土地儲備項目投資計劃書（可編輯）

1、土地儲備項目投資計劃書 目 錄第一章 項目總論11.1項目概況11.2可研報告編制依據(jù)21.3可行性研究報告結(jié)論及建議2第二章 項目背景及建設必要性42.1項目背景42.2項目建設的必要性12第三章 市場分析及建設規(guī)模153.1市場分析153.2建設規(guī)模17第四章 項目選址及其建設條件194.1 項目建設地點194.2項目建設條件19第五章 建設方案245.1方案綜述245.2基礎設施建設245.3項目開發(fā)建設的基本要求25應方案25第六章 環(huán)境保護266.1項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀266.2項目建設對環(huán)境的影響266.3環(huán)境保護治理方案276.4環(huán)境影響評價結(jié)論28第七章 工程招標297.1招標原

2、則297.2招標范圍297.3招標組織形式297.4招標方式30第八章 機構設置及勞動定員318.1組織機構與勞動定員318.2建設管理31第九章 項目實施進度建議33第十章 投資估算與資金籌措3410.1投資估算3410.2 資金籌措35第十一章 財務分析3611.1財務分析原則和方法3611.2土地出讓金收入估算3611.3 成本的計算3611.4 財務盈利能力分析3711.5 盈虧平衡分析3711.6財務綜合評價38第十二章 社會效益分析3912.1土地儲備對土地利用的作用3912.2土地儲備對土地市場及地價的影響分析42第十三章 研究結(jié)論與建議4413.1研究結(jié)論4413.2提出建議4

3、4第一章 項目總論1.1項目概況稱儋州市那大城區(qū)土地儲備項目設單位儋州市城市建設投資有限公司域 儋州市那大城區(qū)設內(nèi)容 本項目共收儲土地3宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積498畝；一宗北靠市人民廣場，面積654畝；站前地區(qū)一宗，面積910畝；一共收儲面積2062畝。主要建設內(nèi)容包括：（1）2062畝土地征用與安置；（2）基礎設施建設（“五通一平”）：道路、給水、排水、電力、通信、場地平整。資及資金來源本項目開發(fā)總投資額為人民幣42630.34萬元。其中征地安置補償15465.00萬元, 耕地占用稅1381.54萬元，耕地開墾費1649.60萬元，基礎設施費用18852

4、.30萬元；企業(yè)管理費746.97萬元；不可預見費1142.86萬元；財務費用3392.06萬元。1.2可研報告編制依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國土地管理法實施條例；3、國家投資土地開發(fā)整理項目管理暫行辦法；4、土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法；5、儋州市土地利用總體規(guī)劃；6、儋州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃及2010年遠景目標綱要；7、國家和地方制定的其它與土地開發(fā)整理相關的法律和規(guī)章；8、市城市總體規(guī)劃；、國家和海南省現(xiàn)行的技術規(guī)范和定額；、全部投資內(nèi)部收益率為.4%，投資回收期為.63年 含建設期 ，項目盈利能力強。盈虧平衡點為9.4%，說明該項目具有很強的抗

5、風險能力第二章 項目背景及建設必要性2.1項目背景衡量一個區(qū)域城市化水平的指標主要有兩個：一是人口指標，即城市人口占總?cè)丝诘谋戎?；另一個是用地指標，即非城市用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐谋嚷?，這也是城市化反映在土地利用上的一個顯著的指標。土地作為人類生存發(fā)展的基礎和源泉，有利于推進與區(qū)域產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟發(fā)展水平相互協(xié)調(diào)的城市化建設，有利于區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)。建設中土地利用的依據(jù)分析我國土地管理法明確規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”；“城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有”；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”?！叭魏螁挝缓蛡€人進行建設需要使用土地的，必須

6、依法申請使用國有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地除外”；“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設”。以上法律規(guī)定表明，在當前的用地政策規(guī)范中，集體土地是不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的。因此，在城市化過程中，城市有限的土地難以滿足需求的情況下，城市建設用地（包括居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、交通用地、綠化用地等）必須首先通過政府征用，變集體土地為國有土地后，以有償轉(zhuǎn)讓土地使用權的方式提供給單位和個人進行建設。策和方式在實際中存在的問題1、用地合理規(guī)劃問題由于缺乏

7、對城市化建設的科學認識，長期缺乏統(tǒng)一合理科學的用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個利益空間，客觀上形成了“土地征占越多、財政利益越大”的激勵機制，結(jié)果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外擴張和重復建設大型園區(qū)的“圈地”現(xiàn)象日益增多，導致了大量土地閑置，大大降低了農(nóng)村土地的利用率。2、征地補償?shù)姆秶蜆藴蕟栴}第一，在征地補償范圍上，我國土地管理法中明確規(guī)定了土地征用的補償標準，即“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第二、在征地補償標準上，按照目前國家及各省市的有關規(guī)定，征用耕地的土地補償費，根據(jù)地類的不同最高為該耕地被征

8、用前三年平均年產(chǎn)值的十二倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算，并規(guī)定了安置補償費的最低標準。應該說，這種補償標準在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地經(jīng)濟發(fā)展水平，農(nóng)民在獲得征地補償和拆遷補償后，仍然難以維持現(xiàn)有生活水平，從而產(chǎn)生對城市化的抵觸情緒，一定程度上阻礙了城市化的建設。3、征地補償分配和土地收益分配問題部分省市按照當?shù)氐耐恋毓芾項l例、征償和被征地農(nóng)民基本生活保障試點辦法等規(guī)定，初步建立了被征地農(nóng)民基本生活保障基金制度，即把大部分土地補償費

9、和全部的安置補助費均劃入同級財政在銀行設立的被征地農(nóng)民基本生活保障基金財政專戶，剩余的土地補償費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于公益性事業(yè)及歷史遺留的被征地農(nóng)民的生活問題，地上附著物和青苗補償費支付給被征地農(nóng)民所有。這一規(guī)定解決了以往補償分配不規(guī)范、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補償分配、各村對留用部分使用方式不一等負面問題，但在實際操作中仍存在著一些具體問題。此外，土地征用后的出讓收益分配沒有明確的規(guī)定，城市化建設的財政資金投入和確保農(nóng)民利益還缺乏必要的政策依據(jù)。4、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問題在我國，集體土地對于農(nóng)民而言，不僅是生產(chǎn)資料，還是保障資料，農(nóng)民的土地有三重功能：使用權功能、就業(yè)和發(fā)展功能、社會保障功能。土

10、地征用是對土地使用權和所有權永久性的剝奪，農(nóng)民將永遠失去土地的使用權和經(jīng)營權，失去生活的可靠來源和保障。按照目前新安置政策和基本生活保障政策，雖然農(nóng)民可獲得一定的基本生活保障，但其社會保險還未能真正與城鎮(zhèn)社會保險制度相接軌，其每月的生活補助費遠遠低于城市最低生活保障水平，而大多數(shù)農(nóng)村人口文化程度低，技能缺乏，就業(yè)觀念落后，其求職和就業(yè)能力較低。征地后，如果沒有合適的生計，將成為城市中的新貧困人群。市化進程中用地和失地農(nóng)民保障制度的政策1、合理規(guī)劃，采取科學可持續(xù)發(fā)展的土地資源利用政策在城市化進程中，需要我們通過市場經(jīng)濟機制合理利用土地，做到既最大限度地滿足社會物質(zhì)生產(chǎn)和生活對土地的需求，促進土

11、地合理布局，實現(xiàn)土地供需平衡；同時又要保護耕地，保護一切土地資源，防止污染，保護土地利用生態(tài)系統(tǒng)，并提高其功能，給人們帶來良好的環(huán)境效益。因此，城市化建設中的土地利用要重視但不能過于偏重耕地保護，要促進和保障經(jīng)濟發(fā)展但不能盲目發(fā)展，力求重點是要做好以下幾項工作： （1）樹立科學可持續(xù)發(fā)展觀，加強規(guī)劃編制工作首先，要編制科學合理的綜合性國土規(guī)劃，包括生產(chǎn)力布局、空間布局、國土整治等內(nèi)容的國土規(guī)劃，使土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃相銜接和協(xié)調(diào)。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。在綜合規(guī)劃的指導下，開展土地資源調(diào)查和評估，科學制定土地利用計劃，并以規(guī)劃為依據(jù)，實施土地用途管制。（2）分類指導，因地制宜地實施土地

12、調(diào)控和管理一是對于集聚效應高的中心城區(qū)和城鎮(zhèn)的發(fā)展、城中村和中心城區(qū)城郊結(jié)合部的改造開發(fā)以及重點培育和發(fā)展的中心城市，要進一步擴大城市規(guī)模，提高集聚輻射和規(guī)模效應，在國土管理部門的調(diào)控下，加大跨年度耕地占補平衡和全省內(nèi)異地平衡力度。二是對于為公共利益如進行道路建設、綠化建設需要使用集體土地的，要盡快批準征地手續(xù)，以免造成農(nóng)民安置補償落后、損害農(nóng)民利益的后果。三是對于耕作基礎好、成片上規(guī)模的耕地以及基本農(nóng)田，要嚴格控制征地審批，以維護我國的耕地保護和糧食安全問題。四是要盡快建立和完善城市土地的市場化配置機制和城市土地價格的市場化形成機制，挖潛存量土地，建立健全土地儲備制度，合理調(diào)控土地市場供應數(shù)

13、量。五是要開展地籍調(diào)查，明確土地產(chǎn)權，進行土地登記，在各級政府、土地所有者和使用者之間合理分配土地收益。（3）加強管理，探索農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)新機制我國法律未正式提出農(nóng)村土地使用權的流轉(zhuǎn)，但九屆全國人大四次會議曾指出：在長期穩(wěn)定土地承包關系的基礎上，鼓勵有條件的地區(qū)積極探索土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)制度的改革。在當前的用地形勢下，在政府尚未能全部對農(nóng)民實施社會保障的情況下，可以考慮允許集體經(jīng)濟組織保留的非農(nóng)建設用地進入市場流轉(zhuǎn)，集體土地所有者可以自己的身份，將建設用地予以出租或作價入股，農(nóng)民可收取租金或參與收益分配。在這一過程中，關鍵是要加強監(jiān)督和管理土地的用途，控制非農(nóng)建設用地的轉(zhuǎn)讓過程，建立合法的利

14、益分配機制。在條件成熟時，可允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民宅基地流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)土地置換機制，通過給農(nóng)民一定的利益來換取經(jīng)濟社會發(fā)展所需要的土地空間。2、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問題失地農(nóng)民的利益保障是城市化過程中存在的重要問題，城市化建設不能犧牲農(nóng)民的利益，但也不能過多地提高建設成本，而是要根據(jù)城市自身的經(jīng)濟實力合理推進城市化進程，做到既能保障失地農(nóng)民的合理利益，解決他們“離得開（土地）、進得去（城市）、（在城市中）留得住”的問題，又能保證城市的可持續(xù)發(fā)展。（1）繼續(xù)完善征地補償政策應當根據(jù)實際情況解決好以下問題：一是要繼續(xù)完善有關征地立法工作較為薄弱的征地補償、勞動力安置等的規(guī)定，使之更明確、更具

15、體、可操作更強。二是要在征地補償上嘗試新的辦法，可考慮直接借助于市場交易機制，按照市場形成的集體建設用地價格來確定補償標準，從而提高農(nóng)民的生活和水平，使他們廣泛參與、分享工業(yè)文明和城市文明。三是要嚴格依法行政，遵守法定的補償標準和程序，增加政策的透明度和公平公開程度。（2）健全農(nóng)民社會保險和基本生活保障制度在城市化過程中，失地農(nóng)民的利益保障應當包括基本養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、最低生活保障等基本內(nèi)容。首先是要在時機成熟時，擴大城市社會保險的適用范圍，實現(xiàn)城市和農(nóng)村社會保險的接軌，提高失地農(nóng)民的社會保障水平。其中，“社會統(tǒng)籌賬戶”部分繳納的費用應從征地補償金里一次性支付?！皞€人賬戶”部分則由失地農(nóng)民和

16、雇傭部門共同建立。其次是要實行失地農(nóng)民的城市最低生活保障。（3）完善就業(yè)保障機制，促進失地農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)一是要強化職業(yè)教育和職業(yè)培訓，建立人員培訓網(wǎng)絡，根據(jù)不同的年齡和文化層次，提高失地農(nóng)民的職業(yè)技能。二是要打破城鄉(xiāng)二元就業(yè)體制，取消就業(yè)中城鄉(xiāng)戶籍歧視，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)。三是要積極為失地農(nóng)民開拓就業(yè)途徑，如組織勞務輸出、發(fā)展勞動密集型服務行業(yè)等。建設現(xiàn)狀及其規(guī)劃發(fā)展情況基礎設施及配套建設日臻完善改革開放以來，富有開拓進取精神的儋州人，不斷解放思想，實事求是，與時俱進，努力開創(chuàng)儋州發(fā)展新局面，全市的經(jīng)濟和社會各項事業(yè)建設取得了令人矚目的成就，綜合實力進一步增強，先后獲得了“全國農(nóng)業(yè)百強市”、“全國

17、衛(wèi)生城市”、“全國文明示范市”、“全國城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀市”、“中國優(yōu)秀旅城市”、“全國詩詞之鄉(xiāng)”、“中國楹聯(lián)之鄉(xiāng)”和“全國民間藝術之鄉(xiāng)”、“全國園林綠化先進市”等榮譽稱號。5年我市經(jīng)濟社會的發(fā)展思路、指導原則、戰(zhàn)略目標、發(fā)展重點，明確了“十一五”時期儋州的功能定位、主導產(chǎn)業(yè)和扶持政策?！笆晃濉睍r期儋州市將面臨有利的發(fā)展環(huán)境。中國東盟自由貿(mào)易區(qū) 10+1 的建設、泛珠三角“9+2”區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)合，有利于儋州吸引外資、參與區(qū)域經(jīng)濟的合作與分工；海南實施“南北帶動，兩翼推進，發(fā)展周邊，扶持中間”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略思路及洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大項目的建設，為儋州加快經(jīng)濟發(fā)展提供了新的機遇和空間；隨著海南省西部

18、工業(yè)走廊建設和城市化進程的加快，西環(huán)鐵路貨運、客運相繼運營，儋州作為瓊西中心城市、重要交通樞紐和西部商品集散地的地位日益凸顯，為儋州加快發(fā)展旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)提供機遇；借助中國熱帶農(nóng)業(yè)科學院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學的科教實力，依托“海南儋州 國家 農(nóng)業(yè)科技園區(qū)”平臺，提升熱帶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，為發(fā)展本地高新技術農(nóng)業(yè)提供技術和人才資源保障。依托那大市區(qū)、洋浦港口、西線鐵路，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，構建“一線五區(qū)”的工業(yè)布局總體框架，逐步形成具有區(qū)域特色、層次分明、梯度推進的格局。發(fā)揮儋州瓊西中心城市的效應，培育與發(fā)展城市新區(qū)，完善城市功能，促進經(jīng)濟繁榮。加速熱農(nóng)院校、蘭洋、西聯(lián)、南豐的交通、水電建設，增

19、強它們與那大城區(qū)的聯(lián)結(jié)，作為那大的城鎮(zhèn)延伸點，形成以那大 含“熱農(nóng)院?！薄⑻m洋、西聯(lián) 為中心，包括和慶、大成、南豐3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，蘭洋、西聯(lián)、西流、西培、西華、西慶6個國營農(nóng)場的集鎮(zhèn)群。以發(fā)展高新技術工業(yè)、食品工業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、商貿(mào)、農(nóng)業(yè)科技教育為主的綜合性區(qū)域，建設成為全市的政治、文化、商貿(mào)中心區(qū)。本項目就是在這樣的環(huán)境背景下提出建設的。2.2建設的必要性市建設，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇黨的十六大報告提出，“有條件的地方可以發(fā)展得更快一些”。市作為海南省部地區(qū)最大市縣之一，是經(jīng)濟可謂是海南省有條件建設發(fā)展得更快些的地方。城市發(fā)展的成功經(jīng)驗表明，加快城市化進程，不僅是擴大消費需求，拉動經(jīng)濟增長的

20、有效途徑，也是提高人民收入，改善生活質(zhì)量的重要舉措；加快城市化進程，增強中心城市的內(nèi)聚力和輻射力，擴大城區(qū)人口規(guī)模和地域規(guī)模，大幅度提高市的城市化水平。市建設，擴大對外開放的現(xiàn)實需要“未雨綢繆、超前謀劃”是一個城市城市化建設規(guī)劃發(fā)展必須具備的戰(zhàn)略手段。城市作為接受經(jīng)濟輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體，更應超前應對，加快建設。如果我們不加快推進城市建設，在基礎條件上落后于周邊地區(qū)，就會影響與先進地區(qū)、先進省份乃至國際化都市、區(qū)域接軌進程，就會在激烈的區(qū)域競爭中陷入被動。因此必須完善城市基礎設施及其配套建設，加快城市建設步伐，擴大對外開放，讓當?shù)嘏c外界充分接觸，信息順暢交通。市建設，帶動經(jīng)濟增長，提升區(qū)域

21、競爭力的重要舉措城市發(fā)展史告訴我們，城市的發(fā)展不僅僅是城區(qū)范圍的發(fā)展，而且是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭和重點。在新的形勢下，哪個地區(qū)城市的改革力度大、發(fā)展快，哪個地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強，對內(nèi)凝聚力和對外吸引力就大，對本地區(qū)改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展的導向作用和帶動作用就顯著。事實表明，沒有城市建設的快速推進，就不可能有經(jīng)濟的高位起跳。只有不斷地推進城市建設，不斷地放大城市功能，才能集聚更多的人氣，才能帶動區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。我們必須順應時代發(fā)展的要求，強勢推進城市化進程，奮力刷新城市面貌，提升城市綜合競爭力，以在日趨激烈的區(qū)域經(jīng)濟競爭中贏得主動，搶得先機，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。市建設，提升城市形象，營

22、造一流投資環(huán)境的必然要求城市化水平體現(xiàn)了一個地區(qū)的經(jīng)濟實力，體現(xiàn)了一個地區(qū)的外在形象，也體現(xiàn)了一個地區(qū)的投資環(huán)境。人民生活是否殷實，居住環(huán)境是否適宜，創(chuàng)業(yè)氛圍是否濃烈，人氣商機是否旺盛，投資經(jīng)商是否安全，都通過城市這一窗口得以展示。城市化不是簡單意義上的人口向城市集中，而是生產(chǎn)、生活方式的城市化，體現(xiàn)著社會較高的發(fā)展水平。城市作為人民群眾生產(chǎn)和生產(chǎn)的中心，發(fā)揮著集聚和配置功能，使人口向城市集中，企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人群向舒適的環(huán)境集中。城市建設，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位不盡科學、人居環(huán)境不盡理想等問題，努力使整個城市的環(huán)境得到重構，形象得到重塑。通過加快城市建設步伐，以不斷完善城市綜

23、合服務功能，創(chuàng)造一個投資者安心、放心、舒心的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，真正把市建設成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的最適宜創(chuàng)業(yè)的城市。因此，為了營造市一流的人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，全力打造嶄新的城市形象，促進全市經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展，瓊海市各級政府、社會有識之士應當審時度勢，面向新世紀、迎接新挑戰(zhàn)、謀求新發(fā)展。全力推進瓊海市城市化進程步伐。項目建設是適時的，也是必要的。第三章 市場分析及建設規(guī)模3.1市場分析儋州作為海南西部中心城市，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，扎實推進城市建設，不斷完善城市功能和農(nóng)村發(fā)展條件，切實把儋州打造成為獨具魅力的“綠城”、“水城”、“文化之城”。2進一步加大旅游基礎設施建設和特色旅游

24、產(chǎn)業(yè)開發(fā)，優(yōu)化儋州南部旅游景點，開發(fā)北部旅游資源?！笆晃濉逼陂g要形成南區(qū)、北區(qū)兩個版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、松濤水庫、熱帶植物園（儋州國家農(nóng)業(yè)科技園觀光區(qū)）、石花水洞、蓮花嶺國家森林公園、花果山旅游等景點為南區(qū)；以東坡書院、中和古城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓濱海旅游等為北區(qū)；建設五星級和四星級賓館、酒店各2家、1-2個高爾夫球場。3發(fā)揮旅游業(yè)的帶動效應，推動餐飲、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進一步優(yōu)化服務業(yè)內(nèi)部結(jié)構，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、交通運輸、信息服務等產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育培訓、文化娛樂、體育健身、醫(yī)療保健和休閑服務等產(chǎn)業(yè)。培育發(fā)展技術服務、法律服務、

25、會計服務等中介服務業(yè)，提高中介服務業(yè)專業(yè)化、社會化和市場化程度，為各類市場主體提供優(yōu)質(zhì)服務。4積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)化結(jié)構、改善供給、規(guī)范交易為重點，加強對土地市場調(diào)控，在那大東南面規(guī)劃發(fā)展中低檔居住商品房區(qū)域；東北面及“熱農(nóng)院?！敝苓厼橹懈邫n居住商品房區(qū)域；西北面為商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域。白馬井、東成、木棠、雅星（八一）等重點鎮(zhèn)劃出適當?shù)耐恋亻_發(fā)房地產(chǎn)。加強對大型商貿(mào)設施建設的規(guī)劃，加快火車站物流中心區(qū)的建設速度；統(tǒng)籌各類專業(yè)批發(fā)市場和商業(yè)餐飲網(wǎng)點布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經(jīng)營規(guī)范的步行街、美食街等。5加快推進城鎮(zhèn)化建設進程，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構，繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟，通過小城鎮(zhèn)建設和移民搬遷，

26、引導更多的農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)，擴大農(nóng)民就業(yè)空間，拓寬農(nóng)民增收渠道，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚集、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、促進非農(nóng)就業(yè)、帶動農(nóng)村發(fā)展。2010年，全市城鎮(zhèn)人口達到43萬人，城鎮(zhèn)人口比例達到45%。從諸多方面發(fā)展的情況來看，的城鎮(zhèn)化水平要從目前的提高到2010年%，還需要加大市鎮(zhèn)主城區(qū)城市基礎設施建設，擴大建設、儲備城市建設用地，加大招商引資力度，吸納優(yōu)秀人才，提高城市人口比重，繼續(xù)加快推進市城鎮(zhèn)化進程步伐。城區(qū)是市政治、經(jīng)濟和文化中心，是該市甚至海南島區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品集散地和商貿(mào)重鎮(zhèn)，是海南省旅游線重要的中間休憩節(jié)點，其可謂是集區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢以及交通等優(yōu)勢等一體

27、的海南省主要城市之一。但其建成區(qū)規(guī)模較小，人口不多，要與市委市政府提出的實施城市化建設戰(zhàn)略目標相吻合，要與城市總體規(guī)劃相銜接，就必須把符合城市規(guī)劃用地的非城市建設用地通過合法手段轉(zhuǎn)換為城市建設用地，并搞好其交通、給排水、電力通訊、通氣消防等基礎設施及其配套設施建設。給外來者營造方便、舒適、良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，給人們創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、基礎設施完善的居住環(huán)境。目前，擬建項目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等農(nóng)用地以及已屬于建設用地的村莊用地。為了順應城市建設發(fā)展需要，必須把規(guī)劃范圍內(nèi)土地利用類型轉(zhuǎn)換其用地性質(zhì)，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為高利用價值的城市建設用地，已是建設用地的土地利用類型將其轉(zhuǎn)換

28、為更高價值的建設用地。3.2建設規(guī)模本項目主要是把農(nóng)用地和村莊用地建設成為高利用價植的城市建設用地。建成后，市主城區(qū)將增加居住、商貿(mào)等用途于一體的城市建設用地，面積達畝。建設內(nèi)容地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路）、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管）、電力工程（含道路照明）、電信工程區(qū)內(nèi)場地工程等。第章 項目選址及其建設條件.1 項目建設地點本項目共收儲土地3宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積498畝；一宗北靠市人民廣場，面積654畝；站前地區(qū)一宗，面積910畝；一共收儲面積2062畝。詳見有關圖件。4.2項目建設條件 件1、地形、地貌及地震情況儋州市地勢由東南

29、向西北傾斜，丘陵占77%，平原占23%。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。境內(nèi)有大小山嶺160座，多在東南部，南部的紗帽嶺海拔752 m，是境內(nèi)最高點。儋州市境內(nèi)分布的大斷裂主要有王五文教大斷裂、從化陽江斷裂和儋州萬寧斷裂，具有發(fā)生中強以上地震活動的背景，1999年發(fā)生的萬寧近海5.1級地震就位于儋州萬寧斷裂上。境內(nèi)未發(fā)生過3級以上地震活動，陸地地震活動較少。根據(jù)海南省地震烈度區(qū)劃圖（1990），儋州市地震基本烈度為度。2、氣象項目所在區(qū)域靠近西北部丘陵半濕潤、輕冷害、輕風害氣候區(qū)。多年平均氣溫23.4，年內(nèi)平均氣溫最高月份為6、7月，可達27.7，最低月份為1月，溫度17

30、0c，歷年絕對高溫38.9，絕對低溫6.7；年平均降雨量1766.2mm，干濕季分明，510月為雨季，雨季月降雨量平均在100mm以上，雨季降雨量占全年總降雨量的85%左右。11月至翌年4月為旱季，其間降雨量僅占全年總降雨量的15%左右；常年風力23級，48月偏南風為主，9月至翌年3月多為東北風，臺風影響全省少、輕。3、工程地質(zhì)條件從地質(zhì)構造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。受地質(zhì)構造控制，以王五文教斷裂為界，分為南北兩個不同的區(qū)域：北區(qū)為地勢低緩的平原，地表為第四紀火山巖和沖洪積、海積地層覆蓋，南區(qū)地貌單元主要由古生代淺變質(zhì)巖和花崗巖等基巖組成。項目所在為南區(qū)，為花崗巖等基巖，

31、適于本工程建設。在地區(qū)的基本情況1、儋州市概況儋州市位于海南島西北部，地理坐標為北緯1911-1952，東經(jīng)10856-10946，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。面積3269平方公里，約占全省面積的10%。人口665542人，轄21個鎮(zhèn)5個鄉(xiāng)，225個管理區(qū)，1508個自然村。境內(nèi)有10個國營農(nóng)場和中外聞名的洋埔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。市政府駐那大鎮(zhèn)、距?？谑?39公里、三亞市284公里。海榆西線公路橫貫市境，境內(nèi)有支線公路235條，通車里程達1574公里，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通車，每天有班車直達廣州和省內(nèi)各

32、市縣。是海南省西部地區(qū)經(jīng)濟文化中心和交通樞紐，為國家及高新技術密集區(qū)。市境內(nèi)有著名的中國熱帶農(nóng)業(yè)科學院和華南熱帶農(nóng)業(yè)大學，簡稱“兩院”，有特區(qū)中的特區(qū)洋埔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。尤其是北宋大文學家蘇東坡謫居儋州三年間，講學明道，使儋州教化日興，“書聲瑯瑯，弦歌四起”。海內(nèi)外名士接踵而來，從師東坡。儋州在此時成為了全島文化的中心，也培養(yǎng)了民眾尊師重教的傳統(tǒng)。蘇東坡北歸九年后，儋人符確成為海南第一個進士。此后，儋州人才輩出，名聲遠播，在海南歷史上曾發(fā)生過深遠的影響。 儋州民風淳厚粗獷，古風猶存。在蘇東坡帶來的良好的文化

33、氛圍影響下，這里的人民愛好吟詩作對，使儋州素有“詩鄉(xiāng)歌?！敝Q，有許多民間詩社。儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。儋州市的森林資源居全省首位，擁有森林面積1萬公頃。珍稀樹種資源更是首屈一指，僅華南熱作兩院植物園就保存有上千個珍貴樹種。儋州著名的旅游景點的東坡書院、熱帶植物園、藍洋溫泉、光村銀灘，還有一批待開發(fā)的旅游資源。儋州方言繁雜，有客家話、粵語、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與東部迥異的民俗風情。近年來，儋州市曾被評為“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國文明示范市”。交通運輸擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（

34、在市設有那大、八一兩個站）貫穿境內(nèi)，交通發(fā)達，已形成水陸交通網(wǎng)絡，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。城市建設設施擁有設計能力為日供水20萬噸的自來水廠，現(xiàn)已啟動運營10萬噸生產(chǎn)線，完全可以滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活需要。城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達2567.6萬立方米。電力儋州電力建設超前于經(jīng)濟發(fā)展的需要。電網(wǎng)覆蓋儋州、東方、昌江、白沙、臨高等5個市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設用電的需要。通信通信便捷。全市通信網(wǎng)絡遍及各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，全市交換機容量達15.75萬門，移動電話用戶6萬戶，并已開通網(wǎng)絡寬帶。投資環(huán)境寬松服務周到有效市政府致力于投資軟環(huán)境的建設，努力“創(chuàng)建學習型機關，

35、轉(zhuǎn)變政府職能，轉(zhuǎn)變工作作風，提高行政效率，提高服務質(zhì)量”。牢固樹立“企業(yè)好、政府就好；全心全意為人民服務，全心全意為企業(yè)服務；把企業(yè)的事當作自己的事來辦，讓投資者發(fā)財，求儋州發(fā)展”的理念。市政府承諾為企業(yè)提供安定和諧的社會秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協(xié)調(diào)服務、整潔優(yōu)美的周邊環(huán)境、公平公正的競爭條件。成立了市行政服務監(jiān)督中心，集中政府二十多個職能部門聯(lián)合辦公，為投資者提供“一站式”方便快捷的服務；對項目籌建、在建及生產(chǎn)建設過程中遇到的各種困難和問題全程跟蹤協(xié)調(diào)服務，切實為投資者排憂解難，真正以儋州人的誠心熱心換來投資者的稱心放心第五章 建設方案市經(jīng)營城市意識日益加強，市政府將牢牢把住掌控

36、土地這一第一生產(chǎn)資料，通過加大投入，搞好基礎設施配套建設；按照規(guī)劃策劃項目，經(jīng)營土地，促進土地升值，獲取利益，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。5.2基礎設施建設建設內(nèi)容為地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路）、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管）、電力工程（含道路照明）、電信工程區(qū)內(nèi)場地工程等。5.3項目開發(fā)建設的基本要求占地畝，目的在于把原來位于城區(qū)規(guī)劃建設范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地開發(fā)建設、轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設用地。因此，綜合考慮市社會、經(jīng)濟發(fā)展趨向，以及市生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合市城市總體規(guī)劃，對該地塊建設內(nèi)容以及加以控制。5.3土地供應方案為最大限度實現(xiàn)市土地價值，確保市城市發(fā)展資金持續(xù)穩(wěn)定，市政府根

37、據(jù)當年項目建設資本金、土地儲備資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓計劃。根據(jù)城區(qū)個片區(qū)基礎設施開發(fā)進程，土地出讓同步（或滯后）于城市基礎設施建設的進程。具體土地出讓時序如下：土地出讓價格予以城區(qū)土地出讓價格為基準，考慮未來十年是市加快城市發(fā)展的主要時期，預測前六年土地出讓價格每年遞增10%，第七年之后土地出讓價格保持不變。第六章 環(huán)境保護6.1項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀6.2項目建設對環(huán)境的影響平整和挖填方時，所產(chǎn)生的粉塵，機械作業(yè)時的噪聲，廢氣對周圍環(huán)境的污染與影響開挖與填方對生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響；填方、取土、棄土對農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響；工地廢棄物對城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影

38、響；取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。6.3環(huán)境保護治理方案區(qū)域噪聲控制指標噪聲的取值范圍：晝60db 夜55db區(qū)域成后，環(huán)境衛(wèi)生設施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化。公共廁所和垃圾收集場與周圍建筑物的間距應符合相關衛(wèi)生間距的要求城市環(huán)境衛(wèi)生設置標準（c5527-89）的有關規(guī)定。在區(qū)應保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。綠化控制指標，按市城市總體規(guī)劃實施。6.4環(huán)境影響評價結(jié)論建設期對周邊環(huán)境影響較小不會對周邊環(huán)境造成污染，可持續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。第七章 工程招標7.1招標原則所有工程的設計、施工、監(jiān)理等均應采取公開招標，其原則是：委托招投標辦公

39、室編制標底，標底絕對保密；投標單位要有相應的資質(zhì)，而且防止資質(zhì)高的投標，交給資質(zhì)低的單位施工現(xiàn)象；評標活動遵循公平、科學、擇優(yōu)的原則；采取“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理”的原則，委托具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權負責工程的質(zhì)量、進度和支付管理。7.2招標范圍工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理、水電設備和主要建材采購。7.3招標組織形式織形式由招標單位市建設項目組負責組建，委托招標。標委員會評標委員會由五人組成，其中技術、經(jīng)濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標結(jié)果確定前保密。評標專家的條件：1）從事相關專業(yè)領域工作滿八年，且具有高級職稱。2）熟悉有關招標投標的法律法規(guī)，具有與招標項目相關的實踐經(jīng)驗。3）

40、能認真、公正、誠實和廉潔的履行職責。4）遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。7.4招標方式向社會公開招標，由評標委員會向招標人推薦中標候選人。招標人所設標底，在評標時作參考。第八章 機構設置及勞動定員8.1組織機構與勞動定員本項目建設期間應在的統(tǒng)一領導下開展工作。成立一個項目管理小組，負責項目建設實施過程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動定員定為人（不占編制），由抽調(diào)擔任。項目實施階段可以增加專業(yè)技術人員-5人，負責項目的具體實施與管理。8.2建設管理為加強項目的建設管理，建議建設單位采用如下管理辦法：支精干高效的管理隊伍項目采用業(yè)主負責制，管理機

41、構應配備相應的基本工具，各管理部門協(xié)同配合，使管理機構良好運轉(zhuǎn)?！罢O(jiān)督，社會監(jiān)理”原則，切實實行招投標辦法，引入競爭機制工程設計、監(jiān)理、施工等應采取公開招標的辦法，委托招投標辦公室編制標底，具有相應資質(zhì)的單位參加招標，以公正、客觀的原則選擇相應單位中標。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理”的原則，委托具有相應資質(zhì)并具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權負責工程的質(zhì)量、進度、支付管理。資管理工程款應由業(yè)主實行?？顚Ｓ茫攧杖藛T要把本項目的收支單獨列帳，嚴格控制工程造價，以批復的概算作為控制依據(jù)。織與計劃在施工過程中，應加強組織與計劃工作。施工單位要加強施工組織設計，充分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響

42、，減少工程對周圍環(huán)境的破壞，工程施工應參加建筑保險，降低工程的風險。量、進度、支付管理監(jiān)理單位應本著“嚴格監(jiān)理，公正科學，熱情服務，一絲不茍”的監(jiān)理原則，對本工程的質(zhì)量進度、支付進行全面監(jiān)理。各分項工程必須嚴格按照設計標準及質(zhì)量驗收標準執(zhí)行。要樹立“百年大計，質(zhì)量第一”的原則，避免趕工期，趕進度等增加質(zhì)量隱患。精心設計，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。第九章 項目實施進度建議根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為年，其中：第年為建設期，第2年為經(jīng)營期。項目實施進度見下表表9-1項目實施進度建議項目12345678實施準備基礎設施建設土地出讓第十章 投資

43、估算與資金籌措10.1投資估算本項目投資估算2、土地征地成本是根據(jù)目前市土地儲備平均成本（主要包括等）。詳見建設投資估算表10-1。表10-1 投資估算表 單位：元項目名稱合計1開發(fā)土地面積2062.002開發(fā)投資額42630.342.1征地安置補償15465.002.2耕地占用稅1381.542.3耕地開墾費1649.602.4基礎設施費18852.302.5企業(yè)管理費746.972.6不可預見費1142.862.7財務費用（利息）3392.0610.2 資金籌措總投資萬元，萬元全部由建設單位自籌解決。第十一章 財務11.1財務原則和方法 本項目財務是依據(jù)國家現(xiàn)行的企業(yè)會計準則、企業(yè)財務通則和國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版的有關規(guī)定和方法進行的。 本項目土地收益納入財政預算管理，為財政收入，因此不征收任何稅費。 根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為年，其中：第年為建設期，第2年為經(jīng)營期。11.2土地出讓金收入估算本項目收入來自國有土地使用權出讓，項目建成后地價將大