一季度衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

1、2009年一季度衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告衢州市房地產(chǎn)管理處 2009年一季度的衢城樓市，是在對(duì)業(yè)績(jī)的驚喜中度過(guò)的。經(jīng)歷了2008年市民觀望氣氛漸濃的痛苦煎熬后，今年一季度的暖春跡象顯得特別振奮人心。盡管目前還沒(méi)有人敢斷言樓市至此已回歸上升期的康莊大道，但一二手房成交的數(shù)據(jù)顯示2009年衢城樓市已有一個(gè)良好的開局。一、一季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)開發(fā)情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資額負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2009年一季度市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額3.03億元，同比減少21.93%。其中住宅投資2.45億元，同比減少14.44%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資0.30億元，同比減少29.13%。（2

2、）房屋新開工面積同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，而竣工面積大幅減少。一季度市區(qū)房屋新開工面積為33.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.86%；其中新開工住宅面積29.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)174.34%。一季度市區(qū)房屋竣工面積為16.08萬(wàn)平方米，同比減少65.72%。（3）商品房空置面積出現(xiàn)縮減。至3月底，市區(qū)商品房空置面積累計(jì)為47.4萬(wàn)平方米，同比減少10.91%。其中商品住宅的空置面積為19.45萬(wàn)平方米，同比減少9.34%；商業(yè)用房的空置面積為15.35萬(wàn)平方米，同比減少23.98%。2、商品房市場(chǎng)情況（1）商品房銷售量反彈。經(jīng)歷了2008年振蕩調(diào)整后，2009年一季度市區(qū)樓市在種種利好政策的刺激下，由去年

3、下半年以來(lái)凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪反彈行情。一季度市區(qū)商品房新增供應(yīng)放緩，市場(chǎng)供應(yīng)以消化庫(kù)存為主，市場(chǎng)累積需求大幅釋放，商品房銷售量反彈。從供給方面來(lái)看，一季度市區(qū)共8個(gè)樓盤有新增商品房供應(yīng)，面積僅為4.72萬(wàn)平方米，總供應(yīng)套數(shù)為476套，供應(yīng)面積同比下降74.33%，新增供應(yīng)量為近四年來(lái)的最低值。時(shí)間總套數(shù)90平方米以下套數(shù)面積（平方米）總面積其中普通住宅別墅寫字樓商貿(mào)其他09年1季度47633747217.6340699.633106.7602331.161080.1408年1季度131761183909.74152161.6411158.51572.73

4、447.6319569.2307年1季度150585.08128434.010551.1319397.362202.5806年1季度196382.77167836.8402159.923211.13174.93從需求角度看，一季度市區(qū)共預(yù)（銷）售商品房1349套，同比減少23%，環(huán)比增長(zhǎng)21.97%；銷售面積15.41萬(wàn)平方米，同比減少19.11%，環(huán)比增長(zhǎng)16.65%。商品住宅銷售1132套，同比減少27.44%，環(huán)比增長(zhǎng)14.69%；銷售面積12.36萬(wàn)平方米，同比減少29.57%，環(huán)比增長(zhǎng)7.85%。商業(yè)用房銷售217間，同比增長(zhǎng)13.02%，環(huán)比增長(zhǎng)82.35%；銷售面積3.05萬(wàn)平方

5、米，同比增長(zhǎng)103.33%，環(huán)比增長(zhǎng)74.29%。（3月份市區(qū)共銷售商品房642套，面積為7.59萬(wàn)平方米。其中商品住宅銷售589套、面積為6.75萬(wàn)平方米，商業(yè)用房銷售53間、面積為0.38萬(wàn)平方米。） 一季度市區(qū)商品房銷售量自2月中下旬開始穩(wěn)步增長(zhǎng)，3月份突然爆發(fā)，基本達(dá)到去年銷售量較好月份的水平。據(jù)分析，三方面的因素促使今年一季度商品房銷量反彈。一是自去年底開始執(zhí)行的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策減輕了市民在購(gòu)房時(shí)貸款、還貸以及首付方面的負(fù)擔(dān)；二是市區(qū)部分開發(fā)商推出的打折讓利促銷方式刺激了市民的購(gòu)房需求；三是在多重利好政策的刺激下，市場(chǎng)信心有了明顯加強(qiáng)。 結(jié)合一季度市區(qū)商品房市場(chǎng)的供需分析認(rèn)為，我市市區(qū)房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期開始縮短，庫(kù)存消化壓力開始逐步緩解，市場(chǎng)供求努力往總體平衡方向靠近。（2）商品房銷售價(jià)格略有增長(zhǎng)。一季度市區(qū)商品房的銷售均價(jià)為3513.06元/平方米，同比增長(zhǎng)15.68%，環(huán)比增長(zhǎng)2.27%。其中商品住宅的銷售均價(jià)為3407.16元/平方米，同比增長(zhǎng)21.5%，環(huán)比增長(zhǎng)4.18%；營(yíng)業(yè)用房的銷售均價(jià)為3942.57元/平方米，同比減少31.56%，環(huán)比減少12.63%。 今年一季度市區(qū)商品房新增房源很少，僅8個(gè)樓盤4.72萬(wàn)平方米的新增商品房上市，因此一季度所銷售的15.41萬(wàn)平方米商品房大多為2008年三、四季度上市的房源，銷售均價(jià)與2008年四季度接近。至于同比出現(xiàn)較大增

7、長(zhǎng)，是因本季度所銷售的商品房以中高檔樓盤居多，如恒成世紀(jì)美林、廣綠玉龍灣、金磐衢州花園、華都維多利亞等樓盤均有較好的銷售業(yè)績(jī)，因此我們認(rèn)為一季度商品房銷售價(jià)格相對(duì)去年略有增長(zhǎng)。2009年一季度市本級(jí)商品住宅銷售套數(shù)前十排名序號(hào)樓盤名稱區(qū)域銷售套數(shù)銷售面積 ()銷售均價(jià) (元/)1恒成世紀(jì)美林開發(fā)區(qū)91857029562廣綠玉龍灣西區(qū)88987141263遠(yuǎn)景遠(yuǎn)景城老城區(qū)81295636074金磐衢州花園排屋城北2067035955普通住宅591175146595建工麗江城巨化49479427346樂(lè)業(yè)樂(lè)業(yè)景觀開發(fā)區(qū)44490727557華都維多利亞排屋老城區(qū)824406922普通住宅30339

8、647368綠都城市假日開發(fā)區(qū)38405625889世通世紀(jì)天成開發(fā)區(qū)363058310210長(zhǎng)河藍(lán)保國(guó)際開發(fā)區(qū)3313053074（上表數(shù)據(jù)來(lái)源于衢州市商品房銷售網(wǎng)）3、二手房市場(chǎng)情況（1）二手房成交量增長(zhǎng)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年一季度市區(qū)共成交二手房1177套，面積為12.18萬(wàn)平方米；其中二手房買賣1039套，拆遷安置、繼承、離婚等其他交易138戶。與2008年一季度相比，交易套數(shù)增長(zhǎng)25.48%、面積增長(zhǎng)16.67%；與2008年四季度相比，交易套數(shù)增長(zhǎng)66.95%、面積增長(zhǎng)27.67%。（3月份市區(qū)共成交二手房592套，面積為4.81萬(wàn)平方米。其中二手房買賣515套，拆遷安置、繼承、

9、離婚等其他交易77套。） （2）市場(chǎng)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，市區(qū)二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的發(fā)展和各相關(guān)部門行之有效的清查整頓，在2008年的樓市調(diào)整期間展現(xiàn)了良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與自我修復(fù)能力。盡管在2008年四季度市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的振蕩與成交量的萎縮，但是理性的發(fā)展仍然主導(dǎo)了市場(chǎng)的進(jìn)程，因此，在今年一季度局勢(shì)稍顯明朗后，市區(qū)二手房市場(chǎng)就開始迅速恢復(fù)。近期二手房交易的大幅放量，不但說(shuō)明了購(gòu)房者對(duì)市區(qū)樓市的繼續(xù)看好，也說(shuō)明了市區(qū)樓市依然處在良性運(yùn)行之中。同時(shí)也顯示了市區(qū)剛性需求強(qiáng)勁的購(gòu)買力。二、目前存在的主要問(wèn)題1、房地產(chǎn)用地有效供應(yīng)量明顯不足。2008年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，我市市區(qū)房地產(chǎn)市

10、場(chǎng)出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的土地市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為突出，雖然2008年全年市區(qū)土地供應(yīng)量比較充足，而實(shí)際出讓房地產(chǎn)用地還不到當(dāng)年計(jì)劃供地量的一半，房地產(chǎn)用地有效供應(yīng)量明顯不足。這種情況到今年一季度并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2009年一季度市區(qū)僅1個(gè)房地產(chǎn)用地項(xiàng)目被市場(chǎng)接受，根本適應(yīng)不了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)。2、新建普通商品房供應(yīng)后續(xù)不足將日益突出。雖然今年上半年市區(qū)商品房市場(chǎng)的主要任務(wù)是以消化庫(kù)存量為主，從一季度實(shí)際情況看也的確如此，今年一季度市區(qū)商品房供銷比為1：3.26，較好地消化了去年所庫(kù)存的商品房。因去年土地一級(jí)市場(chǎng)不活躍，房開企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)，全年市區(qū)僅出讓454畝房地產(chǎn)用地，實(shí)際供地量

11、的減少直接影響了今年新增商品房供應(yīng)量。2009年一季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)較好，商品房銷售量已達(dá)到前兩年形勢(shì)較好時(shí)的水平。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，普通商品住宅供應(yīng)后續(xù)不足的問(wèn)題將日益突出。三、對(duì)策建議在國(guó)家已出臺(tái)較多調(diào)控政策的條件下，2009年的政策立足點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。 1、堅(jiān)持輿論宣傳與正確引導(dǎo)相結(jié)合，促進(jìn)住房合理消費(fèi)。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，各級(jí)各部門要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中心地位與作用，樹立抓房地產(chǎn)業(yè)就是抓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步、財(cái)政增收的觀念，進(jìn)一步增強(qiáng)大局意識(shí)，結(jié)合我市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)

12、際情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的正確宣傳，重視對(duì)企業(yè)和消費(fèi)者的正確引導(dǎo)，使他們?nèi)媪私夥康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，樹立市場(chǎng)信心，從而正確引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)。2、增加土地和住房的有效供給。供給不能滿足需求有可能成為今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。因此，要通過(guò)政府掌控的土地資源來(lái)實(shí)施調(diào)控，努力增加面向廣大群眾的普通商品住房，以平衡供求關(guān)系。要增加住宅用地的有效供給。通過(guò)增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，通過(guò)住房建設(shè)規(guī)劃提前公布，解決好中低收入百姓的購(gòu)房預(yù)期。要加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)管，促進(jìn)存量土地的實(shí)質(zhì)性開發(fā)，加大對(duì)閑置土地的處置力度。同時(shí)要按企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、開發(fā)能力等，控制出讓土地的面

13、積，以改變當(dāng)前土地開發(fā)面積、商品住房新開工面積下降的趨勢(shì)。四、對(duì)二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)今年一季度，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)較好，商品房的銷售量與去年同期相比略有減少，但明顯好于去年三、四季度的銷售量。更值得一提的二手房市場(chǎng)出人意料的火爆，一季度市區(qū)二手房成交量同比、環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，整個(gè)市區(qū)樓市一派春意盎然。然而，就此我們并不能斷言市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖，對(duì)于二季度市區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行狀況如何還需要持續(xù)觀察。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)鍵是能否提供好的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引更多人才到衢州，他們對(duì)房地產(chǎn)有需求，才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。1、商品房銷售均價(jià)仍將平穩(wěn)運(yùn)行。今年一季度市區(qū)上市新房源較少，市場(chǎng)目前仍以消化庫(kù)存為主。從目前開發(fā)的項(xiàng)目看二季度市區(qū)商品房市場(chǎng)推出的房源量仍不多，因此我們認(rèn)為二季度商品房銷售均價(jià)仍將平穩(wěn)運(yùn)行。2、寬松的政策、稅費(fèi)及信貸環(huán)境利好二手樓市發(fā)展。近幾年市區(qū)二手房市場(chǎng)一直較為穩(wěn)健