龍灣別墅價格體系

1、龍灣別墅價格體系一、總體定價策略（一）考量近期市場背景變化 1現(xiàn)房供應(yīng)量及期房供應(yīng)量都在上升。2本區(qū)域市場如名都園、裕京花園、香江花園等二手房交易有所釋放，分流市場客戶構(gòu)成競爭已經(jīng)是必然趨勢。3老項目改造對租務(wù)市場的爭奪會間接造成對投資客戶的分流和影響。如香江花園部分別墅已被荷蘭一財團購買將對其進行徹底改造翻新，以期保持與新項目的競爭力，在租務(wù)市場上保持一定的份額。4銀行貸款利率的上調(diào)和嚴(yán)格限制別墅貸款，也會影響到部分客戶對別墅的購買。5區(qū)域內(nèi)明年將出現(xiàn)3、4個新項目，除了優(yōu)山美地二期、c區(qū)以外，停滯很長時間的新世界地產(chǎn)的別墅項目也已經(jīng)開始動工，還有一些townhouse項目,供少于求的情形將

2、得到扭轉(zhuǎn)，未來市場競爭將會更加激烈。（二）總體定價策略 根據(jù)以上近期市場的變化和項目本身情況，建議采用低價入市、低開高走、小步快跑的價格策略，以便迅速吸引市場視線、聚攏人氣、回籠資金、降低風(fēng)險，為后繼銷售提升價格打下堅實的市場基礎(chǔ)。 （三）項目均價制定根據(jù)近期市場變化，考察其它競爭項目價格與具體指標(biāo)情況。見下表:項目名稱位置交通建筑類型建筑結(jié)構(gòu)容積率綠化率物業(yè)狀態(tài)配套設(shè)施私家花園庭院裝修溫泉車位層高園林景觀安防系統(tǒng)水系物業(yè)管理會所m2納帕溪谷亞北，立湯路，順沙路，京昌獨棟輕鋼結(jié)構(gòu)0.3364一期入住，二期在建匯佳私立學(xué)校，景山分校，社區(qū)外近距離無大型超市。100-1000m2,三面石墻否，下沉

3、式庭院有雙、單車庫，車位3.34000m2原生樹無門磁、窗磁內(nèi)外國宏聯(lián)合,3.9613000溫哥華森林亞北，立湯路獨棟磚混結(jié)構(gòu)0.3865一期入住，二期在建社區(qū)內(nèi)有雙語幼兒園，社區(qū)外環(huán)境同于納帕200-600m2，高木柵欄是，下沉式庭院礦質(zhì)水，入戶可選單、雙車庫，車位3.25000m2原生樹門磁窗磁、紅外線對射，地下室漏水報警內(nèi)外金網(wǎng)絡(luò),4.32000優(yōu)山美地cvd，京承，京順，機場高速獨棟現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0.4541一期入住，二期在建isb，力邁國際學(xué)校，日翔廣場，國外風(fēng)情商業(yè)街200-350m,高綠籬是有雙、單車庫，車位3.26000m2門磁、窗磁、紅外線對射內(nèi)外優(yōu)山,1012000長島

4、瀾橋cvd，京順，機場高速，京承獨棟，雙拼，聯(lián)排現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0.4355一期入住，二期在建社區(qū)內(nèi)無配套，社區(qū)外同優(yōu)山70-80m2,40-150m2是無單、雙車庫，車位3.0水岸原生景觀門磁、窗磁、紅外線對射30000m2世邦魏理仕,7.953000美林香檳cvd，京順，機場高速，京承雙拼，聯(lián)排，疊拼現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0.4651已入住isb，力邁國際學(xué)校，golf學(xué)校，shoppingmall（待建）60-100m2是無單車庫，車位3.370000m2公園智能安防，遠程傳送，內(nèi)外嘉浩,3.94200依水莊園亞北，立湯路獨棟，雙拼，聯(lián)排獨棟為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其它為磚混結(jié)構(gòu)0.3866

5、在建社區(qū)內(nèi)有雙語幼兒園，社區(qū)外環(huán)境同于納帕80-300m2, 木柵欄是，下沉式庭院無車庫，車位3.0小門磁、窗磁、紅外線對射內(nèi)外華泰,3.82500麗高王府cvd，京順，機場高速，京承獨棟，公寓現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0.440已入住社區(qū)外同美林200-400m2, 柵欄,磚垛是無雙、單車庫，車位3.0無門磁、窗磁、紅外線對射內(nèi)外僑樂,1.1usd4500萊蒙湖cvd，京順，機場高速，京承獨棟，聯(lián)排現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0.4851成熟社區(qū)isb，力邁國際學(xué)校，日翔廣場，國外風(fēng)情商業(yè)街100-400m2,柵欄,磚墻是無雙、單車庫，車位3.0有門磁、窗磁、紅外線對射外萊蒙湖,6.34000萬萬樹京承，京順

6、，機場高速，六環(huán)獨棟現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0.3862在建配套較差400-1000m2是無雙、單車庫，車位3.0花園景觀門磁、窗磁、紅外線對射外戴得梁行,5.06800莫奈京承，京順，機場高速雙拼，聯(lián)排，疊拼，雙躍雙拼為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其它為磚混結(jié)構(gòu)0.832.35在建配套較差雙拼160-230m2否無單車庫，車位3.15000m2門磁、窗磁、黑白可視外2.55000觀唐朝陽區(qū)香江北路獨棟現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)0.2470在建社區(qū)內(nèi)有步行商業(yè)街，周邊配套一般205-502m2否無單車庫，車位3.875000m2休閑公園紅外探測、可視電話、電子巡更內(nèi)外第一太平戴維斯10運河岸上的院子通州京哈高速2號運潮減河北

7、岸獨棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。0.33868.52在建配套較差300-800m2種樹鋪草無雙、單車庫3-3.381000m2河堤公園門磁、窗磁、可視電話、緊急呼叫系統(tǒng)內(nèi)外泰禾中維8.311000易郡順義區(qū)李遂鎮(zhèn)順平東路平層四合院、雙拼、獨棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。0.340在建配套較差100-1000種樹鋪草無車庫、車位3對面有7000畝成木森林可視電話、紅外對攝內(nèi)物業(yè)公司未定56000英才京承，京順，機場高速獨棟現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0.4847在建isb，力邁國際學(xué)校，日翔廣場，國外風(fēng)情商業(yè)街四面設(shè)墻是有車位3.1100000m2內(nèi)外65500影響價格的因素較多，我們客觀地列出被關(guān)注的15項因素，并確

8、定各項因素的權(quán)重，進行綜合評分，考量其它競爭項目價格與具體指標(biāo)的關(guān)系，重新評估龍灣別墅項目價格，建議龍灣別墅項目均價為13500元/平米。見下表：采用因素成對比較法確定各因素權(quán)重地理位置建筑類型容積率綠化綠物業(yè)狀態(tài)配套設(shè)施私家花園溫 泉車 位層 高園林景觀安防系數(shù)水 系物業(yè)管理會 所下沉式庭院得分權(quán)重地理位置111111111111111150.124 建筑類型00000001001001030.025 容積率0111111110100.51111.50.095 綠化綠010111111010011100.083 物業(yè)狀態(tài)01000001101000040.033 配套設(shè)施0100111110

9、1000.518.50.070 私家花園0100100.511010000.560.050 溫 泉0100100.511010000.560.050 車 位00000000000.500000.50.004 層 高01000000101000030.025 園林景觀011111111111111140.116 安防系數(shù)000000000.50000000.50.004 水 系011111111101111130.107 物業(yè)管理010.511111110101111.50.095 會 所010010.51111010018.50.070 庭院裝修0100100.50.5110100060.05

10、0 評分表：項目名稱納帕溪谷溫哥華森林優(yōu)山美地長島瀾橋美林香檳渡上麗高王府萊蒙湖萬萬樹莫奈觀唐運河岸上的院子易郡英才地理位置77788787.5568657建筑類型99986868959999容積率88777877849897綠化綠88677867859866物業(yè)狀態(tài)77778689666666配套設(shè)施88999899779668私家花園88875787958895溫 泉54800000000009車 位88988899968887層 高998898888810888園林景觀45658434458978安防系數(shù)89888899958898水 系77787775557769物業(yè)管理8899889

11、8989955會 所858675.577885887庭院裝修99888888877999加權(quán)分7.22 7.08 7.44 7.02 7.14 6.62 6.71 6.57 6.49 5.63 7.59 7.33 6.47 7.27 均 價1200011000170001350090001100018000180007500650020700125008000系 數(shù)1661.3 1553.1 2285.6 1922.9 1259.7 1662.2 2682.3 2739.6 1156.1 1154.9 2728.4 1706.1 1237.1 平均系數(shù)1826.9 英才均價13282 二、定價

12、原則 1.滿足總平均價為13500元/m2，追求對于平均價格的控制，而不苛求每一套房子的得失，這樣可以迅速為第一期凝聚人氣，培養(yǎng)一批忠實的客戶在市場上為我們進行有效的義務(wù)宣傳，形成熱點，進而成為市場的焦點，隨著銷售的進展逐步提高價格，造成房子升值的感覺，賺錢效應(yīng)會有效的刺激購買力，如此良性循環(huán)，將對項目的后期發(fā)展造成有力的支持； 2. 每戶定價，按套銷售； 3.拉開產(chǎn)品檔次,突出本項目公園的景觀價值； 4.認購及開盤期價位要有競爭力、市場沖擊力； 5.突出豪宅的尊貴價值； 6.拉大最高檔別墅的價格系數(shù)，突出景觀價值； 7.適當(dāng)拉大各檔次別墅的價格系數(shù)； 8.通過銷售控制，實現(xiàn)持續(xù)快速銷售，保證

13、總體銷售額度的完成； 9開盤認購期實行優(yōu)惠打折促銷政策。 10在實際銷售操作過程中，報價采用虛實結(jié)合的辦法：即報價為與樣板間相同的精裝修含家具的價格，實際交付的房子可以是樣板間標(biāo)準(zhǔn)也可以是普通標(biāo)準(zhǔn)裝修，不含家具的房子。按照樣板間標(biāo)準(zhǔn)售價控制15000元/平米，普通裝修標(biāo)準(zhǔn)售價控制在13500元/平米。 11價格制定完成后，根據(jù)不同付款方式，制定不同的折扣比例，以實現(xiàn)對總成效額和各個付款方式之間的平衡，各種付款方式齊頭并進，互不干擾。各付款方式如下：一次性付款、銀行按揭、分期付款、以租代售、輕松首付、先租后售，按市場價格出租，計算費用累加后出售、批量購買，現(xiàn)階段出現(xiàn)批量購買的客戶機會不大，且大客

14、戶對于價格談判非常艱苦，需要核算成本后才能確定。三、項目定價價格定位應(yīng)充分考慮產(chǎn)品各方面條件的差異化，考慮小區(qū)中棟與棟之間、組團之間的關(guān)系，考慮位置、中心花園、街巷花園、間距、安全、噪音、房屋朝向等因素，把影響價格的因素進行綜合評分，最終確定每戶的價格。我們選擇了影響客戶的最主要的五種因素，并通過成對對比法確定其權(quán)重。采用因素成對比較法確定各景觀因素權(quán)重 公園中心花園街巷花園間距安全噪音朝向得分權(quán)重公園00111140.19 中心花園11111160.29 街巷花園10111150.24 間距00011130.14 安全00000.50.510.05 噪音00000.50.510.05 朝向0

15、0000.50.510.05 合計211 我們結(jié)合一期地形特點，我們把項目一期各戶型依據(jù)其所處的位置、景觀特點、朝向、噪音等劃分為六個檔次。并選擇其中最好的一檔作為基準(zhǔn)，分別列出每一檔次的得分，再與權(quán)重進行加權(quán)平均，進而計算出各檔次別墅的單位面積銷售價格。各檔次因素狀況比較及單位面積售價公園中心花園街巷花園間距安全噪音朝向加權(quán)值售價（元）修正系數(shù)修正后售價1檔（標(biāo)準(zhǔn)）10010010010010010010010014000 1.0736615031 2檔110801001009010010095.7113400 1.0736614387 3檔1308080809010010091.91286

16、7 1.0736613814 4檔10085808010010010088.112333 1.0736613242 5檔10080808090959085.7112000 1.0736612884 6檔10080808080859084.5211833 1.0736612705 結(jié)論：利用加權(quán)平均法測算出，本案的修正系數(shù)為1.07366，結(jié)合本案的平均單價為13500元/平方米為基準(zhǔn)測算，最終得出本項目各檔的平均單價為：一檔：15031元/平方米二檔：14387元/平方米三檔：13814元/平方米四檔：13242元/平方米五檔：12884元/平方米六檔：12705元/平方米在各檔分區(qū)內(nèi)，對部分

17、差異性房屋的價格進行微調(diào)。價格表如下：a戶型房號190119021903190519061907190819091910191119121917191819191920192119231925192619271928價格124001220012200122001220012200122001240012400122001700017000122001220012200124001240012200122001220012400b戶型房號11011102110311051106110711081109111011111112111311151116111711181119112011211122

18、1123價格118001160011600116001160011600116001180011800116001160011600116001160011600116001160011600116001180011800房號11251126112711281201120212031205120612081209121012111212121312151613價格1160011600116001180012600124001240012400126001260012400124001240012400124001260013500c戶型房號122612281326132813291330133

19、1133213331527152815291530153116271628價格15800158001700017000170001700017000170001700017000170001700017000170001580015800d戶型房號122112221223122512291230123112321233132113221323132515211522152315251526153216211622價格136001350013500135001350013500135001350013600136001350013500135001360013500135001350013500

20、136001360013500d戶型房號16231625162616291630163116321633e 戶 型房號1306130815061607160818071808價格1350013500135001350013500135001350013600價格15800158001700015800158001600016000f戶型房號130113021303130513091310131113121313150115021503150516011602160316051606160916101611價格137001350013500135001350013500135001350013700137001350013500135001370013500135001350013500135001350013500房號16121801180218031805180618091810181118121813價格1350013800136001360013600136001360013600136001360013800四、調(diào)價策略及原則1、調(diào)價原則開盤時以較低價格入市，這時的價格應(yīng)是最低的，當(dāng)項目已被市場接受，可根