某知名地產(chǎn)2009南京六合舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、六合舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告六合舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 易居（中國(guó)）易居（中國(guó)） 2009年年4月月 1 呈中南集團(tuán) 提綱 2 Part 1 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 3 1 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 基本結(jié)論：投資環(huán)境改善，投資潛力大基本結(jié)論：投資環(huán)境改善，投資潛力大 4 區(qū)位、交通六合區(qū)位于南京北大門(mén)，交通 便利，自然資源豐富，城市化 水平不高,為項(xiàng)目運(yùn)作提供較大 空間。 六合經(jīng)濟(jì)以化工產(chǎn)業(yè)為支柱， 是南京經(jīng)濟(jì)重要支撐之一，居 民收入水平處于全市中等偏下。 未來(lái)“一主三副七新城”規(guī)劃 為六合區(qū)提供廣闊的發(fā)展空間 本項(xiàng)目是政府重要的扶持形象 工程、民生工程，享受相關(guān)優(yōu) 惠政策， 自然自

2、然、城 市化 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平產(chǎn)業(yè)布局 十一五規(guī)劃、 未來(lái)城市發(fā)展 規(guī)劃 舊城改造扶持 政策 1 六合區(qū)位及簡(jiǎn)介六合區(qū)位及簡(jiǎn)介: :南京的北大門(mén)南京的北大門(mén) 六合區(qū)是南京市的北大門(mén)，北接 安徽省天長(zhǎng)市，東鄰江蘇揚(yáng)州市，南 臨長(zhǎng)江“黃金水道”，屬長(zhǎng)江下游 “金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)，是南京雨花石的 故鄉(xiāng)，中國(guó)民歌茉莉花的發(fā)源地。 六合區(qū)雄州鎮(zhèn)中心區(qū)到南京市新 街口車城距離約為45公里，與南京的 直線距離為35公里，屬于南京一小時(shí)南京一小時(shí) 都市圈。都市圈。 2002年，原六合縣與原大廠區(qū)合 并成立新六合區(qū)。六合區(qū)轄5個(gè)街道 辦事處，14個(gè)鎮(zhèn)，面積1484.8平方千 米，人口87.6687.66萬(wàn)人。 5 南京

3、市南京市 六合區(qū)六合區(qū) 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 1 對(duì)外交通：四通八達(dá)對(duì)外交通：四通八達(dá) 6 航空航空：南京紅花機(jī)場(chǎng)遷址六合，為軍 民兩用機(jī)場(chǎng)，目前正在施工中。 規(guī)劃規(guī)劃：兩條輕軌線，包括江北軌道線 和玉帶輕軌，江北輕軌將和過(guò)江的地鐵 三號(hào)線對(duì)接。 公路公路： 寧滬、寧通、寧連高速，江北 大道、金江公路、長(zhǎng)江大橋和二橋，以 及正在建設(shè)中的寧淮高速、寧蚌高速等 鐵路鐵路：寧啟鐵路在六合設(shè)客貨站，區(qū) 內(nèi)還有三條鐵路專用線，及一條窄軌鐵 路。 沿江沿江：擁有長(zhǎng)江深水岸線45公里，可 供建萬(wàn)噸級(jí)深水碼頭兩處；建設(shè)中的西 壩頭港區(qū)，通江滁河橫貫全境，為六級(jí) 航道，四季通航。 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判

4、江北輕軌江北輕軌 1 城市化水平較低，但自然資源豐富城市化水平較低，但自然資源豐富 7 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 人口及城市化；人口及城市化；2007年末，全區(qū)居民總戶數(shù)為 286380戶，年末總?cè)丝?79615人，其中：非農(nóng)業(yè) 人口391828人。人口自然增長(zhǎng)率為3.08，城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化 率率46.4%46.4%。 礦產(chǎn)資源：礦產(chǎn)資源：全區(qū)探明的礦種有鐵、銅、硼、藍(lán)寶石、 雨花瑪瑙石、鑄型用紅砂、建筑用黃砂、石英砂、 膨潤(rùn)土、凹凸棒粘土、礦泉水等20余種，其中有工 業(yè)開(kāi)采價(jià)值的有10余種。 植物資源：植物資源：全區(qū)林地生長(zhǎng)樹(shù)種有39科92種。境內(nèi) 生產(chǎn)藥用動(dòng)植物有487種，其中屬全國(guó)重點(diǎn)藥材品

5、 種的有115種。全區(qū)可利用水面近1400公頃。龍池 鯽魚(yú)飲譽(yù)國(guó)內(nèi)外。 旅游資源旅游資源：國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園、AA級(jí)金牛湖風(fēng)景區(qū) 以及平山省級(jí)森林公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，江蘇空氣 質(zhì)量監(jiān)測(cè)對(duì)照區(qū)就設(shè)在竹鎮(zhèn)森林公園內(nèi)。 1 經(jīng)濟(jì)總量：增速回落、占比小降，但依然占重要地位經(jīng)濟(jì)總量：增速回落、占比小降，但依然占重要地位 2008年六合區(qū)的GDP總量為 235.05億元，占全市各區(qū)縣的第 五位。增長(zhǎng)速度從2005年開(kāi)始， 逐年回落，2008年增長(zhǎng)速度為 7.79%，比2007年下降了13.1個(gè) 百分點(diǎn)。 占全市的比重在經(jīng)歷了三年的 小幅增長(zhǎng)后，2008年首次回落， 但依然在全市占據(jù)重要比例，達(dá) 到9%。 8

6、投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 1 居民生活：收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，居住面積穩(wěn)步增加居民生活：收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，居住面積穩(wěn)步增加 9 六合區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入 增長(zhǎng)迅速且穩(wěn)定，2008年全區(qū) 人均可支配收入達(dá)20909元，超 出政府目標(biāo)值30%，但低于全 市水平，位于十三個(gè)區(qū)縣的第 九名。人均消費(fèi)水平比2005年 上升了18.9%。 六合區(qū)人均居住面積隨著該市 房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展以及城 市化進(jìn)程速度的加快，穩(wěn)步提 升。截止2008年，全市城鎮(zhèn)人 均居住面積達(dá)32.65平米，高出 全市平均水平。 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 1 產(chǎn)業(yè)格局：工業(yè)主導(dǎo)，化工產(chǎn)業(yè)做出重要貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)格局：工業(yè)主導(dǎo)，化工產(chǎn)業(yè)做出重要貢獻(xiàn) 10

7、 六合區(qū)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中以第二產(chǎn)業(yè) 為主導(dǎo)，近年來(lái)，更加突出了第二 產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，工業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中的依舊占據(jù)絕對(duì)比重。第一產(chǎn)業(yè) 比重有所下降，城市化進(jìn)程推動(dòng)了 第三產(chǎn)業(yè)比重小幅上升。 六合區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，特 色優(yōu)勢(shì)明顯。沿江密集著揚(yáng)子石化、 南鋼和南化集團(tuán)、揚(yáng)子巴斯夫公司 等國(guó)家特大型企業(yè)，具有化工、鋼 材等原材料供應(yīng)和市場(chǎng)銷售優(yōu)勢(shì)； 南京化學(xué)工業(yè)園作為國(guó)家級(jí)重化工 基地，是江蘇實(shí)施沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的 重要組成部分。 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 1 化工產(chǎn)業(yè)：百姓陷入誤區(qū)，對(duì)本案影響較小化工產(chǎn)業(yè)：百姓陷入誤區(qū)，對(duì)本案影響較小 11 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 本 案 普通觀念普通觀念：六合區(qū)化工產(chǎn)業(yè)

8、較多， 污染嚴(yán)重，不適合居住。 實(shí)際情況實(shí)際情況： 雄州鎮(zhèn)居住區(qū)與化工園區(qū)的直線 距離為8公里；根據(jù)地理學(xué)的季風(fēng) 理論，南京夏天東南風(fēng)較多、冬 天西北風(fēng)較多。因此化工園區(qū)對(duì) 居住區(qū)域影響較小。 項(xiàng)目思考一項(xiàng)目思考一：如何改變錯(cuò)誤觀點(diǎn)， 導(dǎo)入其他區(qū)域人口，成為該項(xiàng)目 未來(lái)重要的營(yíng)銷課題之一。 化工集中 區(qū) 冬季風(fēng) 夏季風(fēng) 1 十一五規(guī)劃：居民收入目標(biāo)提前完成，城市化提升空間大十一五規(guī)劃：居民收入目標(biāo)提前完成，城市化提升空間大 12 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 預(yù)計(jì)到預(yù)計(jì)到20102010年全區(qū)將實(shí)現(xiàn)年全區(qū)將實(shí)現(xiàn) 1、地區(qū)生產(chǎn)總值300億以上， 年均增長(zhǎng)超過(guò)18% 2、三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比調(diào) 整為7

9、：63：30 3、城市居民人均收入突破 20000元，農(nóng)民年均純收入 突破10000元。 4、城市化率70%以上，人口 自然增長(zhǎng)率控制在5 以內(nèi) 5、人均住房面積達(dá)35平方米 左右，恩格爾系數(shù)38% 十一五期國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本定位十一五期國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本定位 1、建立全國(guó)重化工基地領(lǐng)先區(qū) 2、建立南京商貿(mào)物流發(fā)達(dá)區(qū) 3、建立全省知名的都市型農(nóng)業(yè)特色區(qū) 4、建立人與自然生態(tài)環(huán)境友好區(qū) 5、建立經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)的和諧區(qū) 1 城市規(guī)劃：從城市規(guī)劃：從“一城三區(qū)一城三區(qū)”到到“一主三副七新城一主三副七新城” 13 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 “一城三區(qū)一城三區(qū)” 2001年10月底南京市第十一 次黨代會(huì)上提出一城三區(qū)

10、城戰(zhàn) 略構(gòu)想。 “一城”：將原本規(guī)劃在河西 建設(shè)一座56平方公里現(xiàn)代化 標(biāo)志區(qū)河西新城。 “三區(qū)”：110平方公里的東 山新市區(qū)；80平方公里的仙 林新市區(qū)；190平方公里的江 北新市區(qū)。 “一主三副七新城一主三副七新城” 主城指老市區(qū)，3個(gè)副城分別是 東山、仙林、江北（浦口+大廠 ），7個(gè)新城分別是雄州雄州、龍?zhí)?、橋林、板橋、濱江、湯山、 祿口。 按照城市規(guī)劃布局，到2020年 ，主城人口380萬(wàn)； 3個(gè)副城居住人口各超百萬(wàn)，達(dá) 到國(guó)家特大城市規(guī)模； 7個(gè)新城人口規(guī)模在1515萬(wàn)萬(wàn)人以上 ，以便疏散主城和副城人口。 1 舊城改造：形象工程、民生工程，土地零收益，規(guī)費(fèi)減免舊城改造：形象工程、

11、民生工程，土地零收益，規(guī)費(fèi)減免 14 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 土地零收益土地零收益 由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)小組確定后，本項(xiàng)目不走常規(guī)招牌掛流程，實(shí)行“毛掛凈交”、 土地零收益出讓。 十五項(xiàng)規(guī)費(fèi)減免，預(yù)估可節(jié)省十五項(xiàng)規(guī)費(fèi)減免，預(yù)估可節(jié)省350350元元/ /平米，共可節(jié)約平米，共可節(jié)約3 3億左右費(fèi)用。億左右費(fèi)用。 由區(qū)危舊房改造領(lǐng)導(dǎo)小組確認(rèn)的危舊房改造項(xiàng)目，依據(jù)政策減免十五項(xiàng)規(guī)費(fèi)， 包括城市教育附加、地方教育附加等。 政府形象工程、民生工程政府形象工程、民生工程 做好配合區(qū)政府的形象工程、民生工程，有利于中南集團(tuán)進(jìn)入本區(qū)域，也有利 于其他項(xiàng)目的開(kāi)展，如金牛湖項(xiàng)目、萬(wàn)畝良田項(xiàng)目等。同時(shí)，政府扶持項(xiàng)目的

12、貸款較為容易。 1 關(guān)于六合區(qū)危機(jī)房改造項(xiàng)目免收費(fèi)用和基金一覽表關(guān)于六合區(qū)危機(jī)房改造項(xiàng)目免收費(fèi)用和基金一覽表 15 投資環(huán)境研判投資環(huán)境研判 序號(hào)收費(fèi)事項(xiàng)收費(fèi)主體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 防空地下室易地建設(shè) 費(fèi) 市人民防空辦公室900元/平方米 2800元/平方米（10層以上） 2城市拆遷管理費(fèi)市房產(chǎn)局拆遷管理辦公室3 3工程定額測(cè)定費(fèi)市建設(shè)工程造價(jià)管理處1 4新建房屋白蟻防治費(fèi)市白蟻防治研究所2.3元/平方米七層以下，0.70元/平方 米八層以上 5建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)市建設(shè)安裝工程質(zhì)量監(jiān)督站1.2（城區(qū)） 2.3（郊區(qū)） 6城市市政公用基礎(chǔ)設(shè) 施配套費(fèi) 市城市建設(shè)費(fèi)用征收處150元/平方米 7散裝水泥專

13、項(xiàng)基金南京市散裝水泥辦公室2元/平方米 8新型墻體材料專項(xiàng)基 金 市墻體材料革新與建筑節(jié)能 管理辦公室 8元/平方米 9城市教育附加市建筑安裝管理處3% 10地方教育附加市建筑安裝管理處1% 11土地登記費(fèi)市國(guó)土資源局1000平方米以下按110元/宗收取，每超過(guò) 500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過(guò)4 萬(wàn)元 12征（撥、使）用土地 管理費(fèi) 5元/平方米 13國(guó)有土地有償使用費(fèi)30元/平方米 14建筑施工安全監(jiān)督管 理費(fèi) 市建工局建安工程造價(jià)（不含設(shè)備）的0.6 15城市建筑垃圾處置標(biāo) 準(zhǔn) 市市容管理局5元/噸 Part 2 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源 道路交通狀況 宗地周邊

14、環(huán)境狀況 16 2 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 17 項(xiàng)目區(qū)位本案位于六合區(qū)域雄州鎮(zhèn)核心 區(qū)域，交通比較便利，配套較 為齊全。 本案內(nèi)部及外部自然資源一般。 本案目前建筑較多，如果拆遷采 取實(shí)物補(bǔ)償，集中安置，可節(jié)約 投入，同時(shí)降低銷售壓力。 本案體量較大，需要滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 目前規(guī)劃以小高層、高層住宅 為主。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 內(nèi)部及周邊資源交通 配套 未來(lái)發(fā)展?jié)摿?基本結(jié)論：區(qū)位價(jià)值顯著基本結(jié)論：區(qū)位價(jià)值顯著 2 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 項(xiàng)目區(qū)位：位于六合雄州鎮(zhèn)核心區(qū)域、商貿(mào)中心項(xiàng)目區(qū)位：位于六合雄州鎮(zhèn)核心區(qū)域、商貿(mào)中心 本項(xiàng)目位于六合區(qū)雄州鎮(zhèn) 核心區(qū)域，能與原有配套 形成較好的銜接，并在未 來(lái)南京規(guī)

15、劃的雄州新城區(qū) 占有重要的位置。 本項(xiàng)目也位于未來(lái)規(guī)劃雄 州新城的核心商貿(mào)中心。 18 商 貿(mào) 中 心 本 案 行 政 中 心 2 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 項(xiàng)目基本資料：體量較大，以高層、小高層為主項(xiàng)目基本資料：體量較大，以高層、小高層為主 根據(jù)目前規(guī)劃，本案可用于開(kāi)發(fā)土地面積為37.41萬(wàn)，可建設(shè)建筑84.03萬(wàn)平米，商業(yè)8.88萬(wàn)平米， 住宅為68.47萬(wàn)平米，其中，小高層、高層建筑為57.08萬(wàn)平米。 原項(xiàng)目預(yù)估拆遷面積達(dá)到21.6萬(wàn)平米，如采用貨幣補(bǔ)貼方式，拆遷費(fèi)用達(dá)到8億元左右，核算到樓面 價(jià)格955元/平米，因此建議不采用貨幣補(bǔ)貼的拆遷方式，詳細(xì)分析見(jiàn)第四部分。 19 項(xiàng)目基本指

16、標(biāo)總用地面積 可建設(shè) 用地面積 可建筑面積 地上建 設(shè)面積 商業(yè)建筑面 積 多層建筑面 積 小高、高層 建筑面積 總戶數(shù)建筑密度容積率 一片 區(qū) 北大街5號(hào)6 號(hào)地塊 2.11 1.81 7.29 5.69 1.45 0.00 3.89 200 32.50%3.14 廣益小學(xué)以 東地塊 6.10 5.22 18.90 17.71 1.25 0.00 15.79 1473 25.22%2.91 廣益小學(xué)以 南地塊 3.04 2.80 5.72 5.20 0.30 2.80 2.10 485 27.00%1.71 二片 區(qū) 建設(shè)東路D地 塊 3.07 2.44 5.39 5.39 0.56 0.0

17、0 4.84 502 22.00%2.2 建設(shè)東路F地 塊 4.48 4.01 11.22 11.22 1.12 0.00 10.11 962 22.60%2.8 三片 區(qū) 建設(shè)東路B地 塊 3.44 2.90 6.89 6.89 0.53 0.00 6.36 752 19.70%2.4 建設(shè)東路C地 塊 3.51 2.12 3.09 3.09 1.51 1.58 0.00 166 38.80%1.5 建設(shè)東路E地 塊 4.87 4.10 11.24 11.24 1.20 0.00 10.04 1112 26.80%2.7 四片 區(qū) 馬家崗地塊6.79 5.76 14.29 11.98 0.9

18、8 7.00 3.96 1020 27.13%2.08 合計(jì) 37.41 31.16 84.03 78.41 8.88 11.38 57.08 6672 1 項(xiàng)目現(xiàn)狀：為拆遷，可利用自然環(huán)境一般項(xiàng)目現(xiàn)狀：為拆遷，可利用自然環(huán)境一般 一片區(qū)北大街地塊一片區(qū)廣益小學(xué)地塊 二、三片區(qū) 地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目均未拆遷，以危舊房、 廠區(qū)為主。 內(nèi)部資源：較少內(nèi)部資源：較少 周邊環(huán)境：周邊環(huán)境：項(xiàng)目離鳳凰山公園較近； 但周邊建筑形態(tài)凌亂，整體環(huán)境不佳， 對(duì)項(xiàng)目未來(lái)形象和定位有一定影響。 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 20 四片區(qū) 1 道路交通：較為便利道路交通：較為便利 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 21 1.

19、5公里可達(dá)到參照配 套設(shè)施 與南京主城連接公交線路區(qū)域公交內(nèi)線路 長(zhǎng)江路商業(yè)街、南門(mén) 汽車站、鳳凰山公園 、六合區(qū)人民醫(yī)院、 六合區(qū)第一中學(xué) 中六線（中山南路-六合北站 ） 首班車4：20 末班車20：00 玉六線（玉橋市場(chǎng)-六合北站 ） 首班車4：15 末班車20：30 六馬線 六東線 六冶線 六樊線 首班車6：00 末班車19： 00 由于項(xiàng)目相關(guān)地塊均在雄州鎮(zhèn)核心，因此交通狀況良好。其中一 片區(qū)最好，二、三、四片區(qū)稍次之。 1 商業(yè)、服務(wù)配套設(shè)施：較為齊全商業(yè)、服務(wù)配套設(shè)施：較為齊全 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 22 項(xiàng)目地塊所在為雄州鎮(zhèn)中心區(qū)域，目前區(qū)域居民居住比較集中，所以相關(guān)配 套也

20、相對(duì)集中，解決居民平時(shí)的實(shí)際生活需要不成問(wèn)題。 其中一片區(qū)周邊配套最好，二、三、四片區(qū)次之。 教育配套：六合區(qū)中心小學(xué)、六合雙語(yǔ)學(xué)校、六合第一中學(xué)等 商業(yè)：長(zhǎng)江路商業(yè)街、國(guó)美電器、五星電器、人民商場(chǎng)等 金融機(jī)構(gòu)：中國(guó)銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)工商銀行，信用合作聯(lián)社等 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：六合區(qū)人民醫(yī)院、六合區(qū)中醫(yī)院 其他機(jī)構(gòu)：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信等，各種人文和自然景點(diǎn)（鳳凰 山公園、萬(wàn)壽宮、文廟） 1 宗地屬性評(píng)價(jià)宗地屬性評(píng)價(jià) 土地價(jià)值研判土地價(jià)值研判 分類分類土地屬性因子土地屬性因子 一片區(qū)一片區(qū)二、三片區(qū)二、三片區(qū)四片區(qū)四片區(qū) 現(xiàn)實(shí)性現(xiàn)實(shí)性未來(lái)性未來(lái)性現(xiàn)實(shí)性現(xiàn)實(shí)性未來(lái)性未來(lái)性現(xiàn)實(shí)性現(xiàn)實(shí)性未來(lái)性

21、未來(lái)性 區(qū)位環(huán)線位置 交通 條件 公交站點(diǎn) 快速通道 配套 設(shè)施 商業(yè)配套 休閑運(yùn)動(dòng) 醫(yī)療配套 教育配套 景觀 環(huán)境 自然環(huán)境 歷史環(huán)境 人文環(huán)境 城市 角色 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 歷史接受度 注：以上為土地屬性因子5級(jí)量表，五星代表優(yōu)，四星代表良好，三星代表一般,二星代表較差,一星代表差。 23 Part 3 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 六合區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布 24 3 基本結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)性威脅較小，升值空間較大基本結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)性威脅較小，升值空間較大 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 25 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 項(xiàng)目周邊土地成本較高，知名開(kāi)發(fā)企業(yè)較少，為中南進(jìn)入六合雄州鎮(zhèn)提供契機(jī)。 雄州鎮(zhèn)區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)地塊較少，稀缺性帶

22、來(lái)較大升值空間。 六合其他區(qū)域土地存量較多，未來(lái)可能帶來(lái)不確定性競(jìng)爭(zhēng)。 商品住宅市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng) 六合市場(chǎng)處于調(diào)整期，本項(xiàng)目需要較長(zhǎng)的運(yùn)作周期，建議采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。 相對(duì)六合其他區(qū)域，雄州鎮(zhèn)存量較小，價(jià)格降幅較低，為較好的投資區(qū)域。 目前本項(xiàng)目住宅地塊入市價(jià)格在3300-3700，未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于07年出讓的 高價(jià)地塊，本項(xiàng)目有明顯的成本優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)用房市場(chǎng)商業(yè)用房市場(chǎng) 雄州鎮(zhèn)目前在售商業(yè)項(xiàng)目較少，原有的商業(yè)業(yè)態(tài)較為齊全，但檔次較低。 一片區(qū)的北大街地塊具有較高的商業(yè)投資價(jià)值，其他地塊適合做社區(qū)商業(yè)。 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)

23、值研判 兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局 六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在 兩個(gè)區(qū)域泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大 廠區(qū)域。從本案所在的泛雄州鎮(zhèn) 區(qū)域來(lái)看，開(kāi)發(fā)重心隨著政府的 遷移而向開(kāi)發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū) 域以舊城改造開(kāi)發(fā)為主，體量較 少，開(kāi)發(fā)價(jià)值由于稀缺性而不斷 提高 26 雄州-龍 池組團(tuán) 大廠 組團(tuán) 27 2007年以前，六合區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 從六合區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅 看，2005年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大 躍進(jìn)時(shí)期，增長(zhǎng)幅度高達(dá)60.04%。 2005年后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的勢(shì)頭理性 回落，但依舊保持在27.5%的年均增 長(zhǎng)率。 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：方興未艾，高速增長(zhǎng)房

24、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：方興未艾，高速增長(zhǎng) 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 3 錫林湖博物館 28 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 雄州鎮(zhèn) 橫梁鎮(zhèn) 六合區(qū)政府 截止到2008年，六合的土地供應(yīng)主要集中在區(qū)域的行政、商貿(mào)、生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄 州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量占整個(gè)六合區(qū)域土地供應(yīng)的56%。 3 土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 錫林湖 29 住宅類用地是六合區(qū)土地供應(yīng)的主力，截止到2009年3月，尚未開(kāi)工的土 地144萬(wàn)平方米，其中121萬(wàn)平方米的住宅用地尚未開(kāi)工，這部分地塊的未 來(lái)潛在上市量達(dá)180萬(wàn)平方米，是未來(lái)兩年六合樓市的有

25、力支撐，當(dāng)然也是 本案的重要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 按土地屬性供應(yīng)分布尚未開(kāi)工的地塊屬性分布 3 土地存量分析：未來(lái)供應(yīng)較大，其他區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)較多土地存量分析：未來(lái)供應(yīng)較大，其他區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)較多 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 錫林湖 30 3 雄州鎮(zhèn)土地：土地成本較高，開(kāi)發(fā)檔次和水平較低雄州鎮(zhèn)土地：土地成本較高，開(kāi)發(fā)檔次和水平較低 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 地塊名稱用地性質(zhì)現(xiàn)狀容積率土地面積樓板價(jià)開(kāi)發(fā)商 NO.2005G32住宅;全部開(kāi)工1.29563.51202 南京市六合區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā) 展中心 NO.2005G63住宅;全部開(kāi)工1.252081.5784 河北省廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)新城意象房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

26、 NO.2005G73住宅;全部開(kāi)工2.855016.8569 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 NO.2007G100住宅;未開(kāi)工1.4275211453 南京市雄州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 NO.2007G101商業(yè);未開(kāi)工2.63622.43822 南京晉泓源投資實(shí)業(yè)有限公司 NO.2007G102住宅;未開(kāi)工1.339425.11444 江蘇寶潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司 NO.2007G45住宅;商業(yè);未開(kāi)工3.0659941.51637 南京東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 NO.2008G42住宅;未開(kāi)工1.641971.7718 南京佳寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2007年雄州鎮(zhèn)周邊成本較高，均達(dá)到1400元/平米以上

27、，08年出讓的N0.2008G44區(qū)位偏遠(yuǎn)，價(jià)格 在714元/平米，對(duì)比本項(xiàng)目所在的區(qū)位及目前的市場(chǎng)環(huán)境，955元/平米的拆遷成本價(jià)略高。 但從另外一個(gè)角度考慮，目前當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)水平不高，中南的全面介入，將提升區(qū)域的開(kāi)發(fā)水平和 檔次。 六合區(qū)政府已充分認(rèn)識(shí)到引入中南，通過(guò)多渠道合作，借助中南的資金實(shí)力、技術(shù)水平、 多領(lǐng)域發(fā)展的格局能夠促進(jìn)六合全面經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此給予更多優(yōu)惠和扶持是必須支付的代價(jià)，所 以一切都是可以通過(guò)商談解決的。 31 3 雄州鎮(zhèn)土地：周邊土地成本較高，知名開(kāi)發(fā)企業(yè)較少雄州鎮(zhèn)土地：周邊土地成本較高，知名開(kāi)發(fā)企業(yè)較少 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 NO2008G42 718元/平米,

28、NO2007G100 1453元/平米, NO2007G45 1637元/平米, NO2005G63 784元/平米, NO2005G73 569元/平米, NO2005G20 673元/平米, 四片區(qū), 二三片區(qū), 一片區(qū)光益 地塊, 一片區(qū)北 大街地塊, 3 商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)：進(jìn)入調(diào)整期，但房?jī)r(jià)依然上市商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)：進(jìn)入調(diào)整期，但房?jī)r(jià)依然上市 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 從年度走勢(shì)看，07年市場(chǎng)最 好，銷售量達(dá)到84.74萬(wàn)平米； 08年隨大勢(shì)進(jìn)入調(diào)整，但房 價(jià)依然處于上升態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)占比有所回落。 思考問(wèn)題三：由于消費(fèi)以當(dāng)思考問(wèn)題三：由于消費(fèi)以當(dāng) 地客群為主，因此地客群為主，因此市場(chǎng)規(guī)

29、模 不大，但隨著交通改善及城 市化水平的快速提高，未來(lái)3 5年六合房地產(chǎn)存在一個(gè)快 速發(fā)展期，因此本次介入一 定要掌握好節(jié)奏，控制好開(kāi) 發(fā)時(shí)序方能達(dá)到事半功倍的 目的。 32 3 商品住宅市場(chǎng)待售量：逐步減少，去化壓力逐步降低商品住宅市場(chǎng)待售量：逐步減少，去化壓力逐步降低 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 截至09年3月底六合區(qū)市場(chǎng)總 可售量為23.5萬(wàn)平米。從去化 周期來(lái)看，由于市場(chǎng)交易活躍， 本月去化周期繼續(xù)下降，截至 3月底為9個(gè)月，市場(chǎng)健康程度 較高。 33 3 商品住宅在售項(xiàng)目：雄州鎮(zhèn)存量較少，價(jià)格降幅較小商品住宅在售項(xiàng)目：雄州鎮(zhèn)存量較少，價(jià)格降幅較小 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 34 樓盤(pán)名

30、稱08年銷售面積 08銷售均價(jià) 09銷售面積09銷售均價(jià)所屬區(qū)域累計(jì)銷售率未來(lái)可銷售量 阿爾卡迪亞72867.9364122258.83530大廠83.65%37萬(wàn)方 金都悅園27115.4341426883301經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)52.95%12.3萬(wàn) 華歐國(guó)際友好城20961.831272647.52654經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)76.25%215.2萬(wàn)方 旭東新城15294.336659987.23597大廠56.58%36.7萬(wàn)方 天賜佳園14670.234451010.33286雄州鎮(zhèn)88.85%1.8萬(wàn)方 復(fù)興園14379.6346024003493雄州鎮(zhèn)68.57%1.8萬(wàn)方 鑫龍花苑14262.21

31、83579.91932程橋鎮(zhèn)82.89%5.4萬(wàn)方 恒豐世家1303834872183.13634大廠75.54%5.8萬(wàn)方 龍池翠洲10996.133361264.63102經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)54.25%15.7萬(wàn)方 萬(wàn)匯秀林水苑10908.937183267.73473雄州鎮(zhèn)77.03%6.6萬(wàn)方 盛棠苑10374.33831456.13728雄州鎮(zhèn)91.89%6萬(wàn)方 六合區(qū)未來(lái)可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤(pán)銷售率不高。 雄州鎮(zhèn)片區(qū)銷售情況較好，市場(chǎng)存量較低，雖然09年市場(chǎng)均價(jià)有所下調(diào)，但調(diào)整幅度低于其 他區(qū)域，均價(jià)維持在3500左右；目前在售的樓盤(pán)只有下面四個(gè)，其他均

32、為尾盤(pán)。 35 3 雄州鎮(zhèn)在售項(xiàng)目：存量較少，價(jià)格降幅較小雄州鎮(zhèn)在售項(xiàng)目：存量較少，價(jià)格降幅較小 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 四片區(qū), 二三片區(qū), 一片區(qū)光益 地塊, 一片區(qū)北 大街地塊, 萬(wàn)匯秀林水苑 3500元/平米 復(fù)興園 3500元/平米 盛棠苑 3700元/平米 天賜佳園 3400元/平米 3 商業(yè)用房走勢(shì)：專業(yè)市場(chǎng)放量拉底成交價(jià)格商業(yè)用房走勢(shì)：專業(yè)市場(chǎng)放量拉底成交價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 36 六合區(qū)商業(yè)市場(chǎng)成交在08年下 半年有明顯的放量，但成交價(jià) 格有大幅度的下降，主要是由 于南京國(guó)際化工商貿(mào)城、南京 國(guó)際五金機(jī)電城等專業(yè)市場(chǎng)的 集中成交所導(dǎo)致。 3 商業(yè)在售項(xiàng)目：專業(yè)市場(chǎng)

33、高比例，雄州鎮(zhèn)在售商業(yè)稀少商業(yè)在售項(xiàng)目：專業(yè)市場(chǎng)高比例，雄州鎮(zhèn)在售商業(yè)稀少 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 37 樓盤(pán)名稱08年銷售面積 08年銷售均 價(jià) 09銷售面 積 09年銷售 均價(jià) 項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目類型 南京國(guó)際化工商貿(mào)城77985.62117294.22027開(kāi)發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng) 仁和菜場(chǎng)13828.9657200雄州鎮(zhèn)專業(yè)市場(chǎng) 旭升花苑19幢6861.8362300大廠住宅底商 阿爾卡迪亞6409.45336879.75548大廠住宅底商 南京國(guó)際五金機(jī)電城5592.81689142.71488開(kāi)發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng) 宏圖綜合樓4940.9887900大廠辦公底商 ?；惥皥@4103.95042260.84769大廠住宅底商 嘉恒新苑3399.3487000八百橋鎮(zhèn)住宅底商 聚賢新城31162578834.63062八百橋鎮(zhèn)住宅底商 三豐公寓2895.566950