頊璞正大投資項目商業(yè)計劃書

1、投 資 項 目 商 業(yè) 計 劃 書編制單位：河南省濮陽市迪原科技咨詢有限公司編制日期：二零一二年十二月一、項目概況1.項目名稱：瑞璞新時代商住樓建設(shè)項目2.投資總額：1.2億人民幣3. 投資主體：瑞璞置業(yè)有限公司4.項目介紹：瑞璞新時代商住樓建設(shè)項目，屬于商貿(mào)和住宅用房范疇，該項目的建設(shè)是為了更好的發(fā)展濮陽市中心城區(qū)經(jīng)濟建設(shè)，繁榮城區(qū)商貿(mào)事業(yè)，特在中原路東段路北和馬頰河?xùn)|交叉處，建設(shè)一處總建筑面積為10489.042平方米的商住樓，其中商業(yè)5728平方米，住宅4761平方米。分別為臨街四層商業(yè)，一棟23層住宅，二棟5層住宅。實占面積16畝（10289平方米），建設(shè)規(guī)模：31500平方米，容積率

2、為2.03.0，綠地率為3540%，建筑密度2530%。二產(chǎn)品（服務(wù)）市場分析為了更為準(zhǔn)確的的了解濮陽人民的住房需求，特開展這項專項市場調(diào)查分析。此次調(diào)查共收集問卷488份，調(diào)查重點區(qū)域在中原東路以南，馬頰河以東，建設(shè)路以北，文化路以西油田這一區(qū)域。市區(qū)主要集中在中原路、人民路，建設(shè)路，勝利西路，黃河路及京開大道。調(diào)查的對象有小區(qū)居民、商戶、單位，并輔助隨機攔截部分對象。三項目建設(shè)的必要性與可行性分析 s1 ：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢項目處于中原油田與中心才城區(qū)的交匯處。區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)明確為商業(yè)住宅區(qū)，是孵化中小企業(yè)并提供商務(wù)、居住活動的重要場所，發(fā)展前景看好。 s2：性價比優(yōu)勢項目相對于市中心專業(yè)

3、的寫字樓以及繁華地段的商務(wù)樓具有明顯的性價比，從投資角度看，增值升值潛力突出。 s3：規(guī)模優(yōu)勢項目總建筑面積3.2萬平方米，其中一期商住樓約0.5萬平方米，自身體量適度，又能夠與臨近項目一同實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。 s4：開發(fā)理念明確項目的開發(fā)理念很明確，即站在支持城市經(jīng)濟發(fā)展的角度，利用項目規(guī)劃，為日益崛起的中小企業(yè)提供商務(wù)辦公、居住的場所，為項目周邊營造相對濃厚的商務(wù)氛圍。 s5：產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢項目規(guī)劃為中高檔商住兩用樓，能夠很大程度上滿足日后商務(wù)、住宅發(fā)展及日常生活需要，同時對提升項目自身綜合質(zhì)素有很大幫助。劣勢分析(weakness) w1：人氣不足因為開發(fā)程度及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)限制，目前項目周邊人氣尚不

4、是很足，還需要一個逐漸培養(yǎng)與引導(dǎo)認(rèn)識的過程 w2：日常生活成本作為居住而言，因為配套、交通工具及地段問題，生活成本相對暫時較高。 機遇分析(opportunity) o1 ：開發(fā)時機在區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)明確成熟時，我們認(rèn)為項目的開發(fā)時機已經(jīng)成熟，也是刻不容緩的；區(qū)域內(nèi)部分先開工項目為區(qū)域開發(fā)吹響了前進(jìn)的號角，而與本案同期開發(fā)的同類型樓盤極少，區(qū)域競爭優(yōu)勢明顯；濮陽城市經(jīng)濟發(fā)展及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使大部分購房客戶對高檔住宅的需求上升，市場潛力巨大； o2 ：周邊配套利用周邊已開發(fā)項目如部分小區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)為本項目的開發(fā)提供了一定的配套，特別是大量樓盤在今年將投放市場，此地點將會逐漸形成新的住宅中心。 o

5、3 ：投資氛圍目前投資產(chǎn)品的相對單一與日益高漲的投資氛圍的矛盾比較突出，活躍的三級市場也間接刺激實力投資者去尋求價比高的投資產(chǎn)品。 o4 ：靈活的營銷策略除了主流的產(chǎn)權(quán)銷售外，針對特殊的產(chǎn)品可以采取出售一定年限的經(jīng)營權(quán)或者共同成立經(jīng)營實體分享長久經(jīng)營利潤的方式，緩解銷售壓力。本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風(fēng)險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險市場是決定項目可行性最主要的因素。本項目的市場風(fēng)險主要是實際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。所以我們在做好前期的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，

6、會定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握好市場發(fā)展趨勢，以求更真實的反映市場并做出相應(yīng)對策。特別針對公寓及酒店市場。2、成本風(fēng)險本項目的成本風(fēng)險主要來自建安費用。開發(fā)過程中可能由于市場一些主要原材料的上升會導(dǎo)致建安費用增加，嚴(yán)重的會影響成本和工程進(jìn)度、形象。我們在可以放棄風(fēng)險收益的前提下，采取把風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議，與材料供應(yīng)商簽定限價協(xié)議。3、技術(shù)風(fēng)險項目所運用的新技術(shù)、新材料的可靠性、先進(jìn)性、適用性。首先要對新技術(shù)、新材料的進(jìn)行綜合性比較和評敘，選用的最適合本項目特征的新技術(shù)、新材料，并可以在項目開發(fā)過程中進(jìn)行一些必要的調(diào)整。4、資金風(fēng)險本項目

7、開發(fā)前期投入資金較大，而資金的回籠需要等到項目開工建設(shè)并取得項目預(yù)售許可證之后，有可能導(dǎo)致資金鏈斷缺，從而影響項目建設(shè)進(jìn)度。故在項目開發(fā)運營中需要充分運用各種融資渠道，對自有資金、銀行貸款、銷售收入再投入的有效結(jié)合，形成最佳組合方式。5、商業(yè)招商風(fēng)險項目有1萬平方米的酒店面積需要消化，在市場激烈競爭的情況下，通過招商推動整個項目銷售更適合本案的情況。鑒于規(guī)劃設(shè)計需要提前為招商對象考慮，建議采用訂單式地產(chǎn)模式。6.根據(jù)上述對項目的宏觀和微觀分析可知，本項目前景看好。項目所處的地理位置輔以合理的設(shè)計規(guī)劃，營造良好的商務(wù)環(huán)境，必將成為區(qū)域性標(biāo)志建筑。同時從項目的經(jīng)濟效益指標(biāo)顯示可知項目具有較高的收益

8、率。從盈虧平衡分析可知，本項目有較高的抗擊風(fēng)險能力，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想。開發(fā)人經(jīng)濟實力較強，信譽良好，以促進(jìn)、規(guī)范濮陽市商業(yè)居住環(huán)境為己任，以樹立公司、項目品牌為目標(biāo)，整合多方資源，實現(xiàn)強強聯(lián)手，將瑞璞新時代項目締造成“濮陽“地產(chǎn)的經(jīng)典之作，實現(xiàn)多贏局面。綜合而言，本項目無論是投資回報，還是社會效應(yīng)，都具有較高的開發(fā)價值，項目可行性較強！四投資估算瑞璞新時代商住樓總建筑面積31500平方米。其中，臨街四層商住樓建筑面積5728平方米，住宅樓建筑面積4761平方米。主要包括商住樓及其配套系統(tǒng)（即商住樓室內(nèi)給排水、電氣、采暖、通風(fēng)、消防安全和室外的綠化等工程建設(shè)）。本項目總投資1.2億元，

9、其中，景觀、裝修1000萬元，附屬設(shè)施建設(shè)2000萬元，土建工程0.8億元，其他費用1000萬元。五效益分析城市商住樓的建設(shè)，對于加快該市全面小康社會建設(shè)進(jìn)程具有非常重要的意義。第一，商住樓的建設(shè)是促進(jìn)城市商業(yè)發(fā)展，是提高財政增收的有效途徑。2000年，我縣城鄉(xiāng)居民收入差距達(dá)到6：1，而世界上多數(shù)國家的城鄉(xiāng)收入之比為1.5:1。造成城市收入過低和增長乏力的長期性的、根本性的原因在于城市消費水平的有限差距。如何在有限的差距內(nèi)實現(xiàn)增值，切實增加財政的收入，就顯得十分重要。一定要充分利用我們的優(yōu)勢區(qū)位，積極實施城鎮(zhèn)化建設(shè)，極大的提高了城市的經(jīng)濟建設(shè)，才能使居民生活水平有很大程度的提高。第二，商住樓的

10、建設(shè)，無形地將城市文明帶入新的時代，對在城市的生產(chǎn)方式和生活習(xí)慣起著潛移默化地影響，引導(dǎo)我們逐步融入時代主流。隨著濮陽市城市居民的收入不斷提高，會不斷改善城市的居住環(huán)境，促進(jìn)我們以前落后面貌的改變。商住樓的建設(shè)，給還給城市提供了有利的就業(yè)機會和施展商貿(mào)才華的場地。第三，商住樓的建設(shè)，可有效的促進(jìn)新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加快我市周邊農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，僅依靠農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到工業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須引導(dǎo)更多農(nóng)村勞動力進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)。而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)密切相關(guān)，與城鎮(zhèn)規(guī)模大小成正比。以加快新區(qū)建設(shè)為基礎(chǔ)，引導(dǎo)新區(qū)周邊農(nóng)村人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移，會縮小城鄉(xiāng)居民收入差距，拉動規(guī)模消費，為農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)增長提供強大、

11、持久的動力。發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，建設(shè)商住樓，通過項目拉動，可使新區(qū)建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步增加，也可有效加城市小康建設(shè)步伐。六實施計劃開發(fā)計劃：項目開發(fā)商住樓及商鋪，總建筑面積（含地下部分2230）為10489；項目工程總工期為23個月，計劃于2015年2月之前交付使用?？刂七M(jìn)度計劃如下：時 間工程進(jìn)度2013-3-15 開 工2013-9-15前土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個月)2013-9-15至11-15商住樓商鋪建設(shè)(2個月)2013-11-15至2014-5-15 商住樓樓建設(shè)(7個月)2014-5-15 至2014年11月竣工2014-11-1至2015-2-30交房下面是經(jīng)典歌詞100句，朋友們

12、可以享受下，不需要的朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！林夕經(jīng)典歌詞1、若只是喜歡，何必夸張成愛。林2、擦光所有火柴難令氣氛像從前閃耀，至少感激當(dāng)日陪著我開甜蜜的玩笑。失戀太少3、你是千堆雪我是長街，怕日出一到彼此瓦解。郵差4、誰能告訴我，要有多堅強，才敢念念不忘。當(dāng)時的月亮王菲5、我愿意做你的老師，示范著執(zhí)子之手如何解釋，不愿為深奧的感情變白癡。詩人的情人方大同6、有一夢便造多一夢，直到死別都不覺任何陣痛，趁沖動能換到感動，這愉快黑洞蘇醒以后誰亦會撲空。夢死醉生張國榮7、誰能改變?nèi)松拈L度，誰知道永恒有多么恐怖，但現(xiàn)實往往比命運還殘酷，只是沒有人愿意認(rèn)輸。無間道8、似等了一百年忽已明白，即使再見面

13、，成熟地表演，不如不見。不如不見9、在有生的瞬間能遇到你，竟花光所有運氣。明年今日10、害怕悲劇重演我的命中命中，越美麗的東西我越不可碰。其實我再去愛惜你又有何用，難道這次我抱緊你未必落空？暗涌11、黑了倦眼都側(cè)耳傾聽，讓我做只路過蜻蜓，留下能被懷念過程，虛耗著我這便宜生命。路過蜻蜓張國榮12、如除我以外在你心，還多出一個人，你瞞住我，我亦瞞住我，太合襯。原來我非不快樂，只我一人未發(fā)覺若無其事原來是最狠的報復(fù)。想哭13、閉起雙眼我最掛念誰眼睛張開身邊竟是誰。人來人往14、我想知如何用愛換取愛，如何赤足走過茫茫深海，超乎奇跡以外。當(dāng)赤道留住雪花，眼淚融掉細(xì)沙，你肯珍惜我嗎？當(dāng)這地球沒有花15、那

14、日我狂哭不止，曾經(jīng)差一點想過死，多少艱辛不可告人，多少光陰都因為等。奇跡16、愛若難以放進(jìn)手里，何不將這雙手放進(jìn)心里。人來人往17、剪影的你輪廓太好看，凝住眼淚才敢細(xì)看。約定18、但凡未得到，但凡是過去，總是最登對。似是故人來19、無論熱戀中失戀中，都永遠(yuǎn)記住第一戒，別要張開雙眼。相愛很難20、得到，你的愛情，還要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你都任性。明知故犯21、悲哀是真的，淚是假的，本來沒因果，一百年后沒有你也沒有我。百年孤寂22、感情尋找它的模特兒，衣服掛在櫥窗，有太多人適合，沒有獨一無二。香奈兒23、有生之年狹路相逢終不能幸免，手心忽然長出糾纏的曲線，懂事之前情動以后長不過一天

15、，留不住算不出流年。流年24、不要我的我不要，不愛我的我不愛，把燈關(guān)上連背影都不會存在。不愛我的我不愛25、我們擁有的，多不過付出的一切。不愛我的我不愛26、可能在我左右，你才追求，孤獨的自由。紅豆27、拿下了你這感情包袱或者反而相信愛。郵差28、如能忘掉渴望，歲月長衣裳薄。再見二丁目29、不是愛不起，只是傷不起。傷不起30、就像蝴蝶飛不過滄海，沒有誰忍心責(zé)怪。蝴蝶31、愛是沒名字的歌，留給這世上沒名字的你。沒名字的歌，無名字的你32、過去都已經(jīng)過期，何必要跟自己過不去，還過得去，就值得恭喜。還過得去33、做最愛做的我沒什么不敢，才是最大的力量，夢想的現(xiàn)場，每個人頭上都有光環(huán)。夢想34、只想追

16、趕生命里一分一秒，原來多麼可笑，你是真正目標(biāo)。追35、但愿我可以沒成長，完全憑直覺覓對象。模糊地迷戀你一場，就像風(fēng)雨下潮漲。有心人36、趁沖動，能換到感動，這幻覺不去用蘇醒以后難道你會哭出笑容。夢死醉生37、哭，我為了感動誰。笑，又為了碰著誰。路過蜻蜓38、我就是我，是顏色不一樣的煙火。我39、從前到以后，一夜間擁有，誰說這不算相戀到白頭。紅顏白發(fā)40、天愛上地，不會完全憑運氣。這刻春光明媚，差點不忍記起。奇跡41、你離開了，卻散落四周。左右手42、你這樣恨我，好不好過，溫馨被單，都變成負(fù)荷。你這樣恨我43、十年之后，我們是朋友，還可以問候；只是那種溫柔，再也找不到擁抱的理由。十年44、不信眼

17、淚，能令失樂的你愛下去。難收的覆水，將感情慢慢蕩開去。如果你太累，及時地道別沒有罪。牽手來，空手去就去。玻璃之情45、感情不必拿來慷慨。因為愛，所以愛46、誰貌似花美艷？是誰努力照亮半邊天？但是情無獨鐘，貪心的你偏愛哪一邊？情無獨鐘47、誰亦記得不能容他寵壞，不要對他倚賴，感情隨他出賣，若你喜歡猶大。情戒48、傳說有一男一女同偕到白發(fā)之后才懷念刻骨銘心的舊友，回頭陪著那合照，一塊將余生渡過。一千零一個49、愛是一段一段一絲一絲的是非，叫有情人再不能夠說再會。天下有情人50、不愛就不愛，難捱就不捱。如果你是李白1.但凡未得到，但凡是過去，總是最登對。似是故人來所以和你生活的那一個，永遠(yuǎn)是seco

18、nd best 。2.無論熱戀中失戀中，都永遠(yuǎn)記住第一戒，別要張開雙眼。相愛很難愛情就是盲目的。能使愛情長久的方法，便是找片樹葉來遮住眼睛。3.得到，你的愛情，還要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你都任性。明知故犯難怪李宗盛要說愛情是精神鴉片 。4.悲哀是真的，淚是假的，本來沒因果，一百年后沒有你也沒有我。百年孤寂既是如此，何必執(zhí)著？5.感情尋找它的模特兒，衣服掛在櫥窗，有太多人適合，沒有獨一無二。香奈兒這年頭，哪有不二臣？（亦舒語）所以，沒什么放不下的。6.有生之年狹路相逢終不能幸免，手心忽然長出糾纏的曲線，懂事之前情動以后長不過一天，留不住算不出流年。流年愛情有時徒有虛名，不過是一場宿

19、命。7.不要我的我不要，不愛我的我不愛，把燈關(guān)上連背影都不會存在。不愛我的我不愛唱的容易做的難，誰又真能如此灑脫？8.我們擁有的，多不過付出的一切。愛情游戲中，永遠(yuǎn)只有十分之一的甜，剩下的十分之九，有苦，有澀，有酸，就是沒有甜。9.可能在我左右，你才追求，孤獨的自由。紅豆擁有的時候永遠(yuǎn)不懂珍惜，人類通病。10.拿下了你這感情包袱或者反而相信愛。郵差拿開舊的奶酪，才能得到新的。所以，誰動了我的奶酪，并不要緊。11.你喜歡不如我喜歡，你的不滿成全我的美滿。你喜歡不如我喜歡這樣愛，會容易得多。12.就像蝴蝶飛不過滄海，沒有誰忍心責(zé)怪。蝴蝶只要蝴蝶曾在滄海上飛過，就已足夠，結(jié)果，永遠(yuǎn)沒有過程重要。13

20、.不要迷信情變等于燈滅，不要含淚直到與他肯定再不相見，愛恨無須壯烈，不隨便狂熱。情戒感情，只是人生中的一小部分，不要為它死去活來，讓人看低。14.害怕悲劇重演，我的命中越美麗的東西我越不可碰。暗涌愛情雖然美麗，卻是易碎玻璃。15 不要虔誠直到懂得怎樣去愛魔鬼，紀(jì)念留給下世，不對別人發(fā)誓 。情戒要學(xué)會自己保護(hù)自己，也不要輕易對一段感情做出承諾，否則害人害己。16.每個人都是單行道上的跳蚤，每個人皈依自己的宗教，每個人都在單行道上尋找，沒有人相信其實不用找。單行道緣分可遇不可求。17.有一夢便造多一夢，直到死別都不覺任何陣痛，趁沖動能換到感動，這愉快黑洞蘇醒以后誰亦會撲空。 夢死醉生人生得意需盡歡

21、，莫使金樽空對月。感情是一個道理，愉快那么快，何必等到互相傷害？18.你這樣恨我好不好過，溫馨被單都變成負(fù)荷，當(dāng)牧童害了綿羊難道覺得慶賀。你這樣恨我本是相愛的人到最后卻只能互相傷害，這是愛情最可悲的地方。19.你欣賞我因我本性不會改，別太認(rèn)真認(rèn)真怎可放開自在。寂寞有害愛一個人不見得是要在他的名前冠上“我的”二字，換言之，愛不是占有，所以給他多一點空間，不要老想他按著自己的意愿改變 。20.相親相愛倒不如想入非非真真假假也無所謂。想入非非有時候，性比愛重要。但要小心像藍(lán)宇那樣由性進(jìn)入愛，那可就違背你游戲人間的初衷了。21.沒有擁抱你只怕這個游戲代價不菲，沒有愛上誰也該知道愛一個人好累。想入非非所

22、以準(zhǔn)備愛的時候，一定要看看自己有沒有這個能力。22.從前和以后一夜間擁有，難道這不算相戀到白頭 ，但愿會相信纏綿時分手，能令我減輕了內(nèi)疚。紅顏白發(fā)在愛到極至?xí)r分手，是最明智的選擇。天長地久，只能讓感情生銹。23.夜晚會面白天道別，才沒有弱點。側(cè)面真正愛一個人，千萬別只看他側(cè)面。更不能不看他的缺點，否則這將成為感情最大的弱點。24.你愛我愛不起，我怪你怪不起。你愛我愛不起感情有時候也要講究門當(dāng)戶對，這是知心靈和心志上的門當(dāng)戶對，要知道，陳家洛是配不起霍青桐的。25.我不完美，但你未見得很愛美。我想完美，難怪被你太早放棄。你愛我愛不起追求完美，有時反而會讓愛情更快破碎。26.愛是一朵從天飄下來的雪

23、花還沒結(jié)果已經(jīng)枯萎 ，愛是一滴擦不干燒不完的眼淚還沒凝固已經(jīng)成灰。天下有情人不是每一段情都一定會有結(jié)果。27.愛是一段一段一絲一絲的是非，叫有情人再不能夠說再會。天下有情人這就是為什么不要隨便發(fā)誓的原因，越脆弱的東西，變數(shù)就越多。28.若是要細(xì)水可以變長流，就像等他長出鐵銹無法再分手。固定伴侶那又何苦？29.別離原為戰(zhàn)勝與光陰的競賽，每把聲音定會囑咐要早出早回來，只是回頭便知時代早不存在， 臨別的激動和悲哀卻可印證著愛。早去早回當(dāng)你不能再擁有的時候，你唯一能做的，就是不要忘記。30.彼此相愛也許更愛自己。寂寞便找我任何人最愛的都只是自己，所以永遠(yuǎn)不要對別人說：我最愛的人是你或最愛你的人是我。3

24、1.傳說有一男一女同偕到白發(fā)之后才懷念刻骨銘心的舊友，回頭陪著那合照，一塊將余生渡過。一千零一個早知今日，何必當(dāng)初？32.游蕩只不過為逃避，期待只不過為回味，即使給我盛放的薔薇，貪戀的只怕是那愉快的氣味。一枝花難怪最美的愛情到最后也只是一堆泡沫。33.誰亦記得不能容他寵壞，不要對他倚賴，感情隨他出賣，若你喜歡猶大。情戒人生要有原則和底線，不能為了他犧牲你的一切，子君離開涓生并不一定就要自殺，她還可以過好她的下半生，只要她不再對別人倚賴。34.誰貌似花美艷？是誰努力照亮半邊天？但是情無獨鐘，貪心的你偏愛哪一邊？情無獨鐘大部分的男人都喜歡天使的面孔，嬰兒的大腦，所以女人永遠(yuǎn)不可能事業(yè)和愛情兼顧。35.感情不必拿來慷慨。因為