重慶東嶺陽光城東山項目可行性分析32頁—銀行版 (青蘋果)

1、2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 “東嶺陽光城東嶺陽光城”項目可行性項目可行性 研研 究究 報報 告告 重慶建力房地產(chǎn)開發(fā)公司重慶建力房地產(chǎn)開發(fā)公司 重慶慶隆達房地產(chǎn)開發(fā)公司重慶慶隆達房地產(chǎn)開發(fā)公司 2007-10-152007-10-15 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下

2、載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 目目 錄錄 一、項目概況一、項目概況 二、市場調研二、市場調研 三、目標客戶群定位三、目標客戶群定位 四、項目營銷定位四、項目營銷定位 五、項目價格定位五、項目價格定位 六、項目銷售、開發(fā)計劃及資金需求六、項目銷售、開發(fā)計劃及資金需求 七、編制說明七、編制說明 表一、項目綜合造價成本概算表 表二、項目各項成本比例分析表 表三、項目經(jīng)濟分析表 表四、項目綜合因素敏感性分析表 表五、項目盈虧性分析表 八、項目成功的關鍵因素八、項目成

3、功的關鍵因素 九、可行性結論及建議九、可行性結論及建議 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 一、項目概況一、項目概況 1、項目名稱：東嶺陽光城 2、開發(fā)地點：東山仙鶴路與東山路交匯處 3、項目性質：商住高層住宅小區(qū)（18+1 和 11+1） 4、項目經(jīng)濟指標： 總用地面積總用地面積： 22813 平方米 總建筑面積：總建筑面積： 121880 平方米 其

4、中：其中：計入容積率建筑面積： 83100 平方米 a、住宅面積： 82860 平方米 b、停車場負一、二層面積： 29880 平方米 c、商業(yè)面積（停車場負三、四、五層）： 8900 平方米 地 上： 240 平方米 建筑層數(shù)：建筑層數(shù)： 11+1、18+1 層 容積率：容積率： 3.5 停車位：停車位： 646 個 5、投資方式：自籌資金，銀行貸款 6、項目開發(fā)建設單位： 重慶慶隆達房地產(chǎn)開發(fā)公司與重慶建力房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)建設重慶慶隆達房地產(chǎn)開發(fā)公司與重慶建力房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)建設 7、項目使用功能設置（見圖） （1）b1、b2、號樓地下負一層至負二層均為地下停車場,負三、四、五

5、三層為商業(yè)鋪面。 （2）a1、a2、b1、b2、b3、b4、c1、c2、d1、d2、d3、d4 樓住宅用房 8、項目的實施 項目計劃于 2007 年底開工，分段逐步開發(fā)，計劃在 2009 年底全部建 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 成投入使用。 二、市場調研分析二、市場調研分析 1 1、重慶市房地產(chǎn)投資熱、重慶市房地產(chǎn)投資熱 據(jù)市統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示

6、，重慶市上半年房地產(chǎn)投資走強，17 月， 重慶市房地產(chǎn)投資總額達 329 億元，同比增長了 187。在 329 億 元的房地產(chǎn)投資中，同比增幅較大的是商品住宅，17 月，全市商品住宅 的投資達 1834 億元，占投資總額的 56，同比增長 269。其次是商 業(yè)營業(yè)用房，17 月，全市商業(yè)營業(yè)用房的投資達 36 億元，占投資總 額的 11，同比增長 156；而辦公寫字樓的投資也明顯增長，17 月， 辦公寫字樓投資達 182 億元，同比增長 38。 總體來看，17 月，重慶市房地產(chǎn)仍呈良好走勢，商品住宅的走勢比 較平穩(wěn)。 2 2、重慶房地產(chǎn)供、需態(tài)勢平穩(wěn)、重慶房地產(chǎn)供、需態(tài)勢平穩(wěn) 07 年上半年，

7、重慶市房地產(chǎn)市場總體運行態(tài)勢平穩(wěn)，商品房批準預售 量、商品住宅預售交易量、住宅價格繼續(xù)保持不同程度的增長；二手房交 易量大幅 攀升，房地產(chǎn)二、三級市場繼續(xù)保持聯(lián)動發(fā)展。 商品房供給量 穩(wěn)步增加。至 5 月底，重慶市兩城區(qū)及郊區(qū)共發(fā)放商品房預售許可證 60 個， 項目總投資 1254 億元，同比增長 268；商品房批準預售面積 7955 萬平方米，同比增長 473；其中住宅面積 6640 萬平方米，同比增長 503。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料

8、庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 總體看來，商品住宅市場有效需求增勢減緩。表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是商品房需求總量下降，住宅需求仍保持小幅上升，二是普通住宅仍然 占據(jù)商品住宅消費市場的主導地位。在住宅預售登記面積中，高層住宅 196 萬平方米，占總比例的 411；而普通住宅 237 萬平方米，占總 比例的 497；經(jīng)濟適用房 44 萬平方米，占 92。三是住宅需求保 持小幅增長，各類型住宅則不同的漲跌態(tài)勢。比如高層和經(jīng)濟適用房則分 別比去年同期減少 6和 35。 個人購房占絕對主導地位。截至 5 月，重 慶市兩城區(qū)共預售商品房

9、4650 套，其中個人購買占 99，單位購房僅占 1；個人購買住宅達到 99.8。 3 3、以下是項目周邊樓盤調研、以下是項目周邊樓盤調研 （1）亨特上城）亨特上城 項目樓盤綜合情況 地理位置位于云巖區(qū)友誼路與黔靈東路交叉口， 樓盤情況共 30 層，分為兩棟，一棟為商住樓，底下 4 層為商鋪，第 5 層為轉 換層，6-30 層為住宅。綠化率達 30%。另一棟為酒店式公寓，共 22 層，層高 4.95 米，30-90 平米中空躍層結構，樓盤每層 8 戶、三部電 梯，戶型設計的特色在于寬客廳、窄進深，特別設計了超大主臥和 超大觀景臺。地段優(yōu)勢明顯，在噴水池 cbd 內，都市的繁華與寧靜 一步切換。

10、 戶型特點戶型面積在 77-139 平米之間，主力戶型為 107 平米和 130 平米，共 300 套，層高 2.9 米，公攤 18-20%， 價格均價 5800 元6000 元左右，3040 的小戶型精裝修單價在 10000 元/平方米 銷售情況銷售速度較慢，房價過高。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 （2）經(jīng)典時代）經(jīng)典時代 項目樓盤綜合情況 地

11、理位置南明區(qū)油榨街 樓盤情況項目總建筑面積為 16 萬平方米，總占地 7 萬平方米，一期、二期均 已銷售完畢，現(xiàn)三期電梯房，棟 數(shù)：3?？射N售為 96 套，容積率 3.8，綠化率為 38%，小區(qū)環(huán)境綠化較好，有網(wǎng)球場等配套設施。 戶型特點80140 平方米 價格定價高層均價 4900 元/平方米 銷售情況三期已在 8 月 22 日開盤銷售。銷售情況較好。 （3）銀海嘉怡花園）銀海嘉怡花園 項目樓盤綜合情況 地理位置云巖區(qū)半邊街 28 號(黑馬市場后面) 樓盤情況建筑規(guī)模近180000 平方米 ,綠化率 41 9%,容積率 3.02。項目分三期開發(fā)，樓層有7 層， 11+1 和 22 層。一、

12、二期均為現(xiàn)房，小區(qū)內中庭園林面積近10000 平方米 ,植 物花卉近200 種。 戶型特點平層、錯層、復式等多種房型，戶型設計多達19 種 ,面積從 80 平方米至 200 平方米不等 ,同時戶戶設有全落地景觀陽臺、 透空鑄鐵雕花欄桿;另外 ,還特設入戶空中私家花園 價格定價二期開盤價格在 4900 元/平方米，現(xiàn) 5100 元/平方米 銷售情況銷售情況很好，二期在 05 年排號銷售，現(xiàn)已銷售 98%左右，三期將 在明年推出 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策

13、劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 （4）藍波灣新添衛(wèi)城）藍波灣新添衛(wèi)城 項目樓盤綜合情況 地理位置烏當區(qū)新添大道北段 99 號 樓盤情況項目總建筑面積為：30 萬平方米，2 萬平方米的水岸山林，綠化率 達到 38%， 分為三期開發(fā)，一期新天衛(wèi)城紅景街區(qū)，主要為商業(yè)和 多層房，二期藍景街區(qū)主要為高層房，三期為別墅， 戶型特點整體戶型偏大，一期最小戶型為 108 平方米，二期戶型最小戶型為 138 平方米，最大 240 平方米 價格定價現(xiàn)二期均價為 4500 元/平方米 銷售情況銷售情況較好，去年一期已銷售完畢，二期 8

14、月 23 日開盤。 （5 5） 、龍硯東山、龍硯東山 項目樓盤綜合情況 地理位置 本小區(qū)位于東山半山、扶風山風景區(qū)內，區(qū)內東山樓霞勝景，東山 公園，陽明祠人文、生態(tài)前年傳承，被陽明山、扶風山、仙鶴山三 山環(huán)抱的生態(tài)園林住宅小區(qū) 樓盤情況 建筑面積：41314.00 米 2，占地面積：27880.00 米2，684 套，車位 個數(shù)：210 個，綠 化 率：40.00% 容 積 率：1.80，開盤時間： 2007-9-28；入住時間：2008-8-31，11+1 的小高層和 6 樓多層 戶型特點戶型從 95238 平方米，23 種戶型 價格定價住宅均價：4600.00 元/米 2，住宅起價：430

15、0.00 元/米2； 銷售情況一期 9 月推出，共 331 套房源，現(xiàn)已銷售 153 套。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 三、目標客戶群定位三、目標客戶群定位 1 1、目標客群特征；、目標客群特征； （1）分布區(qū)域：主流客戶群分布于市區(qū)兩城區(qū)，他們有強烈的老城中心生活情結 （2）購買目的：居住自用為主、投資物業(yè)升值為輔 （3）年齡：約為 35 歲4

16、5 歲 （4）購買力：主力消費群購買力在 28 萬40 萬元左右 （5）職業(yè)類型 民營企業(yè)的高級白領及中高管理層 從事商業(yè)、創(chuàng)業(yè)成功的中、高管理者 企事業(yè)單位的領導層及專業(yè)人士 私營企業(yè)主 政府部門的公務員 在重慶做生意的省內地、州、市以及省外成功人士 2 2、 客戶背景、事業(yè)觀點、生活態(tài)度客戶背景、事業(yè)觀點、生活態(tài)度 受過高等教育，有高等職業(yè)，具開放性及創(chuàng)新思維，有強烈的老城中心生活情 結，棄遠求近。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn) 定感，要歸屬感，有時代氣息。 3 3、 選購本項目的動機：選購本項目的動機： （1）認同本項目的獨特性，注重居住環(huán)境品味及文化格調 （

17、2）認同本項目的區(qū)域優(yōu)勢 （3）認同本產(chǎn)品規(guī)劃設計功能并追崇本項目的環(huán)境營造和文化基調等 （4）項目附加值優(yōu)于區(qū)域內其他項目 （5）為本項目性能價格比所吸引 4 4、購買行為特征：、購買行為特征： 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 （1）主要目標客戶屬于事業(yè)成功人士，他們共同的特點是對前途充滿信心，工作緊 張繁忙，生活節(jié)奏快捷且充實，沒有太多時間進行仔

18、細的調查比較。 （2）經(jīng)濟實力也使其不特別斤斤計較。因此銷售現(xiàn)場、環(huán)境綠化、工地包裝及廣告 宣傳等方面的精心設計和營造對激起客戶的購買欲的影響至關重要。 （3）目標客戶的知識層次較高，預計購買過程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)人士介入， 因此對銷售員的要求將會更高。 （4）目標客戶對物業(yè)的評價將不單純是依據(jù)位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因 素進行簡單評判，而會將精神層次上的感性因素加入到購買評價中，因此銷售中品 味和格調的營造與醞釀，尤其是對物業(yè)管理服務意識的早期展現(xiàn)，將會使其產(chǎn)生更 強烈的購買欲望。 綜上所訴綜上所訴結論：結論： 他們代表是當今社會中的精英，他們代表是當今社會中的精英，他們事業(yè)有成

19、，游歷甚廣，大部分是靠自己的努 力而積累起財富。從表面上看，除了平時的住所外，還會有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家還會有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家 車。車。 他們的居家消費完全是個人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，他們的居家消費完全是個人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識得品牌， 欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種 方式往往使他們看上去更為獨特。他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒舒 適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。他們更看重家的意義，適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。他們更看重家的意義，因為在家中可以完成自 己在外面不能釋放的

20、夢想，他們把家當作是一個自己可以實現(xiàn)的夢想，而且從他們的家 中往往就能將這個人看出個端倪。 正是基于目標消費者這樣的心理特征，所以本項目客戶群定位在追求文化品位和資所以本項目客戶群定位在追求文化品位和資 產(chǎn)階級生活情調產(chǎn)階級生活情調“新中產(chǎn)階層新中產(chǎn)階層“ 四、項目營銷定位四、項目營銷定位 1 1、項目、項目 swotswot 分析分析 優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengthsstrengths） 地處市區(qū)東山片區(qū)，周邊配套便利完善，實驗三中、師大附中、省醫(yī)等 一應俱全，周邊生活氛便利。 項目距離市中心近，出行交通方便，有多輛公交車往返。 產(chǎn)品單體通過多次省外考察學習，已研發(fā)出并有許多創(chuàng)新之處。 200

21、8 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 產(chǎn)品獨享的優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢，景觀資源豐富。 劣勢（劣勢（weaknessesweaknesses） 項目片區(qū)居住環(huán)境差，生活階層低，直接影響到本項目的商業(yè)物業(yè)形象 的提升。 市政設施嚴重滯后，片區(qū)整體形象破舊。 道路設施落后，交通容易阻塞，尤其是東山路、仙鶴路。 機會（機會（opportunitiesopportuniti

22、es） 重慶舊城東擴改造的市政規(guī)劃正在實施中，并且以世紀中天為龍頭的房開 企業(yè)對東山局部開發(fā)正發(fā)揮重要重用，從而帶動區(qū)域人氣和商業(yè)氛圍 1 條東山支線仙鶴路和 1 條主線東山路的改造工程，尤其是東山路通往水 東路的貫通將提升本項目的地段商業(yè)價值和居住價值。 占地 3.1 公頃的東山文化廣場和東山風景景區(qū)將美化片區(qū)形象。 威脅（威脅（threatsthreats） 項目所處商圈相對獨立與閉塞，項目的輻射力較弱。 由于長期缺乏中高檔消費場所，區(qū)內人群的消費習慣傾向于區(qū)外消費。 2、 項目主題定位項目主題定位 “演繹生活的一種高度，享受城市第一縷陽光演繹生活的一種高度，享受城市第一縷陽光” 3、項目

23、案名項目案名 以描述項目所處城市的東部，是最早迎接“陽光”的地方及項目所處 位置高、一種項目獨特的“高度”為主。 東嶺陽光城東嶺陽光城 4、項目形象推廣主題項目形象推廣主題 形象定位：形象定位： 20 萬方半山生態(tài)綠色花園陽房萬方半山生態(tài)綠色花園陽房 核心推廣總調性：核心推廣總調性： 半山綠景半山綠景 東嶺陽光東嶺陽光 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789

24、 核心推廣語：核心推廣語： 東嶺陽光城，以生活輝映人生高度東嶺陽光城，以生活輝映人生高度 系列推廣語：系列推廣語： 有一種生活的高度，總是被世人仰慕 優(yōu)于人的事業(yè)、是一種高度； 寬于人的胸懷，是一種高度； 大于人的氣度，是一種高度； 著名的人文景觀，是一種高度； 厚重的歷史沉積，是一種高度； 稀缺的地段優(yōu)勢，是一種高度； 5 5、企劃推廣賣點訴求：、企劃推廣賣點訴求： 地段優(yōu)勢重慶的東山，陽光充足、無污染、空氣指數(shù)高 大環(huán)境市政區(qū)域新規(guī)劃正在改造和完善 建筑風格純正現(xiàn)代風格，新潮、但不失沉穩(wěn)，是區(qū)域市場的稀缺產(chǎn)品。 戶型設計二居、三居為主，布局合理，舒適精致，屬于到位型產(chǎn)品，為市 場上的供不應

25、求產(chǎn)品。 總價低-28 萬元-40 萬元之間的總價范圍為消費者市場的主流需求； 園林設計獨創(chuàng)的園林規(guī)劃，完美體現(xiàn)環(huán)境建筑人的有機結合； 品質優(yōu)越-智能化及安防設施配套齊全； 專業(yè)管理施工單位、設計單位、物業(yè)單位的專業(yè)管理； 五、項目價格定位五、項目價格定位 保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。本項目的價格是堅持“低開高走”的原則，以 及對項目的經(jīng)濟技術指標做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，又結合區(qū) 域同類產(chǎn)品的市場價及顧客感受價，在項目存在其特殊性，成本較高的情況下，采取一 戶一價的銷售定價辦法。 1、 住宅價格：起價住宅價格：起價 3800 元元/平米，均價平米，均價 4200 元元/

26、平方米平方米 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2、 底商價格：底商價格：60008000 元元/平米平米 以上均價的制定，是嚴格按照項目成本核控，價格的數(shù)值是公司利潤盈虧的臨界點。 （1）開盤價）開盤價 采取低價入市的手法，均價以板樓 3800 元/平米入市，以此試探市場，爭取在短期 內形成轟動效應，體現(xiàn)物超所值。 （2）強銷價）強銷價 在前期帶動下

27、，進入熱銷期后，隨著工期的進展，均價定為 4300 元/平米，底商均 價為 6000 元/平米。 （3）續(xù)銷價）續(xù)銷價 在強銷期過后，續(xù)銷期是一個平穩(wěn)過渡的階段，這個階段廣告力度有所減弱，主要 消化意向客戶，一期工程已全面封頂為準現(xiàn)房，均價定為均價提升到 4500 元/平米，底 商均價 7000 元/平米。 （4）收盤價）收盤價 如果本項目完全能夠被市場所接受，最終期望值可以提升到板樓均價 4680 元/平米， 底商均價 8000 元/平米。 注：價格將依據(jù)項目在市場的認知度及工程進展和銷售狀況作階段性調整，最終實現(xiàn)均注：價格將依據(jù)項目在市場的認知度及工程進展和銷售狀況作階段性調整，最終實現(xiàn)均

28、 價根據(jù)市場情況，向更高的目標邁進。價根據(jù)市場情況，向更高的目標邁進。 六、項目、開發(fā)周期安排及資金需求計劃六、項目、開發(fā)周期安排及資金需求計劃 項目總建筑面積為項目總建筑面積為 121880121880 平米，擬計劃分為平米，擬計劃分為 2 2 年開發(fā)完成，按單位成本為年開發(fā)完成，按單位成本為 21252125 元元 / /平方米，住宅銷售均價按平方米，住宅銷售均價按 42004200 元元/ /平方米，部分車庫面積按平方米，部分車庫面積按 40004000 元元/ /平方米，商場面平方米，商場面 積按積按 70007000 元元/ /平方米測算。平方米測算。 1 1、銷售計劃表銷售計劃表

29、時間銷售產(chǎn)品 可銷售 面積 (m2) 銷售 率 均價銷售收入（元）備注 住宅3000036%4200 126,000,000 住宅 82860 平方米，均價 按元平方米 2008 年 8 車庫500055%4000 20,000,000 車庫 29880 平方米，按 元平方米，銷 售為總面積的 30,9000 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 9 月

30、平方米 小 計35000 146,000,000146,000,000 121880 住宅2000024%4200 84,000,000 商鋪9140100%7000 63,980,000 商場 9140 平方米 2008 年 10 月 12 月 車庫400045%4000 16,000,000 小 計33140 163,980,000163,980,000 住宅3286040%4200 138,012,000138,012,000 商鋪000 0 2009 年 5 月 7 月 車庫000 0 合 計101000 447,992,000447,992,000 綜合總成本元 237,490,88

31、6237,490,886 土地增值稅元 75,356,13475,356,134 按土地增值稅的 30計 所得稅 33,786,24533,786,245 按收入扣減成本的 25 所征收 凈利潤元 101,358,735101,358,735 收益率 42.7%42.7% 投資回報率 31.7%31.7% 備注：備注： 銷售啟動暫定在 08 年 8 月開盤，可銷售面積分 101000 平方米，計劃為 3 期銷售， 總銷售周期控制在 8 個月左右。一期（08 年 8 月10 月）銷售為 4200 平方米，預計資 金能回籠 1.46 億元，二期（1112 月）銷售 33140 平方米，預計資金回籠

32、 1.64 億資 金，三期在 09 年 5 月開盤，銷售周期預計 3 個月（57 月）可銷售面積 32860，銷售 資金回籠 1.38 億元。 車庫由于屬于房子的附屬產(chǎn)品，車庫面積辦理產(chǎn)權，房開公司需提前預補交土地收 益金，且大多數(shù)客戶不一定會購買車庫，所以給車庫銷售工作帶來很大變數(shù)。因此根據(jù) 其他項目車庫運作經(jīng)驗，車庫主要還是以收取租賃費為主,只有少部分對外銷售。所以 本項目車庫暫按銷售總面積的 30核算車庫銷售總體收入，車庫按 4000 元平方 米商場按均價 7000 元平方米車庫銷售面積為 9000 平方米,自用租賃面積為 20880 平方米 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！

33、全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2 2、開發(fā)周期與資金需求計劃表開發(fā)周期與資金需求計劃表 分期開 發(fā) 開發(fā)時間開發(fā)量 （m2） 資金需求 計（萬元） 施工方墊 資（萬元） 年底資金 缺口萬元 銀行貸款 （萬元） 計劃銷售 面積 銷售資金 回籠萬元 項目第 一期 2007 年 12 月 08 年 12 月 70000168987000989850007914027699 項目第 二期 2009

34、年 1 月 12 月 5188012523500075233286017100 合 計 121880294211200017421500010100044799 備注：備注： 一期工程由施工方墊資約 7000 萬元，但在 08 年 7 月底公司將準備 9898 萬資金 （含銀行貸款） ，以支付施工單位所墊資金。在二期 09 年 5 月底公司將準備 5000 萬資 金，支付施工單位。 七、七、編制各項分析表說明編制各項分析表說明 1、部分項目造價為概算數(shù)據(jù)。 2、按均衡投入來計算建設期利息（計算本金為直接費） 表一：項目綜合造價成本概算表一：項目綜合造價成本概算 編碼工程項目工程量計量單位單價或

35、 費率 計量 單位 造價或費用 (元) 樓面造價 (元/m2) 百分比 (%) 拆遷補償費 8 戶元3,000,000 征地地價 36 畝 890000 元32,060,000 土地契稅32,060,000 元5.6%1,795,360 土地公證費1 項20000元20,000 招投標費32,060,000 元 1 % 320,600 1、 征地、 拆遷 補償 費 小計37,195,960 332.88 0.16 地形圖測繪費21,178 平方米0.14元2,965 方格網(wǎng)測量費21,178 平方米0.68元14,401 總劃和單體規(guī)劃 設計費 121,880 平方米10元1,218,800

36、地質詳細勘察費121,880 平方米15元1,828,200 城市市政用地面 積 1,635 平方米30元49,050 2、 斟察、 設計 和前 期費 規(guī)劃管理費141,390,000 元3424,170 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 設計質檢站審圖121,880 平方米1.7元207,196 放線費12 棟185元2,220 招標費137,236

37、,784 元1137,237 監(jiān)理費137,236,784 元3411,710 預結算審計費137,236,784 元3411,710 消防配套費22,813 平方米3元68,439 施工合同鑒證費141,390,000 元1141,390 項目環(huán)境影響評 價收費 141,390,000 元3424,170 避雷安裝檢測費12 棟 支 55元1,320 人防管理費22,813 平方米10元228,130 防空地下室建設 費 22,813 平方米150元3,421,950 三通：水通1 項1000000元1,000,000 三通：電通1 項500000元500,000 三通：路通1 項20000

38、0元200,000 平場費21,178 平方米10元211,780 方案評審費121,880 平方米0.2元24,376 （市政排污、噪 音費） 82,860 平方米10元828,600 環(huán)保費82,860 平方米5元414,300 高壓電線移手續(xù)1 項2800000元2,800,000 小計14,972,114 133.99 0.06 地基樁工程121,880 平方米30元3,656,400 住宅土建工程82,860 平方米1000元82,860,000 地下停車場土建 工程 29,880 平方米1200元35,856,000 商業(yè)土建工程9,140 平方米1000元9,140,000 室內

39、供水供電、 線路安裝工程 49,268 平方米35元1,724,384 電梯安裝工程20 臺2000004,000,000 、 建筑 安裝 工程 費 小計137,236,784 1,228.18 0.58 道路工程21,178 平方米50元1,000,000 排污排水工程2,000 米400元205,000 圍墻工程1 項300000元300,000 供電安裝工程1 項900000元900,000 景觀、綠化工程121,880 平方米15元1,828,200 路燈工程120 盞350元42,000 供配電增容費3,000 千瓦350元1,050,000 4、 （小 區(qū)） 配套 建設 費 小計5

40、,325,200 47.66 0.02 開發(fā)直接費用開發(fā)直接費用194,730,058 1,742.71 0.82 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 管理費用194,730,058 元2%3,894,601 銷售費用447,992,000 元1.5%6,719,880 財務費用50,000,000 元2%1,000,000 5、 運營 成本 小計11,

41、614,481 103.94 0.05 營業(yè)稅及附加 （5.5%） 447,992,000 元5.5%24,639,560 建筑面積測量費111,740 平方米1.7%1,900 房屋竣工登記費358,393,600 元1 3,583,936 6、 各項 稅費 小計 28,225,39628,225,396 252.60 0.120.12 、 不可 預見 不可預見費（按 直接費）194,730,058 元1.5%2,920,951 26.14 0.01 總造價總造價 237,490,886237,490,886 2,125.39 1.000 表二、項目開發(fā)各項成本分析表二、項目開發(fā)各項成本分析

42、 序號項目金額（萬元）比例 1 征地、拆遷費 372016% 2 前期費 14976% 3 建筑成本費 1372358% 4 配套建設費 5332% 5 間接費用 11615% 6 各項稅費 282312% 7 不可預見費 2921% 合計 23749100% 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 表三、項目經(jīng)濟分析表表三、項目經(jīng)濟分析表 住宅面積住宅面積

43、 8286082860 商場面積商場面積 91409140 車庫面積車庫面積 90009000 變化一變化一變化二變化二變化三變化三變化四變化四變化五變化五變化六變化六變化七變化七 項目 銷售均價35703570378037803990399042004200441044104620462048304830 住宅收入295810200313210800330611400348012000365412600382813200400213800 銷售均價59505950630063006650665070007000735073507700770080508050 商業(yè)收入54,383,000 5

44、7,582,000 60,781,000 63,980,000 67,179,000 70,378,000 73,577,000 銷售均價34003400360036003800380040004000420042004400440046004600 車庫收入31,076,000 32,904,000 34,732,000 36,560,000 38,388,000 40,216,000 42,044,000 總收入總收入381278550381278550403706700426134850448563000470991150493,419,300 515847450515847450 項目

45、總成 本 237,490,886 237,490,886 237,490,886 237,490,886 237,490,886 237,490,886 237,490,886 毛利潤57,515,066 66,486,326 75,457,586 84,428,846 93,400,106 102,371,366 111,342,626 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！q

46、q：69031789 所得稅14,378,766 16,621,581 18,864,396 21,107,211 23,350,026 25,592,841 27,835,656 凈利潤43,136,299 49,864,744 56,593,189 63,321,634 70,050,079 76,778,524 83,506,969 銷售凈利銷售凈利 潤率潤率 11%11%12%12%13%13%14%14%15%15%16%16%16%16% 收益率收益率 18%18%21%21%24%24%27%27%29%29%32%32%35%35% 回報率回報率 24%24%28%28%32%

47、32%36%36%39%39%43%43%47%47% 說明： 投資回報率：投資回報率：假定項目總成本不變，住宅、車庫、商場銷售均價在-至+區(qū)間變化， 銷售毛利潤與開發(fā)總投入的變化分析， 收益率收益率：假定開發(fā)總成本不變，凈現(xiàn)值等于零時，住宅、車庫、商場銷售均價在-至 +區(qū)間變化，其利潤、投資回報率、收益率也相繼調整變動。收益率越高，說明其與 行業(yè)投資平均收益水平的差別越大，即投資項目的獲利空間越大。即內部收益率越高，投 資項目承受行業(yè)投資平均收益水平或市場利率上升的能力就越強。 銷售凈利潤率銷售凈利潤率反映公司銷售收入的盈利水平。銷售凈利潤率比較高或提高，說明公司的獲 利能力較高或提高；銷售

48、凈利潤率比較低或降低，說明公司的成本費用支出較高或上升， 應進一步分析原因是營業(yè)成本上升還是公司降價銷售，是營業(yè)費用過多還是投資收益減少， 以便更好地對公司經(jīng)營狀況進行判斷。 表四、項目綜合因素敏感性分析表四、項目綜合因素敏感性分析 項目 名稱 基本基本 數(shù)數(shù) 變化變化 1 1變化變化 2 2變化變化 3 3變化變化 4 4變化變化 5 5變化變化 6 6變化變化 7 7變化變化 8 8變化變化 9 9 變化變化 1010 投資 變化 比例 (%) 010-10-101515-152020-2020 銷售 收入 變化 比例 (%) 010-101015-15-1520-15-20-20 項目

49、成本 (元) 237490 886 2612399 74 213741 797 213741 797 2731145 18 2731145 18 2018672 53 2849890 63 2849890 63 1899927 08 28498 9063 銷售 收入 (元) 447992 000 4927912 00 403192 800 492791 200 5151908 00 3807932 00 3807932 00 5375904 00 3807932 00 3583936 00 35839 3600 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房

50、策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789 利潤 (元) 210501 114 2315512 26 189451 003 279049 403 2420762 82 1076786 82 1789259 47 2526013 37 9580413 7 1684008 92 73404 537 投資 回報 率 88.6488.64 % % 88.64%88.64% 88.6488.64 % % 130.55130.55 % % 88.64%8

51、8.64%39.43%39.43%88.64%88.64%88.64%88.64%33.62%33.62%88.64%88.64% 25.7625.76 % % 銷售 利潤 率 46.9946.99 % % 46.99%46.99% 46.9946.99 % % 56.63%56.63%46.99%46.99%28.28%28.28%46.99%46.99%46.99%46.99%25.16%25.16%46.99%46.99% 20.4820.48 % % 說明：假定凈現(xiàn)值為零時，項目總投資成本在降低增加區(qū)間波動，同時銷 售收入變化率在降低 10增加 20區(qū)間波動征地地價費用不變。則項目綜合

52、成本和銷 售收入、投資回報率、銷售利潤率進行相應變化。從上表可以觀察項目運作過程中種成本 與收入的變化狀況，供決策層參考。 表五、項目盈虧平衡點分析表五、項目盈虧平衡點分析 均價4200420042004200420042004200 開發(fā)量05000060000700008000090000100000 固定成本0 237490886 237490886 237490886 237490886 237490886 237490886 經(jīng)營成本0 247490886 257490886267490886 277490886287490886297490885.6 銷售收入0210000000252000000294000000336000000378000000420000000 利潤0 -37,490,886