 用成品的建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)。 9.29.2 成本費(fèi)用估算說(shuō)明成本費(fèi)用估算說(shuō)明 本章節(jié)是就整個(gè)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及整體收益的進(jìn)行估算，項(xiàng)目規(guī)模依 據(jù)的是產(chǎn)品策劃引導(dǎo)報(bào)告對(duì)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定，前期費(fèi)用如規(guī)劃設(shè)計(jì)等按目 前市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算，報(bào)建手續(xù)中各項(xiàng)政府部門(mén)行業(yè)規(guī)費(fèi)按西灣市的現(xiàn)有水平計(jì)入。土 建、安裝、項(xiàng)目配套工程的費(fèi)用按建筑施工經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值。 項(xiàng)目用地面積：項(xiàng)目用地面

58、積：35361.53435361.534 約約 5353 畝畝 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積：項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積：115845115845 其中：其中： 住宅 103200 公建 1080（會(huì)所、商鋪、物業(yè)用房等） 架空層 2940 地下室車(chē)庫(kù)（停車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房） 4015 9.39.3 項(xiàng)目投資成本估算項(xiàng)目投資成本估算 一）一） 、項(xiàng)目各分類(lèi)別物業(yè)整體市場(chǎng)總價(jià)值及銷(xiāo)售總價(jià)值估測(cè)、項(xiàng)目各分類(lèi)別物業(yè)整體市場(chǎng)總價(jià)值及銷(xiāo)售總價(jià)值估測(cè) 1 1、土地成本：、土地成本：5353 畝80 萬(wàn)元/畝 42404240 萬(wàn)元萬(wàn)元 2 2、工程前期費(fèi)用：、工程前期費(fèi)用： 1） 、鉆探費(fèi)： 約 20 萬(wàn)元 2） 、規(guī)劃方案設(shè)

59、計(jì)費(fèi)： 8 元/11.58 萬(wàn)=92 萬(wàn)元 3） 、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 8 元/11.58 萬(wàn)=92 萬(wàn)元 4） 、施工圖審查費(fèi)： 2.0 元/11.58 萬(wàn)= 23 萬(wàn)元 5） 、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)： 20 元/綠地面積 22 萬(wàn)元 6） 、環(huán)評(píng)費(fèi)： 20 萬(wàn)元 7） 、臨時(shí)水電： 30 萬(wàn)元 8） 、場(chǎng)地平整費(fèi)等： 200 萬(wàn)元 工程前期費(fèi)用合計(jì)：工程前期費(fèi)用合計(jì)：480480 萬(wàn)元萬(wàn)元 3 3、工程建安造價(jià)：、工程建安造價(jià)： (1)高層地上建筑造價(jià)：（1826 層建筑樓棟） 1200 元/m10.32 萬(wàn) m=12384 萬(wàn)元 (2)地下室建筑造價(jià)：（含人防部分造價(jià)） 1800 元/m0.4 萬(wàn) m

60、=720 萬(wàn)元 (3)其他（幼會(huì)所以及商業(yè)服務(wù)面積等）： 900 元/m1080 m=97 萬(wàn)元 工程建安造價(jià)合計(jì)：工程建安造價(jià)合計(jì)：1320013200 萬(wàn)元萬(wàn)元 4 4、報(bào)建費(fèi)用：、報(bào)建費(fèi)用： (1)招標(biāo)費(fèi)：建安總造價(jià)1 =132001=13 萬(wàn)元; (2)質(zhì)檢費(fèi)：建安總造價(jià)1.25=132001.25=17 萬(wàn)元; (3)預(yù)算標(biāo)底：建安總造價(jià)1 =132001=13 萬(wàn)元; (4) 規(guī)劃管理費(fèi)：建安總造價(jià)2=132002=26 萬(wàn)元; (5）白蟻費(fèi)：2 元/m11.58 萬(wàn)23 萬(wàn)元 (6)城建配套費(fèi)：132003% =39 萬(wàn)元; (7)垃圾處理費(fèi)噪聲污染費(fèi)：計(jì) 20 萬(wàn)元 (8)消防