個人轉(zhuǎn)讓房屋的稅收政策

1、個人轉(zhuǎn)讓房屋需要繳納哪些稅？個人轉(zhuǎn)讓房屋需要繳納哪些稅？ 個人轉(zhuǎn)讓住房交易中的稅種個人轉(zhuǎn)讓住房交易中的稅種 營業(yè)稅營業(yè)稅 土地增值稅土地增值稅 城建稅 個人所得稅 印花稅印花稅 契稅契稅 稅種 營業(yè)稅營業(yè)稅 土地增值稅土地增值稅 城建稅 個人所得稅 印花稅印花稅 契稅契稅 稅種 營業(yè)稅 稅目銷售不動產(chǎn)稅目銷售不動產(chǎn) 計稅依據(jù)計稅依據(jù) 銷售額銷售額 稅率稅率5% 相關(guān)稅收政策相關(guān)稅收政策 1 1、自、自20062006年年6 6月月1 1日起，對個人購買住房不足日起，對個人購買住房不足5 5年年 轉(zhuǎn)手交易，銷售時按其取得的售房收入全額征收營轉(zhuǎn)手交易，銷售時按其取得的售房收入全額征收營 業(yè)稅；業(yè)稅

2、； 2 2、個人購買、個人購買普通住房普通住房超過超過5 5年（含年（含5 5年）轉(zhuǎn)手交易年）轉(zhuǎn)手交易 的，銷售時免征營業(yè)稅；的，銷售時免征營業(yè)稅； 3 3、對個人購買非普通住房超過、對個人購買非普通住房超過5 5年（含年（含5 5年）轉(zhuǎn)手年）轉(zhuǎn)手 交易，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后交易，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后 的差額征收營業(yè)稅。的差額征收營業(yè)稅。 4 4、個人之間的、個人之間的無償贈與無償贈與免稅免稅 非普通住房非普通住房 普通住房普通住房 差額征收差額征收 免稅免稅 營業(yè)稅營業(yè)稅 不足不足5年年 超過超過5年年 全額征收全額征收 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康

3、發(fā)展的若干國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干 意見意見（國辦發(fā)（國辦發(fā) 20081312008131號）號） 關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知財稅關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知財稅2008174號號 對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。 1 1、將現(xiàn)行個人購買普通住房超過、將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5 5年（含年（含5 5年）轉(zhuǎn)讓免征年）轉(zhuǎn)讓免征 營業(yè)稅，改為超過營業(yè)稅，改為超過2 2年（含年（含2 2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買 普通住房不足普通住房不足2 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，年

4、轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅， 改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 2 2、將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過、將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5 5年（含年（含5 5年）轉(zhuǎn)讓按其年）轉(zhuǎn)讓按其 轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2 2年年 （含（含2 2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營 業(yè)稅；個人購買非普通住房不足業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2 2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入 全額征

5、收營業(yè)稅。全額征收營業(yè)稅。 以上政策暫定執(zhí)行至以上政策暫定執(zhí)行至20092009年年1212月月3131日。日。 非普通住房非普通住房 普通住房普通住房 差額征收差額征收 免稅免稅 營業(yè)稅營業(yè)稅 不足不足2年年 超過超過2年年 全額征收全額征收 普通住房普通住房 非普通住房非普通住房 差額征收差額征收 財政部財政部 國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知財稅關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知財稅 2009157號號 1、自、自2010年年1月月1日起，個人將購買不足日起，個人將購買不足5年的年的 非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)

6、稅； 2、個人將購買超過、個人將購買超過5年年(含含5年年)的非普通住房或的非普通住房或 者不足者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收 入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅； 3、個人將購買超過、個人將購買超過5年年(含含5年年)的普通住房對外的普通住房對外 銷售的，免征營業(yè)稅。銷售的，免征營業(yè)稅。 4 4、個人之間的無償贈與免稅、個人之間的無償贈與免稅 非普通住房非普通住房 普通住房普通住房 差額征收差額征收 免稅免稅 營業(yè)稅營業(yè)稅 不足不足5年年 超過超過5年年 全額征收全額征收 普通住房普通住房 非普通住

7、房非普通住房 差額征收差額征收 思考：思考： 如何規(guī)避持證不到如何規(guī)避持證不到5 5年的營業(yè)稅？風(fēng)險年的營業(yè)稅？風(fēng)險 何在？何在？ 5年：是從取得產(chǎn)權(quán)證之日或是從取得產(chǎn)權(quán)證之日或契稅完稅證明之日起。契稅完稅證明之日起。 房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明二者所注明的時間不一致的，按房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明二者所注明的時間不一致的，按 照照“孰先孰先”的原則確定購買房屋的時間。的原則確定購買房屋的時間。 國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房 款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先

8、孰先”的的 原則確定購買房屋的時間。原則確定購買房屋的時間。 個人將通過通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親贈與方個人將通過通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親贈與方 式取得的住房對外銷售的行為，式取得的住房對外銷售的行為， 其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、 離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。 對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按 照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間 確定。確定。 普通住房

9、標準：普通住房標準： 1 1、住宅小區(qū)建筑容積率在、住宅小區(qū)建筑容積率在1.01.0以上以上 2 2、單套建筑面積在、單套建筑面積在120120平方米以下平方米以下 3 3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交 易價格易價格1.21.2倍以下倍以下 各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，可各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，可 以對單套建筑面積和價格標準進行適當浮動，以對單套建筑面積和價格標準進行適當浮動， 但向上浮動的比例不得超過上述標準的但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%20%。 地區(qū)地區(qū)建筑建筑 容積率容積率 單套建筑面單套建筑面 積積 實際成交

10、價低于實際成交價低于 同級別土地上住同級別土地上住 房平均交易價格房平均交易價格 備注備注 北京北京1.0(1.0(含含) )以上以上 140(140(含含) )平方平方 米以下米以下 1.2(1.2(含含) )倍以下倍以下 三環(huán)以內(nèi)總價人民三環(huán)以內(nèi)總價人民 幣幣215萬元萬元/套、三套、三 環(huán)至四環(huán)之間環(huán)至四環(huán)之間175萬萬 元元/套、四環(huán)至五環(huán)套、四環(huán)至五環(huán) 之間之間165萬元萬元/套、套、 五環(huán)以外五環(huán)以外100萬元萬元/ 套。套。 2008.11.24 廣東廣東1.0(1.0(含含) )以上以上 120(120(含含) )平方平方 米以下米以下 1.2(1.2(含含) )倍以下倍以下

11、地區(qū)地區(qū)建筑建筑 容積率容積率 單套建筑單套建筑 面積面積 實際成交價低于實際成交價低于 同級別土地上住同級別土地上住 房平均交易價格房平均交易價格 備注成交價格備注成交價格 上海上海 1.0(1.0(含含) )以以 上上 140(140(含含) ) 平方米以平方米以 下下 1.44(1.44(含含) )倍以下倍以下 坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi) 的低于的低于1750017500元元/ /平方平方 米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間 的低于的低于1000010000元元/ /平方平方 米，外環(huán)線以外的低米，外環(huán)線以外的低 于于70007000元元/ /平方米。平方米。 上海上海 2008

12、.11.1 五層以上五層以上 (含五層含五層)的的 多高層住房，多高層住房， 以及不足五以及不足五 層的老式公層的老式公 寓、新式里寓、新式里 弄、舊式里弄、舊式里 弄等。弄等。 140(140(含含) ) 平方米以平方米以 下下 內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線(市中心市中心)以以 內(nèi)，總價人民幣內(nèi)，總價人民幣245 萬元萬元/套、內(nèi)環(huán)線和套、內(nèi)環(huán)線和 外環(huán)線之間外環(huán)線之間140萬元萬元/ 套、外環(huán)線以外套、外環(huán)線以外98萬萬 元元/套以下套以下 地區(qū)地區(qū)建筑容建筑容 積率積率 單套建筑單套建筑 面積面積 實際成交價低于實際成交價低于 同級別土地上住同級別土地上住 房平均交易價格房平均交易價格 備注成交價格備注

13、成交價格 南京南京 1.01.0 ( (含含) ) 以上以上 144(144(含含) ) 平米以平米以 下下 1.44(1.44(含含) )倍倍 以下以下 南京南京 2008.10.8 1.01.0 ( (含含) ) 以上以上 120(120(含含) ) 平方米平方米 以下以下 具體交易價格標準具體交易價格標準 為主城江南八區(qū)為主城江南八區(qū) 9900元（含）元（含）/平平 方米以下、江寧方米以下、江寧 6000元（含）元（含）/平平 方米以下、江北方米以下、江北 4900元（含）元（含）/平平 方米以下方米以下 地區(qū)地區(qū) 建筑容積率建筑容積率單套建筑面積單套建筑面積 實際成交價低于同實際成交價

14、低于同 級別土地上住房平級別土地上住房平 均交易價格均交易價格 杭州杭州1.0(1.0(含含) )以上以上140(140(含含) )平方米以下平方米以下 1.2(1.2(含含) )倍以下倍以下 江蘇江蘇1.0(1.0(含含) )以上以上120(120(含含) )平方米以下平方米以下1.2(1.2(含含) )倍以內(nèi)倍以內(nèi) 福建福建1.0(1.0(含含) )以上以上 140(140(含含) )平米以下平米以下 1.38(1.38(含含) )倍以下倍以下 廈門廈門1.0(1.0(含含) )以上以上 140(140(含含) )平米以下平米以下1.38(1.38(含含) )倍以下倍以下 地區(qū)地區(qū)建筑容建

15、筑容 積率積率 單套建筑單套建筑 面積面積 實際成交價低于實際成交價低于 同級別土地上住同級別土地上住 房平均交易價格房平均交易價格 備注成交價格備注成交價格 銀川銀川 1.0(1.0(含含) ) 以上以上 130(130(含含) )平平 米以下米以下 成交價格分別為興慶區(qū)成交價格分別為興慶區(qū) 每平方米每平方米2934.36元以元以 下、金鳳區(qū)每平方米下、金鳳區(qū)每平方米 2812.77元以下、西夏區(qū)元以下、西夏區(qū) 每平方米每平方米1867.8元以下；元以下； 四是經(jīng)認定住宅的節(jié)能四是經(jīng)認定住宅的節(jié)能 性能符合性能符合民用建筑節(jié)民用建筑節(jié) 能設(shè)計標準能設(shè)計標準中節(jié)能中節(jié)能50 以上規(guī)定時，成交價

16、以上規(guī)定時，成交價 格在同區(qū)域住宅平均交格在同區(qū)域住宅平均交 易價格易價格1.2倍的基礎(chǔ)上可倍的基礎(chǔ)上可 上浮上浮20。 地區(qū)地區(qū) 建筑容積建筑容積 率率 單套建筑單套建筑 面積面積 實際成交價低實際成交價低 于同級別土地于同級別土地 上住房平均交上住房平均交 易價格易價格 備注備注 重慶重慶 1.0(1.0(含含) )以以 上上 144(144(含含) )平平 米以下米以下 1.4(1.4(含含) )倍以下倍以下 南昌南昌 1.0(1.0(含含) )以以 上上 144(144(含含) )平平 米以下米以下 1.2(1.2(含含) )倍以下倍以下 成都成都1.0(1.0(含含) )以以 上上

17、144(144(含含) )平平 米以下米以下 1.4(1.4(含含) )倍以下倍以下 平均交易價格每平米：二平均交易價格每平米：二 環(huán)路內(nèi)環(huán)路內(nèi)57805780元，二環(huán)至三元，二環(huán)至三 環(huán)環(huán)50805080元，三環(huán)以外元，三環(huán)以外 47304730元元 濟南濟南 1.0(1.0(含含) )以以 上上 120(120(含含) )平平 米以下米以下 1.2(1.2(含含) )倍以下倍以下 個人向他人個人向他人無償贈與無償贈與不動產(chǎn)包括三種情況：不動產(chǎn)包括三種情況： 繼承。繼承。繼承人應(yīng)當提交公證機關(guān)出具的繼承人應(yīng)當提交公證機關(guān)出具的“繼承權(quán)公證繼承權(quán)公證 書書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和個人無償贈與不動產(chǎn)登

18、記表。、房產(chǎn)所有權(quán)證和個人無償贈與不動產(chǎn)登記表。 遺產(chǎn)處分遺產(chǎn)處分。遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關(guān)。遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關(guān) 出具的出具的“遺囑公證書遺囑公證書”和和“遺囑繼承權(quán)公證書遺囑繼承權(quán)公證書”或或“接接 受遺贈公證書受遺贈公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及個人無償贈與不、房產(chǎn)所有權(quán)證以及個人無償贈與不 動產(chǎn)登記表。動產(chǎn)登記表。 其他其他(包括離婚、贍養(yǎng)、直系親屬贈與等包括離婚、贍養(yǎng)、直系親屬贈與等)。受贈人應(yīng)受贈人應(yīng) 當提交房產(chǎn)所有人當提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書贈與公證書”和受贈人和受贈人“接受贈與接受贈與 公證書公證書”，或持雙方共同辦理的，或持雙方共同辦理的“贈與合同公

19、證書贈與合同公證書”， 以及房產(chǎn)所有權(quán)證和個人無償贈與不動產(chǎn)登記表，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和個人無償贈與不動產(chǎn)登記表， 上述證明材料必須提交原件。上述證明材料必須提交原件。 城建稅 計稅依據(jù)營業(yè)稅計稅依據(jù)營業(yè)稅 稅率稅率 市區(qū)市區(qū) 7 7 縣城、鎮(zhèn)縣城、鎮(zhèn) 5 5 不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)1 1 印花稅印花稅 稅目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 計稅依據(jù)購銷合同所載明的金額計稅依據(jù)購銷合同所載明的金額 稅率萬分之五，由購銷雙方分別貼花繳納稅率萬分之五，由購銷雙方分別貼花繳納 稅目稅目 權(quán)利許可證照權(quán)利許可證照 ( (房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證) ) 計稅依據(jù)件計稅依據(jù)件

20、稅率五元稅率五元 相關(guān)政策相關(guān)政策: : 財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會 福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免稅。福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免稅。 對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng) 對受贈人全額征收印花稅。對受贈人全額征收印花稅。 從從20082008年年1111月月1 1日起，日起， 對個人銷對個人銷 售或購買住房暫免征收印花稅。售或購買住房暫免征收印花稅。 土地增值稅土地增值稅 稅目地上建筑物及其附著物連同國有稅目地上建筑物及其附著物連同國有 土地使用權(quán)。土地使用權(quán)。 計稅依據(jù)增值額計稅依據(jù)增值額 稅率四級超率累進稅率稅率四級超率累進稅率 級數(shù)

21、級數(shù)增值率增值率稅率稅率% 速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)% 1 150%50%以下以下30300 0 2 250%50% 100% 100%40405 5 3 3100%100% 200% 200%50501515 4 4200%200%以上以上60603535 相關(guān)稅收優(yōu)惠政策相關(guān)稅收優(yōu)惠政策 1 1、因工作調(diào)動或改善居住環(huán)境轉(zhuǎn)讓原自、因工作調(diào)動或改善居住環(huán)境轉(zhuǎn)讓原自 用住房居住滿用住房居住滿5 5年或年或5 5年以上免征；滿年以上免征；滿3 3年年 不滿不滿5 5年減半征收；不滿年減半征收；不滿3 3年按規(guī)定征。年按規(guī)定征。 2 2、個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，、個人之間互換自有居住用房地

22、產(chǎn)的， 經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增 值稅。值稅。 3 3、對居民個人擁有的普通標準住宅等，在其、對居民個人擁有的普通標準住宅等，在其 轉(zhuǎn)讓時免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓時免征收土地增值稅。 4 4、無償贈與免稅。、無償贈與免稅。 繼承免稅繼承免稅 贈與直系親屬或承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)人贈與直系親屬或承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)人 通過境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)贈與教通過境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)贈與教 育、民政、其他社會福利、公益事業(yè)。育、民政、其他社會福利、公益事業(yè)。 5、從、從2008年年11月月1日起，日起， 對個人銷售住房對個人銷售住房 暫免征收土地增值稅。暫免征收土地增

23、值稅。 契稅 稅目轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬稅目轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬 計稅依據(jù)計稅依據(jù)購買不動產(chǎn)的價格購買不動產(chǎn)的價格 稅率稅率3%3%5%5%由購買方繳納由購買方繳納 相關(guān)稅收優(yōu)惠政策相關(guān)稅收優(yōu)惠政策 1 1、對個人購買自用普通住宅享受減半征收契、對個人購買自用普通住宅享受減半征收契 稅優(yōu)惠僅限一套，對個人購買多套普通住宅用于出稅優(yōu)惠僅限一套，對個人購買多套普通住宅用于出 租或辦公，不得給予減半征稅優(yōu)惠。租或辦公，不得給予減半征稅優(yōu)惠。 2 2、對個人購買經(jīng)營性房屋的，其契稅按規(guī)定稅、對個人購買經(jīng)營性房屋的，其契稅按規(guī)定稅 率全額征收，不能享受減半優(yōu)惠。率全額征收，不能享受減半優(yōu)惠。 3 3、對單位購買房屋（辦公

24、樓、寫字樓、宿舍）、對單位購買房屋（辦公樓、寫字樓、宿舍）、 個人購買高檔住宅等是不予以照顧的。個人購買高檔住宅等是不予以照顧的。 4、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的， 對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分 免征契稅。免征契稅。 5、個人之間互換住房的，交換價格相等、個人之間互換住房的，交換價格相等, 免征免征;價格不等由多付貨幣、實物或其他經(jīng)濟價格不等由多付貨幣、實物或其他經(jīng)濟 利益的一方利益的一方,就差額納稅就差額納稅. 6、 對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率 基礎(chǔ)上減半征收契稅。

25、基礎(chǔ)上減半征收契稅。 7 7、 對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對 受贈人全額征收契稅。受贈人全額征收契稅。 法定繼承人法定繼承人繼承繼承房屋權(quán)屬，免征契稅。房屋權(quán)屬，免征契稅。 法定繼承又稱為無遺囑繼承，是指由繼承法直接法定繼承又稱為無遺囑繼承，是指由繼承法直接 規(guī)定繼承人的范圍、繼承順序、遺產(chǎn)分配原則的一種規(guī)定繼承人的范圍、繼承順序、遺產(chǎn)分配原則的一種 繼承方式。繼承方式。 對個人無償贈與不動產(chǎn)的，稅務(wù)機關(guān)不為其對個人無償贈與不動產(chǎn)的，稅務(wù)機關(guān)不為其 代開發(fā)票。代開發(fā)票。 其購房價格按發(fā)生受贈行為前的購房原其購房價格按發(fā)生受贈行為前的購房原 價確定。個人需持其

26、通過受贈、繼承、離婚財價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財 產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法 律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù). . 8 8、從從2008年年11月月1日起，對個人首次購日起，對個人首次購 買買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率平方米及以下普通住房的，契稅稅率 暫統(tǒng)一下調(diào)到暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。 9、成都市地方政策優(yōu)惠、成都市地方政策優(yōu)惠 個人所得稅 一、基本制度一、基本制度 稅目財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅目財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 計稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓收入減去財產(chǎn)原值和合計稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓收入減去財產(chǎn)原值和合 理費用的余

27、額理費用的余額 稅率稅率20% 二、查帳征收二、查帳征收 扣除項目的相關(guān)規(guī)定：扣除項目的相關(guān)規(guī)定： （一）房屋原值：（一）房屋原值： 1.1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的 相關(guān)稅費。相關(guān)稅費。 2.2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán) 時實際交納的相關(guān)稅費。時實際交納的相關(guān)稅費。 3. 3. 經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）： 原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納

28、 的土地出讓金。的土地出讓金。 4.4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟 適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積 實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位） 交納的所得收益及相關(guān)稅費。交納的所得收益及相關(guān)稅費。 5 5、城鎮(zhèn)拆遷安置住房房屋原值、城鎮(zhèn)拆遷安置住房房屋原值 （1 1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為 購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。購置該房屋實際支付

29、的房價款及交納的相關(guān)稅費。 （2 2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房 屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款及屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款及 交納的相關(guān)稅費交納的相關(guān)稅費 （3 3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人 除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào) 換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價 款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額 （4 4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被

30、拆遷人）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人 取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋 原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款，加原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款，加 上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費 。 （二）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納（二）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納 稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市 維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印 花稅等稅金?；ǘ惖榷惤?。 （三）合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的三）合理費用是

31、指：納稅人按照規(guī)定實際支付的 住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證 費等費用。費等費用。 1.1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實支付的住房裝修費用。納稅人能提供實 際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上 所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng) 稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā) 生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除： （1 1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣）已購公有住房、經(jīng)濟適

32、用房：最高扣 除限額為房屋原值的除限額為房屋原值的15%15%； （2 2）商品房及其他住房：最高扣除限額為）商品房及其他住房：最高扣除限額為 房屋原值的房屋原值的10%10%。 納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價 款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、 廚具等）的廚具等）的, ,不得再重復(fù)扣除裝修費用。不得再重復(fù)扣除裝修費用。 2.2.支付的住房貸款利息。納稅人出支付的住房貸款利息。納稅人出 售以按揭貸款方式購置的住房的，其向售以按揭貸款方式購置的住房的，其向 貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行實際支付的

33、住房貸款利息，憑 貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。 3.3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手 續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有 效證明據(jù)實扣除。效證明據(jù)實扣除。 三、核定征收三、核定征收 各級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房各級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房 的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房 屋類型、住房平均價格水平等因素，按屋類型、住房平均價格水平等因素，按 住房轉(zhuǎn)讓收入住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的比例征收。的比例征收。 四川四川3%、 成都、南京、上海成都、南京、上海1

34、% 四、四、稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠 （一）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售（一）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)年內(nèi) 按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳 納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再 視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全 部或部分退還納稅保證金。換購的住房必須在同部或部分退還納稅保證金。換購的住房必須在同 城。城。 成都規(guī)定同城是指五城區(qū)（含高新區(qū)），其成都規(guī)定同城是指五城區(qū)（含高新區(qū)），其 他各區(qū)縣的，在向各區(qū)縣地稅局申請辦理。他各區(qū)縣的，在向

35、各區(qū)縣地稅局申請辦理。 （二）對個人轉(zhuǎn)讓自用（二）對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，年以上， 并且是家庭唯一生活用房取得的所得，并且是家庭唯一生活用房取得的所得， 免征個人所得稅。免征個人所得稅。 （三）無償贈與免稅（三）無償贈與免稅 關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知 財稅財稅200978號號 1、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征 收個人所得稅：收個人所得稅： （1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父 母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、

36、兄弟母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟 姐妹；姐妹； （2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān) 直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法 定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 第一、第二順序和代位繼承第一、第二順序和代位繼承 2 2、贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交、贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交 以下資料：以下資料： （1 1）國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地

37、產(chǎn)交易國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易 個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā)（國稅發(fā)20062006144144號）第一條規(guī)定的相關(guān)號）第一條規(guī)定的相關(guān) 證明材料；證明材料； （2 2）贈與雙方當事人的有效身份證件；）贈與雙方當事人的有效身份證件； （3 3）屬于本通知第一條第（一）項規(guī)定情）屬于本通知第一條第（一）項規(guī)定情 形的，還須提供公證機構(gòu)出具的贈與人和受贈人形的，還須提供公證機構(gòu)出具的贈與人和受贈人 親屬關(guān)系的公證書（原件）。親屬關(guān)系的公證書（原件）。 （4 4）屬于本通知第一條第（二）項規(guī)定情）屬于本通知第一條第（二）項規(guī)定情 形

38、的，還須提供公證機構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍形的，還須提供公證機構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍 養(yǎng)關(guān)系公證書（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦養(yǎng)關(guān)系公證書（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦 事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。 個人無償贈與不動產(chǎn)后續(xù)管理的問題個人無償贈與不動產(chǎn)后續(xù)管理的問題 對個人贈與不動產(chǎn)過程中，向受贈人收對個人贈與不動產(chǎn)過程中，向受贈人收 取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟利益，但提供虛假取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟利益，但提供虛假 資料，申請辦理無償贈與的相關(guān)手續(xù)，沒有按資料，申請辦理無償贈與的相關(guān)手續(xù)，沒有按 規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，由稅務(wù)機關(guān)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅的納

39、稅人，由稅務(wù)機關(guān)按照 中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī) 定追繳稅款、滯納金并進行相關(guān)處罰。定追繳稅款、滯納金并進行相關(guān)處罰。 3 3、除第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有、除第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有 人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，的，受贈人受贈人因無償因無償 受贈房屋取得的受贈所得，受贈房屋取得的受贈所得，按照按照“經(jīng)國務(wù)院財經(jīng)國務(wù)院財 政部門確定征稅的其他所得政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所項目繳納個人所 得稅，稅率為得稅，稅率為20%20%。 對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時

40、 ，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明 的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付 的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋 價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未 標明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈標明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈 房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確 定受贈人的應(yīng)納稅所得額。定受贈人的應(yīng)納稅所得額。 4、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受 贈房屋的

41、收入減除原捐贈人取得該房屋的實贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實 際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支 付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅 所得額，依法計征個人所得稅（所得額，依法計征個人所得稅（按按20%的適的適 用稅率計算繳納個人所得稅用稅率計算繳納個人所得稅）。受贈人轉(zhuǎn)讓。受贈人轉(zhuǎn)讓 受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅 務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其 他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收

42、入 。 在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定不得核定 征收征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。據(jù)實征收。 思考：思考： 如何減輕親屬間真贈送的如何減輕親屬間真贈送的 稅負？稅負？ 稅種稅種贈與贈與買賣買賣 營業(yè)稅營業(yè)稅免免免免 城建稅城建稅免免免免 印花稅印花稅征征免免 契稅契稅征征稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠 土地增值稅土地增值稅免免免免 個人所得稅個人所得稅免免免免 結(jié)論：結(jié)論： 1、預(yù)期稅負降低、預(yù)期稅負降低 2、當期稅負減少、當期稅負減少 3、補貼優(yōu)惠、補貼優(yōu)惠 4、提取公積金、提取公積金 案例思考： 張老漢與李大媽有三張老漢與李大媽有

43、三 個兒女，大兒子張老大個兒女，大兒子張老大 ，二兒子張老二，三女，二兒子張老二，三女 兒張老三；老兩口名下兒張老三；老兩口名下 只有一套的普通住房；只有一套的普通住房； 張老漢于前些日子過世張老漢于前些日子過世 ，家人達成一致協(xié)議將，家人達成一致協(xié)議將 該套住房全部轉(zhuǎn)入大兒該套住房全部轉(zhuǎn)入大兒 子張老大名下。子張老大名下。 請問通過何種途徑轉(zhuǎn)請問通過何種途徑轉(zhuǎn) 移能合理避稅？移能合理避稅？ 張老漢 張老大 張老二 張老三 李大媽 前提假設(shè)條件前提假設(shè)條件 張老漢張老漢20102010年年3 3月去世，未有遺囑。月去世，未有遺囑。 房屋房屋坐落于成都市區(qū)坐落于成都市區(qū)，產(chǎn)權(quán)時間為，產(chǎn)權(quán)時間為19901990 年，普通年，普通住房住房，張老大將于，張老大將于5 5年后轉(zhuǎn)讓。年后轉(zhuǎn)讓。 根據(jù)國家遺產(chǎn)繼承法