萬科集團房地產產品研發(fā)管理流程

1、 產品研發(fā)管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人1、流程圖 2、流程概況流程目的規(guī)范產品的研發(fā)管理，建立以客戶為中心的產品研究和產品精品化體系提高產品客戶滿意度和品質。適用范圍適用于產品研發(fā)和產品的精品化管理。 流程主導及參與部門研發(fā)設計部（主導）、營銷策劃部、工程管理部、項目部、營銷部（項目公司）部門流程中承擔職責總經理1、 審核審批產品類型和體系規(guī)劃；2、 審核產品研究成果；3、 審核產品精品化實施方案。規(guī)劃設計分管副總1、 主管研發(fā)設計工作；2、 審核審批產品類型和體系規(guī)劃；3、 審核產品研究成果；4、 審核產品精品化實施方案?？偣こ處?、 協(xié)管

2、產品研發(fā)與精品化研發(fā)；2、 參與會審產品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。工程管理分管副總1、 參與會審產品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。營銷策劃分管副總1、 參與會審精品化研發(fā)方案。項目經理1、 參與會審精品化研發(fā)方案。規(guī)劃設計部1、 參與客戶細分、客戶需求調查；2、 負責產品類型的規(guī)劃工作；3、 制定產品研究和成果推廣計劃并組織實施；4、 制定產品精品化研究策略和計劃并組織實施。營銷部1、 負責客戶細分市場調研；2、 參與產品精品化與精品化實施方案制定。工程管理部1、 參與產品精品化研究，負責材料設備方面的研究。項目部1、 參與產品精品化研究，負責施工質量方案的研究。3、工作程序3.1產品研究3.1.1規(guī)劃設

3、計部按【戰(zhàn)略規(guī)劃管理流程】規(guī)定，根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產品戰(zhàn)略，營銷策劃部基于客戶價值需求和支付能力等指標，確定客戶細分及其價值定位；3.1.2營銷部編制細分市場需求調研表，進行消費市場需求調研，并形成客戶細分市場調研報告，調研報告至少要對每類客戶的客戶特征、產品需求、購房價值等緯度進行闡述：a、 客戶特征：細分客戶份額、年齡、學歷、工作、年收入、現(xiàn)有住房面積、多次置業(yè)率等； b、 產品需求：房屋屬性、單價、建筑面積、總價、樓層、小區(qū)偏好、發(fā)展商偏好等； c、 購房價值：購房動機、房屋價值、土地屬性等。 3.1.3規(guī)劃設計部根據(jù)客戶細分市場調研報告和公司的產品戰(zhàn)略，規(guī)劃公司產品系列、產品品類和

4、產品類型，形成客戶模型產品需求和產品品類描述，報研發(fā)設計分管副總審核，總經理審批；3.1.4研發(fā)設計部制定產品研究實施計劃，明確研究形式、參與部門與分工、計劃安排及研究費用等，報研發(fā)研發(fā)設計分管副總審核，總經理審批，后組織實施；3.1.5如果委托外部研究機構，按照【設計單位選擇管理流程】選擇合作單位，簽訂開發(fā)協(xié)議后進行研發(fā)；若自主研發(fā)，各部門按照計劃安排進行專題研究。研發(fā)設計部根據(jù)產品研究實施計劃節(jié)點及階段成果要求，協(xié)調、追蹤產品研究工作的進行；3.1.6研發(fā)設計部匯總外部研究機構或各參與部門的研究成果，形成總體的產品研究成果報告, 組織營銷部（項目公司）、營銷策劃部、研發(fā)設計分管副總、工程管

5、理分管副總、總工程師、總經理進行會審，會審結果報研發(fā)設計分管副總審核，總經理審批，審批通過報告確定成果推廣試點項目，暫不應用的成果由研發(fā)設計部總結備案；3.1.7試點項目實施各階段和結束，研發(fā)設計部組織進行成果實施的總結改進，并形成新產品研發(fā)成果推廣經驗總結。 3.2產品精品化研究3.2.1研發(fā)設計部在每年年末制訂下一年度年度產品精品化研究策略與計劃，內容包括但不限于：現(xiàn)行產品精品完善重點、新增產品精品類型或分項重點、改進產品精品制定和執(zhí)行的制度與措施，上述內容成果的形式及其起止產品精品建立和完善時間，及原產品精品完善的階段性工作重點。年度產品精品化研究策略與計劃研發(fā)設計分管副總審核，總經理審

6、批后組織實施，年度產品精品化研究策略與計劃需列入公司年度計劃；3.2.2產品精品信息調研與研究a、 市場調研與信息收集：研發(fā)設計部向相關部門發(fā)放產品精品研究調研表，由相關部門進行信息收集、整理和研究，填寫產品精品研究調研表提交研發(fā)設計部；b、 項目拓展部：在論證階段進行市場調研時，收集和整理市場優(yōu)秀項目的產品特色； c、 營銷策劃部：在定位策劃階段進行市場調研時，收集和整理市場優(yōu)秀項目的產品特色； d、 規(guī)劃設計部：日常收集和研究業(yè)界優(yōu)秀項目的產品信息；在考察設計單位時，收集設計單位優(yōu)秀案例和產品特色； e、 項目部工程部（項目公司）：收集業(yè)界優(yōu)秀項目的產品四新應用信息；工程供方和材料設備供應

7、商考察時總結優(yōu)秀產品信息； f、 公司安排的外出項目考察，考察人員在完成考察報告的同時，應完成相應的項目產品精品調研表。 專題研究：針對特定類型、特定檔次的項目中的某個專項進行論證和分析，例如：門窗、智能化、面磚、潔具等，研發(fā)設計部在產品精品框架內容的范圍內選定專題，組織完成研究工作，并將結論落實為相應的產品要求連同處理方案進行整理，作為專題研究成果列入產品精品；項目經驗總結：在項目實施過程中，綜合考慮產品品質的設計、施工、成本等因素，按照項目檔次和項目類型加以區(qū)別，將產品要求和處理方法歸納總結；項目部/工程部（項目公司）提供項目信息的同時，將項目情況按照產品精品案例模板的形式，進行整理，提交

8、研發(fā)設計部備案，作為項目經驗整理列入產品精品。3.2.3產品精品化實施方案的制定與審批研發(fā)設計部結合專題研究、項目經驗總結與收集和整理內外部產品精品信息，研發(fā)設計部組織營銷部（項目公司）編制產品精品化實施方案，上述兩個部門主要從市場角度提供支持。產品精品化實施方案初稿經過營銷部（項目公司）、工程管理部、項目部、營銷策劃部、工程管理分管副總、項目部分管副總、營銷策劃分管副總、總工程師、總經理討論評審，經研發(fā)設計分管副總審核，總經理審批后，頒布執(zhí)行；3.2.4產品精品的執(zhí)行與監(jiān)督落實a、 項目定位階段：在項目定位評審同時確定項目采用的產品精品類型，編寫項目定位報告時，將確定采用的產品精品類型作為提

9、報內容一同提交審批；b、 規(guī)劃和建筑方案設計階段：在規(guī)劃方案招標階段，研發(fā)設計部將產品精品設計作為任務書中的輸入文件之一進行技術標書編寫；c、 在方案評審時，將產品精品在方案中落實情況作為對方案的評價要素進行評審；d、 擴初設計階段：研發(fā)設計部將上階段確定的產品精品附件作為編制擴初設計任務書的輸入條件之一，在擴初設計成果評審時，將產品精品在擴初設計圖紙中落實情況作為評價要素進行評審；e、 施工圖設計階段：前階段確定的項目產品精品作為編制施工圖設計任務書的輸入條件之一，在施工圖設計成果評審時，將產品精品在施工圖設計圖紙中落實情況作為評價要素進行評審；f、 采購與招標階段：招標主責部門負責將產品精品內明確的相關要求作為招標條件列入招標文件，在招標文件審核時對產品精品落實情況進行審查；g、 施工階段：在項目施工階段中，項目部/工程部（項目公司）按照在項目設計階段產品精品的條款內容進行過程監(jiān)督。在項目過程驗收中，驗收小組對備案條款的總體完成情況進行核對，并填報核對清單。 3.2.5產品精品實施總結 a、 在以上各階段工作完成后，研發(fā)設計部收集各階段的評審或驗收記錄，對產品精品的執(zhí)行落實情況進行階段性評