北京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本說明

1、北京市前期物業(yè)服務(wù)合同和北京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本發(fā)布一、制定合同示范文本的背景隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)服務(wù)逐漸成為城市房屋服務(wù)管理的主要形式。截至2008年3月，全市實(shí)施物業(yè)服務(wù)總建筑面積達(dá) 3.5億平方米，其中住宅面積 2.7億平方米，約占住 宅總量的80% ;全市住宅小區(qū)成立業(yè)主大會的有 627個(gè)，約占項(xiàng)目總數(shù)的20%。全市共有 物業(yè)服務(wù)企業(yè)2844家，從業(yè)人員約 20萬人，其中一級企業(yè) 65家，二級企業(yè)197家，物 業(yè)服務(wù)已經(jīng)涉及北京市民千家萬戶。但由于物業(yè)服務(wù)合同簽訂不規(guī)范，合同內(nèi)容不全面、不細(xì)化，權(quán)利義務(wù)設(shè)定不公平，標(biāo)準(zhǔn)約定不明確，違約責(zé)任不清楚等問題也引發(fā)許多物業(yè)服務(wù)糾紛。圍

2、繞合同而產(chǎn)生的投訴、信訪數(shù)量占了物業(yè)服務(wù)投訴、 信訪總量的較大比例， 物業(yè)服務(wù)合同的不規(guī)范問題已成為影響構(gòu)建 和諧物業(yè)環(huán)境的重要因素。同時(shí)，近幾年的人大建議案和政協(xié)提案也越來越關(guān)注物業(yè)服務(wù)合同，約有一半以上的人大建議案、政協(xié)提案涉及合同問題。代表、委員們希望相關(guān)主管部門能夠， 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同監(jiān) 管，制定和推行物業(yè)服務(wù)合同示范文本， 引導(dǎo)各方主體增強(qiáng)合同意識， 依約履行各自的職責(zé)， 承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。二、合同示范文本制定過程為規(guī)范我市的物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)物業(yè)服務(wù)活動中各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)糾紛，營造和諧的物業(yè)環(huán)境，北京市建設(shè)委員會與北京市工商行政管理局共同起草了北京市前期物業(yè)服務(wù)合同與北

3、京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本。海淀工商分局積極參與了示范文本的起草工作。為保證示范文本內(nèi)容的科學(xué)性和實(shí)用性，兩部門采取公開征求意見、內(nèi)部研討、專家座談、公開論證等多種形式，廣泛征集和聽取了社會各界的意見，對示范文本內(nèi)容進(jìn)行了反復(fù)的修改和完善，前后歷時(shí)一年多的時(shí)間。兩個(gè)示范文本已于日前定稿，并將于2008年5月1日起正式在全市范圍內(nèi)推行使用。當(dāng)事人使用示范文本，可到各區(qū)縣工商分局領(lǐng)取;也可登錄“北京工商”、“首都之窗”或“千龍”網(wǎng)下載電子版使用。2007年3月、10月，示范文本曾兩次通過“北京建設(shè)”、“首都之窗”等網(wǎng)站公開向社 會征集意見，引起了市民的廣泛關(guān)注。 征求意見的頁面瀏覽量達(dá)近 2萬次，收

4、到留言近150 條，郵件近50封，涉及了停車位收益、拒繳物業(yè)費(fèi)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備收益、物業(yè) 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、電梯使用收費(fèi)、取暖費(fèi)及自采暖證明、合同期限等七個(gè)專項(xiàng)問題和若干綜合性問題。網(wǎng)上征求意見后，市建委、市工商局多次組織物業(yè)管理專家顧問組、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表召開座談會，對合同文本結(jié)構(gòu)、酬金制收費(fèi)方式、收益分配、停車及違約責(zé)任等方面進(jìn)行 了深入細(xì)致的探討。2007年12月，市建委與市工商局共同邀請業(yè)主代表、物業(yè)企業(yè)代表、法學(xué)家、物業(yè)專家、消費(fèi)者協(xié)會、律師等有關(guān)人士召開了合同文本的公開論證會，由“首都之窗”網(wǎng)站對論證會過程進(jìn)行了全程直播。 相關(guān)專家、代表圍繞示范文本內(nèi)容展開了論證，提出了大量的

5、意見和建議，包括建立預(yù)警機(jī)制、細(xì)化違約責(zé)任、建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格聯(lián)動機(jī)制、明確開發(fā)建設(shè) 單位的責(zé)任、增加建筑的安全性保障條款等。公開論證會再次引發(fā)了社會各界的關(guān)注。三、合同示范文本的適用范圍北京市前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本將作為商品房買賣合同的附件，要求開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)簽訂，在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時(shí)上報(bào)市建委市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由買房人在購房時(shí)予以確認(rèn)，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭議和糾紛。北京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)使用，通過明確物業(yè)服務(wù)范圍、完善業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、 規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式、明確違約責(zé)任 等措施進(jìn)一步理順

6、雙方關(guān)系。四、合同示范文本的主要內(nèi)容北京市前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本由十部分、三十三條組成，北京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本由十一部分、 三十四條組成。兩個(gè)示范文本分別明確了前期和后期物業(yè)服務(wù)中的服 務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等相關(guān)條款。對于規(guī)劃平面 圖、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、 物業(yè)共用部位明細(xì)、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及移交資 料清單等具體內(nèi)容則以附件的形式體現(xiàn)。北京市前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容但服務(wù)的主要對象卻是廣大前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的,業(yè)主。本合同中不僅明確了開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定權(quán)利和義務(wù)，更考慮了廣大業(yè)主的合法權(quán)益

7、。并以業(yè)主入住為界，分為入住前服務(wù)和入住后服務(wù)兩部分。（一）業(yè)主入住前的服務(wù)合同中明確，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就入住前服務(wù)的具體事宜簽訂書面協(xié)議，明確服務(wù)的范圍、費(fèi)用等事項(xiàng)，并規(guī)定因入住前服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位另行支付，不得攤?cè)霕I(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）業(yè)主入住后的服務(wù)1、服務(wù)的主要內(nèi)容業(yè)主入住后的服務(wù)一般包括：制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度；物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；公共綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)；清潔服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的

8、清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；協(xié)助維護(hù)秩序，對車輛（包括自行車）停放進(jìn)行管理；協(xié)助做好安全防范工作。發(fā)生安全事故，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，采取相應(yīng)措施，協(xié)助做好救助工作；消防服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)以及消防管理制度的建立；負(fù)責(zé)編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)方案； 按照法律、法規(guī)和有關(guān)約定對物業(yè)裝飾裝修提供服務(wù)；發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告；制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或急迫性維修的具體內(nèi)容；設(shè)立服務(wù)監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域公告欄等醒目位置公示等

9、。2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是衡量物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)是否符合約定的重要依據(jù)。但由于物業(yè)服務(wù)涉及的具體內(nèi)容較多、且需求較為多樣化，不宜用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來限制。因此文本中規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式明確服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)，并且雙方約定的住宅物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于市建委公布的住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(一級)(試行)中規(guī)定的相應(yīng)要求，以此來保障業(yè)主的基本權(quán)益。3、前期物業(yè)服務(wù)期限與合同終止目前物業(yè)服務(wù)活動中因服務(wù)期限和合同解除問題引發(fā)的糾紛較多，常有物業(yè)公司突然不知所蹤或原有物業(yè)公司拒不撤出的報(bào)道見諸媒體。為減少有關(guān)糾紛，文本中對此類問題做出了專門規(guī)定：(1 )服務(wù)期限問題：開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企

10、業(yè)可以在合同中約定服務(wù)期限。(2 )期滿不再續(xù)約問題：任何一方?jīng)Q定在服務(wù)期PM屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當(dāng)在屆滿3個(gè)月前書面通知對方，從而給物業(yè)交接預(yù)留充足的準(zhǔn)備時(shí)間。(3)合同提前終止問題：服務(wù)期限未滿，但業(yè)主大會已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效 3個(gè)月前書面通知甲、乙雙方；新合同生效時(shí)，原合同自動終止；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原合同終止前移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)的相關(guān)資料及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、 公共區(qū)域，并按時(shí)撤出本物業(yè)區(qū)域， 以保障新舊物業(yè)的順利交接。(4)物業(yè)銜接空檔問題：為避免物業(yè)服務(wù)銜接上出現(xiàn)空檔損害業(yè)主權(quán)益，文本中規(guī)定原合同終止后尚未有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

11、承接的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按原合同約定提供服務(wù)，在此期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用仍由業(yè)主按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)交納。(5 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接協(xié)助問題：文本中規(guī)定合同終止后甲乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好債權(quán)債務(wù)處理，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行等；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會、業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(1 )物業(yè)費(fèi)起算時(shí)間問題：文本中規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)從開發(fā)建設(shè)單位通知的收房期限屆滿之日起計(jì)收。(2 )物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題：文本中提供了包干制和酬金制兩種收費(fèi)方式供當(dāng)事人選擇。其 中:物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以虧損為選擇包干制的，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有

12、或者承擔(dān);由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布公共服務(wù)收支情況。選擇酬金制的，物業(yè)服務(wù)資金為交納的業(yè)主共同所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管， 其構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出， 年度結(jié) 算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用， 年度結(jié)算后不足部分， 由全體業(yè)主承擔(dān)，另行交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和支出年度預(yù)決算，并按約定向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的使用情況。(3)裝修收費(fèi)問題：針對一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主裝修過程巧立名目亂收費(fèi)的現(xiàn)象，文本中規(guī)定業(yè)主或物業(yè)使用人申請裝飾裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

13、應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)，與其訂立書面的裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。除約定收取裝飾裝修服務(wù)費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)、開工證費(fèi)、管線圖費(fèi)等與裝飾裝修有關(guān)的費(fèi)用。(4 )裝修押金問題：目前物業(yè)公司在業(yè)主裝修時(shí)收取一定金額裝修押金的做法較為普遍，并在避免和彌補(bǔ)裝修對物業(yè)區(qū)域造成的損失方面發(fā)揮了積極作用。但為避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修押金的不合理占用或扣除，文本中規(guī)定如收取裝飾裝修押金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在完工后7日內(nèi)將押金全額退還。(5 )對業(yè)主自有物業(yè)的服務(wù)收費(fèi)問題：一般來說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不包含對業(yè)主自有物業(yè)提供

14、服務(wù)的費(fèi)用。因此文本中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主自有物業(yè)提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或按雙方的約定收取費(fèi)用。(6 )對業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營活動的特別收費(fèi)問題：目前一些住宅的業(yè)主在符合法律規(guī)定的條件下利用自有物業(yè)從事經(jīng)營活動，獲取了商業(yè)利益。但這些活動同時(shí)也給住宅物業(yè)環(huán)境帶來了壓力，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本。因此文本中規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。(7 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收費(fèi)用環(huán)節(jié)加收不合理費(fèi)用的問題：文本中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、

15、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。5、各方權(quán)利義務(wù)(1)開發(fā)建設(shè)單位權(quán)利義務(wù)第一，移交物業(yè)資料問題。 包括審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)服務(wù)方案并監(jiān)督實(shí)施；在約定期限內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)用房、 移交竣工總平面圖和其他相關(guān)資料； 負(fù)責(zé)與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)一起對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收、確認(rèn)；提供物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的工程驗(yàn)收資料。第二，解決開發(fā)遺留問題。 包括按照質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任；按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為業(yè)主戶內(nèi)配置各種計(jì)量儀表，使用臨水、臨電的，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)的性質(zhì)承擔(dān)相

16、應(yīng)的費(fèi)用差價(jià)；解決開發(fā)建設(shè)遺留問題；配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作。第三，交納物業(yè)費(fèi)問題。文本規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售的物業(yè)、因開發(fā)建設(shè)單位原因未能按時(shí)交付物業(yè)買受人的物業(yè)及自有物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用，不能把相應(yīng)費(fèi)用分?jǐn)偨o其他業(yè)主。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)第一，如約提供服務(wù)問題。包括向開發(fā)建設(shè)單位提交本物業(yè)的入住工作計(jì)劃；按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)；妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔 案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密；及時(shí)向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)

17、主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同和臨時(shí)管理規(guī)約的行為，采取告知、勸說和建議 等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正。第二，委托專業(yè)服務(wù)問題。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常將保潔、保安等專業(yè)性服務(wù)外包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)來完成，但在專業(yè)性服務(wù)引發(fā)的法律責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)的問題上，往往出現(xiàn)互相推諉的情況。為解決這些問題，文本中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi) 的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三方；應(yīng)當(dāng)將委托事項(xiàng)及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示；與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于前期物業(yè)服務(wù)合同約定；應(yīng)當(dāng)對受托企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務(wù)

18、行為承擔(dān)責(zé)任。第三，物業(yè)共用部位的經(jīng)營問題。 文本中規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自將業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于經(jīng)營活動；將其用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動的，應(yīng)當(dāng)在符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)， 并每半年公布收益情況，接受業(yè)主監(jiān)督；所得收益歸相關(guān)業(yè)主所有，分配及使用由相關(guān)業(yè)主共同約定。第四，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的維護(hù)問題。 文本規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地。確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示，

19、施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響，并及時(shí)恢復(fù)原狀。本物業(yè)區(qū)域內(nèi)需另行配備相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)業(yè)主協(xié)商解決。第五，對業(yè)主自有物業(yè)維修的協(xié)助問題。當(dāng)前，業(yè)主的自有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)單位的保修期內(nèi)發(fā)生故障，卻難以獲得開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)維修所引發(fā)的糾紛較多。因此文本中規(guī)定，屬于開發(fā)建設(shè)單位保修的業(yè)主自有物業(yè)，業(yè)主提出修理申請的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助，并對施工現(xiàn)場提出管理要求，從而保障業(yè)主權(quán)益的及時(shí)維護(hù)。(3)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)包括業(yè)主對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)有知情權(quán)；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)有建議、督促的權(quán)利；有權(quán)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)

20、收支情況進(jìn)行審計(jì)；有權(quán)監(jiān)督本物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及使用情況；配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作；按照相關(guān)規(guī)定交存、 使用和續(xù)交專項(xiàng)維修資金；按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與特約服務(wù)費(fèi)等。6、違約責(zé)任(1 )開發(fā)建設(shè)單位違約責(zé)任由于開發(fā)建設(shè)單位的開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能完成服務(wù)內(nèi)容的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位限期解決，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(2 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期限內(nèi)擅自撤出的，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)剩余期限物業(yè)服務(wù)總費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本合

21、同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照延遲撤出期間物業(yè)服務(wù)總費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金。這些行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。除不可預(yù)見的情況外， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停水、 停電的，開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；給開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(3)業(yè)主違約責(zé)任業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照逾期每日萬分之五等標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。(4)提前解約責(zé)任除合同中明確規(guī)定的情形外，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均不得提前解除合同，否則解約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；給對方或業(yè)主造成損失的，解

22、約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(5)緊急避險(xiǎn)處理文本中規(guī)定，為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、 水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定處理。此外，當(dāng)事人還可以對違約責(zé)任做出補(bǔ)充約定。(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的免責(zé)條款物業(yè)服務(wù)企業(yè)有確切證據(jù)證明屬于以下情況的，可不承擔(dān)違約責(zé)任：包括由于開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或物業(yè)使用人的自身責(zé)任導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)無法達(dá)到合同約定的。因維修養(yǎng)護(hù)本暫時(shí)停水、停物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人,電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的。非物

23、業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的。物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容有很多相同，不同之處主要有：（一）新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接問題1、委托方、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)、交接前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。交接時(shí)間應(yīng)當(dāng)確定具體時(shí)點(diǎn)，時(shí)點(diǎn)前責(zé)任由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，時(shí)點(diǎn)后責(zé)任由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。2、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)點(diǎn)將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由委托方、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)接收，并由三方簽字確認(rèn)。 三方對查驗(yàn)結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，