（房地產(chǎn)）項(xiàng)目策劃流程

1、項(xiàng)目策劃流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1. 流程概況流程目的確保市場（目標(biāo)客戶）定位和產(chǎn)品定位科學(xué)合理，符合市場需求和發(fā)展趨勢(shì)，最大限度回避市場風(fēng)險(xiǎn)，最終提高公司項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。流程風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)流程范圍在土地獲取后的項(xiàng)目開發(fā)策劃研究。定義1、項(xiàng)目策劃：是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行項(xiàng)目的定義和定位，全面構(gòu)想一個(gè)待建的項(xiàng)目系統(tǒng)，它包括建設(shè)前期系統(tǒng)的構(gòu)思策劃、建設(shè)期間的項(xiàng)目管理策劃和項(xiàng)目建成后的運(yùn)營策劃。廣義上對(duì)項(xiàng)目定位深化的過程，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初步費(fèi)用測算，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算、提出營銷策劃初步方案、工程報(bào)告等，論證可研結(jié)果和策劃結(jié)果是否一致。

2、2、項(xiàng)目定位：就是確定開發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。3、項(xiàng)目發(fā)展小組：由投資發(fā)展部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、工程管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部指定人員組成；組長由總經(jīng)理擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。項(xiàng)目發(fā)展小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃工作。流程主導(dǎo)部門項(xiàng)目發(fā)展小組流程參與部門投資發(fā)展部、營銷策劃部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、工程管理部部門流程中承擔(dān)職責(zé)項(xiàng)目發(fā)展小組1. 負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目定位深化的市場研究2. 組織編制項(xiàng)目定位報(bào)告3. 組織編制項(xiàng)目策劃報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)部/工程管理部1. 負(fù)責(zé)提出產(chǎn)品建議、項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2. 負(fù)責(zé)提出

3、工程施工策劃初步方案成本管理部/財(cái)務(wù)管理部1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本測算、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算2. 負(fù)責(zé)進(jìn)行工程成本測算3. 提出融資需求營銷策劃部1. 提出營銷策劃建議和報(bào)告2. 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目策劃的聽證會(huì)公司領(lǐng)導(dǎo)1. 投資論證委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目策劃報(bào)告進(jìn)行聽證決策2. 公司相關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)參與項(xiàng)目策劃報(bào)告階段性成果及項(xiàng)目策劃報(bào)告的會(huì)簽3. 總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃報(bào)告的最終簽批2. 流程圖3. 工作程序3.1制定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃3.1.1項(xiàng)目發(fā)展小組負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃，經(jīng)項(xiàng)目發(fā)展小組組長審批后開始實(shí)施，同時(shí)工作計(jì)劃需審批后三天內(nèi)備案至工程管理部。3.1.2項(xiàng)目發(fā)展小組根據(jù)項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃的時(shí)間要求及時(shí)完成項(xiàng)目

4、策劃報(bào)告，主要內(nèi)容包括：1）項(xiàng)目概況2）市場分析（總體市場與項(xiàng)目所在片區(qū)市場分析、競爭態(tài)勢(shì)分析）3）項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析4）項(xiàng)目市場定位、客戶定位、物業(yè)形象定位、價(jià)格定位5）發(fā)展策略6）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析7）成本費(fèi)用測算8）營銷策劃初步方案3.2市場分析3.2.1分析研究擬開發(fā)周邊市場情況：項(xiàng)目發(fā)展小組通過重點(diǎn)研究該地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨勢(shì)，完成各專業(yè)調(diào)研報(bào)告，預(yù)測完成前后客戶市場變化情況，并做相應(yīng)的敏感性分析，適用時(shí)包括：1）熟悉國家及該地區(qū)政策法規(guī)，分析政策法規(guī)變化的可能性以及對(duì)市場影響程度，了解該地區(qū)重點(diǎn)工程投資和城市建設(shè)規(guī)劃、土地供給、批建、固定資產(chǎn)投資、原材料供給、價(jià)格，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施

5、工企業(yè)實(shí)力等情況。2) 分析該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律之間的關(guān)系，研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展各個(gè)階段對(duì)不同類型房地產(chǎn)的需求走勢(shì)。3) 分析客戶需求的發(fā)展趨勢(shì)。3.2.2小組應(yīng)完成房地產(chǎn)市場分析調(diào)研報(bào)告，包括但不限于以下內(nèi)容：1） 發(fā)展環(huán)境（人口、經(jīng)濟(jì)、文化等）；2） 房地產(chǎn)開發(fā)供給（區(qū)域格局、一定時(shí)間范圍內(nèi)的開發(fā)量等）；3） 房地產(chǎn)市場需求（一定時(shí)間范圍內(nèi)的銷售量，一般包含外銷）；4） 需求特性（房型、戶型面積、價(jià)格、付款方式等）；5） 客戶特征描述（區(qū)域來源、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)動(dòng)機(jī)等）。3.2.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析1）地理位置2）交通流線3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4）地質(zhì)情況5）swot分析6）風(fēng)險(xiǎn)及

6、回避、提高效益的建議3.3目標(biāo)市場定位3.3.1推導(dǎo)過程描述或示意3.3.2量化說明1）區(qū)域來源（說明內(nèi)外銷比例）2）職業(yè)分布3）大致年齡結(jié)構(gòu)4）收入水平5）置業(yè)次數(shù)6）購買用途3.3.3項(xiàng)目開發(fā)策略1）各種消費(fèi)需求描述（如商業(yè)、生活配套、交通等）2） 各種消費(fèi)偏好描述（如樓層、花園、房型、物管等）3） 物業(yè)發(fā)展定位，小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施（含車位、商業(yè)、會(huì)所等），特殊物業(yè)（如商場、寫字樓等）經(jīng)營模式4） 開發(fā)主題和形象定位5） 分期及開發(fā)節(jié)奏6） 樓型分配7） 戶型、面積及其比例8） 室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)初步設(shè)想9） 環(huán)境設(shè)計(jì)3.4項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)3.4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目市場分析、項(xiàng)目定位建議進(jìn)行項(xiàng)

7、目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。3.5進(jìn)行項(xiàng)目營銷策劃，主要內(nèi)容：3.5.1項(xiàng)目概況3.5.2市場分析（總體市場和區(qū)域市場分析、競爭樓盤分析）3.5.3競爭態(tài)勢(shì)及銷售時(shí)機(jī)3.5.4項(xiàng)目總體營銷策略3.5.5項(xiàng)目定價(jià)策略3.5.6項(xiàng)目包裝策略3.5.7推廣步驟及銷售計(jì)劃3.5.8銷售費(fèi)用預(yù)算及支出計(jì)劃，包括分階段費(fèi)用使用計(jì)劃3.5.9項(xiàng)目物業(yè)管理方3.6成本及經(jīng)濟(jì)測算3.6.1成本估算，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建安成本、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等方面進(jìn)一步測算。3.6.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期及收益進(jìn)行測算。3.7項(xiàng)目初步定位報(bào)告審批3.7.1初步定位報(bào)告由項(xiàng)目發(fā)展小組組織評(píng)審，形成項(xiàng)目初步定位報(bào)告評(píng)審會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)投資發(fā)展部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、財(cái)務(wù)管理部、公司分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽，總經(jīng)理審批后進(jìn)入后續(xù)工作。3.8完成項(xiàng)目策劃報(bào)告和審批3.8.1項(xiàng)目發(fā)展小組組織匯編完成項(xiàng)目策劃報(bào)告初稿后，進(jìn)行小組內(nèi)部討論修改。通過后由項(xiàng)目發(fā)展小組組長提交投資論證委員會(huì)組織內(nèi)部評(píng)審，公司投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部參與會(huì)簽。3.8.2會(huì)簽通過后項(xiàng)目策劃報(bào)告由投資發(fā)展部提交投資論證委員會(huì)聽證決策，項(xiàng)目發(fā)展小組做報(bào)告陳述。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)入后續(xù)工作。3.8.3項(xiàng)目策劃報(bào)告原件由營銷策劃部存檔。3.9編