住宅小區(qū)接管驗收方案

1、接管驗收方案二00七年六月九日目 錄1.接管驗收方案 2.接管驗收資料要求 3.接管驗收標準 4.不合格項處理作業(yè)指導書 5.變配電室接管驗收表 6.風機房接管驗收表 7.風機接管驗收表 8.管道閥門井接管驗收表 9.監(jiān)控中心接管驗收表 10.資料移交登記表（工程技術資料）11.資料移交登記表（竣工驗收資料）12.資料移交登記表（產(chǎn)權資料）13.資料移交登記表（機電設備資料）14.富景園接管驗收資料移交登記表（業(yè)主資料）15.商鋪接管驗收表16.小區(qū)道路接管驗收表17.小區(qū)路燈接管驗收表18.鑰匙移交一覽表19.電梯接管驗收表20.房屋室內接管驗收表21.房屋主體接管驗收表22.設備檔案記錄表

2、23.整改內容通知單24.設備驗收存在問題統(tǒng)計表25.設備接收統(tǒng)計表26.公共設施接管驗收表接管驗收方案1.0 方案目的確保小區(qū)接管驗收工作的開展及順利進行。2.0 接管驗收意義2.1 新樓宇的接管驗收是指在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2.2 明確交接雙方的責、權、利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，為后期管理提供法理依據(jù)。3.0 接管驗收的條件3.1 建設工程全部施工完畢，并已竣工驗收合格；3.2 供電、給排水、消防、燃氣、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用；3.3 有關部門對樓棟、戶編號已經(jīng)確認。4.0接管驗收注意事項4.1 接管驗收雖然是以竣工驗收合

3、格為前提，但接管驗收是對每一細節(jié)進行檢驗（如衛(wèi)生間地漏排水不暢等等）。4.2 接管驗收必須堅持“合格一項，接管一項”的原則。4.3 接管驗收一定要寫明接管日期，以便劃清責任界線。4.4驗收中應注意的事項：a、應選派素質好、業(yè)務精通、對工作負責的技術人員參與驗收；b、物業(yè)公司應首先站在業(yè)主的立場上、對將要交付使用的物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益，同時也從今后物業(yè)維修養(yǎng)護的角度進行驗收；c、驗收中出現(xiàn)的問題應明確記錄在案，督促施工單位維修、改進；d、落實物業(yè)的保養(yǎng)事宜；e、移交工作應辦理書面移交手續(xù)；f、建設單位應向物業(yè)管理單位移交整套資料，以便今后的管理、維修和養(yǎng)護；g、物業(yè)物業(yè)公司接

4、收的只是物業(yè)的管理權以及政府賦予的有關權利。45物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別a、接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收是全方位的內外質量驗收。b、接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力和政府評價行為。5.0 前期準備工作5.1 根據(jù)移交單位申請驗收所提供的資料（如竣工圖、設備清單、設備調試運行記錄等），編制驗收所涉及內容的各種表格，并制定驗收計劃。計劃包括驗收人員的專業(yè)分組、任務分配及驗收進度等。5.2 對驗收人員進行培訓，統(tǒng)一驗收標準、工作方

5、法等。5.3與發(fā)展商聯(lián)系，要求相關施工管理人員陪同驗收，部分設備須由其人員進行開機運行試驗。每組相關施工單位至少有一人陪同。6.0 驗收實施：6.1各驗收小組人員開始按專業(yè)分工及按標準、計劃、設備清單等進行初次驗收。對實物的驗收，主要驗收設備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量，核對安裝位置等，并作試運行以驗證功能。驗收過程中，對不合格項（未達驗收標準或與設計要求不符），在相關驗收表格中做好記錄。7.0 驗收后不合格項的處理7.1初次現(xiàn)場驗收結束后，驗收小組專業(yè)人員對各單項不合格內容進行統(tǒng)計。7.2驗收小組負責人匯總各單項的不合格內容，形成整改報告并提交開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進行整改

6、。7.3物業(yè)公司（管理處）對整改報告的整改活動進行跟進，為整改內容的驗收做準備。7.4 驗收小組根據(jù)開發(fā)商約定的日期對整改內容進行驗收，并進行記錄和統(tǒng)計。由驗收小組負責人形成整改內容復驗報告呈報物業(yè)公司（管理處）工程部。8.0 驗收后的處理工作8.1 驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據(jù)全部的單項驗收報告形成綜合性驗收報告的評定及意見書，呈報公司。同時將各不合格項目形成書面報告，呈報開發(fā)商。8.2物業(yè)公司總經(jīng)理代表接管單位，同物業(yè)的移交單位進行正式移交，交接手續(xù)需經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)物業(yè)公司簽字后方可生效。9.0 接管驗收的程序接管驗收的程序圖責任人及要

7、求不合格合格合 格整改不合格提 請 接 管 驗 收提交接管條件、標準、資料及其審核5日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間合 格項目組長簽署項目驗收合格憑證對物業(yè)的功能與使用功能進行檢驗接管驗收領導小組組長簽發(fā)接管文件，正式接管按不合格項處理作業(yè)指導書處理建設單位書面提請由建設單位負責接管驗收項目組逐項審核接管驗收領導小組接管驗收項目組會同建設單位接管驗收項目組接管驗收領導小組10.0項目組構架及責任分工接管驗收領導小組（總經(jīng)理負責）一 組設備項目組（工程主管負責）二 組環(huán)境設施項目組（總經(jīng)理助理負責）三 組文 件 資 料 組（行政主任負責）10.1 驗收領導小組組長：物業(yè)公司總經(jīng)理；副組長：物業(yè)公司

8、副總經(jīng)理。10.2設備項目組、環(huán)境設施項目組、文件資料組負責人即為組長。10.3 設備組主要驗收內容為：各變配電室及設備、地下排污泵、電梯機房及設備、風機、地面各管道閥門井、監(jiān)控中心及設備、水泵房及設備、水箱（池）間及水箱（池）、停車場、消防控制室及設備、小區(qū)地面消火栓、小區(qū)路燈、信報箱、遠程抄表系統(tǒng)（水、電、氣）、總水表及閥門。10.4 環(huán)境組主要驗收內容為：房屋接管驗收、房屋公共部位（樓宇標準層、裙樓、地下室、天臺、樓道等）、小區(qū)道路、小區(qū)沙井、檢查井、化糞池、綠化工程。10.5接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：1) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；2)

9、派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；3) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數(shù)；4) 準備好接管驗收記錄表格；11.0 接管驗收的標準及職責分工11.1 相關標準見接管驗收標準11.2 各組按照具體分工內容，依照有關標準進行接管驗收，并做好各項記錄和跟進工作；12.0 接管驗收資料要求12.1 資料內容見接管驗收資料清單。12.2 職責：對接收的資料作好記錄，并分類存檔。將遺留問題在接管驗收資料遺留問題登記表進行登記備忘，并在公司行政人事部歸檔長期保存。13.0支持工具13.1不合格項處理作業(yè)指導書13.2接管驗收標準13.3接管驗收資料要求

10、13.4接管驗收不合格登記表接管驗收資料要求1.0產(chǎn)權資料 a項目批準文件； b用地批準文件； c建筑執(zhí)照； d拆遷安置資料；2.0政府驗收合格資料 a建筑工程竣工驗收合格證書； b建筑消防驗收合格證書； c完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書； d燃氣工程驗收合格證書； e用電許可證； f供用電協(xié)議書； g衛(wèi)星地面接收設施許可證； h電視共用天線合格證； i電梯使用合格證； j電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗收合格證書。 注：煤氣、電話有線電視由城市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。3.0工程技術資料 竣工圖包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 地質勘察報告； 工程合同及開、竣工報告；

11、工程預決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）； 隱蔽工程驗收簽證； 沉降觀察記錄； 竣工驗收證明書； 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 新材料、構配件的鑒定合格證書； 水、電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水的試壓報告。4.0資料的存放 上述資料必須存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專職管理的檔案室內，以便隨時查閱。5.0必須移交物業(yè)管理公司的資料5.1原件： a電梯使用合格證； b用電協(xié)議書； c用電許可證； d用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表； e衛(wèi)星電視地面接收設施許可證； f燃氣管道使用許可證。5.2復印件及

12、圖紙： a參與建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及所有施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱，負責人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話清單； b城市建設工程竣工驗收證書； c城市建筑消防驗收合格證書； d電視共用天線合格證； e建筑、電氣、給排水、空調、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖； f機電設備單臺說明書、調試、訂購合同。5.3機電設備資料：機電設備出廠合格證；機電設備使用說明書（要求中文）；機電設備安裝、調試報告；設備保修卡、保修協(xié)議。5.4業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。其他事項(如有)。接管驗收標準窗：開關自如，門框、窗框及玻璃周邊密封良好。地面：地磚平整、紋理清晰

13、、色澤均勻，十字線水平、垂直，地板鋪實平穩(wěn)、拼縫勻直，油漆色澤一致、無劃痕。墻面：墻紙粘貼牢固、接縫嚴密、圖案完整、花紋吻合、邊縫整齊無毛邊，涂料均勻平整、無凹凸感、無色差、不掉灰。給排水設施：供水管無滲漏，開關閥門運轉良好；排水通暢，無滲漏、積水現(xiàn)象樓宇本體硬件設施的具體驗收標準a)主體結構： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。b)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。c)內墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝

14、落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。e)衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。g)門、窗： 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 高檔

15、裝飾閡裝飾完整。h)樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。j)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火，接地在上”的規(guī)定，電源已接通正常。m）有線電視已開通，收視良好。n）開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。o）燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。p）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。q）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。r）給水

16、設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。s）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。t）門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。u）防盜網(wǎng)安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。v）其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。公共配套設施接管驗收標準：a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。b) 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。c) 屋面避雷設施連接牢固。d）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。e）綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面

17、積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。f）道路：路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標識線、路牌清楚完好。g）室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好；消防設施配件齊全消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。h）樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。i）垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。j）保安崗亭配件齊全，標識清晰，完好無損。k）保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。l）停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。m）單車、摩托車棚安裝牢固，

18、照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。n）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。o）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。p）護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。q）臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。r）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。s）信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。機電設備的接管驗收標準：a）電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。b）變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。c）中央空調設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。d）發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。e）消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。f）給排水設