保利地產(chǎn)案例分析

1、1 保利地產(chǎn)戰(zhàn)略分析報(bào)告 -翱翔蒼穹隊(duì) 會(huì)計(jì)8班 公 司 簡(jiǎn) 介 ：高華琴 房地產(chǎn)行業(yè) 簡(jiǎn)介 ：汪紅凡 行 業(yè) 分 析 ：李炎炎、蘇亞琪、楊嘯紅 公司競(jìng)爭(zhēng)策略分析：王 月、李 凡、陳愛玲 公司最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展望：何汪戀、郝 杉 PPT制作、講解：王丹丹 翱翔蒼穹隊(duì)分工：翱翔蒼穹隊(duì)分工： 我們的宗旨：永恒的警惕是自由的代價(jià)！我們的宗旨：永恒的警惕是自由的代價(jià)！ 目目 錄錄 保利簡(jiǎn)介保利簡(jiǎn)介 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 （以下簡(jiǎn)稱（以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)”）是由中國(guó)保利）是由中國(guó)保利 集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限 公司于

2、公司于1992年年9月月14日在廣州市注冊(cè)成日在廣州市注冊(cè)成 立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng) 營(yíng)范圍為：一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公營(yíng)范圍為：一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公 司開發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓司開發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓 拆遷等。拆遷等。 保利簡(jiǎn)介保利簡(jiǎn)介 保利集團(tuán)具有強(qiáng)大的政府背景保利集團(tuán)具有強(qiáng)大的政府背景 中國(guó)保利集團(tuán)為1984年經(jīng)中共中央、國(guó)務(wù)院、中央軍委聯(lián)合批準(zhǔn)，以中國(guó)人民解放 軍三總部為背景成立的三家集團(tuán)之一。其主要股東和管理層多具有軍方背景主要股東和管理層多具有軍方背景。由原隸 屬軍隊(duì)正式劃歸中央大型企業(yè)工作委員會(huì)管理。成為中央管理

3、的中央管理的180多家國(guó)有重要骨多家國(guó)有重要骨 干企業(yè)之一干企業(yè)之一。 擁有深厚政府的保利地產(chǎn)集團(tuán)，與國(guó)內(nèi)其他地產(chǎn)公司相比，在獲取土地和資金方面在獲取土地和資金方面 有著明顯的優(yōu)勢(shì)有著明顯的優(yōu)勢(shì)。在過(guò)去的幾年當(dāng)中，保利集團(tuán)憑借著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)條件，由起家 地廣州迅速向全國(guó)擴(kuò)張，并在上市短短一年多時(shí)間內(nèi)，公司市值達(dá)到上千億，僅次于公司市值達(dá)到上千億，僅次于 萬(wàn)科萬(wàn)科。在未來(lái)的發(fā)展中，保利地產(chǎn)的目標(biāo)還是大量拿地，故其深厚的政府背景，將使 其融資、融地在貨幣緊縮的環(huán)境下得心應(yīng)手。 保利簡(jiǎn)介保利簡(jiǎn)介 厚積薄發(fā)，一鳴驚人厚積薄發(fā)，一鳴驚人 保利地產(chǎn)作為一家有著15年品牌經(jīng)營(yíng)的央企地產(chǎn)企業(yè)，在2007中國(guó)

4、房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究報(bào)告 中，保利地產(chǎn)蟬聯(lián)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值榜首，品牌價(jià)值達(dá)到45.72億元，較上一年的19.62億 元增長(zhǎng)133%，成為“2007中國(guó)房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌”。 2006年7月31日，保利地產(chǎn)股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO 市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。截至2007年8月，公司總資產(chǎn)已達(dá)300億元，總市值已超 1000億元，同時(shí)土地儲(chǔ)備量達(dá)1000余萬(wàn)平米，這在房地產(chǎn)供需漸趨平衡、土地供應(yīng)量日益減少 的市場(chǎng)環(huán)境中，相比于眾多的地產(chǎn)品牌可謂為奇跡。 央企房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名、中國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值榜首、中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí) 力第五名等權(quán)

5、威榮譽(yù)，這些響亮的榮譽(yù)稱號(hào)彰顯了“中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城”的風(fēng)采。對(duì)于保利來(lái)說(shuō)， 這些榮譽(yù)是實(shí)至名歸的。正是有了這樣的品牌價(jià)值和品牌意識(shí)，才有了保利地產(chǎn)今天所取得的 成績(jī)，同時(shí)也給每個(gè)人以信心，保利地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展將更為可觀 行業(yè)簡(jiǎn)介行業(yè)簡(jiǎn)介 根據(jù)2012年11月20日出臺(tái)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告，我們 可以了解到：雖然從 2007年的火爆到2008年的回落，從2009年上 半年的高增長(zhǎng)到2009下半年的低增長(zhǎng)，再到如今”國(guó)五條“的緊 縮與限購(gòu)2011年至今，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)格的政策管制，房房 地產(chǎn)企業(yè)也遭遇冰火兩重天地產(chǎn)企業(yè)也遭遇冰火兩重天。 下面我們從2009-2011年成長(zhǎng)能力分析、2011年房地

6、產(chǎn)開發(fā)投資 結(jié)構(gòu)、2007-2011年全國(guó)商品房銷售額及同比增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì)中可 以得出一些不一樣的結(jié)論。 行業(yè)簡(jiǎn)介行業(yè)簡(jiǎn)介 2009-2011年成長(zhǎng)能力分析：年成長(zhǎng)能力分析： 2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)： 行業(yè)簡(jiǎn)介行業(yè)簡(jiǎn)介 2007-2011年全國(guó)商品房銷售額及同比增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì)年全國(guó)商品房銷售額及同比增長(zhǎng)率變動(dòng)趨勢(shì) 行業(yè)簡(jiǎn)介行業(yè)簡(jiǎn)介 事實(shí)上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛 紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn) 領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。按照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有每年大約有1500萬(wàn)萬(wàn)-2500萬(wàn)人進(jìn)入城萬(wàn)人進(jìn)入城

7、 市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)到萬(wàn)到2000萬(wàn)平萬(wàn)平 方米方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大前景?！笆濉?規(guī)劃也把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費(fèi)能力。有專家預(yù)測(cè)，中國(guó)可能在 “十二五”規(guī)劃末期超越美國(guó)，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)，而目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 的整體持有率還不足的整體持有率還不足5%，與，與20%的預(yù)期目標(biāo)還有很大差距，因此，商業(yè)地產(chǎn)具的預(yù)期目標(biāo)還有很大差距，因此，商業(yè)地產(chǎn)具 有較大的發(fā)展空間。有較大的發(fā)展空間。 行業(yè)分析行業(yè)分析 一、行業(yè)特點(diǎn)一、行業(yè)特點(diǎn) 二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

8、程度分析二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析 三、市場(chǎng)議價(jià)能力分析三、市場(chǎng)議價(jià)能力分析 行業(yè)分析行業(yè)分析 一、行業(yè)特點(diǎn)一、行業(yè)特點(diǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有資金量大、回報(bào)率高、 風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。 行業(yè)地位： 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 行業(yè)分析行業(yè)分析 二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析 1、現(xiàn)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力分析 2、新加入企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅分析 3、替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅分析 a行業(yè)增長(zhǎng)速度分析 b行業(yè)集中程度分析 c差異程度與替代成本分析 d規(guī)模經(jīng)濟(jì)性分析 e退出成本分析 a新加入企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅分析 b替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅分析 a企業(yè)與供應(yīng)商議

9、價(jià)能力分析 b企業(yè)與客戶議價(jià)能力分析 行業(yè)分析行業(yè)分析 a、行業(yè)增長(zhǎng)速度分析、行業(yè)增長(zhǎng)速度分析 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析，2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)投資61740億元，比上年 增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 44308億元，增長(zhǎng)30.2%，增速比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 71.8%。 2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長(zhǎng)25.3%，增 速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積38.84億 平方米

10、，增長(zhǎng)23.4%。房屋新開工面積19.01億平方米，增長(zhǎng)16.2%，增速比上年回落 24.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積14.60億平方米， 增長(zhǎng)12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長(zhǎng)13.3%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)，比 1-11月回落9.0個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長(zhǎng)13.0%。 2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速 比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8049億元，下降 1.9%，而上年為增長(zhǎng)59.3%，1-11月為增長(zhǎng)4.3%

11、。 行業(yè)分析行業(yè)分析 2011年，全國(guó)商品房銷售面積銷售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落 5.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷 售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng) 12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售 額增長(zhǎng)10.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)23.7 2011年末，全國(guó)商品房待售面積待售面積27194萬(wàn)平方米，比11月末增加1763萬(wàn)平方米。其 中，住宅待售面積增加1322萬(wàn)平方米，辦

12、公樓增加115萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加 203萬(wàn)平方米 2012年12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為98.89，比 11月份回落0.98點(diǎn) 由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)投資由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速有點(diǎn)放緩，但增速有點(diǎn)放緩，但仍然處于一個(gè)高度發(fā)展的時(shí)期仍然處于一個(gè)高度發(fā)展的時(shí)期，并且并且 隨著一線城市的帶動(dòng)，二三線城市的房地產(chǎn)投資業(yè)逐漸進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)間隨著一線城市的帶動(dòng)，二三線城市的房地產(chǎn)投資業(yè)逐漸進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)間 段。段。 行業(yè)分析行業(yè)分析 b、行業(yè)集中程度分析、行業(yè)集中程度分析 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士崔琳表示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度再度提升 從集中度方面來(lái)

13、看，大型房企的集中度將繼續(xù)上升。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前十 大房企集中度由1990年代的10%發(fā)展至如今的30%，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)， 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的集中度仍將有相當(dāng)大的提升空間。從資本集中度來(lái)看，隨著房地 產(chǎn)調(diào)控日趨常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也發(fā)生變化，受資金、拿地等因素的限 制也變得更大。在這樣的前提下，上市企業(yè)在融資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等多方面將繼續(xù)表現(xiàn) 出較大的優(yōu)勢(shì)。 她表示，在整體集中度不斷上升的大背景下，各陣營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展路徑也 將出現(xiàn)分化。對(duì)第一梯隊(duì)而言，在萬(wàn)科(000002.SZ)率先踏入千億俱樂(lè)部之后，保利 地產(chǎn)(600048.SH)、中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)、恒大

14、地產(chǎn)(3333.HK)、綠地集團(tuán)、綠城中 國(guó)(3900.HK)等企業(yè)也將緊隨其后，成為千億企業(yè)的潛力備選。 行業(yè)分析行業(yè)分析 c、差異程度與替代成本分析、差異程度與替代成本分析 不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略， 企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營(yíng)是必由企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營(yíng)是必由 之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)

15、顧客的吸引程度也就不一樣。 特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的 核心競(jìng)爭(zhēng)力。核心競(jìng)爭(zhēng)力。 d、退出成本分析、退出成本分析 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)， 如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒(méi)有出 來(lái)，這是個(gè)兩難的境界。如經(jīng)?？吹降摹盃€尾樓”。 行業(yè)分析行業(yè)分析 二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度分析 1、新加入企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅分析 a、規(guī)模經(jīng)濟(jì)行因素 b、先入優(yōu)勢(shì)的因素 c、銷售網(wǎng)與關(guān)系網(wǎng)因素 d、法律障礙

16、因素 2、 替代產(chǎn)品或服務(wù)威脅分析 據(jù)分析：現(xiàn)在的大學(xué)生工作兩年左右到了結(jié)婚的歲數(shù)平均工資在2100左右，80后的公 務(wù)員的工資大概都在2500以下，而現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)每平米已經(jīng)超過(guò)4400了。以這種收入 水平，要是采用攢錢的策略，不吃不喝兩個(gè)月才能買一平，加薪速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià) 的泡沫增長(zhǎng)速度。因此，二手房、租房及蝸居成為畢業(yè)大學(xué)生的選擇。 所以說(shuō)，作為已經(jīng)購(gòu)買者或打算換房者想找替代品其艱巨性可想而知。另外前面提到 的房地產(chǎn)的特殊性也決定了替代品出現(xiàn)的渺茫前景。 行業(yè)分析行業(yè)分析 三、市場(chǎng)議價(jià)能力分析三、市場(chǎng)議價(jià)能力分析 主要涉及兩個(gè)方面： 1、企業(yè)與供應(yīng)商議價(jià)能力分析 2、企業(yè)與客戶議價(jià)能力分

17、析 a、供應(yīng)商數(shù)量 b、供應(yīng)商重要程度 a、價(jià)格敏感程度 b、相對(duì)議價(jià)能力 行業(yè)分析行業(yè)分析 1、企業(yè)與供應(yīng)商議價(jià)能力分析、企業(yè)與供應(yīng)商議價(jià)能力分析 a、供應(yīng)商數(shù)量 住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，無(wú)論是國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng) 商，都密切關(guān)注這一市場(chǎng)。隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國(guó)外 產(chǎn)品將大量充斥國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，隨著可以選擇的供應(yīng)商增 多，保利地產(chǎn)在選擇與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)產(chǎn)品時(shí)，相應(yīng)的機(jī)會(huì)也會(huì)增多，企業(yè)的市場(chǎng) 議價(jià)能力也隨之增強(qiáng)。 b、供應(yīng)商重要程度 隨著產(chǎn)品的增多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，相對(duì)于原材料供應(yīng)商、建筑公司等，房地產(chǎn)企業(yè)處 于供應(yīng)鏈的核心位置，因

18、此供應(yīng)商相當(dāng)重視與房地產(chǎn)的合作，相較之下保利地產(chǎn)有 更好的議價(jià)能力。 行業(yè)分析行業(yè)分析 2、企業(yè)與客戶議價(jià)能力分析企業(yè)與客戶議價(jià)能力分析 a、價(jià)格敏感程度 保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)是比較有質(zhì)量保證的房產(chǎn)之一，是國(guó)有 房產(chǎn)企業(yè)。他們的房子比較有權(quán)威性。并且他們的服務(wù)理念是 以和諧為旨義，舒適自然為服務(wù)品格。所以客戶的價(jià)格敏感程 度不高。 b、相對(duì)議價(jià)能力 目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，屬于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者在這個(gè)市場(chǎng)中無(wú)疑是弱勢(shì) 群體。大多數(shù)消費(fèi)者都是零散地購(gòu)買房地產(chǎn)商品，且消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息成本較 高，因此消費(fèi)者議價(jià)能力較弱，對(duì)于很多買房者來(lái)說(shuō)，面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)，只能 “望房興嘆”，而毫無(wú)改變之

19、力。 綜上所述保利地產(chǎn)在相較于供應(yīng)商，客戶在市場(chǎng)議價(jià)能力方面更強(qiáng)。 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 1、公司產(chǎn)品特色、公司產(chǎn)品特色 2、多渠道融資多渠道融資 低成本擴(kuò)張低成本擴(kuò)張 3、差異化分析、差異化分析 a.四型創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù) b.上海田子坊 c.798工廠 a、低價(jià)開盤，快速轉(zhuǎn)讓 b、多渠道融資，低成本擴(kuò)張 c、土地儲(chǔ)備，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線 d、業(yè)務(wù)多元化 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 a、四型創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、四型創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 b.上海田子坊上海田子坊 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 c.798工廠工廠 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 a、低價(jià)開盤，快速轉(zhuǎn)讓、低價(jià)開盤，快速轉(zhuǎn)讓 在四大全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)中，我們認(rèn)

20、為在資金上，保利是最為寬裕的，而金地是最緊 的。 所謂成本優(yōu)勢(shì)，更多的是說(shuō)保利基于規(guī)模效應(yīng)下的費(fèi)用控制，即在一個(gè)城市多項(xiàng)目 的同時(shí)運(yùn)作有利于費(fèi)用的節(jié)約，當(dāng)然也不排除在早先的低價(jià)成本拿地。 與萬(wàn)科相同的是快速周轉(zhuǎn)，高效利用資金也是保利成功的主要策略，而未來(lái)這一策 略仍將是主導(dǎo)。盡管市場(chǎng)低迷，市場(chǎng)交易量明顯萎縮，但是保利依然在上半年實(shí)現(xiàn) 銷售面積和金額同比分別增長(zhǎng)39.4%好34.5%，這說(shuō)明公司利用良好的品牌優(yōu)勢(shì)和所 謂成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)新開盤采取低價(jià)進(jìn)行快速周轉(zhuǎn)的策略較為成功。 2、多渠道融資多渠道融資 低成本擴(kuò)張低成本擴(kuò)張 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 b、多渠道融資，低成本擴(kuò)張、多渠道融資，低成本擴(kuò)

21、張 從保利中報(bào)，可以明顯看出，在目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)銷售萎縮的情況下，保利明確的公司戰(zhàn)略 即發(fā)揮其集團(tuán)和品牌優(yōu)勢(shì)，多渠道融資。上半年公司負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯長(zhǎng)期化，7月份順利發(fā)行了 公司債43億元，5年期的票面利率7%，進(jìn)一步優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時(shí)節(jié)約了財(cái)務(wù)費(fèi)用。 另一方面，則是繼續(xù)發(fā)揮其明顯的成本和費(fèi)用控制優(yōu)勢(shì)，注重住宅的性價(jià)比，突出其快速推盤， 快速周轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，采取低價(jià)推出，快速回籠資金，以便抓住市場(chǎng)調(diào)整情況下能低成本擴(kuò)張和整合 資源的優(yōu)勢(shì)。 基于良好的回款，與萬(wàn)科在收縮戰(zhàn)略不同的是，保利似乎還要拉開下半年的戰(zhàn)線。相對(duì)于上半年， 分布11個(gè)城市的多達(dá)31個(gè)樓盤的先后推盤銷售。下半年，保利的推盤力度還將

22、加大，主要是集中 于二三線城市，項(xiàng)目主要分布在北京、上海、廣州、武漢、包頭、長(zhǎng)沙等10多個(gè)城市，其中二線 城市的推盤量占比將上升。隨著更多二線城市的項(xiàng)目進(jìn)入銷售期，公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將獲得更多新的 驅(qū)動(dòng)。 雖然進(jìn)入越來(lái)越多的城市，將給公司的異地管理及財(cái)務(wù)控制帶來(lái)挑戰(zhàn)。但至少到目前為止，公司 的成本控制、財(cái)務(wù)控制能力，在已全國(guó)化發(fā)展的龍頭上市公司中都處于領(lǐng)先水平。而可以佐證公 司這一能力的是在行業(yè)內(nèi)已屬較低，并還在持續(xù)下降的管理費(fèi)用率、和銷售費(fèi)用率。 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 c、土地儲(chǔ)備，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線、土地儲(chǔ)備，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線 而就土地而言，保利也在2007年大舉拿地，在同期中排在前列，新增土地 儲(chǔ)備總價(jià)值高

23、達(dá)168億元，而在同期，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備總價(jià)值是117.94億元， 金地是161.10億元（土地款未付），可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于很多在房地產(chǎn)市場(chǎng) 尚一片欣欣向榮時(shí)拿地的公司，保利是從07年12月起大幅拿地，此時(shí)各地 市場(chǎng)均已開始萎縮，因此可見公司的現(xiàn)金流仍然較好。 去年，保利地產(chǎn)以36.8億人民幣的土地成本收購(gòu)了總面積203萬(wàn)平方米，建 筑面積412萬(wàn)平方米的8個(gè)樓盤。平均成本870元/平方米，比去年平均地價(jià) 低了60%。在08年6月底，公司擁有可結(jié)算建筑面積1,800多萬(wàn)平方米，足 夠未來(lái)2年半的新開工所需。土地與資金的有效地持續(xù)切換，使保利擴(kuò)張的 戰(zhàn)線更為拉長(zhǎng)，而其擴(kuò)張態(tài)度也愈加堅(jiān)決。 競(jìng)爭(zhēng)策略分

24、析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 d、業(yè)務(wù)多元化、業(yè)務(wù)多元化 萬(wàn)科以住宅為單一業(yè)務(wù)不同的是，保利打造的是全方位的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以分散與單一住房 物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。截至2008年6月底，公司擁有投資物業(yè)（主要位于廣州） 120萬(wàn)平方米，包括寫字樓、展覽中心、商業(yè)單位和5星級(jí)酒店，將在明年貢獻(xiàn)經(jīng)常性 收入。 除此以外，公司在2008年初擬進(jìn)入旅游地產(chǎn)也在議程之內(nèi)。而這一戰(zhàn)略和保利之前的 “住宅為主，商業(yè)為輔”的戰(zhàn)略是一脈相承的：一是上市后，保利融資渠道增加，現(xiàn)金 流相對(duì)寬松，調(diào)控余地大，更有實(shí)力來(lái)開發(fā)和持有商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)；二是在宏觀 調(diào)控的大環(huán)境下，加大商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)方面的投入，可以平衡風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)長(zhǎng) 期

25、流動(dòng)資金；三，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的回報(bào)比較有吸引力。 盡管保利地產(chǎn)并無(wú)一級(jí)土地整理及開發(fā)大型旅游地產(chǎn)的先例，同時(shí)，旅游地產(chǎn)的市場(chǎng) 容量有待考驗(yàn)，但是華僑城模式的成功證明旅游地產(chǎn)是能夠獲得高收益；保利項(xiàng)目的 獲得成本低，即使項(xiàng)目失敗，對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響也較?。粌身?xiàng)目均為當(dāng)?shù)卣猩桃?資的重點(diǎn)項(xiàng)目，因此在一級(jí)開發(fā)等方面能獲得政府較大的支持；同時(shí)，集團(tuán)在文化、 旅游經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)營(yíng)也對(duì)上市公司形成幫助；而公司自身在開發(fā)高端物業(yè)上也經(jīng)驗(yàn)頗 豐，如重慶保利高爾夫花園實(shí)際已經(jīng)具有旅游地產(chǎn)的雛形。因此總體上，市場(chǎng)的評(píng)價(jià) 依然是謹(jǐn)慎樂(lè)觀的。 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 3、差異化分析、差異化分析 保利保

26、利”和諧生活，舒適鮮明和諧生活，舒適鮮明“鋪就成功路鋪就成功路 鮮明的品牌主張“和諧生活，自然舒適”。簡(jiǎn)單的八個(gè)字，極具親和力和溝通性， 有效地達(dá)成了良好的市場(chǎng)區(qū)隔，成為保利地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)理念、產(chǎn)品特色和VI識(shí)別等一 以貫之的核心理念和價(jià)值觀。 十五年堅(jiān)定不移的誠(chéng)信之路：保利地產(chǎn)在15年和諧品牌之路中，謹(jǐn)記了這樣一條原則： “誠(chéng)信！誠(chéng)信！還是誠(chéng)信”。在全國(guó)各地，無(wú)論是保利業(yè)主、業(yè)內(nèi)同行、合作伙伴還是 媒體記者乃至政府官員，提到保利地產(chǎn)的時(shí)候，都不約而同地提到“誠(chéng)信”這兩個(gè)字。 作為一家地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)從不拖欠工程款、稅款、地價(jià)、銀行還貸款；政府的規(guī) 章制度、房屋管理部門的批示要求、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門

27、的指導(dǎo)性意見總是在保利得到第一 時(shí)間的執(zhí)行，從沒(méi)有推遲交樓的現(xiàn)象，并多次被評(píng)為業(yè)界的誠(chéng)信企業(yè)而備受好評(píng)。 保利地產(chǎn)不僅僅是業(yè)內(nèi)企業(yè)、機(jī)關(guān)眼中“誠(chéng)信”的代名詞，更是得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可， 在保利地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售統(tǒng)計(jì)中，老業(yè)主再次購(gòu)買和推薦購(gòu)買的比例高達(dá)50%以上。 。 保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展 望望 最新動(dòng)態(tài) 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司最新公告公布， 保利地產(chǎn)通過(guò)拍賣，掛牌，合作等方式取得項(xiàng)目用 地總面積約511371平方米，總價(jià)約為272685萬(wàn)元。 其中住在用地面積約62463平方米，價(jià)值約為131905 萬(wàn)元（含待見費(fèi)用約50220萬(wàn)元）；商住用地約 448908平方米，價(jià)值約為140780萬(wàn)元。 保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)及未來(lái)展 望望 未來(lái)展望 2010年年2012年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù) 保利地產(chǎn)