常州西太湖西太湖項目概念規(guī)劃建議

1、世盈西太湖項目概念規(guī)劃設(shè)計建議世盈西太湖項目概念規(guī)劃設(shè)計建議上海斯蓋營銷策劃機構(gòu)2010.6一、基本概念1、老年養(yǎng)生產(chǎn)品客群定位北地塊部分規(guī)劃客群定位60-75之間老年群體，通常國際上將65歲以上的老人定為需要社會提供服務(wù)，并獲得關(guān)照的界線。根據(jù)老人的健康行為的特征.年齡階段將老人分為四個年齡段：行為緩慢期7584歲照顧關(guān)懷期85歲以上自立自力期6574歲健康活躍期60-64歲富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人生活基本自理，需要少許監(jiān)護和幫助的健康老人2、“老年養(yǎng)生公寓”概念北地塊老年養(yǎng)生規(guī)劃思路是讓居住在社區(qū)的老年客群，去計劃如何將自己人生中最休閑的一段時間打造得更豐富、美好?！?

2、而我國的實際情況決定老年人與兒女是要經(jīng)常見面才圓滿的居家式社區(qū)養(yǎng)老方式，是在現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展條件下最符合老人意愿的養(yǎng)老方式，而就如何緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也吸引到社區(qū)中來，以溝通活躍社區(qū)的氣氛。而要將年輕的一輩吸引進來，社區(qū)當(dāng)中就必須具有為年輕人設(shè)置的活動消費空間。所以要打破國內(nèi)傳統(tǒng)養(yǎng)老院的經(jīng)營模式，規(guī)劃擁有全套頂級的生活、醫(yī)療、娛樂，學(xué)習(xí)等設(shè)施、為老人提供文化交流活動，正真實現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。二：老年養(yǎng)生公寓設(shè)計理念建議：突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求；考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作； 用積極、年輕的

3、方法對待年齡； 加強生活質(zhì)量和醫(yī)療設(shè)施，關(guān)注老年人在生理和心理方面的健康狀況； 對環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 有度假及護理功能的老年公寓； 三：老年養(yǎng)生公寓規(guī)劃建議規(guī)劃中老年養(yǎng)生公寓區(qū)域規(guī)劃中老年養(yǎng)生公寓區(qū)域 1、 住宅建筑規(guī)劃在充分通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動的平臺。 圍合式 示例效果 底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園，擴大花園范圍。 架空部分進行園林綠化，促進空氣流通，減少潮濕。美化景觀，擴大老年人擁有的公共街區(qū)和個人私密空間，彌補高容積率帶來的綠化不足，同時更加強了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，

4、使人更貼近自然其中架空層用于車位、商業(yè)、物業(yè)、大堂等功能能使物業(yè)更加便利化，人性化以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn)。出入口、通道應(yīng)考慮輪椅通行和安置扶手，室內(nèi)地面應(yīng)平坦，無高差，并進行防滑措施，許多公共設(shè)施區(qū)應(yīng)設(shè)扶手。商業(yè)布置以方便老年人為主。住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；2、房間設(shè)計特色住宅的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)建筑與自然的和諧，所以住宅規(guī)劃成自然曲線的形態(tài)。每排住宅都用連廊連接，使得每排住宅形成一個整體。住宅間的連廊下可作

5、為活動區(qū)域?？紤]到對老人的關(guān)懷，采用了南側(cè)大面積開窗的手法，為老人提供更多的陽光，同時針對大面積開窗帶來的夏季陽光過于強烈，為此，同時在南面運用了遮陽百葉的建筑構(gòu)件，使得房屋可以有選擇的利用陽光。2、戶型面積比率建議：底層架空建議4.5米東北地塊：用地面積58200 容積率2.0% 總建筑面積：116400戶型面積戶數(shù)/層層數(shù)棟數(shù)戶數(shù)合計面積合計比率a5542232641452016.1%b9042064804320048%c13021641281664018.5%d14421831081555217.3%住宅合計1698089912100%商業(yè)8000會所3000配套15488合計11640

6、0容積率2.0建筑密度25%55精致一房90-130二房-三房130-144三房-四房產(chǎn)品建議：1：主力戶型以90-130的二房和三房為主力產(chǎn)品，減少風(fēng)險，實現(xiàn)穩(wěn)健開發(fā)，安全快速回籠資金。2：以55舒適型老年養(yǎng)生公寓為次主力戶型3：144景觀單位，博取利潤最大化90 二房分析：1：位于房型中部的北邊寬敞的大陽臺，稍加改動即可作為書房或兒童房.2：小臥室凸窗加主臥室寬敞大陽臺采光效果非常好3：明廚明衛(wèi)90 二房分析：1：北邊寬敞的大進深陽臺十分吸引眼球，稍加改動即可作為房間使用.2：南邊的大陽臺寬敞，陽光充足3：主臥室拐角的凸窗景觀視野良好110125 三房分析：1：南北對流通暢2：三臥室設(shè)計緊

7、湊合理3：餐廳結(jié)合陽臺采光130 三房分析：1：入戶陽臺可以改為房間2：房型規(guī)整且緊湊144 四房分析：1：超大的工作陽臺2：豪華主臥的衣帽間144 四房分析：1：三面陽臺，多面采光2：主臥朝南，帶獨立衛(wèi)浴3、戶型賣點設(shè)計建議（實際操作參照常州市建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)）帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。低臺凸窗，在客戶裝修時，這個“低臺”打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗

8、變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。低臺凸窗，在客戶裝修時，這個“低臺”打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 5、項目營銷推廣費用估算（總體預(yù)算 階段性投入）假設(shè)本案件的總銷售金額為人民幣10億元左右， 按照1.3%的費用比例計算，總的推廣費用約為人民幣1300萬元左右。項目金額（萬元）比例（%）報紙39630雜志6