萬科集團(tuán)程序、表格、指引(貫標(biāo))匯總5

1、銷售前管理程序編制陳銳彬日期2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準(zhǔn)劉榮先日期2002-08-22流 程 要 素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2002-10-23a/1調(diào)整文字表述內(nèi)容陳銳彬唐激揚(yáng)劉榮先2003-3-18a/2合作方選擇補(bǔ)充莊小姍唐激揚(yáng)劉榮先2004-5-17a/3整體修訂方志勇唐激揚(yáng)劉榮先1. 目的完成項(xiàng)目銷售前的營銷、銷售工作準(zhǔn)備。2. 適用范圍適用于銷售經(jīng)營部完成項(xiàng)目產(chǎn)品建議書后，項(xiàng)目開盤前，所有銷售相關(guān)準(zhǔn)備工作。3. 術(shù)語和定義3.1. 開盤：房地產(chǎn)項(xiàng)目正式發(fā)售。4.

2、 職責(zé)4.1. 銷售經(jīng)營部4.1.1. 負(fù)責(zé)制定營銷推廣方案。4.1.2. 組織項(xiàng)目開盤前的銷售方案、營銷方案的制定以及實(shí)施。5. 工作程序5.1. 項(xiàng)目銷售組負(fù)責(zé)組織制定開盤計(jì)劃，以保證項(xiàng)目開盤工作的順利執(zhí)行。 5.1. 編制完成營銷推廣方案，經(jīng)銷售經(jīng)營部內(nèi)部確定后向公司總經(jīng)理匯報(bào)，以會議紀(jì)要形式備案，并抄送財(cái)務(wù)管理部備案，按項(xiàng)目營銷方案編寫作業(yè)指引執(zhí)行。5.2. 營銷推廣方案確認(rèn)后，進(jìn)入銷售準(zhǔn)備期，項(xiàng)目銷售組組織進(jìn)行銷售資料準(zhǔn)備工作，銷售資料應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容，其中，5.3.15.3.4依據(jù)萬創(chuàng)公司于開盤前45天（時(shí)間、修改確認(rèn)）提供的經(jīng)過審批的項(xiàng)目資料整理，5.3.55.3.6政府資

3、料由項(xiàng)目事務(wù)部提供， 5.3.75.3.8根據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)合同文本起草，并經(jīng)客服中心、法律室、公司領(lǐng)導(dǎo)審核：5.2.1. 樓盤表5.2.2. 總平面圖5.2.3. 效果圖5.2.4. 戶型圖5.2.5. 查丈報(bào)告5.2.6. 預(yù)售許可證5.2.7. 認(rèn)購書5.2.8. 合同范本5.2.9. 交款指南及按揭須知等5.3. 在銷售準(zhǔn)備期，銷售經(jīng)營部項(xiàng)目銷售組同時(shí)還需完成：5.3.1. 項(xiàng)目vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)。5.3.2. 項(xiàng)目銷售組按營銷合作方選擇作業(yè)指引的規(guī)定選擇項(xiàng)目合作廣告公司。5.3.3. 調(diào)配和聘用銷售人員，若采用銷售代理公司，合作方選擇程序按營銷合作方選擇作業(yè)指引執(zhí)行。5.3.4. 組織編寫項(xiàng)目銷

4、售手冊，按項(xiàng)目銷售手冊編寫作業(yè)指引執(zhí)行。并于開盤前一周組織銷售人員和相關(guān)工作人員，以項(xiàng)目銷售手冊的內(nèi)容為主進(jìn)行售前培訓(xùn)。5.3.5. 制定項(xiàng)目價(jià)格方案，按銷售價(jià)格管理作業(yè)指引執(zhí)行。5.3.6. 銷售工具準(zhǔn)備，可根據(jù)具體項(xiàng)目確定，包括：銷售道具準(zhǔn)備根據(jù)具體項(xiàng)目確定，可包括：銷售模型（總圖）、主力戶型單體模型、景觀模型、片區(qū)模型、示范單位說明指示、銷售看板/展板、銷控展板、資料臺、影像展示、音響系統(tǒng)、銷售服裝、小禮品及手提袋。5.3.7. 客戶事務(wù)組進(jìn)行簽約準(zhǔn)備工作，具體按房地產(chǎn)買賣合同簽署作業(yè)指引執(zhí)行。5.3.8. 銷售包裝準(zhǔn)備根據(jù)具體項(xiàng)目確定，可包括：銷售大廳、示范單位、看房通道、戶外路牌及道

5、旗指引、（看樓班車）、戶外看板、戶外擎天柱、車身及車站廣告、戶外橫幅、示范環(huán)境、銷售布縵、工地圍板。5.4. 銷售經(jīng)營部項(xiàng)目組經(jīng)理在開盤前按照開盤準(zhǔn)備工作清單的要求，督促準(zhǔn)備工作的落實(shí)（政府要求公示資料必備）：開盤準(zhǔn)備工作清單要求檢查項(xiàng)目1、銷售環(huán)境印制完畢售樓書戶型圖銷售人員持有銷售手冊價(jià)格表銷售代表名片現(xiàn)場備用銷售禮品噴涂并安裝完畢工地圍墻展示工地廣告牌制作并安裝完畢立柱掛旗條幅銷售中心形象背景板售樓處內(nèi)各展板導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)樣板間戶型牌各房間功能牌免費(fèi)贈送牌玻璃防撞貼紙2、政府要求必備文件現(xiàn)場懸掛建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證預(yù)售許可證（含附

6、圖）原件買賣合同范本買賣合同補(bǔ)充協(xié)議臨時(shí)業(yè)主公約5.5. 正式開盤后，銷售、營銷工作按銷售進(jìn)程管理程序執(zhí)行。6. 支持性文件6.1. vksz/wi/pr002項(xiàng)目銷售推廣方案編寫作業(yè)指引6.2. vksz/wi/pr003項(xiàng)目銷售手冊編寫工作指引6.3. vksz/wi/pr030銷售價(jià)格管理作業(yè)指引6.4. vksz/qp/pr004銷售進(jìn)程管理程序6.5. vksz/wi/pr045營銷合作方選擇作業(yè)指引6.5.1. vksz/wi/pr027房地產(chǎn)買賣合同簽署作業(yè)指引7. 相關(guān)記錄7.1. 各類銷售資料項(xiàng)目工程管理程序(深圳區(qū)域版)編制陸榮秀日期2002-8-23審核唐激揚(yáng)日期2002

7、-8-23批準(zhǔn)劉榮先日期2002-8-23流 程 要 素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位項(xiàng)目經(jīng)理部流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2002-10-21a/15.1、5.2.2、5.3.2、5.8.2、6.8、6.9、7.7、7.8陸榮秀唐激揚(yáng)劉榮先2003-3-7a/2文件整體修訂陸榮秀唐激揚(yáng)劉榮先2005-6-1a/32.2、4.3、4.4、5.1.1、5.1.3、5.2.1、5.3.1、5.3.2、5.4.1、5.4.4、5.5.1、5.7.1、6.11、7.4、7.5、8范 宇孟 浩唐激揚(yáng)徐洪舸8. 目的確保項(xiàng)目的施工過程處于受控狀態(tài)，

8、使項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本及資源得到最合理的控制。9. 適用范圍9.1. 適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目在開工準(zhǔn)備及施工過程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全及現(xiàn)場協(xié)調(diào)等的管理和控制。9.2. 區(qū)域各公司差異按第8條款執(zhí)行。10. 術(shù)語和定義10.1. 項(xiàng)目工程管理：就是為成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而進(jìn)行的全過程、全方位的計(jì)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。10.2. 供方：指提供產(chǎn)品的組織或個(gè)人。10.3. 工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、設(shè)備，以及監(jiān)理、施工服務(wù)的組織或個(gè)人，如供應(yīng)商、承包商、監(jiān)理單位統(tǒng)稱工程供方。10.4. 總承包商：主體工程土建及安裝工程總承包單位。10.5. 分包商：分項(xiàng)工程承包單位。10.6.

9、 承包商：總承包商和分包商統(tǒng)稱承包商。10.7. 供應(yīng)商：材料設(shè)備供應(yīng)商。10.8. 三通一平：三通指水通、電通、路通，一平指施工場地平整。11. 職責(zé)11.1. 項(xiàng)目經(jīng)理部11.1.1. 負(fù)責(zé)履行公司簽署的，屬于項(xiàng)目工程的工程采購合同。11.1.2. 負(fù)責(zé)經(jīng)辦單筆合同標(biāo)底額小于等于五萬元的工程采購及合約簽署。11.1.3. 負(fù)責(zé)對監(jiān)理單位進(jìn)行過程監(jiān)視和測量。無監(jiān)理單位的分項(xiàng)工程由項(xiàng)目經(jīng)理部承擔(dān)監(jiān)理的職責(zé)。11.1.4. 負(fù)責(zé)竣工驗(yàn)收。11.2. 萬創(chuàng)11.2.1. 參與竣工驗(yàn)收；11.2.2. 為項(xiàng)目經(jīng)理部提供技術(shù)支持。11.3. 采購管理部11.3.1. 負(fù)責(zé)經(jīng)辦單筆合同標(biāo)底額大于五萬元的

10、工程采購及合約簽署。11.3.2. 負(fù)責(zé)施工總承包及監(jiān)理報(bào)建。11.4. 工程管理部11.4.1. 組織月度項(xiàng)目工程管理評估11.4.2. 為項(xiàng)目經(jīng)理部提供技術(shù)支持11.4.3. 參與竣工驗(yàn)收。11.5. 監(jiān)理單位11.5.1. 按照合同要求提供施工監(jiān)理服務(wù)，負(fù)責(zé)對承包商、供應(yīng)商進(jìn)行過程以及產(chǎn)品的監(jiān)視測量工作，包括質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全文明施工管理、設(shè)備材料供應(yīng)、驗(yàn)收。11.6. 承包商、供應(yīng)商11.6.1. 按照合同要求提供產(chǎn)品或服務(wù)。12. 工作程序12.1. 施工條件準(zhǔn)備12.1.1. 項(xiàng)目經(jīng)理部成立后，根據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況編制項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃及項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃（pro

11、ject進(jìn)度計(jì)劃）。12.1.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)調(diào)查項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)施，為后續(xù)設(shè)計(jì)及施工提供依據(jù)。12.1.3. 采購管理部負(fù)責(zé)“三通一平”和臨設(shè)分項(xiàng)工程采購。12.1.4. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)履行合同及控制“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施分項(xiàng)工程承包商施工，。12.2. 地質(zhì)勘測12.2.1. 采購管理部負(fù)責(zé)地質(zhì)勘測分項(xiàng)工程采購。12.2.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)履行合同及控制地質(zhì)勘測（初勘、詳勘）施工。12.2.3. 地質(zhì)勘測（初勘、詳勘）分項(xiàng)工程承包商提供地質(zhì)勘測成果報(bào)告。12.3. 基礎(chǔ)工程施工過程管理12.3.1. 采購管理部負(fù)責(zé)施工監(jiān)理及土方基礎(chǔ)分項(xiàng)工程采購。12.3.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織

12、萬創(chuàng)公司、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、成本管理部、工程管理部對地質(zhì)勘測報(bào)告進(jìn)行分析，結(jié)合項(xiàng)目本身及周邊的情況確定土方開挖護(hù)坡方式及選定基礎(chǔ)型式。12.3.3. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)履行土方基礎(chǔ)分項(xiàng)工程合同及施工監(jiān)理合同。通過施工監(jiān)理單位對施工過程進(jìn)行監(jiān)視、測量與控制控制。12.3.4. 基礎(chǔ)工程完工后，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織質(zhì)檢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、分項(xiàng)工程承包商及項(xiàng)目經(jīng)理部的相關(guān)人員對該工程進(jìn)行驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則進(jìn)行下道工序（主體施工），如不合格則需整改，直至合格。12.4. 主體工程施工過程管理12.4.1. 采購管理部負(fù)責(zé)施工總承包工程采購及辦理施工報(bào)建。12.4.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)履行施工總承包合

13、同及施工監(jiān)理合同。12.4.3. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)對監(jiān)理單位進(jìn)行過程監(jiān)視和測量，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)按照政府當(dāng)局法律、法規(guī)要求及合同要求提供施工監(jiān)理服務(wù)，對承包商、供應(yīng)商進(jìn)行過程以及產(chǎn)品的監(jiān)視測量工作，包括：a） 質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全文明施工管理。b） 過程驗(yàn)收、設(shè)備材料驗(yàn)收。c） 組織現(xiàn)場圖紙會審、周例會、月例會、專題會、驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收除外）。d） 法律、法規(guī)要求的簽發(fā)指令、各項(xiàng)審批及簽署文件。12.4.4. 項(xiàng)目經(jīng)理部的具體工作要求如下：a) 計(jì)劃管理：項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目開發(fā)控制性計(jì)劃和項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃，并協(xié)調(diào)計(jì)劃變更，以及版本更新。具體按照工程進(jìn)度控制作業(yè)指引執(zhí)行。b) 項(xiàng)目開工條件：

14、n 施工圖已會審；n 施工組織設(shè)計(jì)已審批；n 施工現(xiàn)場的準(zhǔn)備已具備開工條件c) 質(zhì)量管理：具體按照工程質(zhì)量控制作業(yè)指引、室內(nèi)環(huán)境污染控制作業(yè)指引及項(xiàng)目工程管理月度評估作業(yè)指引執(zhí)行。d) 顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更管理：具體按照顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更控制程序、工程現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引執(zhí)行。e) 成本管理： 具體按照工程成本管理程序執(zhí)行。f) 施工安全和文明施工管理：具體按照工程安全文明施工管理控制作業(yè)指引執(zhí)行。g) 材料設(shè)備驗(yàn)收：具體按照設(shè)備材料驗(yàn)收控制作業(yè)指引執(zhí)行。h) 工程驗(yàn)收：具體按照工程驗(yàn)收控制作業(yè)指引執(zhí)行。 12.5. 施工過程中的工程采購12.5.1. 采購管理部負(fù)責(zé)單筆合同標(biāo)底額大于萬

15、元的工程采購及合同簽署，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)單筆合同標(biāo)底額小于等于萬元的工程采購及合同簽署。12.6. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)嚴(yán)格按合同履行付款、獎(jiǎng)勵(lì)及索賠，成本管理部、工程管理部參與，項(xiàng)目經(jīng)理部有要求時(shí)，法律室也應(yīng)參與。12.7. 施工過程中的配合銷售工程12.7.1. 項(xiàng)目開工前，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織編制現(xiàn)場銷售配合施工計(jì)劃（在項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃中），與萬創(chuàng)公司及銷售經(jīng)營部共同確定現(xiàn)場銷售所需場地及通道的提交時(shí)間。12.7.2. 如果存在配合銷售要求，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)將已確定的銷售配合計(jì)劃以書面形式通知監(jiān)理單位及承包商。12.7.3. 銷售配合計(jì)劃一經(jīng)確定，公司任何部門無權(quán)獨(dú)自更改計(jì)劃時(shí)間，如因特殊情況需更改計(jì)

16、劃應(yīng)由項(xiàng)目總經(jīng)理審批后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。12.8. 竣工驗(yàn)收12.8.1. 工程竣工初步驗(yàn)收由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)。12.8.2. 工程竣工驗(yàn)收由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，并最終獲得由深圳市建設(shè)局頒發(fā)的深圳市房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)。12.8.3. 具體程序按工程驗(yàn)收作業(yè)指引執(zhí)行。12.9. 項(xiàng)目入伙之后一個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)形成項(xiàng)目總體工程質(zhì)量報(bào)告，至少但不限于包括對項(xiàng)目質(zhì)量管理的過程、質(zhì)量目標(biāo)達(dá)成情況，持續(xù)改進(jìn)設(shè)想進(jìn)行總結(jié)，報(bào)工程總監(jiān)、并抄送工程管理部及總經(jīng)理辦公室。12.10. 施工過程中的記錄在項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)做好工程資料管理工作,詳見工程文件管理作業(yè)指引。13. 支持性文件13.

17、1. vksz/qp/pr007工程成本管理程序13.2. vksz/qp/pr009工程采購管理程序13.3. vksz/qp/pr011顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更控制程序13.4. vksz/wi/pr010工程現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引13.5. vksz/wi/pr020室內(nèi)環(huán)境污染控制作業(yè)指引13.6. vksz/wi/pr021安全文明施工管理作業(yè)指引13.7. vksz/wi/pr022工程進(jìn)度控制作業(yè)指引13.8. vksz/wi/pr023工程驗(yàn)收作業(yè)指引13.9. vksz/wi/pr024工程質(zhì)量控制作業(yè)指引13.10. vksz/wi/pr025設(shè)備材料驗(yàn)收作業(yè)指引13.11.

18、vksz/wi/dc002 工程文件管理作業(yè)指引13.12. vksz/wi/pr046 項(xiàng)目工程管理月度評估作業(yè)指引14. 相關(guān)記錄14.1. vksz/qr/pr084 工程違約索賠通知單14.2. vksz/qr/pr085 工程違約索賠一覽表14.3. 項(xiàng)目總體工程質(zhì)量報(bào)告14.4. 項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃14.5. 項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃15. 區(qū)域各公司流程差異對照：15.1. 職責(zé)權(quán)限差異：各公司各級管理層及部門按相應(yīng)職責(zé)權(quán)限執(zhí)行文件中相關(guān)流程。15.2. 流程差異：各公司本文件中以下條款按本表確認(rèn)之流程執(zhí)行。 條款號/項(xiàng)目區(qū)域流程摘要廣州公司流程東莞公司流程中山公司流程職責(zé)對照項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)

19、目管理部同區(qū)域同區(qū)域工程管理部同區(qū)域同區(qū)域項(xiàng)目經(jīng)理部采購管理部工程管理部工程管理部項(xiàng)目經(jīng)理部萬創(chuàng)設(shè)計(jì)管理部同區(qū)域同區(qū)域4.3.2采購管理部負(fù)責(zé)施工總承包及監(jiān)理報(bào)建。工程管理部部只負(fù)責(zé)招標(biāo)備案由項(xiàng)目事務(wù)部負(fù)責(zé)報(bào)建手續(xù)5.1.1項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃及項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃（project進(jìn)度計(jì)劃）項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃由總辦負(fù)責(zé)牽頭編制項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃（里程碑計(jì)劃），項(xiàng)目負(fù)責(zé)按照里程碑計(jì)劃，編制項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃3級計(jì)劃5.8.2深圳市房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)按各地政府規(guī)定按各地政府規(guī)定按各地政府規(guī)定5.9報(bào)工程總監(jiān)、并抄送工程管理部及總經(jīng)理辦公室增加抄送區(qū)域工程管理部增加抄送區(qū)域工程管理部增加抄送區(qū)域工程

20、管理部項(xiàng)目銷售手冊編寫作業(yè)指引編制余 蘭日期2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準(zhǔn)劉榮先日期2002-08-22流 程 要 素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2004-5-17a/15.1.2、5.1.7、5.1.8方志勇唐激揚(yáng)劉榮先16. 目的統(tǒng)一和規(guī)范項(xiàng)目項(xiàng)目銷售手冊的寫作，明確項(xiàng)目各方面的問題并達(dá)到口徑統(tǒng)一。17. 適用范圍項(xiàng)目銷售手冊編寫工作、銷售人員培訓(xùn)、對外宣傳口徑（包括樓書、各界媒體）。18. 術(shù)語和定義19. 職責(zé)19.1. 銷售經(jīng)營部19.1.1. 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目銷售手冊。1

21、9.2. 總經(jīng)理19.2.1. 批準(zhǔn)項(xiàng)目銷售手冊。20. 工作程序20.1. 編制項(xiàng)目銷售手冊工作，包括但不限于以下內(nèi)容：20.1.1. 項(xiàng)目位置a） 地理位置b） 與周圍標(biāo)志性建筑的距離20.1.2. 項(xiàng)目賣點(diǎn)介紹a） 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析b） 項(xiàng)目預(yù)期客戶分析c） 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)提煉d） 主要競爭對手簡介及項(xiàng)目的對策20.1.3. 發(fā)展商背景a） 公司介紹b） 曾開發(fā)過的項(xiàng)目及獲獎(jiǎng)項(xiàng)目20.1.4. 承建商及工程監(jiān)理公司a） 公司介紹b） 過往承建、監(jiān)理項(xiàng)目介紹20.1.5. 規(guī)劃、設(shè)計(jì)公司a） 公司介紹b） 獲取的各項(xiàng)目獎(jiǎng)項(xiàng)介紹20.1.6. 物業(yè)管理a） 公司介紹b） 獲獎(jiǎng)項(xiàng)目介紹c） 管理

22、費(fèi)、水、電、煤氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)d） 入伙所需費(fèi)用等各項(xiàng)物業(yè)管理的規(guī)定要求20.1.7. 項(xiàng)目周邊規(guī)劃a） 僅介紹項(xiàng)目現(xiàn)有或已形成的事物b） 對于尚未落實(shí)或成型的任何事物決不做任何承諾，但可引用相關(guān)資料，并說明出處。20.1.8. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)a） 小區(qū)用地面積、總建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、使用率、產(chǎn)品類型、文娛設(shè)施、商業(yè)配套、入伙時(shí)間等基本資料b） 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、建筑風(fēng)格、環(huán)境說明及其重要建材、新技術(shù)的介紹。20.1.9. 戶型說明a） 各類戶型的結(jié)構(gòu)說明b） 此類信息由銷售經(jīng)營部、萬創(chuàng)公司共同組稿20.1.10. 項(xiàng)目交通、學(xué)校a） 目前交通情況介紹b） 學(xué)校教育方面及學(xué)校師資力量方面等介

23、紹20.1.11. 購房須知a） 貸款銀行、貸款條件、年限、成數(shù)b） 辦理所需費(fèi)用及程序20.1.12. 裝修標(biāo)準(zhǔn)a） 內(nèi)、外墻面材料b） 樓、地面材料c） 室內(nèi)門、窗、廚、衛(wèi)材料d） 水、電、煤氣、給排水、保安監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)置20.2. 銷售經(jīng)營部項(xiàng)目銷售組完成組稿后，由以下部門按業(yè)務(wù)管理范圍審核確認(rèn)相關(guān)內(nèi)容，審批結(jié)果記錄在發(fā)文審批表上：20.2.1. 項(xiàng)目銷售組經(jīng)理銷售經(jīng)營部總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理辦公室法律室客戶服務(wù)中心萬創(chuàng)公司項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目事務(wù)部財(cái)務(wù)管理部（付款方式審核）客戶服務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)。20.2.2. 最終由公司總經(jīng)理審批。20.2.3. 已定稿的項(xiàng)目銷售手冊如因項(xiàng)目進(jìn)展實(shí)際需要修訂的，由

24、項(xiàng)目銷售組落實(shí)各類信息，按照5.2.1、5.2.2的要求報(bào)批，獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行，其版本同時(shí)升級，文件每修訂一次，修訂狀態(tài)從0、1到9依次遞增，超過10次時(shí)其版本由a、b到z依次遞增。21. 支持性文件22. 相關(guān)記錄22.1. vksz/qr/dc014發(fā)文審批表22.2. 項(xiàng)目銷售手冊房產(chǎn)沒收申請審批表記錄編號：沒申 號 銷售人員填寫認(rèn)購方姓名認(rèn)購房產(chǎn)名稱（項(xiàng)目/樓棟/房號）屬何種違約 1、未按期補(bǔ)齊認(rèn)購定金，已超過沒收規(guī)定時(shí)間。 2、未按期支付應(yīng)付房款，已超過沒收規(guī)定時(shí)間。已付定金已付金額（含定金）已確認(rèn)客戶放棄認(rèn)購，申請沒收已付定金，認(rèn)購房產(chǎn)收回另售。 銷售經(jīng)辦人確認(rèn)：_現(xiàn)場銷控核實(shí) 銷售

25、經(jīng)理審批 財(cái)務(wù)部審核銷售總結(jié)編寫作業(yè)指引編制吳昭慶日期2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準(zhǔn)劉榮先日期2002-08-22流 程 要 素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2004-5-17 a/1整體修訂方志勇唐激揚(yáng)劉榮先23. 目的根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況，結(jié)合推廣、競爭情況等綜合分析，提出相應(yīng)的改善措施，解決銷售存在的問題。24. 適用范圍深圳地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。25. 術(shù)語和定義銷售總結(jié)：包括項(xiàng)目銷售總結(jié)（或項(xiàng)目分期總結(jié)）、年度總結(jié)、階段性銷售總結(jié)（會議紀(jì)要、營銷周報(bào)/月報(bào)）。26. 職責(zé)2

26、6.1. 銷售經(jīng)營部26.1.1. 根據(jù)項(xiàng)目推廣實(shí)際，編寫各類銷售總結(jié)。26.1.2. 總結(jié)分析、歸檔管理工作。27. 編寫指引27.1. 銷售總結(jié)編寫應(yīng)本著實(shí)事求是，立足于客觀的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。27.2. 項(xiàng)目銷售總結(jié)（或項(xiàng)目分期總結(jié)）和年度總結(jié)編寫應(yīng)該包括但并不限于下列內(nèi)容：27.2.1. 銷售總結(jié)a） 整體的銷售節(jié)奏b） 總體銷售情況介紹c） 3、戶型、組團(tuán)、樓層等整體銷售情況的分析d） 4、目前庫存情況的統(tǒng)計(jì)與分析27.2.2. 客戶的匯總及分析a） 來訪客、來電客戶量的統(tǒng)計(jì)b） 用圖表等表示客流量、時(shí)期等數(shù)據(jù)關(guān)系c） 成交或意向客戶特征的統(tǒng)計(jì)，比較原客戶定位進(jìn)行比較分析d） 競爭樓

27、盤的整體情況描述27.2.3. 推廣宣傳的階段性安排及效果等a） 本階段的媒體投放、活動、公關(guān)等情況說明b） 費(fèi)用的發(fā)生及與計(jì)劃預(yù)算的比較c） 各主題或訴求點(diǎn)的描述；相應(yīng)效果的反饋等27.2.4. 階段性的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)等a） 成功的地方b） 失敗或不足的地方c） 經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)及今后的方向等27.2.5. 分期開發(fā)項(xiàng)目如跨越時(shí)間長，必要時(shí)可進(jìn)行分期總結(jié)。27.3. 階段性銷售總結(jié)27.3.1. 月度總結(jié)按集團(tuán)營銷月報(bào)形式編制。27.3.2. 周總結(jié)根據(jù)項(xiàng)目銷售組周例會情況以會議紀(jì)要的形式編制。27.4. 銷售總結(jié)定稿后，由項(xiàng)目銷售組指定專人以電子版本的形式放ekp存檔，并在銷售經(jīng)營部全體員工范圍

28、共享。并根據(jù)公司要求分批移交公司檔案系統(tǒng)統(tǒng)一管理。28. 支持性文件29. 相關(guān)記錄29.1. 項(xiàng)目銷售總結(jié)29.2. 年度總結(jié)29.3. 營銷月報(bào)29.4. 周例會紀(jì)要管理評審報(bào)告記錄編號：管理評審目的：管理評審時(shí)間：管理評審地點(diǎn)：參 加 人 員：主 持：記錄：報(bào)告綜述(可附頁)要求項(xiàng)目結(jié)論糾正/預(yù)防措施報(bào)告編號責(zé)任人質(zhì)量體系是否持續(xù)適宜、充分和有效；公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)規(guī)定的要求是否達(dá)到公司的組織結(jié)構(gòu)、資源配備是否合理，人員素質(zhì)是否符合規(guī)定的要求；員工的培訓(xùn)效果如何質(zhì)量改進(jìn)及工作績效分析結(jié)論內(nèi)部質(zhì)量審核結(jié)果是否準(zhǔn)確，質(zhì)量體系運(yùn)作是否有效；采取的預(yù)防措施是否有效工作的服務(wù)質(zhì)量是否符合顧客

29、或規(guī)定的要求顧客的投訴是否迅速有效地受理，處理方法是否妥當(dāng)其它需評審的內(nèi)容管理者代表審核：日期：總經(jīng)理批準(zhǔn)：日期： 印 章 使 用 情 況 登 記 表 記錄編號： 序號使用日期使 用 印 章 內(nèi) 容文件/圖紙編號份數(shù)批準(zhǔn)人申請人備注營銷策劃服務(wù)合作方甄選評分表記錄編號：適用說明：在廣告公司的招投標(biāo)過程中，需要對參與競標(biāo)的廣告公司進(jìn)行客觀、公正的評價(jià)，從而判斷那一個(gè)廣告公司更適合該項(xiàng)目的營銷推廣。該表格所設(shè)計(jì)的評價(jià)指標(biāo)和權(quán)數(shù)為基本框架，各項(xiàng)目可根據(jù)自身特性增減指標(biāo)或調(diào)整權(quán)數(shù)。各分項(xiàng)得分最高分5分，最低分0分，依次類推。競標(biāo)項(xiàng)目:競標(biāo)單位:指標(biāo)權(quán)數(shù)得分公司基本情況公司背景及服務(wù)記錄10%公司規(guī)模及

30、組織架構(gòu)3%公司服務(wù)穩(wěn)定性機(jī)制2%公司廣告業(yè)務(wù)水平平面設(shè)計(jì)表現(xiàn)能力10有效創(chuàng)意及表現(xiàn)能力20%有效策略及執(zhí)行能力15%媒體整合與購買能力10%相關(guān)資源有效整合能力5%有效溝通與配合能力5%公司與項(xiàng)目契合度創(chuàng)作風(fēng)格與項(xiàng)目氣質(zhì)的契合度10服務(wù)風(fēng)格與項(xiàng)目推廣特點(diǎn)契合度5%服務(wù)小組成員綜合水平及穩(wěn)定性5%評分人總體得分項(xiàng)目銷售經(jīng)理審核意見銷售經(jīng)營部總經(jīng)理審核評價(jià)日期：項(xiàng)目營銷推廣方案編寫作業(yè)指引編制陳銳彬日期2002-08-21審核唐激揚(yáng)日期2002-08-21批準(zhǔn)劉榮先日期2002-08-22流 程 要 素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改

31、內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2002-10-23a/1名稱修改，調(diào)整編寫形式陳銳彬唐激揚(yáng)劉榮先2004-5-17a/1名稱修改，5.2、5.3、5.4方志勇唐激揚(yáng)劉榮先30. 目的指導(dǎo)實(shí)施項(xiàng)目銷售、推廣工作，并最終完成項(xiàng)目銷售任務(wù)。31. 適用范圍適用于地產(chǎn)項(xiàng)目確定推廣總體方向后，對項(xiàng)目銷售開盤前、后，對項(xiàng)目銷售、營銷相關(guān)所有工作的計(jì)劃。32. 術(shù)語和定義33. 職責(zé)33.1. 銷售經(jīng)營部33.1.1. 負(fù)責(zé)制定營銷推廣方案，并分階段組織實(shí)施項(xiàng)目銷售方案。33.2. 總經(jīng)理33.2.1. 監(jiān)督營銷推廣方案分階段實(shí)施進(jìn)展。33.2.2. 審批營銷推廣方案。34. 工作程序34.1. 營銷推廣方案的內(nèi)容

32、包括但不限于：34.1.1. 項(xiàng)目銷售前、銷售周期內(nèi)市場環(huán)境調(diào)研數(shù)據(jù)及結(jié)論（應(yīng)反映項(xiàng)目在市場中與競爭項(xiàng)目優(yōu)劣性、以及市場潛在空間）34.1.2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征（戶型配比、配套設(shè)施等），總體產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析。34.1.3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位描述。34.1.4. 項(xiàng)目工程時(shí)間進(jìn)度，包括幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)：a） 計(jì)劃開盤時(shí)間b） 銷售展示區(qū)開放計(jì)劃c） 計(jì)劃封頂、竣工34.1.5. 過往類似項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)借鑒（如沒有可省去）34.1.6. 項(xiàng)目銷售推廣總體思路a） 推廣主題方向b） 項(xiàng)目銷售總體均價(jià)預(yù)計(jì)c） 在各銷售階段向市場推出的產(chǎn)品量預(yù)估34.1.7. 銷售推廣各階段總體時(shí)間安排34.1.8. 各分

33、階段計(jì)劃內(nèi)容：a） 本階段時(shí)間范圍b） 本階段銷售推出單位c） 本階段銷售推出單位均價(jià)d） 本階段推出單位戶型特征（優(yōu)劣分析）e） 本階段推出單位目標(biāo)客戶群特征描述（具象描述）f） 本階段廣告訴求主題g） 本階段促銷活動組織形式、主題h） 本階段媒體選擇i） 本階段營銷費(fèi)用使用計(jì)劃（各媒體費(fèi)用分布）j） 本階段需配合完成銷售相關(guān)工作清單（包裝、銷售環(huán)境、通道、樣板間、工程等）34.1.9. 項(xiàng)目銷售總體推出單位計(jì)劃（明確各階段推出單位的均價(jià)、面積、總價(jià)，總體均價(jià)、總價(jià)）34.1.10. 項(xiàng)目營銷費(fèi)用使用總體計(jì)劃（明確各階段費(fèi)用比例、各媒體費(fèi)用使用比例）34.2. 項(xiàng)目銷售組完成組稿后，經(jīng)銷售經(jīng)

34、營部內(nèi)部確認(rèn)后向公司總經(jīng)理匯報(bào)，以會議紀(jì)要形式備案。涉及銷售均價(jià)的，需要財(cái)務(wù)管理部審核備案。34.3. 營銷推廣方案的修訂按5.2程序執(zhí)行。34.4. 對于營銷推廣方案的執(zhí)行效果，以階段性銷售計(jì)劃及總結(jié)形式分析備案。35. 支持性文件35.1. 營銷費(fèi)用控制管理規(guī)范36. 相關(guān)記錄36.1. 項(xiàng)目銷售推廣方案36.2. 階段性銷售計(jì)劃及總結(jié)工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引編制蔡軍日期2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準(zhǔn)劉榮先日期2002-08-22流 程 要 素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

35、2002-10-18a/13.1.3、3.1.4、3.1.5、5.1、5.2.1、5.2.2、5.4.4、5.3.5、5.5.1、5.6.3、5.6.4、5.6.5蔡 軍唐激揚(yáng)劉榮先2003-2-26a/25.1、5.3.1、5.4.1、5.6.6、5.6.7、5.6.8蔡 軍唐激揚(yáng)劉榮先2004-5-20a/3整體修訂白旺喜唐激揚(yáng)劉榮先1. 目的提高工程預(yù)結(jié)算工作的效益，合理地確定和控制工程造價(jià)。2. 適用范圍2.1. 公司所有工程的預(yù)算及結(jié)算的編制、審核工作；工程實(shí)施過程中發(fā)生的變更、簽證、索賠等需確定費(fèi)用的審核工作。2.2. 工程項(xiàng)目范圍的說明：2.2.1. 工程管理部負(fù)責(zé)除萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)

36、施工管理工程之外的且大于5萬元的工程采購。2.2.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)除萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)施工管理的工程之外的且小于5萬元（含）的工程采購。2.2.3. 萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)示范單位、銷售大廳、會所等裝修工程的招標(biāo)及結(jié)算經(jīng)辦。2.2.4. 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)遺留項(xiàng)目及返修工程的預(yù)結(jié)算經(jīng)辦。3. 術(shù)語和定義3.1.1. 預(yù)算：指根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)、招投標(biāo)資料、現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)文件編制的單位工程建設(shè)費(fèi)用文件，是成本控制的依據(jù)。3.1.2. 結(jié)算：指工程完工后，根據(jù)竣工圖紙、會議紀(jì)要、變更簽證等所有與工程造價(jià)相關(guān)的資料編制的最終工程造價(jià)。3.1.3. 責(zé)任扣款：指因承包商的原因責(zé)任，導(dǎo)致項(xiàng)目的費(fèi)用增

37、加或由第三方完成的，此責(zé)任費(fèi)用需由承包商承擔(dān)。3.1.4. 零星小型工程：是指在現(xiàn)場施工中難以準(zhǔn)確計(jì)算、而又急需施工的小型工程。3.1.5. 遺留項(xiàng)目：指項(xiàng)目入伙移交物業(yè)公司后的有關(guān)小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理用房完善改造等相關(guān)工程。3.1.6. 返修工程：指項(xiàng)目入伙后因質(zhì)量缺陷等引起的維修工程。37. 職責(zé)37.1. 成本管理部37.1.1. 成本管理部是工程預(yù)結(jié)算工作的職能部門。37.1.2. 負(fù)責(zé)委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制、核對工程預(yù)結(jié)算。37.1.3. 負(fù)責(zé)督促、協(xié)調(diào)并始終參與施工圖預(yù)結(jié)算的核對工作，確保其準(zhǔn)確性。37.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部37.2.1. 負(fù)責(zé)提供工程進(jìn)度安排資料、施工組織設(shè)計(jì)等相關(guān)資

38、料。37.2.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)除萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)施工管理的工程之外的且小于5萬元（含）的工程采購。37.2.3. 負(fù)責(zé)審核確認(rèn)預(yù)、結(jié)算資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性（含承包商所報(bào)預(yù)、結(jié)算項(xiàng)目、材料、施工方法與現(xiàn)場實(shí)際施工的符合性）。4.2.4 負(fù)責(zé)填報(bào)開工時(shí)的工程預(yù)算工作交接單、施工期間的工程變更、簽證審批單、竣工時(shí)的工程結(jié)算工作交接單。37.3. 萬創(chuàng)公司37.3.1. 負(fù)責(zé)提供方案、有效的施工圖紙及圖紙變更等其它相關(guān)資料。37.3.2. 負(fù)責(zé)審核確認(rèn)示范單位、銷售大廳、會所裝修等工程預(yù)、結(jié)算資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性（含承包商所報(bào)預(yù)、結(jié)算項(xiàng)目、材料、施工方法與現(xiàn)場實(shí)際施工的符合性）。37.3.3. 負(fù)責(zé)竣

39、工時(shí)填報(bào)萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)施工管理的工程的工程結(jié)算工作交接單。37.4. 工程管理部37.4.1. 工程管理部負(fù)責(zé)除萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)施工管理工程之外的且大于5萬元的工程采購。37.5. 客戶服務(wù)中心37.5.1. 負(fù)責(zé)遺留項(xiàng)目、返修項(xiàng)目的工程采購。37.5.2. 負(fù)責(zé)審核確認(rèn)報(bào)價(jià)在一萬元以內(nèi)（含一萬元）的遺留項(xiàng)目及返修項(xiàng)目預(yù)結(jié)算。37.5.3. 負(fù)責(zé)提供遺留項(xiàng)目及返修工程報(bào)價(jià)大于一萬元的施工方案及維修方案、有效施工圖紙等預(yù)結(jié)算資料，并確認(rèn)其真實(shí)性和準(zhǔn)確性。38. 工作程序5.1.預(yù)結(jié)算編審及復(fù)核應(yīng)遵循的原則 5.1.1. 有效憑據(jù)原則：預(yù)結(jié)算編審依據(jù)為蓋有紅章的有效合同、補(bǔ)充協(xié)議、變更現(xiàn)場簽證、材料、設(shè)

40、備控制價(jià)格及一些甲、乙雙方簽認(rèn)明確費(fèi)用的函件、經(jīng)審批確認(rèn)費(fèi)用的會議紀(jì)要，被確認(rèn)用于施工的施工圖，或者經(jīng)核對過原件的以上資料復(fù)印件。每一項(xiàng)（或）每一份預(yù)結(jié)算結(jié)果都要有以上有效憑據(jù)做后盾，脫離以上編審依據(jù)的預(yù)結(jié)算結(jié)果是不能成立的，預(yù)結(jié)算編審、復(fù)核人員均應(yīng)嚴(yán)把憑據(jù)關(guān)，做到有憑有據(jù)，嚴(yán)格杜絕無憑據(jù)或憑據(jù)不充分的預(yù)結(jié)算。5.1.2. 廉潔奉公原則：工程預(yù)結(jié)算工作中，應(yīng)遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴(yán)禁主動索要或被動接受財(cái)物，如出現(xiàn)損公肥私性質(zhì)的不正當(dāng)計(jì)價(jià)行為，將按照有關(guān)規(guī)定給予處罰。5.1.3. 多級審核原則：工程預(yù)結(jié)算在編審人員之間、部門之間等編制及審核控制體系中，皆須經(jīng)過兩級或兩級以上審核，各級在審核

41、過程中應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)核對，有關(guān)手續(xù)資料的簽字、蓋章等務(wù)必齊全。5.1.4. 準(zhǔn)確高效原則：工程預(yù)結(jié)算中的各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)準(zhǔn)確、清晰、符合規(guī)定，具有很高的準(zhǔn)確度，同時(shí)也應(yīng)保持較高的工作效率，做到及時(shí)帳清。5.1.5. 可復(fù)查性原則：工程預(yù)結(jié)算工作的全過程應(yīng)有詳細(xì)、真實(shí)的記錄及完善的資料，初審結(jié)果要有清晰、準(zhǔn)確的工程量、價(jià)格統(tǒng)計(jì)表和匯總表。量價(jià)計(jì)算過程、審批記錄等文件、資料應(yīng)具備完全的可復(fù)查性。5.1.6. 合理低價(jià)原則：工程預(yù)結(jié)算工作中應(yīng)充分理解合同，靈活運(yùn)用當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理規(guī)定、市場競爭、甲方品牌資源等因素，處理好質(zhì)量、工期與成本的關(guān)系，追求以合理較低價(jià)格確定工程造價(jià)。5.1.7. 方案優(yōu)化原則：成本管

42、理部在工程預(yù)算工作中，應(yīng)積極協(xié)同設(shè)計(jì)、工程管理等單位、部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工措施、材料設(shè)備等方面的方案優(yōu)化工作。5.1.8. 信息通達(dá)原則：工程預(yù)結(jié)算編審時(shí)萬創(chuàng)公司、工程管理部、項(xiàng)目部（或客戶服務(wù)中心）要與成本部及時(shí)溝通，通報(bào)現(xiàn)場實(shí)際（施工）信息(在移交資料時(shí)注明或使用郵件等方式說明施工范圍、特殊或重要做法等信息內(nèi)容)；對資料、信息應(yīng)及時(shí)整理。成本部根據(jù)工作需要也要及時(shí)將預(yù)結(jié)算進(jìn)展?fàn)顩r和編審結(jié)果信息提供給萬創(chuàng)、工程管理部、項(xiàng)目部等部門，便于辦理工程款支付和考核部門成本控制成果。5.1.9. 責(zé)任共擔(dān)原則：工程預(yù)結(jié)算經(jīng)復(fù)核人員確認(rèn)復(fù)核完畢后，復(fù)核人員將與初審人員一起負(fù)責(zé)結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，共同承擔(dān)相應(yīng)

43、責(zé)任。5.2. 確定承包商5.2.1. 大于5萬元的工程參照工程采購管理程序、工程招標(biāo)采購作業(yè)指引執(zhí)行，如需直接采購的按工程直接采購作業(yè)指引執(zhí)行。5.2.2. 小于5萬元(含5萬元)的零星小型工程a) 參照工程直接采購作業(yè)指引執(zhí)行。b) 對于沒有合同的結(jié)算，成本部將不給予辦理結(jié)算手續(xù)。c) 工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)：所有專業(yè)均按不高于四類工程執(zhí)行。d) 若無特殊情況（分期施工或配合銷售），且事先未得到工程總監(jiān)或項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)，同一項(xiàng)目、同一類別的招投標(biāo)不得分次或拆分進(jìn)行。5.2.3. 返修工程a） 此類工程參照工程維修作業(yè)指引執(zhí)行。b） 工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)：所有專業(yè)均按不高于三類工程執(zhí)行。5.2.4. 遺留項(xiàng)目

44、a） 此類工程執(zhí)行前要得到客戶服務(wù)中心的確認(rèn)。b） 參照工程維修作業(yè)指引執(zhí)行。5.3. 編制計(jì)劃5.3.1. 成本管理部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)分級計(jì)劃編制有關(guān)預(yù)結(jié)算部分的三級計(jì)劃。5.3.2. 成本管理部協(xié)同項(xiàng)目經(jīng)理部共同確認(rèn)預(yù)結(jié)算編審三級計(jì)劃。5.3.3. 項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)確認(rèn)的預(yù)結(jié)算編審計(jì)劃，要求各承包商按照規(guī)定的時(shí)間要求上報(bào)預(yù)結(jié)算。5.4. 委托造價(jià)咨詢公司5.4.1. 成本管理部對編制預(yù)結(jié)算的咨詢單位通過招投標(biāo)等方式確定委托對象。5.4.2. 成本管理部負(fù)責(zé)與被委托方簽訂詳細(xì)的預(yù)結(jié)算編審的委托合同。5.4.3. 成本管理部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)跟蹤、了解造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的編制或?qū)徍耍êM(jìn)度）情況，督促咨詢機(jī)構(gòu)履行

45、造價(jià)咨詢委托合同，審查咨詢機(jī)構(gòu)的編審結(jié)果，對預(yù)結(jié)算的工程量和單價(jià)進(jìn)行審核，按抽查法對其第一稿及與承包商核對后的確定稿分別找出造價(jià)變化原因，確定造價(jià)的合理性。并在咨詢公司與承包商核對產(chǎn)生分歧時(shí)一同與咨詢公司編審人員核對工程量和價(jià)格，做出相應(yīng)調(diào)整。5.4.4. 為確保咨詢公司所編預(yù)結(jié)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，提高工作效率，成本部向咨詢公司提供的資料要準(zhǔn)確、齊全、有效，工程造價(jià)確定辦法或要求要明晰，全面（編審?fù)瓿珊笮杓皶r(shí)收回所提供資料，并簽名）。提供資料主要包括（但不限于）：a)工程造價(jià)編審要求：包括計(jì)算、編審范圍，工程計(jì)費(fèi)定額及子目綜合價(jià)格、信息價(jià)（區(qū)域和區(qū)間）選用，工程計(jì)費(fèi)類別和材料、設(shè)備價(jià)選擇要求，造價(jià)

46、下浮比例以及編審的時(shí)間表等。b) 合同和補(bǔ)充協(xié)議書中的關(guān)于工程造價(jià)確定的相關(guān)條款復(fù)印件；招投標(biāo)文件等確定工程價(jià)格的文件（包括中標(biāo)單位的投標(biāo)書、招投標(biāo)雙方達(dá)成一致的預(yù)算書等）。c) 經(jīng)確認(rèn)實(shí)際用于施工的施（竣）工圖，圖紙會審記要，施工組織設(shè)計(jì)。d) 承發(fā)包雙方確認(rèn)的所有工程變更和簽證及相應(yīng)的結(jié)算書。e) 材料、設(shè)備價(jià)格（甲供、三方訂購、甲方限價(jià)材料設(shè)備價(jià)格表或通知書，部分暫定材料設(shè)備價(jià)格表和通知書，市場價(jià)格確認(rèn)單）。f) 經(jīng)承發(fā)包雙方確認(rèn)的預(yù)算書和初步審核的簽證結(jié)算書。g) 其他與工程預(yù)結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等。5.4.5. 為方便校對和控制施工過程中的動態(tài)成本以及積累測算數(shù)據(jù)，提高測

47、算準(zhǔn)確性，在委托中明確咨詢公司要按我司提供工程造價(jià)表格細(xì)分項(xiàng)目，計(jì)算工程量并匯總編制預(yù)結(jié)算。預(yù)結(jié)算核對完成后，嚴(yán)格按我司提供“工程造價(jià)匯總表”表格填報(bào)預(yù)結(jié)算結(jié)果。同時(shí)為方便審查咨詢公司編審結(jié)果，在委托合同中也要明確其提供計(jì)算底稿；包括建筑面積、工程量、鋼筋實(shí)際含量的詳細(xì)計(jì)算書（其中建筑面積計(jì)算書要求在委托編審開始后三天內(nèi)提供），要有詳盡工程量、價(jià)格計(jì)算統(tǒng)計(jì)匯總表，能夠明確其中工程量及價(jià)格的組成和來源。還需提供與承包商核對的差異情況說明及核對后的預(yù)結(jié)算資料。5.4.6. 咨詢公司與承包商核對完成的預(yù)結(jié)算工程量、價(jià)格及總價(jià)初步結(jié)果，先由承包商、咨詢公司初步簽認(rèn)，再移交成本部復(fù)核，成本部復(fù)核完成或調(diào)

48、整之后咨詢公司（或成本部）再與承包商正式確（簽）認(rèn)。未經(jīng)成本部復(fù)核確認(rèn)的預(yù)結(jié)算工程量、價(jià)格及總價(jià)（咨詢）結(jié)果不能成立，施工合同中也一定要明確由咨詢公司編審的預(yù)結(jié)算結(jié)果必須經(jīng)發(fā)包商審核確認(rèn)才生效、成立。5.5. 編審工程預(yù)算5.5.1. 項(xiàng)目工程采購采用總價(jià)包干的形式時(shí)，成本管理部保留相關(guān)造價(jià)資料。5.5.2. 項(xiàng)目工程采購采用費(fèi)率或綜合單價(jià)包干的形式時(shí)，由項(xiàng)目經(jīng)理部、萬創(chuàng)公司或客戶服務(wù)中心提供施工圖紙及預(yù)算資料，成本管理部審核資料合格后安排預(yù)算的編制。5.5.3. 施工圖預(yù)算可由成本部自行編制，也可委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編審。5.5.4. 招標(biāo)工程量清單或標(biāo)底（參考）預(yù)算由成本部委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制

49、，成本部對編制成果的準(zhǔn)確性復(fù)核。5.5.5. 成本部由負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的土建、安裝專業(yè)第一責(zé)任人（或編審委托人）分別牽頭，部門內(nèi)土建、安裝專職復(fù)核人包括牽頭人四人參加，在咨詢公司編審工程量清單過程中依據(jù)施工圖、招標(biāo)文件及咨詢公司提供計(jì)算底稿集中對咨詢公司提供的土建工程和安裝工程清單量階段性成果分工挑選復(fù)核。5.5.6. 招標(biāo)工程量清單根據(jù)復(fù)核工程量大小和時(shí)限情況，若分專業(yè)各兩人不能在有效時(shí)間內(nèi)復(fù)核完成，成本部負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的土建、安裝專業(yè)第一責(zé)任人（或編審委托人）可向本部門經(jīng)理提出抽調(diào)其他成本人員參與復(fù)核。5.5.7. 清單量復(fù)核工作必須在咨詢公司編審過程中進(jìn)行，成本部負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的土建、安裝專業(yè)第一責(zé)任人（或編審委托人）要及時(shí)跟進(jìn)咨詢公司分部分項(xiàng)工程量計(jì)算情況，第一時(shí)間拿到工程量階段性（部分）計(jì)算成果，安排及時(shí)復(fù)核，不能等到全部計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)后才進(jìn)行復(fù)核，延誤時(shí)間。5.5.8. 清單量的復(fù)核項(xiàng)目由成本部該項(xiàng)目各專業(yè)負(fù)責(zé)人（或編審委托人）根據(jù)項(xiàng)目各專業(yè)具體情況確定（挑重點(diǎn)項(xiàng)目復(fù)核），或可參照本指引5.9.2條確定。復(fù)核時(shí)重點(diǎn)采用類似工程對比審查法和分組計(jì)算審查法；分組計(jì)算審查法的項(xiàng)目分組工作由成本部該項(xiàng)目各專業(yè)負(fù)責(zé)人（或編審委托人）負(fù)責(zé)，項(xiàng)目的復(fù)核分工也由成本部該項(xiàng)目各專業(yè)負(fù)責(zé)人（或編審委托人）負(fù)責(zé)安排，同一組項(xiàng)目安排由同一人復(fù)核。5.5.9. 工程