房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專題研究報(bào)告課程培訓(xùn)教程講解

1、n房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 n估價(jià)原則估價(jià)原則 n房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法 n房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 n （一）理論上（一）理論上 n 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性和價(jià)值高 大性，房地產(chǎn)市場是“不完全市場”。經(jīng)濟(jì)學(xué)上， 同時(shí)具備下列8個(gè)條件者為“完全市場”： n（1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買； n（2）賣者和買者的人數(shù)眾多； n（3）賣者和買者都有進(jìn)入市場的自由； n（4）賣者和買者都有掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息， 并能預(yù)測未來的價(jià)格； n（5）就成交總額而言，每個(gè)賣者和買者的購銷額是 無關(guān)緊要的； n（6）賣者和買者無串通共謀行為； n（7）消費(fèi)者要求總

2、效用最大化，銷售者要求總利潤 最大化； n（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。 n 房地產(chǎn)作為商品，其本質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特 性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產(chǎn)的所 有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無法移動(dòng)，違反 了第八條，因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不 完全市場。 n 由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，因而不會(huì)自動(dòng) 的形成眾人都容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，同時(shí)由于有許 多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成因素，并且在其判斷中 要求有專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以，需要專業(yè)估價(jià)人 員提供市場信息，進(jìn)行替代市場的估價(jià)。 n（二）現(xiàn)實(shí)上（二）現(xiàn)實(shí)上 n（1）房地產(chǎn)交易的需要）房地產(chǎn)交易的需要 n 房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，

3、差不多每宗房地產(chǎn)的 價(jià)格都不相同；并且，由于一般單位或個(gè)人不是專 業(yè)從事房地產(chǎn)交易的，對(duì)房地產(chǎn)市場行情不易掌握， n所以，在房地產(chǎn)交易時(shí)往往需要請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)估 價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供價(jià)格參考依據(jù)。 n 例如，對(duì)于賣者來說需要了解房地產(chǎn)市場價(jià)值， 以確定合理的賣價(jià)，避免定價(jià)過低；對(duì)于買者來說 也需要了解房地產(chǎn)市場價(jià)值，以確定合理的買價(jià)， 避免付款過多。 n（2）房地產(chǎn)抵押的需要）房地產(chǎn)抵押的需要 n 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久，具有 保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保 的物品，因此，在單位或個(gè)人向銀行申請(qǐng)借款時(shí)， 銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人以其房 地產(chǎn)作為抵押物，同時(shí)，銀

4、行的貸款額一般要低于 該用于抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值。 n（3）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰┓康禺a(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?n 出典人將自己的房地產(chǎn)讓與他人使用、收益， 以獲得相當(dāng)于賣價(jià)的資金（典價(jià)），但保留該房地 產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時(shí)可以返還典價(jià)回贖該 房地產(chǎn)。 n 而典權(quán)人則以支付低于買價(jià)的資金（典價(jià)）， 取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還 有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能（當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的 一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取 得房地產(chǎn)的所有權(quán)）。 n 這可同時(shí)滿足資金需要和用益需要，且資金使 用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，使出典人 與典權(quán)人各得其所。典價(jià)的確定需要房地產(chǎn)估價(jià)來 提供參考依據(jù)。

5、 n（4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰┓康禺a(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰?n 房地產(chǎn)中的建筑物難免會(huì)發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故， 如火災(zāi)、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失，從而需 要保險(xiǎn)。 n 房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要： n 一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金而 提供參考依據(jù)； n 二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失或重 置價(jià)格、重建價(jià)格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。 n 其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造 成臨近房屋傾斜，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制（如錯(cuò) 誤查封）造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價(jià)。 n（5）房地產(chǎn)稅收的需要）房地產(chǎn)稅收的需要 n 房地產(chǎn)稅收一般以房地產(chǎn)價(jià)值為

6、課稅依據(jù)，為了 掌握切實(shí)可靠的課稅依據(jù)，避免偷稅和課稅不公平， 稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅義務(wù)人都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。特 別是稅務(wù)機(jī)關(guān)，要拿出科學(xué)公正的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值來 說服納稅義務(wù)人。 n（6）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰┓康禺a(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?n 國家對(duì)房地產(chǎn)的需要，除了靠空閑的房地產(chǎn)來解 決，還需要以征用、拆遷的方式強(qiáng)行使用城鄉(xiāng)個(gè)人、 集體、企業(yè)等正在使用的房地產(chǎn)，并給予原房地產(chǎn)所 有者或使用者合理的補(bǔ)償。而確定這些補(bǔ)償金額，就 需要房地產(chǎn)估價(jià)。 n（7）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要 n 房地產(chǎn)糾紛，一類是有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)買賣、交 換、租賃、抵押、賠償、

7、抵債、征用、拆遷、課稅等當(dāng) 中有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金 額等，持有不同的看法。 n 解決這類糾紛需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)，以提 供有說服力的、能讓糾紛各方接受的價(jià)值、價(jià)格、租金、 賠償金額、補(bǔ)償金額等參考依據(jù)。 n 另一類是遺產(chǎn)分配、公有財(cái)產(chǎn)分割等引起的糾紛。 在某些情況下采用簡單的實(shí)物分配或分割難于解決（如 果這樣做就會(huì)破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值），特別是在許多 n情況下房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上難以分割，而要做到合理 的分配或分割，實(shí)際上是關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的劃分， 這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。 n 另外，對(duì)于各類房地產(chǎn)違法行為，衡量違法情節(jié) 輕重的參考依據(jù)之一，不僅是房地產(chǎn)的實(shí)物量，而

8、且 應(yīng)考慮房地產(chǎn)的價(jià)值量，這也需要房地產(chǎn)估價(jià)。 n（8）企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、）企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、 租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需 要。要。 n 以土地、房屋作價(jià)或者為條件進(jìn)行合資、合作等 情形大量存在，如一方出土地、房屋，另一方出資金、 設(shè)備，然后依據(jù)一定比例確定雙方的利益分配； n 以土地為條件建住宅、辦公樓等也時(shí)常出現(xiàn)，如 在合建房屋的情況下，一方出土地，另一方出資金， 然后依據(jù)一定比例分配建成的房屋。 n 在現(xiàn)實(shí)中有這種情形：一個(gè)企業(yè)之所以兼并另一 個(gè)企業(yè)，主要的一個(gè)動(dòng)機(jī)是看中了被兼并

9、企業(yè)的場地 和房屋，以取得生產(chǎn)或生活發(fā)展的場所。所有這些都 需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。 n（9）房地產(chǎn)管理的需要）房地產(chǎn)管理的需要 n 中國經(jīng)濟(jì)體制改革將過去高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn) 變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，相應(yīng)的對(duì)于各類資產(chǎn)的管理從過去單 純的實(shí)物管理轉(zhuǎn)到重視價(jià)值管理，即不僅需要搞清楚 資產(chǎn)的實(shí)物量，更需要搞清楚資產(chǎn)的價(jià)值量。 n 故房地產(chǎn)管理也不能僅停留在有多少數(shù)量的土地 和房屋上，更需要搞清楚這些房地產(chǎn)的價(jià)值量，它們 的增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。 n（10）其他方面的需要）其他方面的需要 n 現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要還有許多方面，如在 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣（拍賣底價(jià)）、抵債、拆遷補(bǔ)償、損 害賠償?shù)裙纼r(jià)

10、中，往往出現(xiàn)某一方對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)結(jié) 果有異議，這就需要對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或 鑒定，所以也需要房地產(chǎn)估價(jià)。 n 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，從房地產(chǎn)開發(fā)投資的可行 性研究到開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，也都離不開房 地產(chǎn)估價(jià)。有時(shí)還需要把房地產(chǎn)的購買價(jià)格在土地和 建筑物之間進(jìn)行分配，這也需要房地產(chǎn)估價(jià)。 n（一）合法原則 n（二）最高最佳使用原則 n（三）替代原則 n（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 n（五）公平原則 n估價(jià)原則估價(jià)原則 n（一）合法原則（一）合法原則 n 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán) 益為前提進(jìn)行。 n 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等 方面： n 1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)

11、以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān) 證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有國有土地使用 證、集體土地所有證、集體土地使用證、 土地他項(xiàng)權(quán)力證明書四種，房屋權(quán)屬證書有房 屋所有證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證 n三種。統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)證書有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn) 共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。 n 2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管 制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為 居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適 合用作商業(yè)用途，但也必須以居住用途為前提來估價(jià)； 除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。 n 3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同 （如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)

12、。 n 處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、 贈(zèng)與等。 n 4. 在其他方面，評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià) 格政策。 n（二）最高最佳使用原則（二）最高最佳使用原則 n 最高最佳使用必須符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（1）法律上許 可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟(jì)上可行（4）價(jià)值最大化。 這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后順序。 n 另外，最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用， 而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地 使用權(quán)出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這 也是合法原則的要求。 n 最高最佳使用具體包括最高最佳使用具體包括3個(gè)方面?zhèn)€方面: n（1）最佳用途（2）最佳規(guī)模（3）最佳集約度。 n 最高最佳使用應(yīng)把

13、握三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：最高最佳使用應(yīng)把握三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理： n 1.收益遞增遞減原理 n 收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系: n（1）收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理） n 是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況 下的投入產(chǎn)出關(guān)系。對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該 宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、 建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。 n （2）規(guī)模的收益（規(guī)模報(bào)酬規(guī)律） n 假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模 的變化），則產(chǎn)出量的變化有3種可能：收益不變、收 益遞增、收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一 個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益不 變階段，在經(jīng)

14、過一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。 n 2.均衡原理 n 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否 均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確 定最佳集約度和最佳規(guī)模。 n3.適合原理 n 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來 判定是否為最高最佳使用。它可以幫助確定最佳用途。 n（三）替代原則（三）替代原則 n 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似 房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 n 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)， 并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象 相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象 n具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域 范圍。 n

15、替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)要求：替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)要求： n（1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格， 則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià) 格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 n（2）不能孤立的思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近 效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽擎。如：單就一宗房地產(chǎn)的估 價(jià)結(jié)果來看似乎有道理，但當(dāng)把它與其它房地產(chǎn)的價(jià) 格或估價(jià)結(jié)果同時(shí)拿來看時(shí)卻顯得不合理，沒有一個(gè) 合理的價(jià)格差。 n（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 n 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì) 象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 n 不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估 價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和

16、房地產(chǎn)市場狀況不同: n 1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾 紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核 估價(jià)。 n 2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的 情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。 原則原則 n3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的情形， 是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。 n4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形， 如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。 n5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù) 測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特 別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā) 法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種 情況。 估

17、價(jià)原則估價(jià)原則 n 現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3 種估價(jià)： n（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的估價(jià)， 即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少。 n（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)， 如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間（如15個(gè)月）后將建成， 而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價(jià)值是多少。 n（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)， 如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間（如15個(gè)月）后將建成， 且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。 n（五）公平原則（五）公平原則 為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著下 列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。 其次，估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心

18、態(tài)來考 慮價(jià)格（又稱“換位思考”），然后，估價(jià)人員再 以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法 n 市場比較法市場比較法 n 成本法成本法 n 收益法收益法 n 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法 n（一）市場比較法（一）市場比較法 n概念概念：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似 房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng) 的修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方 法。 n原理原理：1.替代原理替代原理 n 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可通過類似房地產(chǎn)的已 知成交價(jià)格來求取。 n 2.大數(shù)定律大數(shù)定律 n 大量交易實(shí)例成交價(jià)格的綜

19、合結(jié)果可作為正常市場 價(jià)格的最佳指標(biāo)。 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法 n適用對(duì)象適用對(duì)象：具有交易性的房地產(chǎn)。 n使用條件使用條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地 產(chǎn)的交易。 n步驟步驟： n1.搜集交易案例 n2.選取可比實(shí)例 n3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ) n4.進(jìn)行交易情況修正 n5.進(jìn)行交易日期修正 n6. 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 n7.求取比準(zhǔn)價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法 n1.搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例 n 搜集交易實(shí)例時(shí)，須搜集的內(nèi)容一般應(yīng)包括： n（1）交易雙方的基本情況和交易目的； n（2）交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀 況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等； n（3）

20、成交日期； n（4）成交價(jià)格； n（5）付款方式； n（6）交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞 價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易 情況。 n2.選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例 n可比實(shí)例的選取應(yīng)滿足以下8點(diǎn)： n（1）可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相 同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 n（2）可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。主要 分為:（a）居??；（b）商業(yè)；（c）辦公；（d）旅館； （e）工業(yè)；（f）農(nóng)業(yè)等。 n（3）可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相 同。一般分為:（a）鋼結(jié)構(gòu)；（b）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； （c）磚混結(jié)構(gòu)；（d）磚木結(jié)構(gòu)；（e）簡易結(jié)

21、構(gòu)。 n（4）可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。 n（5）可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì) 相同。 n（6）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。 n（7）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。 n（8）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可 修正為正常成交價(jià)格。 n3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) n（1）統(tǒng)一付款方式）統(tǒng)一付款方式 n 估價(jià)價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)， 將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交 日期時(shí)一次付清。 n（2）統(tǒng)一采用單價(jià)）統(tǒng)一采用單價(jià) n 單價(jià)，通常為單位面積上的價(jià)格，其中土地除 了單價(jià)，還可為樓面地價(jià)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情 況，可有不

22、同的比較單位。 n如：倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個(gè)車 位為比較單位，旅館以每個(gè)房間或床位為比較單位。 n（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 n（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 n 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建 筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下： 套內(nèi)建筑面 積下的價(jià)格 建筑面積下的價(jià)格= 建筑面積下的價(jià)格= 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格= 套內(nèi)建筑面積 建筑面積 使用面積 下的價(jià)格 使用面積 建筑面積 使用面積 下的價(jià)格 使用面積 套內(nèi)建筑面積 n（5）統(tǒng)一面積單位）統(tǒng)一面積單位 n 平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格666.67 n 平方米下的價(jià)格

23、=公頃下的價(jià)格10000 n 平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格10.764 n 平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格0.303 n4.交易情況修正交易情況修正 n 房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中一些特殊因素的影 響，而使其偏離正常的市場價(jià)格。交易中的特殊因素 主要有下列幾方面： n（1）有利害關(guān)系人之間的交易。 n（2）急于出售或急于購買的交易。 n（3）交易雙方或某一方對(duì)市場行情缺乏了解的交易。 n（4）交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。 n（5）特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)等。 n（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 n（7）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 n（8）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。 n5.交易日

24、期修正交易日期修正 n 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，并將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這 種調(diào)整稱為交易日期修正。 n6.房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正 n（1）區(qū)位狀況修正 n 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、 交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（屬于 估價(jià)對(duì)象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影 響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 n（2）權(quán)力狀況修正 n 權(quán)力狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用 年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn) 價(jià)格的因素。 n（3）實(shí)物狀況修正 n 實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來說，主 要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

25、（屬 于估價(jià)對(duì)象之外的部分）、土地平整程度、地勢、 地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑 物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié) 構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地 產(chǎn)價(jià)格的因素。 n7.求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格 n（1）求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法 na.直接比較修正公式 交易情 況修正 交易日 起修正 房地產(chǎn)狀 況修正 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 100 100 100 =可比實(shí)例價(jià)格 正常市場價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格 成交日期價(jià)格 對(duì)象狀況價(jià)格 實(shí)例狀況價(jià)格 上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日修 正的分母為100，

26、表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為 100，表示以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。 nb.間接比較修正公式： n 交易情 況修正 交易日 期修正 標(biāo)準(zhǔn)化 修正 房地產(chǎn)狀 況修正 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 100 100 100 100 =可比實(shí)例價(jià)格 正常市場價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格 成交日期價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格 實(shí)例狀況價(jià)格 對(duì)象狀況價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母 是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為100， 表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得 的

27、分?jǐn)?shù)。 n（2）將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終 比準(zhǔn)價(jià)格的方法。 na.平均數(shù) n簡單算術(shù)平均數(shù) n 把修正出的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格 的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)格。 n加權(quán)算術(shù)平均數(shù) n 把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到 每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán) 數(shù)，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。 nb.中位數(shù) n 把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序 排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為 綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置 的那兩個(gè)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。 nc.眾數(shù) n 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)

28、值。 nd.其他方法 n 如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低的價(jià)格，將 余下的簡單算術(shù)平均。 n例：為評(píng)估某寫字樓2002年10月1日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū) 調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例，有關(guān)資料見表 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 成交價(jià)格 5000 （元/m2） 600 （美元/m2 ） 5500 （元/m2 ） 成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日 交易情況 +2% +5% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 4% +6% n 在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于 其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例

29、的房地產(chǎn)狀況 優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美 元的市場匯價(jià)2002年3月1日為1：8.5，2002年10月1日為1：8.3；該類寫字 樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不變， 2002年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上 月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年10月1日的正常市場價(jià)格。 n估算該寫字樓2002年10月1日的正常市場價(jià)格如下： n1. 計(jì)算公式: n 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房 地產(chǎn)狀況修正系數(shù) n2. 比準(zhǔn)價(jià)格： n A=500

30、0 (11%)3(1+5%)5 =6598.33(元/ m2) 100 1002 100 100 8 n3. 比準(zhǔn)價(jià)格： n4. 比準(zhǔn)價(jià)格： n5. 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算 結(jié)果，則： n估計(jì)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（6598.33+6328.88+6192.31）3 n =6373.17 （元/m2） B=6008.5 (11%)2(1+0.5%)5 100 1005 100 1004 =6328.88（元/ m2） C=5500 (1+0.5%)3 =6192.31（元/ m2 ） 100 1003 100 1006 n（二）成本法（二）成本法 n1. 概念概念：成本

31、法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新 構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 n2. 理論依據(jù)：理論依據(jù)： n（1）從賣方的角度來看）從賣方的角度來看：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣方 愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地 產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。 n（2）從買方的角度來看）從買方的角度來看：是替代原理，即買房愿意支 付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該 房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。 n3. 適用的對(duì)象：適用的對(duì)象： n 只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假 設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。 成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房 地產(chǎn)的

32、估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政 府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 以 及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有 獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的 房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另 外，成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運(yùn) 用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和 理賠）及其他損害賠償中。通常也是采用成本法估價(jià)。 n 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地 產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本 的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè) 角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值， 投入的成本不多也不一定說明

33、其價(jià)值不高。 n4. 成本法的操作步驟成本法的操作步驟 n（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料； n（2）估算重新購建價(jià)格； n（3）估算折舊； n（4）求取積算價(jià)格。 n（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料 n房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成： n土地取得成本 n根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為下列3種： na.通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi) 和土地使用權(quán)出讓金等。 nb.通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包 括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等； nc.通過在市場上：“購買”取得的，如購買政

34、府出讓或 其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成 本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)買方繳納的稅費(fèi) （如 n交易手續(xù)費(fèi)、契稅）等。 n開發(fā)成本 n在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)： na.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘 察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用； nb.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電 力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用； nc.建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的 土建費(fèi)和安裝費(fèi)； nd.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配 套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用； ne.開發(fā)過程中的稅費(fèi)。 n管理費(fèi)用 n包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。

35、 n投資利息 n包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論 他們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。 n銷售稅費(fèi) na.銷售費(fèi)用（包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)） nb.銷售稅金及附加（包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教 育費(fèi)附加） nc.其他銷售稅費(fèi)（包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)等）。 n開發(fā)利潤 n估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)： na.開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的 房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用 投資利息銷售稅費(fèi)。 nb.開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均潤。 nc.開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地開 發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計(jì)算。 n（2

36、）估算重新購建價(jià)格）估算重新購建價(jià)格 n 重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開 發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必 要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。 n（3）估算折舊）估算折舊 n 估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建 筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的 差額。 n考慮建筑物的折舊包括3個(gè)方面： na.物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊（自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外 的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存） nb.功能折舊功能折舊 n 是指由于消費(fèi)觀念變更，規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn) 步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或 不適用所造成的其價(jià)值損失。 nc.經(jīng)濟(jì)折舊

37、經(jīng)濟(jì)折舊 n 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其 價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、 噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府規(guī) 劃變化等。 n（4）求取積算價(jià)格）求取積算價(jià)格 n 積算價(jià)格=重新購建價(jià)格折舊 n 上述公式可運(yùn)用于下列3類估價(jià)對(duì)象： n新開發(fā)的土地； n新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）； n舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）。 n 新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開 發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 n 例：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得 的，當(dāng)時(shí)平均每畝花費(fèi)18萬元，現(xiàn)時(shí)重新取

38、得該類土地每平方米需要620元； 地上建筑物的總建筑面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑 造價(jià)為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米建筑需要 1200元，估計(jì)該建筑有八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià) 和單價(jià)。 n 該題主要是注意重新構(gòu)建價(jià)格應(yīng)為估計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問題的基 礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格估算如下： n 土地現(xiàn)值=6201000=620000（元） n 建筑物現(xiàn)值=1200200080%=1920000（元） n 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000（元） n 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=25400002000=12

39、70（元/m2） n（三）收益法（三）收益法 n1. 理論依據(jù)：理論依據(jù)：預(yù)期原理 n2. 適用的對(duì)象：適用的對(duì)象：由收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。 n3. 收益法的操作步驟：收益法的操作步驟： n（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料； n（2）估算潛在毛收入； n（3）估算有效毛收入； n（4）估算運(yùn)營費(fèi)用； n（5）估算凈收益； n（6）選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率； n（7）選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 n4. 相關(guān)概念相關(guān)概念 n潛在毛收入：潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收 入。 n有效毛收入：有效毛收入：由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金 和不付

40、租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 n運(yùn)營費(fèi)用：運(yùn)營費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支付的費(fèi)用及 歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 n運(yùn)營費(fèi)用率：運(yùn)營費(fèi)用率：運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比。 n實(shí)際收益：實(shí)際收益：在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能用于估價(jià)。 n收益乘數(shù)：收益乘數(shù)：房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)。 n5. 收益法估價(jià)時(shí)常用的估價(jià)公式：收益法估價(jià)時(shí)常用的估價(jià)公式： 房地產(chǎn)凈收益 資本化率 1. 房地產(chǎn)價(jià)格= 房地產(chǎn)凈收益 房地產(chǎn)價(jià)格 2. 資本化率= 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)收益 5. 收益乘數(shù)= （一）估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換 3. 房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價(jià)格資本化率

41、4. 房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收益收益乘數(shù) n（二）已知收益與所求價(jià)格直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià)（二）已知收益與所求價(jià)格直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià) 土地凈收益 土地資本化率 土地價(jià)格= 建筑物凈收益 建筑物資本化率 建筑物價(jià)格= 房地凈收益 綜合資本化率 房地價(jià)格= 1. 由土地收益求取土地價(jià)格 2. 由建筑物收益求取建筑物價(jià)格 3. 由房地收益求取房地價(jià)格 n（三）已知收益與所求價(jià)格不直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià)（三）已知收益與所求價(jià)格不直接對(duì)應(yīng)下的估價(jià) n1. 由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格 房地凈收益-建筑物凈收益 土地資本化率 （1）土地價(jià)格= 房地凈收益 綜合資本化率 （3）土地價(jià)格= 建筑物價(jià)格 n（2）土地價(jià)格= 房地產(chǎn)

42、凈收益建筑物價(jià)格 建筑物資本化率 土地資本化率 n2. 由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格 -房地凈收益 土地凈收益 建筑物資本化率 （1）建筑物價(jià)格= 房地凈收益 綜合資本化率 （3）建筑物價(jià)格= 土地價(jià)格 （2）建筑物價(jià)格= 房地凈收益土地價(jià)格 土地資本化率 建筑物資本化率 n 例1：某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位， 平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅 館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每 天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月 總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料 估算該旅館的價(jià)值。

43、n 年有效毛收入=30045365（120%）=394.20（萬元） n 年運(yùn)營費(fèi)用=394.230%=118.26（萬元） n 年凈收益=394.2118.26=275.94（萬元） n 旅館價(jià)值=275.9410%=2759.4（萬元） n例2： n（一）估價(jià)對(duì)象概況： n 本估價(jià)對(duì)象是一座出租的寫字樓；土地總面積12000m2；建 筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 土地使用權(quán)年限為50年，從1996年5月15日起計(jì)。 n（二）估價(jià)要求： n 需要評(píng)估該寫字樓2001年5月15日的購買價(jià)格。 n（三）估計(jì)過程： n 1. 選擇估價(jià)方法。選擇估價(jià)方法。該宗房地產(chǎn)是出

44、租的寫字樓，為收益性房 地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。因其收益年限為有限年， 故具體選用的收益法公式為： n V= n 2. 搜集有關(guān)資料。搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下: n （1）租金按凈使用面積計(jì)?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計(jì)為 31200m2，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、 樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占 用的面積。 n （2）租金平均每月每平方米35元。 n （3）空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。 n （4）建筑物原值5500萬元。 n （5）家具設(shè)備原值500萬元。 1 1 (1)n a rr n （6）經(jīng)常

45、費(fèi)平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調(diào)、 維修、清潔、保安等費(fèi)用。 n （7）房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%繳納 （每年）。 n （8）其他稅費(fèi)約為月總收入的6%（每月）。 n 3. 估算年有效毛收入。估算年有效毛收入。 n 年有效毛收入=31200351290% n =1179.36（萬元） n 4. 估算年運(yùn)營費(fèi)用。估算年運(yùn)營費(fèi)用。 n （1）經(jīng)常費(fèi)： n 年經(jīng)常費(fèi)=1012=120（萬元） 500 (1 4%) 10 年家具設(shè)備的折舊費(fèi)= =48（萬元） n（2）房產(chǎn)稅： n 年房產(chǎn)稅=5500（130%）1.2%=46（萬元） （3）家具設(shè)備折舊費(fèi)：采用直線折舊法計(jì)算每年家具設(shè)備的折 舊費(fèi)。家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命推定平均為10年，殘值率為4%。 n（4）其他稅費(fèi)： n 年其他稅費(fèi)=312003590%6%12=70.76（萬元） n（5）年運(yùn)營費(fèi)用： n 年運(yùn)營費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=284.76（萬元） n 5. 計(jì)算年凈收益。計(jì)算年凈收益。 n 年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用 n =1179.36284.76 n =894.6（萬元） n 6. 確定資本化率。確定資本化率。資本化率確定為10%。 n 7. 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算