房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算及現(xiàn)金流測(cè)算

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 成本估算及現(xiàn)金 流測(cè)算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類 三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 五、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表五、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算 七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算 八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款定義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸

2、款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房 等開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目貸款，包括住宅類和商業(yè)類開(kāi)發(fā)貸款。 在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計(jì)在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計(jì) 容面積的比例作為判定標(biāo)準(zhǔn)。如住宅面積容面積的比例作為判定標(biāo)準(zhǔn)。如住宅面積70%，則視為住宅類項(xiàng)目；，則視為住宅類項(xiàng)目； 如住宅面積如住宅面積70%，則視為商業(yè)類項(xiàng)目。，則視為商業(yè)類項(xiàng)目。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類 1、按資質(zhì)分類 按資質(zhì)分類可分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)，各級(jí)資質(zhì)的劃分條件如下： 序號(hào)序號(hào)條件條件一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)四級(jí)四級(jí)暫定暫定 1注冊(cè)資本5000萬(wàn)元2000

3、萬(wàn)元800萬(wàn)元 100萬(wàn) 元 / 2從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年限5年3年2年1年/ 3 房屋建筑累計(jì)竣工面積，或累計(jì)完 成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 近3年30萬(wàn)近3年15萬(wàn) 近3年15萬(wàn)/ 4建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年達(dá)100% 連續(xù)3年達(dá) 100% 連續(xù)2年達(dá) 100% 達(dá)100%/ 5 上一年房屋建筑施工面積，或完成 與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 15萬(wàn)10萬(wàn)/ 6 我行準(zhǔn)入條件為三級(jí)資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入條件為二級(jí)資質(zhì)。外商投資企我行準(zhǔn)入條件為三級(jí)資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入條件為二級(jí)資質(zhì)。外商投資企 業(yè)可沒(méi)有三級(jí)資質(zhì)，但需報(bào)省行做資質(zhì)準(zhǔn)入。業(yè)可沒(méi)有三級(jí)資質(zhì)，但需報(bào)省行做資質(zhì)準(zhǔn)入。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的

4、分類（續(xù)） 2、按股東類型分類 內(nèi)資企業(yè) 外資企業(yè) 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元（含萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)萬(wàn) 美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于 1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得國(guó)有土 地使用證的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得 辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。 三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式模式 資金流入開(kāi)發(fā)階段資金流出 自有資金 股東借款 銀行借款 股東借款 預(yù)售款 購(gòu)房者

5、首付款 銀行按揭貸款 項(xiàng)目初期支付土地款 項(xiàng)目建設(shè)期支付建設(shè)成本 項(xiàng)目銷售期償還銀行借款 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 投資機(jī)會(huì)研究 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文 申請(qǐng)定點(diǎn) 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù) 申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)等文件 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目前期 準(zhǔn)備階段 選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 申領(lǐng)房屋拆遷許可證 做好“七通一平”工作 選擇承包單位 選擇監(jiān)理單位 項(xiàng)目建設(shè) 階段 組織承包商進(jìn)場(chǎng) 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制 申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目銷售及 售后服務(wù)階段 辦理竣工后產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 申領(lǐng)

6、商品房銷售許可證 與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同 提交相關(guān)資料 與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同 做好物業(yè)管理工作 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文 申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文時(shí)，需向主管部門提交可行性 研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)、資金來(lái)源說(shuō)明、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)類型說(shuō)明等文件。 可行性研究報(bào)告的報(bào)批工作是將可行性研究報(bào)告 上報(bào)至政府主管部門及貸款銀行，由其進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估 和對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目評(píng)估的投資估算精度為項(xiàng)目評(píng)估的投資估算精度為10%10%，可行性研究報(bào) 告的批準(zhǔn)，標(biāo)志著項(xiàng)目立項(xiàng)階段的完成。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證

7、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地 使用權(quán)出讓出讓、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥行政劃撥。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地時(shí)，必須到 相關(guān)的土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使 用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓 國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在 一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出 讓金的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。

8、城 市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有 土地的使用權(quán)方可有償出讓。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式主 要有3中，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣，出讓時(shí)具體采取哪種方式，由出讓提地 的情況和土地用途來(lái)確定。其中商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有 條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方 式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 此外，各地在具體執(zhí)行過(guò)程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此， 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式，實(shí)際上是4中：協(xié)議出讓協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓、拍賣拍賣 出讓出讓、掛牌出讓掛牌出讓。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理

9、土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓（續(xù)） 1）協(xié)議出讓協(xié)議出讓土地使用權(quán)的有意受讓向土地管理部門提出有償使 用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)出讓事宜進(jìn)行協(xié)商達(dá)成一致后 出讓土地的行為。該方式一般適用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的出 讓，如微利商品房用地，國(guó)家機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和 市政設(shè)施等非盈利性用地。 2）招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招 引他人投標(biāo)，然后根據(jù)特定的要求從投標(biāo)者中確定最佳土地使用權(quán)受讓 人的土地出讓行為。一般適用于對(duì)開(kāi)發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。 3）拍賣出讓拍賣出讓在指定的時(shí)間和公開(kāi)場(chǎng)所，由政府主持土地使

10、用權(quán) 拍賣，支持人宣布低價(jià)，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)最高 者得到一定年限的土地使用權(quán)的行為。適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、 區(qū)位優(yōu)異的地段及利用上有較多靈活性的土地。 4）掛牌出讓掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓 宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng) 并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 2、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 廣義的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為， 包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓。 狹義的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過(guò)出讓方

11、式獲得國(guó)有土地使用權(quán) 的土地使用者通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將國(guó)有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 的過(guò)程。 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有3種，即出售、交換和贈(zèng)與。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 3、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置 等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地 使用者的行為。通過(guò)劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒(méi)有期限的限制，土 地使用權(quán)人可以無(wú)限期使用。 未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用 權(quán)。

12、 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使 用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押： (1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； (2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證； (3)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明； (4)依照條例和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小?縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵 交土地使用權(quán)出讓金。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 土地出讓金 土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級(jí)政府土地管理部門 將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地

13、出讓的全 部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要 續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲 得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作 價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。 土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣、 掛牌等的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì) 適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是 依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 土地出讓金（續(xù)） 1、已出讓用地性質(zhì)不

14、變，在建設(shè)過(guò)程中因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時(shí)各 用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，如何調(diào)整土地出讓金？ 根據(jù)批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局的通知（穗府200536號(hào)），因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時(shí) 各用途建筑面積與原合同各用途建筑面積不一致需調(diào)整土地出讓金的， 按原合同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 2、原住宅用途房屋經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)改為商業(yè)用途，如何計(jì)收土地出讓金？ 答：住宅改商業(yè)用途，屬于新用途基準(zhǔn)地價(jià)高于原用途，按商業(yè)、 住宅基準(zhǔn)地價(jià)在剩余年限內(nèi)的差價(jià)全額補(bǔ)交土地出讓金。其補(bǔ)交出讓金 額視原住宅是否已辦出讓而有所不同。住宅未辦出讓，補(bǔ)交金額商業(yè) 基準(zhǔn)地價(jià)住宅基準(zhǔn)地價(jià)住宅土地有償使用費(fèi)；住宅已辦出讓，補(bǔ)交 金額商業(yè)基

15、準(zhǔn)地價(jià)住宅基準(zhǔn)地價(jià)。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 土地出讓金（續(xù)） 實(shí)例：一德路未辦理有償手續(xù)某首層非私人住宅用房，建筑面積為 100平方米，現(xiàn)使用十年了后轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，需補(bǔ)交多少土地出讓金？ 房地產(chǎn)權(quán)證注記該房屋位于D1222圖12幅331地號(hào)內(nèi)，經(jīng)查，該 地段商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)5850元/平方米，商業(yè)路線價(jià)16193元/平方米。住宅基 準(zhǔn)地價(jià)2286元/平方米。住宅出讓年限為70年，商業(yè)出讓年限為40年，從 出讓起始時(shí)間算，住宅剩余使用年限為60年，商業(yè)剩余使用年限為30年， 按一年期固定資產(chǎn)貸款利率r為6.12%，住宅年期修正系數(shù)為0.99，

16、商業(yè) 年期修正系數(shù)0.92。因原住宅用途未辦出讓手續(xù)，所以應(yīng)追收住宅部分 土地有償使用費(fèi)。補(bǔ)交土地出讓金額為：= （商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)+商業(yè)路線 價(jià)加價(jià)18%）商業(yè)年期修正系數(shù)-住宅基準(zhǔn)地價(jià)住宅年期修正系數(shù) 住 宅 改 商 業(yè) 建 筑 面 積 + 住 宅 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 3 0 % 住 宅 建 筑 面 積 = （ 5 8 5 0 + 1 6 1 9 3 1 8 % ） 0 . 9 2 - 2 2 8 6 0 . 9 9 1 0 0 + 2 2 8 6 3 0 % 1 0 0 = 6 4 8 6 2 2 元 。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)） 契稅 土地

17、交易主要包括新征耕地環(huán)節(jié)、土地出讓環(huán)節(jié)、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、土地使用 環(huán)節(jié)，其中土地使用環(huán)節(jié)又分自用、出租、投資幾部分。 新征耕地環(huán)節(jié)。 出讓土地環(huán)節(jié)，包括土地出讓契稅和印花稅。其中土地出讓契稅為在我國(guó) 境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋所屬，承受的單位或個(gè)人繳納。土地出讓契稅按成交金額的土地出讓契稅按成交金額的 3%繳納繳納，不得因減免出讓金而減免土地出讓契稅。印花稅按土地使用證數(shù)目征收，印花稅按土地使用證數(shù)目征收， 每本貼花五元，而土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收，按合同金額的萬(wàn)分每本貼花五元，而土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收，按合同金額的萬(wàn)分 之五繳納之五繳納。 土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。這個(gè)環(huán)節(jié)包括營(yíng)業(yè)稅，城

18、建稅、教育附加、地方教育附加， 土地增值稅，所得稅，印花稅，契稅。其中營(yíng)業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部營(yíng)業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部 價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的5%繳納繳納。城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加附加計(jì)稅計(jì)稅依據(jù)依據(jù)為營(yíng)業(yè)為營(yíng)業(yè) 稅，城建稅的稅率為市區(qū)稅，城建稅的稅率為市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)，縣城和建制鎮(zhèn)5%，其他，其他1%。教育費(fèi)附加的征收標(biāo)教育費(fèi)附加的征收標(biāo) 準(zhǔn)為準(zhǔn)為3%，地方教育附加為，地方教育附加為2%。土地增值稅分為四級(jí)，稅率分別為土地增值稅分為四級(jí)，稅率分別為30%，40%， 50%和和60%。契稅按成交價(jià)格的。契稅按成交價(jià)格的3%繳納

19、繳納。 土地使用環(huán)節(jié)。其中自用環(huán)節(jié)應(yīng)繳的稅為城鎮(zhèn)土地使用稅。出租環(huán)節(jié)應(yīng)繳 城鎮(zhèn)土地使用稅，營(yíng)業(yè)稅，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。投資環(huán)節(jié)應(yīng)繳 營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅土地增值稅，企業(yè)所得稅，契稅和印花稅。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市 規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的作用： 確保土地利用符合城市規(guī)劃； 維護(hù)建設(shè)單位按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益； 為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法 律依據(jù)。 下列情況必須申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證：下列情況必須申請(qǐng)建設(shè)

20、用地規(guī)劃許可證： 新建、遷建單位需要使用城市土地的； 原址擴(kuò)建需要使用本單位以外的土地的； 需要改變本單位土地使用性質(zhì)的； 因建設(shè)需要臨時(shí)使用土地的或調(diào)整、交換用地的建設(shè)工程； 涉及國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（續(xù)） 建設(shè)單位應(yīng)在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證后6個(gè)月內(nèi)向房屋土地管理局 申請(qǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)有關(guān)手續(xù)。 建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后6個(gè)月內(nèi)未取得建設(shè)用地批準(zhǔn) 文件又未申請(qǐng)延期的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證即行失效。 先先有國(guó)土證還是先有用地規(guī)劃證？有國(guó)土證還是先有用地規(guī)劃證？ 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃

21、許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn) 建設(shè)工程建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律文件。 以下情況必須申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證： 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物； 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建構(gòu)筑物； 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建道路； 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建管線和其他工程設(shè)施。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 建筑工程施工許可證 建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文 件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證。 以下情況必須領(lǐng)取建筑工程施工許可證： 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造； 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬

22、設(shè)施的裝修裝飾； 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施配套的線路、管道、 設(shè)備的安裝； 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工。 建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政 府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程工程投資額在投資額在 3030萬(wàn)元以下或者建筑面積在萬(wàn)元以下或者建筑面積在300300平方米以下的建筑工程平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可 證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況， 對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。 按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建

23、筑工程，不再領(lǐng)取施工許可 證。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)） 五、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表 房地產(chǎn)企業(yè)以提供房屋為其主要商品，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大、投資回收期長(zhǎng) 等特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的總體資產(chǎn)投入巨大。相對(duì)于一般企業(yè)，存貨占總資產(chǎn)的比重達(dá)； 應(yīng)收賬款占的比重沒(méi)有貿(mào)易企業(yè)高；固定資產(chǎn)占的比重也沒(méi)有制造企業(yè)那么高。 1、資產(chǎn)負(fù)債表的特點(diǎn) 總資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)占比大，一般超過(guò)90%。流動(dòng)資產(chǎn)中以存貨及其他應(yīng)收賬款為主。 存貨部分主要是未賣出的房地產(chǎn)。其他應(yīng)收款可能是將收到的購(gòu)房款轉(zhuǎn)移給關(guān)聯(lián)公司。 總負(fù)債以長(zhǎng)期借款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)收款為主。 預(yù)收賬款：因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)需等到工程竣工、驗(yàn)收、測(cè)繪

24、、辦證、結(jié)算后 方可確認(rèn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)處于賣方市場(chǎng)，即供不應(yīng)求時(shí)期，一般均會(huì)在未到辦理房產(chǎn)證 或工程結(jié)算完成階段，只需獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后即進(jìn)行銷售。由于未到到收入確認(rèn)階 段，因此受到的房款或按揭款只能掛在預(yù)收賬款中。 2、利潤(rùn)表的特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中，即使已開(kāi)始銷售，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍然為0，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本體現(xiàn)了項(xiàng)目的 支出。開(kāi)發(fā)結(jié)束后，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加。 其他業(yè)務(wù)收入一般為出租物業(yè)的租金收入。 營(yíng)業(yè)外支出一般為退房補(bǔ)償款、滯納金、罰款等。 3、現(xiàn)金流量表的特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)階段：發(fā)生大量的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入很少； 中后期階段：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出減少，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入

25、增加，并一直 拉大距離。 后期階段：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和流出均在減少。 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算 項(xiàng)目技術(shù)參數(shù) 項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)主要包括總建筑面積、總占地面積、可售建筑面積、容積率、 綠化率、戶型等。 1、項(xiàng)目總建筑面積的計(jì)算依據(jù)建設(shè)部頒布的建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范， 在報(bào)審中指的是建設(shè)工程規(guī)劃許可證上記載的面積。 2、總占地面積即建設(shè)用地規(guī)劃許可證上載明的面積。 3、可售建筑面積=總建筑面積-公攤建筑面積-用于出租的建筑面積，一般可 根據(jù)客戶可行性報(bào)告。 4、容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之 比。國(guó)家對(duì)可計(jì)入容積率的建筑面積并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，由各地自行制定標(biāo)準(zhǔn)，

26、一般 不包括地下建筑面積。別墅項(xiàng)目的容積率一般為0.8-1.0，多層、高層住宅項(xiàng)目 的容積率一般在1.2-5.0之間。 5、建筑密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基地面積與規(guī)劃 建設(shè)用地之比，反映出一定用地范圍內(nèi)空地率和建筑密集程度，一般不超過(guò)40%- 50%。 6、綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，一 般在30%以上。 7、戶型是以每戶的建筑面積和擁有的房間數(shù)來(lái)劃分的，90，90 X144，144。 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算（續(xù)） 總投資構(gòu)成 構(gòu)成構(gòu)成占比占比報(bào)審中報(bào)審中含義含義 土地費(fèi)用30-40% 以土地成交價(jià)格 為準(zhǔn) 土地成交價(jià)格、征地費(fèi)、安置

27、費(fèi)及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 建筑安裝費(fèi)用30-40% 根據(jù)裝修程度不 同而不同 在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑 安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi) 前期工程費(fèi)用 10-15% 以實(shí)際支付為準(zhǔn) 指開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、 測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)用 以實(shí)際支付為準(zhǔn) 指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有 償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派 出所、幼托、消防等 管理費(fèi)用 10-15% 按總投的2-3.5% 銷售費(fèi)用 按總銷售收入的 2-3.5% 財(cái)務(wù)費(fèi)用以實(shí)際為準(zhǔn) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按總投的2-3.5% 指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立

28、核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而 發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。除 周轉(zhuǎn)房攤銷列作開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用外，其余費(fèi)用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)， 而由公司定期或不定期派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，則所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算（續(xù)） 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積 單位成本 （萬(wàn)元） 總成本 (萬(wàn)元） 占比 1土地成本118387.60.2023,953.5039

29、% 2前期工程費(fèi)用118387.60.011,183.882% 3建筑安裝工程118387.60.1922,493.6437% 4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用118387.60.0172,012.593% 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)118387.60.021,775.813% 6管理費(fèi)用118387.60.011,542.583% 7銷售費(fèi)用118387.60.033,168.125% 8財(cái)務(wù)費(fèi)用118387.60.044,566.388% 建設(shè)投資合計(jì)0.5160,696.50100% 成本估算表 七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算 總投資構(gòu)成 序號(hào)序號(hào)資金來(lái)源資金來(lái)源 占比占比 1自籌資金 資本金35-40% 股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)

30、借款10-15% 2銀行借款50% 3銷售返投15% 1、項(xiàng)目資本金來(lái)源于借款人的實(shí)收資本、資本公積、盈余公積以及其他可自由支配的 權(quán)益性資本，并扣除無(wú)法實(shí)際投入項(xiàng)目建設(shè)的資本占用。 2、股東借款轉(zhuǎn)資本公積，需經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)并剔除應(yīng)納所得稅額。 3、土地增值等無(wú)法以現(xiàn)金形式存在的所有者權(quán)益應(yīng)予以扣除。 4、對(duì)于單一項(xiàng)目，資本金可由賬面所有者權(quán)益扣減對(duì)外投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、 長(zhǎng)期掛賬的應(yīng)收等部分后得出。 5、對(duì)于未分配利潤(rùn)，應(yīng)明確貸款期內(nèi)股東不得分紅。 6、對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)，資本金可在上述計(jì)算公式中扣減其他項(xiàng)目占用的所 有者權(quán)益和已買尚未開(kāi)發(fā)的地塊成本后得出。 七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

31、項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算（續(xù)） 總投資構(gòu)成 表一：資金投入計(jì)劃 構(gòu)成金額（萬(wàn)元）百分比 項(xiàng)目總投60,697 100% 資本金24,279 40% 其中：已投入23,954 99% 股東/關(guān)聯(lián)公司借款3,035 5% 銀行融資30,000 49% 銷售返投3,383 6% 七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算（續(xù)） 銷售收入 七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算（續(xù)） 現(xiàn)金流量表 序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年合計(jì) 1 現(xiàn)金流入47,225 35,760 14,955 97,940 1.1 銀行融資13,000 0 0 13,000 1.2 自籌資金12,561 0 0 12,561 1.3 住宅銷售收入21,664 32,668 10,316 64,648 1.4 商鋪收入0 352 529 881 1.5 車位收入0 2,740 4,110 6,850 2 現(xiàn)金流出21,217 10,584 9,112 40,913 2.1 土地費(fèi)用2