3000畝土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)可研報(bào)告

1、第一章 總論一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱：通遼市城市投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司1.67平方公里土地整理項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：土地整理3、項(xiàng)目承辦單位：通遼市城市投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司4、項(xiàng)目法人代表：齊建忠5、項(xiàng)目所有制形式：國(guó)有獨(dú)資企業(yè)6、項(xiàng)目所在地區(qū)、地點(diǎn)：通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新城區(qū)7、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：新城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)整理1.67平方公里土地，具體范圍是：遼河大堤以北、建國(guó)路北段道路（綠化、亮化及硬化）、雨水管網(wǎng)及供水、供熱、供電工程。8、投資規(guī)模：項(xiàng)目投入總資金1.58億元。其中自籌資金7800萬(wàn)元，信托貸款8000萬(wàn)元。9、資金籌措：自籌資金和信托貸款。10、經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目利潤(rùn)總額16,347

2、萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率71.6% ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率15%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值85萬(wàn)元,投資回收期0.7年。11、項(xiàng)目周期：3年12、項(xiàng)目建議書(shū)編制單位：通遼市建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院11、法人代表：劉玉山12、資格證書(shū)編號(hào)：05011113、資質(zhì)等級(jí)：國(guó)家工程設(shè)計(jì)甲級(jí)14、發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)建設(shè)部二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、通遼市城市總體規(guī)劃（2005-2020）2、通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（2001-2020）3、城市道路設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)范（cjj37-90）4、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50220-95）5、內(nèi)蒙古自治區(qū)市政工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格6、原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參

3、數(shù)(第二版)。7、通遼市土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃8、通遼市人民政府關(guān)于同意通遼市城投公司作為貸款主體與內(nèi)蒙古信托投資公司融資的批復(fù)通政字（2006）1303。9、通遼市城投公司國(guó)有儲(chǔ)備土地使用權(quán)抵押評(píng)估書(shū)10、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)會(huì)、稅收制度。11、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 12、建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。三、綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的的功能得到進(jìn)一步的延伸。通遼城投公司以各方面資源為依托，在當(dāng)?shù)氐某鞘薪?jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著愈來(lái)愈重要的作用。2、項(xiàng)目以土地的整理增值為主線，符合地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。3、項(xiàng)目建設(shè)以城投集團(tuán)獨(dú)特的行業(yè)特殊性為基礎(chǔ)，以市委、市政府的大力支持為優(yōu)勢(shì)，以當(dāng)?shù)氐某墙ā⑹姓?、供水?/p>

4、供電、供熱、環(huán)保等部門(mén)的綜合實(shí)力為依托，這些條件為公司的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的硬件和軟件支持。4、項(xiàng)目的技術(shù)路線可行，建設(shè)內(nèi)容與實(shí)施方案規(guī)劃合理，可操作性強(qiáng)，項(xiàng)目實(shí)施地通遼市委、政府給予了極大的支持與配合，能夠 保證本項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施。綜上所述，項(xiàng)目可行。建議上級(jí)有關(guān)部門(mén)給予政策及資金扶持，保障此項(xiàng)目的順利實(shí)施，以期帶動(dòng)通遼經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加速項(xiàng)目實(shí)施地通遼新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)程，提高全市的城市化水平，加快當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。四、建設(shè)單位情況通遼市城市投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司是經(jīng)通遼市人民政府批準(zhǔn)，于2004年2月注冊(cè)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本金20億元人民幣，企業(yè)資產(chǎn)32.58億元人民

5、幣，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，資信狀況好，歸市政府直接管理。城投公司為市政府直屬正處級(jí)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。代表國(guó)資委持有國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，行使出資者權(quán)力，依法經(jīng)營(yíng)受權(quán)范圍內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)。為了更好的配合市直單位與城投公司工作的緊密性，公司董事長(zhǎng)由市政府市長(zhǎng)擔(dān)任；副董事長(zhǎng)由開(kāi)發(fā)區(qū)工委主任、市建設(shè)局局長(zhǎng)、市國(guó)土資源局局長(zhǎng)擔(dān)任；董事分別由市財(cái)政局局長(zhǎng)、市交通局局長(zhǎng)、市水務(wù)局局長(zhǎng)等9位領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。監(jiān)事會(huì)主席由審計(jì)局局長(zhǎng)擔(dān)任。公司的主要職責(zé)是受政府委托進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作，對(duì)全市（包括各旗縣市區(qū)）的城市城鎮(zhèn)建設(shè)等工程項(xiàng)目的“投資、管理、經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督、服務(wù)”。通過(guò)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和優(yōu)化組合，為城市建設(shè)籌集資金，管理投資；采取參股

6、、控股、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣、融資合資等方式經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)；為有關(guān)企業(yè)提供信用擔(dān)保和短期融資；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動(dòng)，顯化城市土地資產(chǎn)，管理土地一級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)城市經(jīng)營(yíng)用地，拓展城市規(guī)模，提高城市品位;結(jié)合建設(shè)城市功能項(xiàng)目，全面經(jīng)營(yíng)城市的給排水、燃?xì)狻⒐?、垃圾處理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、道路交通和戶外廣告等公用設(shè)施，不斷加大投資力度，在較短的時(shí)期內(nèi)，將公司發(fā)展為多元化企業(yè)集團(tuán)。作為市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，主要職能是整合各種有效資源為城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，力求實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速、高效、節(jié)約。公司現(xiàn)有職工20人，全部為大專以上學(xué)歷，其中具有中級(jí)技術(shù)職稱以上人員6人；全部職工中管理人員7人，

7、占全部職工總數(shù)的30%，專業(yè)工作人員9人，占全部職工總數(shù)的45%；公司員工平均年齡為35歲，是一個(gè)充滿活力、不斷前進(jìn)的團(tuán)隊(duì)。公司奉行“以人為本，以城為家，強(qiáng)素質(zhì)，嚴(yán)管理，精心運(yùn)籌精益求精”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以持續(xù)創(chuàng)新為動(dòng)力，以做大求強(qiáng)為目標(biāo)，以“經(jīng)營(yíng)城市、服務(wù)市民”為宗旨，公司上下團(tuán)結(jié)協(xié)作，誠(chéng)信務(wù)實(shí)，為通遼市的城市基本建設(shè)事業(yè)做出巨大貢獻(xiàn)！通遼市城市投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司組織結(jié)構(gòu)圖監(jiān)事會(huì)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理董事會(huì)副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)審計(jì)部經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)部資產(chǎn)管理中心 五、可行性研究報(bào)告編制范圍受項(xiàng)目承辦單位通遼市城市投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司委托，通遼市建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

8、會(huì)同建設(shè)單位和有關(guān)部門(mén)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查和分析，并在建設(shè)單位已有工作的基礎(chǔ)上，按照建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)、可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)以及國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，編制了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。本報(bào)告研究范圍主要是： 1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 2、市場(chǎng)分析； 3、建設(shè)方案； 4、實(shí)施進(jìn)度； 5、風(fēng)險(xiǎn)分析； 6、投資估算和財(cái)務(wù)分析。六、結(jié)論與建議為進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市委全委擴(kuò)大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū)30平方公里基礎(chǔ)上，按照西移北擴(kuò)、一河兩區(qū)的思路，大約用六年時(shí)間，構(gòu)建沿河兩岸雙城競(jìng)相發(fā)

9、展的增長(zhǎng)極。公司抓住這一契機(jī)，擬在通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)整理自有的1.67平方公里土地，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投入，使土地增值，按照統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化.項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，城市建設(shè)市場(chǎng)化改革，新城區(qū)規(guī)劃的順利實(shí)施和建設(shè)資金的籌集都具有重要意義。本項(xiàng)目總投入15800萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入每畝20萬(wàn)元，利潤(rùn)總額16347萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率71.6%。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值85萬(wàn)元(ic=15%)，投資回收期0.7年。項(xiàng)目社會(huì)效益顯著，在財(cái)務(wù)上可行，建議采取措施，盡快實(shí)施。七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總

10、表表11序號(hào) 項(xiàng) 目 單位指 標(biāo) 備 注1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1.1項(xiàng)目規(guī)模整理土地面積平方公里1.671.2項(xiàng)目周期年31.3土地整理成本萬(wàn)元15，8001.4出讓收入萬(wàn)元321471.5土地增值稅萬(wàn)元1.6利潤(rùn)總額萬(wàn)元163472評(píng)價(jià)指標(biāo)2.1投資利潤(rùn)率%71.62.2成本利潤(rùn)率%1032.3銷售利潤(rùn)率%50.82.4借款償還期年32.5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%152.6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元85ic=15%2.7投資回收期年0.7第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景作為一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，土地問(wèn)題將始終是我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問(wèn)題。我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處在高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)和房地產(chǎn)投資與需求

11、都將會(huì)有新的增長(zhǎng)，對(duì)土地的整理要求也將持續(xù)增加。城投公司作為通遼市經(jīng)營(yíng)城市的主體，受政府委托進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作，對(duì)全市（包括各旗縣市區(qū)）的城市城鎮(zhèn)建設(shè)等工程項(xiàng)目的“投資、管理、經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督、服務(wù)”。通過(guò)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和優(yōu)化組合，為城市建設(shè)籌集資金，管理投資；采取多種方式經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動(dòng)，顯化城市土地資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)城市經(jīng)營(yíng)用地，拓展城市規(guī)模，提高城市品位。為進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市委全委擴(kuò)大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū)30平方公為進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市委全

12、委擴(kuò)大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū)30平方公里基礎(chǔ)上，按照西移北擴(kuò)、一河兩區(qū)的思路，大約用六年時(shí)間，構(gòu)建沿河兩岸雙城競(jìng)相發(fā)展的增長(zhǎng)極。公司抓住這一契機(jī)，擬在通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)整理自有的1.67平方公里土地，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投入，使土地增值，按照統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化.二、項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀本地區(qū)土質(zhì)肥沃，水草豐美。既是國(guó)家重要的商品糧基地，素有“內(nèi)蒙古糧倉(cāng)”的美稱，糧食年總產(chǎn)達(dá)73.5億斤。也是國(guó)家重要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地，糧食年總產(chǎn)達(dá)73.5億斤。也是國(guó)家重要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地，牧業(yè)年度牲畜存欄863.

13、1萬(wàn)頭只，實(shí)譽(yù)為“黃牛之鄉(xiāng)”。境內(nèi)的礦產(chǎn)資源物產(chǎn)繁多，境內(nèi)已探明煤炭、石油、硅砂等礦產(chǎn)52種，礦床和礦點(diǎn)190多處。全市煤炭總儲(chǔ)量133億噸。鑄造玻璃使用的天然硅砂儲(chǔ)量居全國(guó)第一，功能神奇的“中華麥飯石”蜚聲通遼市場(chǎng)前景十分看好，吸引了國(guó)內(nèi)的大牌企業(yè)、國(guó)外的資本大鱷紛紛搶灘。大量資本的迅速涌入，大批加工廠相繼開(kāi)工或投產(chǎn)，然而，作為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)卻相對(duì)滯后。本項(xiàng)目依靠通遼城市建設(shè)的總體發(fā)展規(guī)劃，有利于本地區(qū)的建設(shè)。作為市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，主要職能是整合各種有效資源為城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，力求實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速、高效、節(jié)約。符合國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)推薦發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)政

14、策。將會(huì)得到國(guó)家和省、市有關(guān)部門(mén)有關(guān)優(yōu)惠政策的支持。三、項(xiàng)目建設(shè)目的及意義1、是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)跨越式發(fā)展的需要。通遼市未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：搶抓國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)和振興東北老工業(yè)基地的機(jī)遇，進(jìn)一步深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，堅(jiān)持以工業(yè)為主導(dǎo)，打綠色品牌，走城市化道路的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新思路。土地是城鎮(zhèn)空間功能的載體，是重要的城市資源，也是經(jīng)營(yíng)城市的重要資產(chǎn)。要提高全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，利用好土地資源尤為重要。2、是充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，優(yōu)化城市土地資源配置的需要。目前，政府在土地層面上的宏觀調(diào)控作用，主要是通過(guò)土地的規(guī)劃?rùn)?quán)、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和農(nóng)地征用的審批權(quán)、土地市場(chǎng)游戲規(guī)則的制定以及制定土地稅費(fèi)

15、政策等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)的。本土地整理項(xiàng)目的實(shí)施，可以使政府的用地宏觀調(diào)控作用得以張揚(yáng)。項(xiàng)目整理土地直接進(jìn)入城市土地整理庫(kù)或經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后進(jìn)入城市土地整理庫(kù)，然后按照城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃并運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制出讓和出租這些整理的城市土地。有助于規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)行，消除灰色土地市場(chǎng)，防止國(guó)有土地收益的流失?？梢源_保經(jīng)營(yíng)性用地通過(guò)掛牌交易或招標(biāo)、拍賣的方式，以市場(chǎng)機(jī)制有效配置城市土地資源，避免城市土地“協(xié)議出讓”中的“尋租”行為，從而保障城市土地市場(chǎng)交易的公開(kāi)、公正與公平。另外，項(xiàng)目實(shí)施后，使城市政府既能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，又直接掌握著一定量的整理土地，因而將大大提升政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。通過(guò)對(duì)土地基金的運(yùn)作和城市

16、土地存量的調(diào)控，可以強(qiáng)化政府運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系的功能。通過(guò)運(yùn)用“收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓”的城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，有助于優(yōu)化城市土地的資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)，顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，從而保證了國(guó)家對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)的合法收益。另外，政府還可以運(yùn)用直接控制的整理土地，平抑城市土地市場(chǎng)的波動(dòng)，調(diào)控城市地價(jià)的合理水平，以促進(jìn)城市土地市場(chǎng)可持續(xù)地健康發(fā)展。3、是增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)基金的需要。項(xiàng)目通過(guò)合理運(yùn)作土地基金，實(shí)行土地統(tǒng)一收購(gòu)和壟斷供應(yīng)，可以有效杜絕土地隱型市場(chǎng)和灰色交易，防止國(guó)有土地收益流失。政府通過(guò)出讓熟地，還可以獲得土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)的增值收益，實(shí)現(xiàn)“以地聚財(cái)、以地生財(cái)”的目的。4、城投公司抓住這一契機(jī)

17、，在政府規(guī)定的范圍內(nèi)將收購(gòu)的1.67平方公里土地進(jìn)行整理，具有及高的升值潛力與成長(zhǎng)預(yù)期，可為城投公司帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。四、整理土地開(kāi)發(fā)設(shè)想1、高檔住宅區(qū)周圍自然環(huán)境優(yōu)美，是不可多得的居住家園。利用整理的1.67平方公里土地，開(kāi)發(fā)高檔住宅小區(qū)。2、銷售策略和營(yíng)銷模式 遠(yuǎn)景法則 任何一家企業(yè)，不論目前規(guī)模如何，在行業(yè)中處于什么樣的地位，都應(yīng)該有一個(gè)切實(shí)可行的長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃，并根據(jù)這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃展開(kāi)市場(chǎng)活動(dòng)，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃即使你能勉強(qiáng)熬過(guò)今天，明天你還是會(huì)被填飽肚子的問(wèn)題所困擾，你的精力都會(huì)銷蝕在找食物甚至消化以前吞下的那些沒(méi)營(yíng)養(yǎng)又難以消化的東西上；一個(gè)好

18、的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃有利于我們更好的求生存，更早過(guò)上好日子。領(lǐng)袖法則成為第一勝過(guò)做得更好。生產(chǎn)出比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好的產(chǎn)品，提供比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好服務(wù)，以借此超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這是許多乳業(yè)企業(yè)一直在努力追求的。這樣做真的有效嗎？這是最好的方法嗎？其實(shí)，率先在人們心中留下印象，比讓人們相信你的產(chǎn)品優(yōu)于該領(lǐng)域首創(chuàng)品牌要容易得多，城投公司要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)城市的優(yōu)勢(shì)。 第三章 市場(chǎng)分析與擬建規(guī)模一、市場(chǎng)分析為加快全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，在反復(fù)研究論證的基礎(chǔ)上，通遼市確立了“以工業(yè)為主導(dǎo)，打綠色牌，走城市化路”，創(chuàng)建“綠色工業(yè)城市”的城市定位和發(fā)展戰(zhàn)略，并提出“新世紀(jì)、新通遼、產(chǎn)業(yè)化、城市化”。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，加速城市化進(jìn)程，突

19、出城市建設(shè)這一重點(diǎn)，把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)擺在經(jīng)濟(jì)工作。城市的發(fā)展不僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，更重要的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的繁榮和群眾物質(zhì)文化生活水平的提高。幾年來(lái)，通遼市充分發(fā)揮城市的集聚和輻射作用，通過(guò)建設(shè)城市完善城市功能，為產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化提供有效載體，促進(jìn)了兩個(gè)文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。一是城市建設(shè)與發(fā)展增強(qiáng)了城市集聚帶動(dòng)作用。首先，城市建設(shè)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展建立了支撐體系，構(gòu)筑了二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要載體，使城鎮(zhèn)成為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的通道。全市城鎮(zhèn)建設(shè)年均直接和間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)了建筑、建材、運(yùn)輸、商貿(mào)、信息、旅游、社區(qū)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)，創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，

20、每年新提供就業(yè)崗位2萬(wàn)多個(gè)，“九五”以來(lái)，全市有近15萬(wàn)農(nóng)牧民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，城市化水平提高了8個(gè)百分點(diǎn)。其次，通過(guò)建設(shè)城市，完善城市功能，大大改善了對(duì)外開(kāi)放環(huán)境，加速了四流聚合。一大批國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的企業(yè)來(lái)通遼市投資興業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了生機(jī)與活力。二是城市建設(shè)與發(fā)展推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化進(jìn)程。城市的發(fā)展，改善了招商引資硬環(huán)境，拓寬了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。為加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城市化進(jìn)程，通遼市在確立今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略和總體思路時(shí)，把提高城鎮(zhèn)化率、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變作為一項(xiàng)主要任務(wù)提出來(lái)。到2007年自治區(qū)成立60周年，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)五”目標(biāo)，即全市g(shù)dp年均增長(zhǎng)20%

21、，達(dá)到500億元，財(cái)政收入年均增長(zhǎng)40%，達(dá)到50億元以上，城鄉(xiāng)居民人均收入增速超過(guò)全區(qū)平均水平，再經(jīng)過(guò)三年努力，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)八”，即全市g(shù)dp達(dá)到800億元，財(cái)政收入達(dá)到80億元，第二產(chǎn)業(yè)占gdp的比重超過(guò)50%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%以上。城鄉(xiāng)居民人均收入達(dá)到全區(qū)平均水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。綜合分析通遼市城市和工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，建設(shè)大通遼，發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，突出中心城區(qū)的提質(zhì)擴(kuò)容，構(gòu)建“一河兩區(qū)、西移北擴(kuò)”的發(fā)展格局，在遼河對(duì)岸再建一個(gè)工業(yè)新區(qū)既是城市發(fā)展的需求，同時(shí)也是可能實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)。一是基本完成了城市現(xiàn)階段發(fā)展水平相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，26條主街道的建設(shè)與改造基本完成，人均擁有道路

22、面積7.63平方米，每年以100萬(wàn)平方米的建筑面積在加速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。二是主城區(qū)具備了城市人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，形成了現(xiàn)代化城市擴(kuò)展城區(qū)的基本框架，一大批新企業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)座落于“一河兩區(qū)”，形成了新型產(chǎn)業(yè)支撐能力。在在新城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)儲(chǔ)備20000畝土地項(xiàng)目市場(chǎng)條件有保障。 二、擬建規(guī)模遼河北大堤以北，建國(guó)北路以西，二道河以南，大連路以東。在新城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)整理1.6公頃平方公里土地。三、項(xiàng)目總投資極其構(gòu)成每平方公里土地整理成本大約84.425萬(wàn)元，總投資1.58億元。其中：直接費(fèi)包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施（機(jī)動(dòng)車道、人力車道、雨水、污水、大熱、路燈、綠化。其他直接費(fèi)包括土地出讓金抵減、工程

23、建設(shè)其他費(fèi)。間接費(fèi)包括建設(shè)期貸款利息。四、此次整理的土地共需資金1.58億元，其中8000萬(wàn)元申請(qǐng)信托貸款，其余7800萬(wàn)元配套資金由公司整理的土地出讓所得的自有資金解決。第四章 建設(shè)條件與場(chǎng)址一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) （一）優(yōu)越的地理位置通遼市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東部，松遼平原西端，科爾沁草原腹地。屬東北經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，為國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)區(qū)域。全市行政區(qū)轄五旗一市二區(qū)一縣，總面積59535平方公里，總?cè)丝?10萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口237萬(wàn)人，蒙古族人口138.4萬(wàn)人，是全國(guó)蒙古族人口最集中的地區(qū)。 通遼市地處東北交通要塞，東與吉林省相連，南與遼寧省接壤。市政府所在地科爾沁區(qū)距北京725公里、距天津731公

24、里、距沈陽(yáng)250公里、距長(zhǎng)春290公里，距大連594公里、距營(yíng)口380公里、距錦州330公里，距葫蘆島440公里，是內(nèi)蒙東部和東北三省商品物質(zhì)的重要集散地。 （二）完善的基礎(chǔ)設(shè)施通遼市市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，交通、通訊便利。境內(nèi)有111、203、303、304國(guó)道，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。沈陽(yáng)鐵路局在通遼設(shè)有分局，通遼鐵路分局已成為京通、集通、通讓、通霍、大鄭、平齊鐵路六條線匯集的交通樞紐，是東北地區(qū)第二條進(jìn)關(guān)線的起點(diǎn)，每天從六個(gè)方向進(jìn)出列車30余列，日客流量超萬(wàn)人次，日貨物吞吐量達(dá)1.5萬(wàn)噸，是全國(guó)38個(gè)鐵路樞紐大站和14個(gè)編組大站之一。通遼機(jī)場(chǎng)可起落波音737型客機(jī)。電信、移動(dòng)、聯(lián)通、鐵通通訊

25、部門(mén)已在通遼落戶，為廣大用戶提供了方便服務(wù)，傳輸達(dá)到數(shù)字化，信息網(wǎng)絡(luò)完善，可直接辦理國(guó)內(nèi)、國(guó)際郵政、電信業(yè)務(wù)。 （三）豐富的地上地下資源通遼市地域遼闊，土地肥沃，地上地下資源豐富。境內(nèi)已探明煤炭、石油、硅砂、重稀土、銅、鐵、鉛鋅等礦產(chǎn)41種，礦床和礦點(diǎn)190多處，總潛在價(jià)值1.3萬(wàn)億元。天然硅砂的儲(chǔ)量居全國(guó)之首，霍林河煤田褐煤儲(chǔ)量達(dá)119.2億噸，被譽(yù)為“冶煉之寶”的類石墨儲(chǔ)量也很可觀，功能神奇的中華麥飯石蜚聲海內(nèi)外。麻黃草、甘草、山杏、沙棘等野生資源品種獨(dú)特、質(zhì)地優(yōu)良。全市現(xiàn)有耕地1500萬(wàn)畝、草牧場(chǎng)4300萬(wàn)畝，森林面積1880萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá)到了21，素有“內(nèi)蒙古糧倉(cāng)”、“黃牛之鄉(xiāng)”的

26、美譽(yù)，是國(guó)家重要的商品糧和畜牧業(yè)生產(chǎn)基地。農(nóng)牧業(yè)具備了年產(chǎn)糧35億千克、牲畜飼養(yǎng)量1100萬(wàn)頭的綜合能力。（四）超常規(guī)發(fā)展的通遼經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放以來(lái)，通遼市委、市政府團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全市各族人民解放思想、深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展都取得了顯著的成績(jī)。近年來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在兩位數(shù)以上。2004年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成296億元，同比增長(zhǎng)22%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值87億元，增長(zhǎng)13%，第二產(chǎn)業(yè)增加值110億元，增長(zhǎng)34%，第三產(chǎn)業(yè)增加值99億元，增長(zhǎng)19%，財(cái)政收入完成18.1億元,增長(zhǎng)36.2%，剔除農(nóng)業(yè)稅減免3個(gè)百分點(diǎn)因素后，增長(zhǎng)45.1%。第五章 項(xiàng)目規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容一、工程設(shè)計(jì)（一）道路

27、工程1、方案選定目前我國(guó)城市道路路面結(jié)構(gòu)大致分為白色路面和黑色路面。白色路面以水泥路面為代表，其優(yōu)點(diǎn)在于使用年限長(zhǎng)，維護(hù)費(fèi)用少，缺點(diǎn)在于行車噪音大，行車不舒服，施工周期長(zhǎng)，由于混合料、施工、基層土基填筑不善，造成損壞比較突出，鋸縫擠碎已成頑疾，這類非疲勞損壞嚴(yán)重地影響著路面使用功能和壽命。并且在其它城市地下基礎(chǔ)設(shè)施不完善的情況下將道路修建完成后，很難破路修建其它地下設(shè)施。黑色路面即瀝青混凝土路面，以瀝青混凝土、瀝青碎師為主，基層以半剛性基層最為普遍。目前使用的二灰砂礫具有強(qiáng)度高，抗彎拉強(qiáng)度好、抗變形能力強(qiáng)，是瀝青面層的變形減少。其優(yōu)點(diǎn)在于施工周期短，施工工藝較為成熟，行車舒適，行車噪音小，可根

28、據(jù)不同道路和類別、級(jí)別、交通量、使用年限選擇經(jīng)濟(jì)、適用的路面結(jié)構(gòu)類型，其缺點(diǎn)在于其使用年限短，維護(hù)費(fèi)用相對(duì)于水泥混凝土路面較大。本設(shè)計(jì)采用瀝青混凝土路面2、方案設(shè)計(jì)道路設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車道采用路面結(jié)構(gòu)b，人行道采用下層為15cm水泥二灰砂土，上層為方磚型路面結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)年限內(nèi)單車道累計(jì)軸載作用次數(shù)為186*104，路面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)軸載采用bzz100kn。設(shè)計(jì)年限為15年。綠化以常清樹(shù)與喬木相間載植，植株間距6米。路燈燈桿間距40米，采用雙側(cè)布置，光源采用高壓納燈。二、建設(shè)內(nèi)容：（一）道路及雨污水管網(wǎng)工程共計(jì)修建9條路，總長(zhǎng)11400米，紅線內(nèi)占地面積59.51萬(wàn)平方米。其中：機(jī)動(dòng)車道26.79萬(wàn)平方米；人

29、行道8.93萬(wàn)平方米；綠地17.84萬(wàn)平方米；廣場(chǎng)5.95萬(wàn)平方米。雨水管道22800米；污水管道11400米；電力電纜1380米1、 勝利北路（原秦皇島路）長(zhǎng)1650米，紅線寬度60米，占地9.9萬(wàn)平方米，路面寬度40米，面積66，00平方米；綠化樹(shù)木1600株；路燈88盞；雨水管道3300米，dn600-dn800；污水管道1650米，dn300-dn500。 2、叫來(lái)河大街長(zhǎng)1100米，紅線寬度30米，占地3.3萬(wàn)平方米，路面寬度18米，面積19，800平方米；綠化樹(shù)木650株；路燈40盞；雨水管道2200米，dn600-dn800；污水管道1100米，dn300-dn500。 3、青龍

30、山大街長(zhǎng)1000米，紅線寬度30米，占地3萬(wàn)平方米，路面寬度18米，面積18，000平方米；綠化樹(shù)木750株；路燈40盞；雨水管道2000米，dn600-dn800；污水管道1000米，dn300-dn500。4、阿古拉大街長(zhǎng)1000米，紅線寬度30米，占地3萬(wàn)平方米，路面寬度18米，面積18，000平方米；綠化樹(shù)木750株；路燈40盞；雨水管道2000米，dn600-dn800；污水管道1000米，dn300-dn500。5、5號(hào)路（叫來(lái)河大街河北路）長(zhǎng)1750米，紅線寬度30米，占地5.25萬(wàn)平方米，路面寬度18米，面積31，500平方米；綠化樹(shù)木1300株；路燈70盞；雨水管道3500米

31、，dn600-dn800；污水管道1750米，dn300-dn500。6、6號(hào)路（霍林郭勒-勝利路北）長(zhǎng)1250米，紅線寬度30米，占地3.75萬(wàn)平方米，路面寬度18米，面積22，500平方米；綠化樹(shù)木940株；路燈50盞；雨水管道2500米，dn600-dn800；污水管道1250米，dn300-dn500。7、7號(hào)路（霍林郭勒-勝利路北）偏西長(zhǎng)1500米，紅線寬度30米，占地4.5萬(wàn)平方米，路面寬度18米，面積27，000平方米；綠化樹(shù)木1125株；路燈120盞；雨水管道3000米，dn600-dn800；污水管道1500米，dn300-dn500。8、河北路（勝利路北路-霍林郭勒路）長(zhǎng)1

32、200米，紅線寬度60米，占地7.2萬(wàn)平方米，路面寬度40米，面積48，000平方米；綠化樹(shù)木1200株；路燈65盞；雨水管道2400米，dn600-dn800；污水管道1200米，dn300-dn500。9、奈曼路（霍林郭勒路7號(hào)路）長(zhǎng)950米，紅線寬度30米，占地2.85萬(wàn)平方米，路面寬度18米，面積17，100平方米；綠化樹(shù)木700株；路燈36盞；雨水管道1900米，dn600-dn800；污水管道950米，dn300-dn500。（二）供水管網(wǎng)工程1.67平方公里供水管網(wǎng)，總長(zhǎng)度6000千米，管材規(guī)格為dn200-800。總造價(jià)270萬(wàn)元。（三）供熱工程本項(xiàng)目編制范圍包括供熱首站、供熱

33、主干線、支干線及二次換熱站2575.83萬(wàn)元。（四）供電部分10kw地埋電纜鋪設(shè)及環(huán)網(wǎng)柜、配電設(shè)施等總價(jià)1000萬(wàn)元。第六章 項(xiàng)目的組織與管理土地整理是一項(xiàng)綜合的系統(tǒng)工程，必須得到規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、土地管理等城市政府各職能部門(mén)的支持和配合。部門(mén)之間配合互動(dòng)的狀況，直接關(guān)系到城市土地整理的運(yùn)作成本。由于項(xiàng)目關(guān)系到通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及規(guī)劃的新城區(qū)的發(fā)展，牽涉到失地農(nóng)民的安置問(wèn)題，在項(xiàng)目建設(shè)中，擬成立由市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)土資源局等部門(mén)組成的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組。1、項(xiàng)目土地的收購(gòu)、整理、轉(zhuǎn)讓是政府行為，但又不同于政府對(duì)土地的管理職能。項(xiàng)目以企業(yè)化運(yùn)作的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地整理的委托經(jīng)營(yíng)。通遼市城市投資經(jīng)

34、營(yíng)有限責(zé)任公司一方面嚴(yán)格執(zhí)行市政府的土地收購(gòu)、整理和轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，另一方面借助市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)土地整理計(jì)劃，以促進(jìn)城市土地市場(chǎng)的健康高效運(yùn)作，實(shí)施統(tǒng)一的土地收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，進(jìn)行整理土地的開(kāi)發(fā)與管理，實(shí)現(xiàn)所整理土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)增值。2、在項(xiàng)目運(yùn)作中，嚴(yán)格實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法，合理確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。3、征地范圍內(nèi)的農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市市民，由開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)安排符合條件的農(nóng)民在開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)就業(yè)。4、市政府及開(kāi)發(fā)區(qū)做好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障等方面的社會(huì)保障工作，農(nóng)民建房可通過(guò)建設(shè)農(nóng)民新村、建回遷樓等辦法解決。 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目實(shí)施安

35、排項(xiàng)目實(shí)施分為三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目實(shí)施，項(xiàng)目完成階段。a前期準(zhǔn)備階段包括：項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、可研批準(zhǔn)立項(xiàng).b 項(xiàng)目實(shí)施階段：從委托設(shè)計(jì)開(kāi)始、施工安裝。c 項(xiàng)目完成階段：竣工驗(yàn)收。二、項(xiàng)目整理進(jìn)度實(shí)施項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，項(xiàng)目實(shí)施工作即可全面鋪開(kāi)，如訂購(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的商務(wù)談判，外出訂貨簽訂合同。此項(xiàng)工作可與勘察設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，但應(yīng)在初步設(shè)計(jì)前完成上述工作，時(shí)間為 9月。三、項(xiàng)目整理勘察設(shè)計(jì)在款項(xiàng)部分到位后，即可委托勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程的勘察和設(shè)計(jì)，并向設(shè)計(jì)單位提供必要的相關(guān)原始資料。總進(jìn)度為15-25天。四、項(xiàng)目整理施工期施工期可在施工圖進(jìn)行中開(kāi)始，實(shí)施期為100-120天。五、項(xiàng)

36、目整理安排建議從談判，簽訂合同，確定以及施工期、安裝期、試車期，均應(yīng)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位人員直接參加，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)解決，以保證工程順利完成。土地整理：從2006年10月開(kāi)始土地整理至2007年7月整理結(jié)束。土地出售：從2007年至2008年按6:4比例完成。第八章 投資估算與資金籌措一、投資概況本項(xiàng)目投資估算內(nèi)容包括：機(jī)動(dòng)車道，人行道，路燈，雨、污水排放系統(tǒng)、供水、供熱、供電系統(tǒng)。機(jī)動(dòng)車道（道路綠化、路燈）投資4092萬(wàn)元；人行道面積8.93萬(wàn)平方米，投資535.8萬(wàn)元；修建雨水管道22，800米，投資364.8萬(wàn)元；修建污水管道11，400米，投資941萬(wàn)元；供水管網(wǎng)10，730千米，投資270萬(wàn)元；供熱工程投資2575.83萬(wàn)元；10kw電力電纜1000萬(wàn)元。二、估算依據(jù)1、編制依據(jù)依據(jù)投資項(xiàng)目可行性研究指南進(jìn)行編制依據(jù)各專業(yè)人員所提