物業(yè)管理師《經(jīng)營管理知識》模擬試題

1、2010年物業(yè)管理師經(jīng)營管理知識模擬試題1、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的()。a.德國b.美國c.英國d.法國2、()是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。a.物業(yè)管理b.房地產(chǎn)c.不動產(chǎn)d.單元性地產(chǎn)3、因為物業(yè)具有()，所以在建造之前必須依照政府有關部門的規(guī)劃進行設計，要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調一致。a.穩(wěn)定性b.固定性c.耐久性d.多樣性4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造()這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。a.經(jīng)濟效益b.社會效益c.安居樂業(yè)d.保值增值5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性是()。a.維修b.管理c.經(jīng)營d.服務6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括()。a.財務管理b.保潔管理c.環(huán)境經(jīng)

2、營d.車輛管理7、房屋裝修規(guī)劃、設計由()進行。a.房地產(chǎn)開發(fā)商b.房地產(chǎn)行政管理部門c.業(yè)主和使用人d.物業(yè)管理公司8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。a.產(chǎn)權“經(jīng)營權分離b.業(yè)主之上c.專業(yè)高效d.公平競爭9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過()的辦法，將一些專業(yè)性較強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。a.承包b.簽訂合同c.雙方協(xié)商d.中介10、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質基礎，管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到()。a.質價相符b.能夠接受c.價格優(yōu)惠d.價格偏低11、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復雜

3、，在處理問題時應以()為依據(jù)。a.企業(yè)的規(guī)章制度b.業(yè)主委員會章程c.上級行政部門的指示d.法律、法規(guī)12、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是()。a.儀表端莊，形象良好b.忠于職守，盡職盡責c.體魄健康，胸懷寬廣d.語言13、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合()的職業(yè)道德要求。a.忠于職守，盡職盡責b.實事求是，辦事公道c.謙虛謹慎，文明禮貌d.遵守紀律，奉公守法14、物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭，盡快干好，這體現(xiàn)了() 。a.積極主動，講求實效b.謙虛謹慎，文明禮貌c.刻苦學習，提高素質d.儀表端莊，良好形象15、講求實效，要做

4、到急修零活當時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題，雖然當時不處理也不會發(fā)生危險，也()。a.必須馬上修好b.必須三天內(nèi)解決c.要力爭當日給用戶答復d.要力爭三天內(nèi)給予答復16、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及()的現(xiàn)代化科學管理，為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務性企業(yè)。a.場地b.綠化帶c.道路d.周圍環(huán)境17、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是()。a.管理部b.服務部c.監(jiān)察部d.產(chǎn)業(yè)部18、業(yè)主有權直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是()。a.業(yè)主直接進行的b.通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的c.通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實

5、現(xiàn)的d.通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的19、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生，一般按每()平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。a.300500b.5001000c.10001500d.1000200020、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由()組織召開。a.房地產(chǎn)行政管理部門b.房屋出售單位c.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司d.房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。參考答案：1、c 2、b 3、b 4.c 5.d 6.a 7.c 8.a 9.b 10.a 11.d 12.b 13.a 14.a 15.c 16.d 17.c 18.c 19.b 20.d21、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達到()以上后，可以召開第一次

6、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。a.20%b.30%c.50%d.80%22、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達到()以上后，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。a.30%b.50%c.60%d.80%23、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用()，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。a.滿一年b.滿兩年c.一年以內(nèi)d.兩年24、業(yè)主委員會成立后，負責著急此后的業(yè)主大會，()至少召開一次。a.半年b.一年c.兩年d.三年25、業(yè)主委員會的成立須經(jīng)()依法核準登記后，取得社會團體法人資格。a.房地產(chǎn)行政管理部門b.公安部門c.政府建設行政單位d.政府社團登記部門26、街道辦事處根據(jù)上級有關部門的布置或指

7、示()。a.可以撤換物業(yè)管理企業(yè)b.可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作c.可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)d.不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作27、物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的共性有()。a.管理目標一致 b.管理手段一致 c.管理職能一致 d.管理功能一致28、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個根本標志，是否具備()。a.建設達到一定規(guī)模，基礎設施配套齊全b.室內(nèi)活動的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設施c.按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設，并以投入使用d.是相對封閉、獨立的住宅群體或住宅區(qū)域29、1994年6月，我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在()出臺。a.北京b.青島c.廣州d.深圳30、住宅小區(qū)物業(yè)管理是()過程。

8、a.超期管理b.靜態(tài)管理c.動態(tài)管理d.靜態(tài)、動態(tài)管理31、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠()來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查b.業(yè)主委員會的督促c.廣大業(yè)主的自覺性d.簽訂公約或管理制度32、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前，通常由開發(fā)商行使管理權和處置權，自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作，并簽訂()。a.前期物業(yè)管理服務協(xié)議書b.前期物業(yè)委托管理合同c.臨時物業(yè)委托管理合同d.永久性合作協(xié)議33、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權是在()以后。a.第一個業(yè)主入住一年b.全部業(yè)主入住c.成立業(yè)主委員會d.接管驗收34、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關系，由

9、()編制。a.物業(yè)管理公司b.業(yè)主委員會c.街道辦事處d.房地產(chǎn)行政管理部門35、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是()。a.行政性管理b.監(jiān)督式管理c.協(xié)商式管理d.文件36、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得()。a.高于16b.低于16c.高于20d.低于2037、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均()平方米以上。a.0.5b.1c.2d.338、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定對管理單位的評議滿意率達()。a.90%b.95%c.98%d.100%39、實行()管理是指把設施的運行分為優(yōu)、良、差三個級別，對

10、不同級別的設施運行采用不同的管理措施。a.動態(tài)b.靜態(tài)c.多元化d.狀態(tài)化40、對于住宅小區(qū)物業(yè)實行狀態(tài)化管理是因為()。a.管理者的管理手段在不斷地變化b.住宅小區(qū)的居民在不斷的變化c.物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化d.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化參考答案：21.c 22.a 23.b 24.b 25.d 26.b 27.a 28.b 29.d 30.d 31.d 32.a 33.c 34.a 35.d 36.b 37.b 38.b 39.d 40.c41、我國中型寫字樓的建筑面積一般在()。a.1萬平方米b.13萬平方米c.3萬平方米以上d.5萬平方米以上化管理42、我國寫字樓按功能可以分為(

11、)三種類型。a.一級、二級、三級b.甲級、乙級、丙級c.大型、中型、小型d.單純型、綜合型、商住型43、寫字樓的管理方式不包括()。a.委托服務型b.自主經(jīng)營型c.專業(yè)服務公司型d.有關部門委派型44、在寫字樓的管理方式中，委托服務型與自主經(jīng)營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的()不同。a.管理職能b.管理范圍c.產(chǎn)權狀況d.經(jīng)濟效益45、寫字樓商務服務中心是()為了方便客人，滿足客人需要而設立的商務機構。a.寫字樓業(yè)主b.大廈承租人c.大廈業(yè)主委員會d.物業(yè)管理公司46、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是()。a.物業(yè)的保值增值b.物業(yè)的出租率c.資金的良性循環(huán)d.設備的正常使用和保養(yǎng)47

12、、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應市場等屬于()商業(yè)場所。a.敞開型b.封閉型c.多用型d.綜合型48、市級購物中心的建筑規(guī)模一般在()。a.13萬b.15萬c.110萬d.310萬49、我國地區(qū)級購物商場建筑規(guī)模一般在()。a.13萬b.15萬c.25萬d.35萬50、我國地區(qū)級購物商場年營業(yè)額一般在()。a.15億元b.510億元c.1020億元d.30億元以上51、我國地區(qū)級購物商場服務人口一般在()。a.5萬人以下b.510萬人c.1030萬人d.30萬人以上52、商業(yè)場所在()上要下足功夫，力求新穎獨特，突出個性和特色，給顧客留下強烈的第一印象。a.投資方面b.設計方面c.施工

13、方面d.管理方面53、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每()平方米的地上建筑面積設置一個停車位。a.10100b.50100c.100200d.20050060、工業(yè)區(qū)停車場內(nèi)要求光線充足，便于查找，還必須便于()的實施。a.多種經(jīng)營服務b.綠化管理c.崗位責任制d.消防管理參考答案：41.b 42.d 43.d 44.c 45.d 46.d 47.a 48.d 49. a 50.a 51.c 52. b 53.d 54.b 55.d 56.c 57.a 58.b 59.c 60.d多選題61、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括()。a.房屋的維護雨修繕b.房屋裝修監(jiān)督管理c.房屋附屬設備設施的管理及維修養(yǎng)護d.綜

14、合經(jīng)營服務62、房屋的維護與修繕是()。a.物業(yè)管理的全部內(nèi)容b.物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)c.常規(guī)性服務的主要內(nèi)容d.常規(guī)性管理的主要內(nèi)容63、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)的重點是()。a.防火、防盜b.防雷、防電c.防交通事故d.防意外傷害64、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識和專業(yè)技能包括()。a.現(xiàn)代管理知識b.現(xiàn)代管理手段c.物業(yè)管理專業(yè)技能d.遵守紀律，奉公守法65、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識，是指從事管理工作必須()。a.儀表儀容端莊b.具有科學頭腦c.具有科學思想d.運用科學的手段66、忠于職守，盡職盡責是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的()。a.全部要求b.基本要求c.首要要求d.最高要求67

15、、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務范圍包括()。a.環(huán)保，綠化管理b.報案，消防管理c.車輛管理d.房屋裝修管理68、物業(yè)管理公司租賃部的職責有()。a.做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理b.擴大租賃業(yè)務c.提高物業(yè)出租率d.提高經(jīng)濟效益69、業(yè)主委員會的義務有()。a.召集，主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會b.向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會匯報工作c.支持，配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作d.積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)70、物業(yè)管理企業(yè)應當與居委會共同做好()工作。a.綜合治理b.老齡c.婦女d.計劃生育 上71、住宅小區(qū)由()構成。a.居民b.居住面積c.居住設施d.居住環(huán)境72、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權劃分有()。a.遺產(chǎn)毗連房屋b.私人

16、房屋c.集體房屋d.國有共有房屋73、在法律允許的范圍內(nèi)，居民對自己擁有的產(chǎn)權的房屋可以()。a.出租b.出售c.抵押d.贈與74、1994年3月國家建設部頒布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法，為我國城市住宅小區(qū)管理()奠定了基礎。a.正規(guī)化b.自動化c.法制化d.現(xiàn)代化75、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由()組成。a.業(yè)主和業(yè)主大會b.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司c.政府相關部門d.房地產(chǎn)開發(fā)建設單位76、建設部隊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，必須達到98%以上的指標有()。a.房屋完好率b.群眾滿意率c.零修及時率d77、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實行()的服務原則。a.有償b.低價c.高檔d.高效78、

17、寫字樓原指用于辦公的建筑物，一般由()組成。a.綠化系統(tǒng)b.辦公用房c.輔助用房d.交通系統(tǒng)79、寫字樓商務中心應配備一定的現(xiàn)代化辦公設備，這些設備主要有()。a.電視機，電話機b.打印機，計算機c.傳真機，中英文處理機d.裝訂機，投影儀80、客戶對寫字樓商務中心服務質量的評價，是以服務的()為出發(fā)點。a.價格b.精確c.周到d.快捷81、寫字樓商務中心在為客戶提供服務之前應()。a.了解客戶的服務要求b.填寫商務中心費用收據(jù)單c.向客戶講明收費情況d.按規(guī)定收取押金82、寫字樓的客務服務項目包括()。a.問詢，留言服務b.航空機票訂購服務c.酒店預定服務d.清潔衛(wèi)生服務83、商業(yè)場所按建筑功

18、能可分為()。a.敞開型b.封閉型c.綜合型d.商住兩用型84、商業(yè)場所要規(guī)劃設計合理，就是要合()之理。a.廣開就業(yè)渠道b.經(jīng)濟規(guī)律c.經(jīng)濟發(fā)展d.提高效益85、商業(yè)服務業(yè)設施建設要防止()。a.盲目效仿b.主次顛倒c.精心策劃，合理布局d.只看眼前，不計長遠86、商業(yè)場所對市容有很大影響，要符合社會的()。a.一貫要求b.超前要求c.實用要求d.美學要求87、商業(yè)場所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識別系統(tǒng)，它包括()。a.理念識別體系b.視覺識別體系c.行為識別體系d.幻想識別體系88、公共商業(yè)場所識別體系包括()。a.企業(yè)名稱b.商標，招牌c.企業(yè)簡介d.員工服裝89、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括()

19、等房屋建筑的管理。a.工業(yè)廠房b.生產(chǎn)車間c.倉庫d.住宅區(qū)90 、各類環(huán)境小區(qū)的功能有()。a.強化管理b.方便耐用c.美化環(huán)境d.組織空間參考答案：61.abcd 62.bcd 63.acd 64.abc 65.bcd 66.bc 67.abc 68.abcd 69.abcd 70.abcd 71.abc 72.bcd 73.abcd 74.abd 75.abc 76.acd 77.abd 78.bcd 79.abcd 80.bcd 81.ac 82.acd 83.abc 84.bcd 85.abd 86.acd 87.abc 88.abcd 89.abc 90. bcd三、 判斷提(每題

20、1分，滿分10分)91、在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司始終處于主導地位，是管理的主體。()92、只要是對業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應該積極去做。()93、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會有權撤銷業(yè)主委員會的不正當決定。()94、住宅小區(qū)最大特點是相對封閉獨立，居住功能單一，居民居住集中。()95、住宅小區(qū)物業(yè)管理的動態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理。()96、iso9000族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。()97、目前，我國寫字樓主要是專業(yè)人員依照氣寫字樓所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。()98、寫字樓商務中心硬件設備的配備應一步到位，一次性置備齊全。()99、公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。(

21、)100、工業(yè)廠房和倉庫用作生活居住時，須經(jīng)公安部門批準同意。()76、建設部隊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，必須達到98%以上的指標有()。參考答案：91. 92. 93. 94. 95. 96. 97. 98. 99. 100.2010年物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題及參考答案來源：考試吧（e）2009年12月26日【考試吧：中國教育培訓第一門戶】模擬考場視頻課程 物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案 1、（b）是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質載體。 a居住物業(yè) b收益性物業(yè) c公共物業(yè) d所有物業(yè) 2、別墅（villa）是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中

22、，只有（c）具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。 a空中別墅 b疊拼別墅 c獨棟別墅 d雙拼別墅 3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、（a）、設施設備管理和物業(yè)保險管理。 a日常維護和維修 b確定管理標準 c資產(chǎn)管理 d構建信息基礎 4、物業(yè)經(jīng)營管理是（acde）等活動不斷拓展、交叉和融合的結果，是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。 a物業(yè)管理 b房地產(chǎn)開發(fā) c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 d房地產(chǎn)組合投資管理 5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（d） a政策影響性 b專業(yè)管理依賴性 c相互影響性 d位置固定性或不可移動性 6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資

23、時，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（d） ambs投資者 breits投資者 c房地產(chǎn)直接投資者 d房地產(chǎn)間接投資者 7、下列關于系統(tǒng)風險和個別風險的表述，正確的有（be）。 a系統(tǒng)風險是指市場供求風險 b較之個別風險，系統(tǒng)風險不易判斷和控制 c或然損失風險屬于個別風險 d周期風險屬于個別風險 e持有期風險屬于個別風險 8、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在（abcd）。 a投入資金的安全性 b期望收益的可靠性 c投資項目的變現(xiàn)性 d資產(chǎn)管理的復雜性 e投資項目的復雜性 9、從（a）中扣除（ ）后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益。 a有效毛收入 運營費用 b潛在毛租

24、金收入 運營費用 c有效毛收入 空置和收租損失 d潛在毛租金收入 空置和收租損失 10、（c）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益低償全部投資所需的時間。 a全部投資回收期 b動態(tài)投資回收期 c靜態(tài)投資回收期 d投資回收終止期 11、收益性物業(yè)的運營費用包括（de）等。 a空置和收租損失 b抵押貸款還本付息 c房產(chǎn)稅和所得稅 d為租客提供服務的費用 12、下列屬于設備有形磨損的是（ad）。 a封存的設備因自然力產(chǎn)生的磨損 b設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值 c技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后 d設備在運轉過程中，

25、在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞 13、（a）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 a市場法 b成本法 c收益法 d趨勢法 14、物業(yè)價格構成中包括了（ad） a土地取得成本 b開發(fā)成本 c投資利息 d物業(yè)折舊 e開發(fā)利潤 15、運用市場法估價時，建立價格可比基礎包括如下（ace）方面的工作。 a統(tǒng)一付款方式 b統(tǒng)一采用人民幣 c統(tǒng)一貨幣單位 d統(tǒng)一采用平方米 e統(tǒng)一采用單價 16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（b）、資金和運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。 a內(nèi)容 b價格 c管

26、理機制 d環(huán)境 17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（c）。 a人口和家庭分析 b就業(yè)分析 c競爭對手分析 d收入分析 18、商品住宅需求的影響因素主要有（abde）。 a收入的變化 b政府的稅收政策 c國際市場住宅價格 d對未來的預期 e政府的住房政策 19、建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下（abd）。 a建筑物維護的標準 b建筑物管理策略 c租金方案 d物業(yè)檢查計劃 e財務收支計劃 20、按房屋所有權的性質劃分，物業(yè)租賃可分為（c）。 a居住用房租賃和非居住用房租賃 b定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃 c公房租賃和私房租賃 d21、物業(yè)租賃管理模式中，（c）模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。 a包租轉租

27、和委托管理 b出租代理和委托管理 c包租轉租和出租代理 d包租轉租、委托管理和出租代理 22、關于自動延期租賃的表述，正確的有（abde）。 a除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約 b租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應 c租賃關系在雙方中的一方死去時終止 d又稱周期性租賃 e該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效 23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（abcd）。 a確定可出租面積和租賃方式 b編制租賃經(jīng)營預算 c定位目標市場 d確定租金方案 e明確廣告策略 24、下列哪項不是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用（d）。 a直接人工費 b間接費用 c直接材料費 d管理費用

28、 25、某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險費100元/人月，房租費60元/人月，保安系統(tǒng)費100元/人元，保安用房30元/人月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為（a）元。 a7250 b290 c3480 d5000 26、成本控制的原則有（abde）。 a全面控制原則 b講求經(jīng)濟效益原則 c常規(guī)管理原則 d責權利相結合原則 e例外管理原則 27、成本預算編制的基本要求有（ace）。 a成本預算必須同其他預算相協(xié)調 b成本預算要以成本計劃為基礎 c成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證 d成本預算要全面權衡，提高員工工作效率 e成本預算既要符合實際，又要適當留有余地 28、不屬于前

29、期物業(yè)服務合同特征的是（d） a由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 b前期物業(yè)服務合同具有過渡性 c前期物業(yè)服務合同是要式合同 d前期物業(yè)服務合同期限的確定性 29、對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務有關工作時，由于意外或疏忽，造成（c）人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應由被保險人賠付的金額，保險人負責賠償。 a投保人 b被保險人 c第三者 d雇員 30、風險管理的整個過程可以由（abde）步驟組成。 a風險識別 b風險評估 c風險處理 d風險控制 e風險調整 31、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是（abd）。 a建設施工合同 b售房合同 c收益性物業(yè)的租賃合同 d水電供應合同 e

30、專項維修工程承包合同 32、不屬于物業(yè)管理報告構成內(nèi)容的是（ b）。 a工作總結 b滿意度調查 c財務報告 d未來工作計劃 33、（d）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標。 a利潤最大化 b資本利潤率最大化 c每股利潤最大化 d企業(yè)價值最大化 34、物業(yè)管理績效評價以（abce）等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。 a物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力 b資產(chǎn)運營水平 c償債能力 d物業(yè)管理企業(yè) e后續(xù)發(fā)展能力 35、企業(yè)績效評價的計分方法分為（abce ）。 a基本指標計分方法 b修正指標計分方法 c評議指標計分方法 d偏差指標計分方法 e定量和定性相結合計分方法 36、屬

31、于寫字樓物業(yè)管理風險特點是（c）。 a全員性 b全期性 c確定性 d動態(tài)性 37、在確定租金時，一般應根據(jù)（de）確定一個基礎租金。 a當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 b物業(yè)發(fā)展定位 c承租人的接受能力 d業(yè)主希望達到的投資收益率目標 e其可接受的最低租金水平 38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有（bde）。 a租戶組合與位置分配 b租戶的商業(yè)信譽和財務狀況 c物業(yè)的周邊環(huán)境 d所需面積大小 e需要提供的物業(yè)管理服務 39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個（ d ）作為計算百分比租金的基礎。 a凈租金 b盈虧平衡點 c基礎租金 d人為平衡點 40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有：（abcd）和產(chǎn)權與管理權相

32、分離風險。 a管理模式風險 b管理范圍不確定風險 c墊款風險 d突發(fā)事件風險 e投資風險 41、（ a ）是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。 a生命周期成本 b生命周期資產(chǎn) c經(jīng)濟周期成本 d經(jīng)濟周期資產(chǎn) 國內(nèi)租賃和涉外租賃 、（b）是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質載體。 a居住物業(yè) b收益性物業(yè) c公共物業(yè) d所有物業(yè) 2、別墅（villa）是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（c）具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。 a空中別墅 b疊拼別墅 c獨棟別墅 d雙拼別墅 3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護

33、和維修計劃管理、（a）、設施設備管理和物業(yè)保險管理。 a日常維護和維修 b確定管理標準 c資產(chǎn)管理 d構建信息基礎 4、物業(yè)經(jīng)營管理是（acde）等活動不斷拓展、交叉和融合的結果，是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。 a物業(yè)管理 b房地產(chǎn)開發(fā) c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 d房地產(chǎn)組合投資管理 5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（d） a政策影響性 b專業(yè)管理依賴性 c相互影響性 d位置固定性或不可移動性 6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（d） ambs投資者 breits投資者 c房地產(chǎn)直接投資者 d房地產(chǎn)間接投資者 7、下

34、列關于系統(tǒng)風險和個別風險的表述，正確的有（be）。 a系統(tǒng)風險是指市場供求風險 b較之個別風險，系統(tǒng)風險不易判斷和控制 c或然損失風險屬于個別風險 d周期風險屬于個別風險 e持有期風險屬于個別風險 8、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在（abcd）。 a投入資金的安全性 b期望收益的可靠性 c投資項目的變現(xiàn)性 d資產(chǎn)管理的復雜性 e投資項目的復雜性 9、從（a）中扣除（ ）后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益。 a有效毛收入 運營費用 b潛在毛租金收入 運營費用 c有效毛收入 空置和收租損失 d潛在毛租金收入 空置和收租損失 10、（c）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益低償全部投資所需的時間。

35、 a全部投資回收期 b動態(tài)投資回收期 c靜態(tài)投資回收期 d投資回收終止期 11、收益性物業(yè)的運營費用包括（de）等。 a空置和收租損失 b抵押貸款還本付息 c房產(chǎn)稅和所得稅 d為租客提供服務的費用 12、下列屬于設備有形磨損的是（ad）。 a封存的設備因自然力產(chǎn)生的磨損 b設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值 c技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后 d設備在運轉過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞 13、（a）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?，以求?/p>

36、估價對象客觀合理價格或價值的方法。 a市場法 b成本法 c收益法 d趨勢法 14、物業(yè)價格構成中包括了（ad） a土地取得成本 b開發(fā)成本 c投資利息 d物業(yè)折舊 e開發(fā)利潤 15、運用市場法估價時，建立價格可比基礎包括如下（ace）方面的工作。 a統(tǒng)一付款方式 b統(tǒng)一采用人民幣 c統(tǒng)一貨幣單位 d統(tǒng)一采用平方米 e統(tǒng)一采用單價 16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（b）、資金和運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。 a內(nèi)容 b價格 c管理機制 d環(huán)境 17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（c）。 a人口和家庭分析 b就業(yè)分析 c競爭對手分析 d收入分析 18、商品住宅需求的影響因素主要有（ab

37、de）。 a收入的變化 b政府的稅收政策 c國際市場住宅價格 d對未來的預期 e政府的住房政策 19、建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下（abd）。 a建筑物維護的標準 b建筑物管理策略 c租金方案 d物業(yè)檢查計劃 e財務收支計劃 20、按房屋所有權的性質劃分，物業(yè)租賃可分為（c）。 a居住用房租賃和非居住用房租賃 b定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃 c公房租賃和私房租賃 d國內(nèi)租賃和涉外租賃 來源:考試大-21、物業(yè)租賃管理模式中，（c）模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。 a包租轉租和委托管理 b出租代理和委托管理 c包租轉租和出租代理 d包租轉租、委托管理和出租代理 22、關于自動延期租賃的表述，正確

38、的有（abde）。 a除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約 b租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應 c租賃關系在雙方中的一方死去時終止 d又稱周期性租賃 e該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效 23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（abcd）。 a確定可出租面積和租賃方式 b編制租賃經(jīng)營預算 c定位目標市場 d確定租金方案 e明確廣告策略 24、下列哪項不是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用（d）。 a直接人工費 b間接費用 c直接材料費 d管理費用 25、某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險費100元/人月，房租費60元/人月，保安系統(tǒng)費100元/人元，保

39、安用房30元/人月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為（a）元。 a7250 b290 c3480 d500026、成本控制的原則有（abde）。 a全面控制原則 b講求經(jīng)濟效益原則 c常規(guī)管理原則 d責權利相結合原則 e例外管理原則 27、成本預算編制的基本要求有（ace）。 a成本預算必須同其他預算相協(xié)調 b成本預算要以成本計劃為基礎 c成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證 d成本預算要全面權衡，提高員工工作效率 e成本預算既要符合實際，又要適當留有余地 28、不屬于前期物業(yè)服務合同特征的是（d） a由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 b前期物業(yè)服務合同具有過渡性 c前期物業(yè)服務合同是要式合同 d

40、前期物業(yè)服務合同期限的確定性 29、對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務有關工作時，由于意外或疏忽，造成（c）人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應由被保險人賠付的金額，保險人負責賠償。 a投保人 b被保險人 c第三者 d雇員 30、風險管理的整個過程可以由（abde）步驟組成。 a風險識別 b風險評估 c風險處理 d風險控制 e風險調整 31、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是（abd）。 a建設施工合同 b售房合同 c收益性物業(yè)的租賃合同 d水電供應合同 e專項維修工程承包合同 32、不屬于物業(yè)管理報告構成內(nèi)容的是（ b）。 a工作總結 b滿意度調查 c財務報告 d未來工作計劃

41、33、（d）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標。 a利潤最大化 b資本利潤率最大化 c每股利潤最大化 d企業(yè)價值最大化 34、物業(yè)管理績效評價以（abce）等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。 a物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力 b資產(chǎn)運營水平 c償債能力 d物業(yè)管理企業(yè) e后續(xù)發(fā)展能力 35、企業(yè)績效評價的計分方法分為（abce ）。 a基本指標計分方法 b修正指標計分方法 c評議指標計分方法 d偏差指標計分方法 e定量和定性相結合計分方法 36、屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點是（c）。 a全員性 b全期性 c確定性 d動態(tài)性 37、在確定租金時，一般應根據(jù)（de）確定一個基

42、礎租金。 a當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 b物業(yè)發(fā)展定位 c承租人的接受能力 d業(yè)主希望達到的投資收益率目標 e其可接受的最低租金水平 38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有（bde）。 a租戶組合與位置分配 b租戶的商業(yè)信譽和財務狀況 c物業(yè)的周邊環(huán)境 d所需面積大小 e需要提供的物業(yè)管理服務 39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個（ d ）作為計算百分比租金的基礎。 a凈租金 b盈虧平衡點 c基礎租金 d人為平衡點 40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有：（abcd）和產(chǎn)權與管理權相分離風險。 a管理模式風險 b管理范圍不確定風險 c墊款風險 d突發(fā)事件風險 e投資風險 41、（ a ）是指設備或系統(tǒng)從誕

43、生至報廢的整個期間所需要的費用總和。 a生命周期成本 b生命周期資產(chǎn) c經(jīng)濟周期成本 d經(jīng)濟周期資產(chǎn) 第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質和管理對象 單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)1物業(yè)經(jīng)營管理強調為業(yè)主提供( )服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。 a物業(yè)管理 b設施管理 c價值管理 d投資管理 【答案】 c【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務，所以主要提供價值管理服務。 a、 b、d三個選項太片面，沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務的

44、性質。故本題選 c，有關內(nèi)容可參見教材第1頁。 2某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。 a甲級 b乙級 c丙級 d二級 【答案】b【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業(yè)管理服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑

45、物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選b，有關內(nèi)容可參見教材第23頁。 3在一個大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米，內(nèi)設置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲，有效商業(yè)服務半徑達200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。 a區(qū)域購物中心 b市級購物中心 c地區(qū)購物

46、中心 d居住區(qū)商場 【答案】a【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心；市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市；地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為13萬平方米，服務區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a，有關內(nèi)容可參見教材第34頁。 多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)4下

47、面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。 a優(yōu)越的地理位置 b建筑物實物狀況良好 c有自然磨損存在 d有完善的物業(yè)管理服務 e收益能力與新建成的寫字樓相當 【答案】a d e【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業(yè)管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。 5區(qū)域購物中心的特征包括( )。 a建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上 b業(yè)態(tài)業(yè)種復合度高 c有效商業(yè)服務半徑可達200公里 d商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主 e服務人口1萬人左右 【答案】b

48、 c【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。 6物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的( )、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。 a資本投資決策 b市場營銷 c物業(yè)管理 d租賃管理 e成本控制 【答案】a b d e【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理，主要服務還體現(xiàn)在價值管理服務方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管

49、理除了包含物業(yè)管理工作，還需要進行哪些方面的管理活動，主要是價值服務管理方面的內(nèi)容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選a b d e，有關內(nèi)容可參見教材第1頁。 7物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括( )等。 a寫字樓 b零售商業(yè)物業(yè) c居民自有住宅 d工業(yè)物業(yè) e酒店和休閑娛樂設施 【答案】a b d e 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型；零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型；工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等；酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求，故本