路交口地塊策劃方案

1、 江東大道與雨山東路交口地塊策劃方案 一、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目地處馬鞍山市主要城市道路雨山東路與江東大道交叉口。其總占地面積13796.56m2。 二、項(xiàng)目swot分析： 優(yōu)勢(shì)分析： 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 地塊距離市中心的距離較近，是未來(lái)城市發(fā)展的主要方向。 2） 配套優(yōu)勢(shì) 周邊住宅小區(qū)密集，居住人口較多，但沒(méi)有形成真正的商業(yè)中心。 3） 交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目交通便利、車(chē)流量及人流量較大。劣勢(shì)分析 1） 區(qū)位劣勢(shì) 地塊斜對(duì)面有一四層的集中商業(yè)，地塊500米區(qū)域內(nèi)有一沃爾瑪正在建設(shè)中。隔江東大道對(duì)面地塊具備成為潛在大型商業(yè)的可能行。 2） 交通劣勢(shì)未來(lái)高架的建設(shè)會(huì)對(duì)地塊的商業(yè)價(jià)值有很大的影響。機(jī)會(huì)分析：1）

2、 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 馬鞍山?jīng)]有真正的商業(yè)步行街，周邊區(qū)域缺少檔次較高的特色商業(yè)，如特色餐飲、酒吧、服裝服飾等 2） 隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)） 威脅分析： 1） 潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 距離地塊500米內(nèi)的沃爾瑪一旦開(kāi)業(yè)會(huì)對(duì)此地塊構(gòu)成潛在的威脅。斜對(duì)面的物業(yè)形態(tài)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成潛在的威脅。 2） 消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高。如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）。 通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位

3、根據(jù)對(duì)本地塊優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)的綜合分析，把此地塊著力打造成為馬鞍山首個(gè)特色風(fēng)情商業(yè)街是本項(xiàng)目的首選定位?！笆讉€(gè)”突出超前性及唯一性，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無(wú)僅有。致力將本項(xiàng)目塑造成為本區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)馬鞍山集社區(qū)百貨、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街?！疤厣L(fēng)情”指的是把本項(xiàng)目打造成一個(gè)供消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的的具有異域風(fēng)情（蘇格蘭等）的文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。業(yè)態(tài)規(guī)劃1、主體大商業(yè)部分一、二層以引進(jìn)一家知名的百貨公司為主要的切入點(diǎn)（如臺(tái)灣的大潤(rùn)發(fā)等）。三、四層可以引入ktv、電玩城以及健身等業(yè)態(tài)。2、其他一層商業(yè)區(qū)域，根據(jù)項(xiàng)目的周邊情況以及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，可以考

4、慮酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等業(yè)態(tài)組合，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來(lái)點(diǎn)綴。3、二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對(duì)一樓會(huì)清淡一些，而美容美體基本上是以會(huì)員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號(hào)召力。四、項(xiàng)目招商推廣思路 1、 應(yīng)先確定主力店，采取以主力店帶動(dòng)非主力點(diǎn)招商的特點(diǎn)。2、 一定采取先招商后設(shè)計(jì)或者招商與設(shè)計(jì)同步進(jìn)行的策略。3、 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始之前一定要找專(zhuān)業(yè)的策劃公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合和市場(chǎng)定位。4、 制定適合本項(xiàng)目特點(diǎn)的招商策略和市場(chǎng)推廣策略，并通過(guò)掌握招商知識(shí)和市場(chǎng)推廣知識(shí)的專(zhuān)業(yè)人士將項(xiàng)目介紹、推介給潛在租戶，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。五、項(xiàng)目建議 1、產(chǎn)品建議 建議去參觀上海的大寧商業(yè)廣場(chǎng)，對(duì)其空間布局、景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及招商策略進(jìn)行借鑒。 2、建筑外觀建議 本項(xiàng)目一定要著力營(yíng)造一種商業(yè)氣氛，要有一種獨(dú)特的異域文化特色。外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。六、 行銷(xiāo)推廣策略：1、 通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分階段進(jìn)行推廣。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷(xiāo)售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是以單個(gè)鋪面銷(xiāo)售為主。2、 先關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，后市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買(mǎi)客戶，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則