某大廈物業(yè)管理招標(biāo)書

1、某大廈物業(yè)管理招標(biāo)書目錄第一部分 標(biāo)的介紹 31.1 建筑指標(biāo) 31.2 建筑說明 31.3 共用設(shè)備設(shè)施 3第二部分 投標(biāo)人須知 12.1 總則說明 12.1.1 適用范圍 12.1.2 定義 12.1.3 合格的投標(biāo)方 12.2 投標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo) 12.2.1 投標(biāo) 12.2.2 開標(biāo) 22.2.3 評標(biāo)委員會(huì) 22.2.4 合同協(xié)議書的簽署 22.3 招標(biāo)文件解釋權(quán) 2第三部分 技術(shù)規(guī)范及要求 33.1 招標(biāo)項(xiàng)目 33.1.1 招標(biāo)范圍及內(nèi)容 33.1.2 商場與寫字樓共用項(xiàng)目及獨(dú)立項(xiàng)目 43.1.3 服務(wù)內(nèi)容 53.2 服務(wù)質(zhì)量要求 53.2.1 管理的質(zhì)量目標(biāo) 53.2.2 基礎(chǔ)服務(wù)

2、質(zhì)量指標(biāo)： 6第四部分 投標(biāo)文件的編制 74.1 、整體方案策劃思路 74.2 、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度 74.3 、人員配備與管理，人員配備原則上要求不超過初擬人數(shù) 74.4 、房屋管理維修養(yǎng)護(hù) 74.5 、共用設(shè)備、設(shè)施管理 84.6 、保安及車輛管理 84.7 、衛(wèi)生管理 84.8 、基礎(chǔ)管理措施 84.9 、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 9第一部分 標(biāo)的介紹1.1 建筑指標(biāo)1.2 建筑說明1、平面布置2、建筑造型結(jié)構(gòu) 3、建筑裝飾1.3 共用設(shè)備設(shè)施1、供電系統(tǒng)10KV高壓配電系統(tǒng)為單母線不分段運(yùn)行,一路10KV電源供電,地下室設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組， 作為大廈的備用電源，大廈設(shè) 6 臺(tái)干式變壓器，總?cè)萘繛?

3、7300KVA。2、弱電系統(tǒng) 大廈內(nèi)的公用部分，如走廊、電梯廳、電梯廂均設(shè)相應(yīng)設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭； 地下汽車庫車庫管理系統(tǒng) ; 電話 ； 背景音樂系統(tǒng)。 大廈及地下室汽車庫均利用消防應(yīng)急控制系統(tǒng)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)，平時(shí)可播放音樂及有關(guān)信息，事故時(shí)可進(jìn)行切換。 消防系統(tǒng)內(nèi)容包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) ；火災(zāi)事故照明、應(yīng)急疏散指示系統(tǒng)；室內(nèi)室外消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)；樓宇防排系統(tǒng)及消防供電切換，相關(guān)消防設(shè)備、器具的配置；設(shè)計(jì)中的建筑防火、防火分隔、裝飾防火、防火門窗、疏散通道等。3、電梯系統(tǒng)大廈配置垂直電梯 7臺(tái)（含消防電梯 ），貨梯 2臺(tái)，自動(dòng)扶梯 16部。垂直電梯轎廂均設(shè)應(yīng)急 照

4、明、緊急消防功能。4、供水系統(tǒng)本項(xiàng)目給水水源采用城市自來水， 其供水壓力約為 0.12MPa 。本建筑城市管網(wǎng)引入一根， 其 管徑為DN125,接至本樓地下室供消防貯水池補(bǔ)水和生活水箱。消防貯水池內(nèi)存滿足本工程所需要 850 立方米消防水量，水源泵房內(nèi)設(shè)有室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)給水泵、自動(dòng)噴水系統(tǒng)給 水泵 。消火栓系統(tǒng)分高、低兩個(gè)區(qū)，地下二層至地上五層為低區(qū)，六至二十六層為高區(qū) ; 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)分為高低兩個(gè)區(qū)， 地下二層至地上六層為低區(qū)， 七至二十六層為高區(qū)。 火 災(zāi)初期十分鐘消防水量由設(shè)于二十七層屋頂消防水箱保證 （水箱容積為 40 立方米 ）。5、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)大廈及地下室汽車庫等部位均按設(shè)

5、計(jì)規(guī)范要求設(shè)置送風(fēng)及排煙系統(tǒng)，大廈另設(shè)中央空調(diào)。6、采暖系統(tǒng)（1）本工程采暖供回水由本樓地下一層換熱站提供，采暖二次網(wǎng)供回水溫度為65/50 C,采暖系統(tǒng)定壓及補(bǔ)水由換熱站解決。 （2） 采暖形式： 根據(jù)甲方要求， 本建筑采用三種采暖形式： 地下一層車庫采用電暖氣采暖 ;一至三層以空調(diào)采暖為主， 散熱器采暖為輔 （達(dá)到值班溫度即 可）; 其他層均采用散熱器采暖。7、出入口及地下停車商場主要出入口在工農(nóng)大路側(cè)， 次出入口在虎林路， 辦公出入口在東南方向， 位于紅旗東路 側(cè)，地下室汽車庫在西南面。第二部分 投標(biāo)人須知2.1 總則說明2.1.1 適用范圍本招標(biāo)文件僅適用于本投標(biāo)邀請中所敘述物業(yè)的物業(yè)

6、管理服務(wù)。2.1.2 定義1 、“招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。2、“投標(biāo)方”系指向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。3、“項(xiàng)目”系指物業(yè)管理企業(yè) （即投標(biāo)人 ）按招標(biāo)文件規(guī)定， 須向用戶提供的物業(yè)管理服務(wù)。4、“用戶”系指進(jìn)行本次招標(biāo)的未來使用該大廈的業(yè)主。2.1.3 合格的投標(biāo)方 經(jīng)過本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱為合格的投標(biāo)方。 投標(biāo)方應(yīng)遵守有關(guān)的中國 法律和規(guī)章條例。2.2 投標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo)2.2.1 投標(biāo)具有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的合法物業(yè)管理有限公司。2.2.2 開標(biāo)1、招標(biāo)方自收到標(biāo)書后，由招標(biāo)方自行開標(biāo)。2、開標(biāo)時(shí)，先查驗(yàn)投標(biāo)方公司營業(yè)執(zhí)照原件和復(fù)印件及公

7、司物業(yè)管理資質(zhì)證書原件和復(fù)印 件，然后查看投標(biāo)文件，以及招標(biāo)方認(rèn)為合適的其他內(nèi)容并記錄。3、開標(biāo)后，招標(biāo)方根據(jù)標(biāo)書內(nèi)容將選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間邀請投標(biāo)方前來答辯。2.2.3 評標(biāo)委員會(huì)招標(biāo)方將根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)組建評標(biāo)委員會(huì)，其成員由招標(biāo)方指定人員組成。2.2.4 合同協(xié)議書的簽署中標(biāo)方按中標(biāo)通知書指定的時(shí)間、地點(diǎn)與長春 * 大廈簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。2.3 招標(biāo)文件解釋權(quán)本招標(biāo)文件的解釋權(quán)歸屬 大廈，招標(biāo)方有權(quán)保留相關(guān)解釋權(quán)。第三部分 技術(shù)規(guī)范及要求3.1 招標(biāo)項(xiàng)目3.1.1 招標(biāo)范圍及內(nèi)容1、技術(shù)參數(shù)序號 項(xiàng) 目 情 況 備 注1 層數(shù) 地下室 2 層，地上建筑共 26 層2規(guī)劃用地11700

8、 m23建筑占地面積 5564.17 m4 建筑密度 47.56%5 總建筑面積 69363 m6 地上總建筑面積 58492 m7 容積率 4.99948 綠地率 15% 跟其他地塊統(tǒng)一平衡 25%9 機(jī)動(dòng)車車位 227 個(gè) 地面 30個(gè);地下 197個(gè)10 建筑高度 97.5m面積具體分布1 地下室 1. 地下 1 層建筑面積 5315.1 m ;2. 地下 2 層建筑面積 5555.6 m ; 共計(jì)面積 10870.7 m2 商場 1.1F 建筑面積 5564 m ;2.2F 建筑面積 5564m ;3.3F 建筑面積 5564m ;4.4F 建筑面積 5209 m ;共計(jì)面積 2673

9、4 m3美食廣場/辦公5F建筑面積4833加4 6F辦公建筑面積2655 m2共計(jì)面積31758 m25 辦公 (7F26F) 標(biāo)準(zhǔn)層 7F25F2、招標(biāo)范圍及內(nèi)容服務(wù)對象 招標(biāo)范圍 招標(biāo)內(nèi)容 備注* 商場 廣場外圍環(huán)境、廣場、 B2-B1 停車場 ; 1F-5F; 露臺(tái);其它不可回收垃圾的清運(yùn) ; 綜合管理、保安、保潔、維修等全面物業(yè)管理服務(wù) ; 方案 1寫字樓用戶6F-22F公共區(qū)域、1F寫字樓大廳、屋頂；其它不可回收垃圾的清運(yùn)；綜合管理、保安、保潔、維修等全方位物業(yè)管理服務(wù) ; 方案 23.1.2 商場與寫字樓共用項(xiàng)目及獨(dú)立項(xiàng)目類別 項(xiàng)目明細(xì) 備注共管項(xiàng)目 1 、高低壓配電間內(nèi)設(shè)備的維護(hù)

10、。2、消防監(jiān)控主機(jī)的職守和維護(hù)維修工作。3、消防水泵和噴淋水泵以及消防水池的維護(hù)和維修工作。4、化糞池的維護(hù)和清理工作。5、自來水總管維護(hù)工作。6、 政府部門要求的作業(yè)等。考慮責(zé)任劃分及費(fèi)用分?jǐn)偵虉?1 、商場所有電表的抄表計(jì)算以及監(jiān)管維護(hù)工作。2、商場部分消防水系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)和維修工作。3、配電系統(tǒng)的商場部分以及從高低壓配電間至商場電管井的線路維護(hù)和維修工作。4、生活水泵及管道的維護(hù)和維修工作。5、16部扶梯和 2 部貨梯的年檢和日常維護(hù)工作。6、樓頂霓虹燈帶和航空指示燈的維護(hù)和維修工作7、商場部分的消防排煙系統(tǒng)。8、商場空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)和維修工作。寫字樓 1 、寫字樓所有電表的抄表計(jì)算

11、以及監(jiān)管維護(hù)工作。2、寫字樓部分消防水系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)和維修工作。3、配電系統(tǒng)的寫字樓部分以及從高低壓配電間至寫字樓電管井的線路維護(hù)和維修工作。4、生活水泵和樓頂生活水箱以及管道的維護(hù)和維修工作。5、3部客梯和 2 部消防客梯的年檢和日常維護(hù)工作。6、樓頂霓虹燈帶和航空指示燈的維護(hù)和維修工作7、寫字樓部分的消防排煙系統(tǒng)。8、頂樓部分的生活用水加壓設(shè)備。9、樓頂防雷帶的維護(hù)。3.1.3 服務(wù)內(nèi)容1、綜合管理、保安、保潔、機(jī)電維修、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、綠化、停車場管理等全方面的 物業(yè)管理服務(wù)。2、初擬人員配備要求：項(xiàng)目 管理人員 保安 保潔 機(jī)電維修 綠化 商場 (1F5F) 8 28 42 2

12、1 1寫字樓 (6F26F) 10 16停車場 (B2FB1F) 3 33.1.4 商場營業(yè)時(shí)間：冬天： 8： 30 17： 00; 夏天： 8：30 18：003.2 服務(wù)質(zhì)量要求3.2.1 管理的質(zhì)量目標(biāo)1、達(dá)標(biāo)目標(biāo)：要求按物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)進(jìn)行管理，實(shí)行“酒店式”的全方位服務(wù)，并通過服務(wù)與管理， 爭取一年內(nèi)使大廈成為物業(yè)管理市優(yōu)秀等級大廈。2、總體目標(biāo)：1) 要求通過過硬的管理團(tuán)隊(duì)所提供的特色服務(wù)，實(shí)現(xiàn)客戶滿意最大化 ;2) 要求通過用戶滿意實(shí)現(xiàn) , 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)收益最大化。3.2.2 基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)：序號 指標(biāo)名稱 國家、評分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo) 項(xiàng)目指標(biāo) 備注1 碎修、維修及時(shí)率 95%

13、以上 95%2 維修工程質(zhì)量合格率 95%以上 95%3 清潔保潔率 95% 以上 95%4治安事件發(fā)生率 1%。以下1%。5 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 95%6火災(zāi)發(fā)生率 1%o以下（年）1 %07 用戶有效投訴率 1%以下 1%8 用戶投訴處理率 95% 95%9 投訴回訪率 95% 100%10 化糞池、雨水井、污水井完好率 90%11 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 80% 100%12 客戶滿意率 95%13 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取率 95%第四部分 投標(biāo)文件的編制本次投標(biāo)為招標(biāo)方自行開標(biāo)， 投標(biāo)書包括商場和辦公管理， 其中投標(biāo)書中費(fèi)用測算分為方案 一（針對* 商場）和方案二 （針對寫字

14、樓辦公 ） ，投標(biāo)書內(nèi)容和編制要求如下：4.1 、整體方案策劃思路管理“服務(wù)百分百”的標(biāo)的定位 ; 結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)擬定方案策劃思路;針對不同物業(yè)類型的用戶擬定服務(wù)措施、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)、近遠(yuǎn)期規(guī)劃 ; 方案總體思路緊扣招標(biāo)項(xiàng)目，體現(xiàn)特色兼顧合理 性、實(shí)效性及新穎性。4.2 、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度1 、針對項(xiàng)目建立管理機(jī)構(gòu)、組織框圖、工作流程、管理機(jī)制等 ;2、建立明確管理規(guī)章制度、崗位職責(zé)、考核辦法;3、針對本項(xiàng)目配置，設(shè)計(jì)具體利用、經(jīng)營及折舊方案。4.3 、人員配備與管理，人員配備原則上要求不超過初擬人數(shù)1 、人員和服務(wù)人員及專業(yè)技術(shù)人員配備2、員工培訓(xùn)方案，員工考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制 3、員工著裝、標(biāo)志。

15、4.4 、房屋管理維修養(yǎng)護(hù)1、房屋保修期和維修期不同階段的管理方案和合理化便民措施2、針對私搭亂建和改變房屋用途現(xiàn)象管理措施;3、針對商鋪、辦公特色，體現(xiàn)特色化房屋管理維修舉措4.5 、共用設(shè)備、設(shè)施管理1、設(shè)備、設(shè)施安全運(yùn)行管理方案及專業(yè)技術(shù)人員配備;2、針對公變、專變不同供電方式，提出針對性供電管理方案3、弱電及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案 ;4、消防系統(tǒng)管理方案 ;5、電梯系統(tǒng)管理方案 ;6、給排水系統(tǒng)管理方案 ;7、中央空調(diào)管理方案 ;8、后備發(fā)電機(jī)組管理方案 ;4.6 、保安及車輛管理1、物業(yè)安全防范管理方案 ;2、地下停車場及地面機(jī)動(dòng)車位、車庫出入口管理方案;3、警示標(biāo)志管理措施 ;4.7 、衛(wèi)生管理1、環(huán)衛(wèi)保潔方案：設(shè)施、措施、考核 2、辦公管理標(biāo)準(zhǔn) ;3、噪聲等控制措施 ;4.8 、基礎(chǔ)管理措施1、前期管理：前期人員配備和培訓(xùn)、入駐方案、竣工前查驗(yàn)計(jì)劃及合理性建議;2、入住管理：交付手續(xù)、程序及開發(fā)商配合，做好裝修管理、外來人口、外