法學(xué)-淺談我國不動產(chǎn)登記制度的完善

1、淺談我國不動產(chǎn)登記制度的完善摘 要 當(dāng)代中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展帶動了不動產(chǎn)交易市場的繁榮，它的繁榮則體現(xiàn)在不動產(chǎn)交易數(shù)量的增加，其數(shù)量的增加又應(yīng)運而生了一系列有關(guān)于我國不動產(chǎn)登記制度的思考。我國的的物權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定了不動產(chǎn)登記的相關(guān)事宜，但由于我國不動產(chǎn)登記制度起步晚且規(guī)定比較相對抽象，實踐起來操作難度較大，不能從根本上解決當(dāng)前的問題。所以，不動產(chǎn)登記制度帶來的問題不可小視，與其弊端相對應(yīng)的制度和措施的完善也迫在眉睫。不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)弊端確實已經(jīng)波及到我們生活的很多方面，所以不能在這里放任不管。全文將會從以下幾個方面來探討該制度，首先會對它的概況簡明扼要的解釋，其中包括概念的介紹和其重要性，即立

2、法意義；其次會根據(jù)目前的現(xiàn)狀總結(jié)出存在的問題：法律體系不健全，登記機關(guān)及管理存在問題，登記制度內(nèi)容本身的不完善，登記機關(guān)責(zé)任賠償制度的缺乏；最后，一一對應(yīng)的去尋找解決方案：統(tǒng)一立法，規(guī)范法律部門，完善登記機關(guān)管理制度，具體登記內(nèi)容的完善，建立完整的登記機關(guān)責(zé)任賠償制度。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記； 缺陷； 完善措施AbstractWith the development of market economy, the transaction of real estate is increasing day by day. As a result, the real estate registration

3、 system, which is the basic system of real right law, plays a decisive role in the change of real estate property rights. The real estate registration of the relevant matters, but because of Chinas real estate registration system started late and more relatively abstract, practice more difficult to

4、operate, can not fundamentally solve the current problems. Therefore, the real estate registration system to bring the problem can not be discounted, and its drawbacks corresponding to the improvement of the system and measures are also imminent. This article will discuss the real estate registratio

5、n system from three parts. First, it will briefly describe the basic situation of the real estate registration system. This part introduces the concept of real estate and real estate registration and the significance of the real estate registration system. Secondly, it will be based on the present s

6、ituation. The lack of legal system, the registration authority is not unified, the various types of registration system content defects, registration of ownership to be unified and perfect, the lack of liability compensation system, and finally, one by one to find a solution: The construction of the

7、 legal system, improve the legal requirements, standardize the management activities and responsibilities of the registration authority, the registration of the type of problems will be improved, the system of a unified real estate ownership certificate, the establishment of the registration authori

8、ty of the liability compensation system, unified real estate information publicity and Query system.Keywords: real estate registration; faults; perfectmeasures目 錄摘 要1Abstract2引 言41.不動產(chǎn)登記制度的概念及立法意義61.1不動產(chǎn)的概念61.2不動產(chǎn)登記的概念61.3不動產(chǎn)登記制度的立法意義72.不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷92.1法律體系不健全92.2登記機關(guān)及管理存在問題102.3登記制度內(nèi)容本身的不完善102.4登記機

9、關(guān)責(zé)任賠償制度的缺乏123.不動產(chǎn)登記制度的完善133.1統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律體系133.2完善登記機關(guān)及管理制度133.3具體登記內(nèi)容的完善143.4建立完整的登記機關(guān)責(zé)任賠償制度16結(jié) 語18致 謝19參考文獻20引 言2015年3月1日我國不動產(chǎn)登記暫行條例正式頒布施行，為該制度的實現(xiàn)提供了法律依據(jù)，使我國的這項制度深一步的得到發(fā)展，更使該制度逐步走向普遍化，規(guī)范化和信息化的發(fā)展軌道。盡管暫行條例已實施，不動產(chǎn)交易市場混亂，不動產(chǎn)交易秩序缺乏維護等問題還是沒有解決，時至今日，我國并沒有制定出相關(guān)的法律規(guī)范來解決這一難題。目前的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)不能滿足日益增長的物質(zhì)文化等方面的需求，改善不

10、動產(chǎn)登記制度已經(jīng)迫在眉睫。在傳統(tǒng)和落后的經(jīng)濟體制的沖擊下，我國當(dāng)今的該項制度并非能滿足物質(zhì)文化需要日益增長需求的制度，是其行政管理特點鮮明，且制度上有很大的缺陷，已經(jīng)不能解決日常的不動產(chǎn)交易和財產(chǎn)權(quán)益保護的相關(guān)問題，所以不能再繼續(xù)采取擱置不理的辦法 王哲.中國不動產(chǎn)登記制度的完善J.遼寧科技大學(xué)學(xué)報.2011，34(1);3-7. 。本篇文章將采用以下研究方法：文獻研究法即通過對專家和學(xué)者已經(jīng)發(fā)表的文獻進行研究，尋找出我國在不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展中與社會主義市場經(jīng)濟不適應(yīng)的部分及其原因；比較分析法即對此制度的當(dāng)前的弊端的進行系統(tǒng)的分析，得出能夠?qū)嵤┑?，適合國情可行性的完備的法律法規(guī)；歸納總結(jié)法即

11、通過對著作和期刊等參考文獻來總結(jié)出切實可行，適應(yīng)社會發(fā)展現(xiàn)狀的制度。本文不僅僅是對不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀或缺陷的總結(jié)，也并非只是單純列舉完善措施，而是將二者結(jié)合起來，針對每個問題都有確切的解決措施，全方位多角度解決當(dāng)下存在的弊端，不動產(chǎn)登記制度的規(guī)范作用不容小視.只有從根源上解決了該制度的相關(guān)問題，才會維護不動產(chǎn)交易市場的交易秩序，保護交易的安全，優(yōu)化相關(guān)部門的職能，提高公信力，實現(xiàn)便民利民的目的。本文對于不動產(chǎn)登記制度的研究思考希望能為日后的立法及改進提供借鑒參考 梁慧星.物權(quán)法若干問題J.浙江工商大學(xué)學(xué)報.2008,88(1);5-12.。1.不動產(chǎn)登記制度的概念及立法意義1.1不動產(chǎn)的概念我

12、國物權(quán)法對于不動產(chǎn)的概念并沒有明確的闡述，但我們可以從梁慧星教授和王利明教授的相關(guān)文獻中找到對于不動產(chǎn)的定義。 。1995的擔(dān)保法中曾明確過其含義，不動產(chǎn)即地上定著物，這個含義在當(dāng)時起到了重要的作用 馬穎.我國不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的立法選擇J.河北廣播電視大學(xué)學(xué)報.2006年(1);56-57.。但這一定義還是相對模糊，不能將不動產(chǎn)的范圍表達完整。就目前的立法來看，需要明確不動產(chǎn)的定義，以便服務(wù)于日后的體系構(gòu)建和立法。結(jié)合中國發(fā)展的現(xiàn)狀，不動產(chǎn)的定義應(yīng)該更加全面化和規(guī)范化。綜上所述，不動產(chǎn)是指根據(jù)人的自然屬性或法律規(guī)定的，包括土地，土地定著物與土地尚未脫離的土地生成物等不可移動的物 劉曉：視野下

13、不動產(chǎn)登記制度的完善J,中央社會主義學(xué)院學(xué)報,2009(1)，12.。1.2不動產(chǎn)登記的概念但凡是不動產(chǎn)都應(yīng)當(dāng)進行登記和公示 呂艷輝.公私法交織中的不動產(chǎn)登記J.北方法學(xué),2008(2)，96.。就目前我國的權(quán)利類型主要包括以下幾類，所有權(quán)，使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等其他法律規(guī)定的各項權(quán)利，但其具體內(nèi)容就不一一贅述了 許明月.財產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究M.中國社會科學(xué)出版社2009,89。不動產(chǎn)登記是物權(quán)公示的手段，本質(zhì)上產(chǎn)生私法效果的事實行為而非機關(guān)的管理行為 肖厚國.物權(quán)變動研究M.法律出版社,2009,245.。盡管規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度的概念，但截止目前，還沒有形成統(tǒng)一的理論。1.3不動產(chǎn)登記

14、制度的立法意義第一，不動產(chǎn)登記制度為不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ) 王永亮.論不動產(chǎn)登記中的私權(quán)利保護J.華東政法大學(xué),2014,25-27.。該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓需以其登記為標(biāo)準(zhǔn)，該項制度充分體現(xiàn)出了排他性原則的特征。不動產(chǎn)登記表現(xiàn)出了權(quán)屬變動的最后形態(tài)并給予它充足的法律依據(jù)，從而證明了其與行政管理行為的區(qū)別。第二，不動產(chǎn)登記制度為物權(quán)變動提供了國家公信力支持的法律基礎(chǔ) 張冬梅,物權(quán)法視野下的林權(quán)研究D;福建師范大學(xué);2011年.。當(dāng)代登記機關(guān)均屬于我國國家機關(guān)，而不動產(chǎn)物權(quán)又涉及到國家利益和人民利益的根本問題，由國家來負(fù)責(zé)辦理，體現(xiàn)了對該制度的重視，同時也體現(xiàn)了以國家行為為擔(dān)保的登記擁有任何民間證明都

15、無可比擬的公信力。現(xiàn)實中的情況可能會多種多樣，但不動產(chǎn)的記錄是以其登記簿的記載為標(biāo)準(zhǔn)，也因為有了對于該項登記的記錄信息，不動產(chǎn)的市場秩序才更加穩(wěn)定。第三，不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性的法律基礎(chǔ) 孫憲忠.中國物權(quán)法總論M.北京法律出版社,2003;102.。通過相關(guān)制度體系的構(gòu)建，逐步完善我國法律范圍內(nèi)一切不動產(chǎn)物權(quán)交易的法律，由此必須規(guī)范法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則，公正有序的不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是依據(jù)空話 邢鴻飛;袁文瀚.我國不動產(chǎn)登記的公法考量J.公法研究;2011(1).。2.不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷2.1法律體系不健全 我們生活在法治社會中，法律是

16、其基礎(chǔ)并給予我們的日常生活的基本活動以規(guī)范。雖然針對當(dāng)前的形勢制定了多臺法律規(guī)定，不僅有全國人大制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，也有各個部門頒布的部門規(guī)章 武東海.不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)研究J.國土資源,2014(06),4-11.。不同的機構(gòu)制定了不同了的法律規(guī)范，由此產(chǎn)生了分散的現(xiàn)狀，各部門本身的作用和其之間的利益及及利害關(guān)系的不同，使得不同的法律規(guī)范重復(fù)，產(chǎn)生了歧義，只起到了適得其反的作用。不動產(chǎn)登記的局限性已經(jīng)不能從根本上保護權(quán)利利益，混亂不堪法律體系也深刻的影響了法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，無益于不動產(chǎn)物權(quán)的健康發(fā)展和社會秩序的安定和諧。目前我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展迅速，農(nóng)村的土地交易相

17、對增加，隨之也出臺了很多單行法律，但是總的來說，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的速度，模式、存在的各種問題與城市經(jīng)濟還是有所出入的，因此目前普遍采用的針對城市地區(qū)制定的不動產(chǎn)登記制度并不完全符合農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟狀況 戴國勇.不動產(chǎn)物權(quán)登記制度J.黑龍江省政法管理干部學(xué)院學(xué)學(xué)報，2013（5）.。所以城鄉(xiāng)管理制度差距較大且農(nóng)村缺乏有關(guān)于不動產(chǎn)登記方面相關(guān)的法律保護。2.2登記機關(guān)及管理存在問題2.2.1登記機關(guān)不統(tǒng)一，職責(zé)不明確因為其記錄信息客體權(quán)利的不同，所以登記機關(guān)、程序會產(chǎn)生差異，決定該差異性的最重要的因素就是各個登記機關(guān)的能力屬性的各異。目前，我國有六個不同屬性的登記機關(guān)負(fù)責(zé)登記相應(yīng)的內(nèi)容，但這六個機關(guān)

18、的職責(zé)并非清晰獨立，他們之間的標(biāo)準(zhǔn)各異，這就導(dǎo)致了工作效率低下等相關(guān)問題。在過去的法律中，不同的部門涉及不同的管理領(lǐng)域，這些錯綜復(fù)雜的法律規(guī)定，不僅會給當(dāng)事人帶來不必要的麻煩， 同時還給執(zhí)法機關(guān)和司法機關(guān)帶來了很多執(zhí)法和司法上的困擾 蔡衛(wèi)華.貫徹落實物權(quán)法，促進不動產(chǎn)登記統(tǒng)一J.國土資源情報，2016（5）：26.。同一種不動產(chǎn)可能會因地區(qū)的差異，以及行政機關(guān)級別的高低在法律規(guī)定上產(chǎn)生歧義，這也會使當(dāng)前的制度產(chǎn)生混亂，導(dǎo)致不必要的沖突。2.2.2登記機關(guān)人員管理制度缺失不動產(chǎn)登記制度采用的是全面審查的方式由此也產(chǎn)生了相關(guān)的問題，不動產(chǎn)登記機關(guān)人員必須具備專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)。當(dāng)前，登記機關(guān)分散，

19、登記機關(guān)人員知識面狹窄，尤其是農(nóng)村基層不動產(chǎn)登記管理人員整體素質(zhì)較低，所以有必要從總體上提高這部分人員的綜合素質(zhì)。目前也并沒有這方面的專業(yè)培訓(xùn)或者資格考核的測試，所以提高登記機關(guān)人員知識水平和職業(yè)素養(yǎng)的問題任重道遠。2.3登記制度內(nèi)容本身的不完善2.3.1預(yù)告登記的實踐性低不動產(chǎn)登記的登記類型多種多樣。而與我們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的便是預(yù)告登記、異議登記和更正登記，這三種登記制度雖有理論基礎(chǔ)，但是其具體內(nèi)容比較籠統(tǒng)，不能在日常生活中發(fā)揮有效的指導(dǎo)作用。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記?！蹦壳拔覈奈餀?quán)法對于預(yù)告

20、登記的規(guī)定只此一條，由此可以看出此項規(guī)定籠統(tǒng)模糊，缺乏實踐性，應(yīng)盡早明確和細化。預(yù)告登記存在如下問題：首先，申請條件相對嚴(yán)格，申請必須是買賣房屋的當(dāng)事人經(jīng)意思表達一致才能啟動該程序，這無疑使啟動得程序變得繁瑣，既無法保障交易安全，又給交易的促成增加了難度。第二，適應(yīng)范圍過于狹窄，前文明確了預(yù)告登記的客體類型，即只有買賣房屋和買賣不動產(chǎn)。所以，其類型應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴充。第三，登記程序?qū)彶橹贫群拓?zé)任承擔(dān)的缺失，對于預(yù)告登記相比其他登記的程序應(yīng)該更加嚴(yán)格，審查缺乏對于程序性審查和實體性審查的相關(guān)規(guī)定。針對不合理的預(yù)告登記欠缺責(zé)任機關(guān)賠償制度，對于登記機關(guān)的不當(dāng)?shù)怯浺鸬腻e誤登記，應(yīng)怎樣進行處理和處罰，目前

21、在法律上仍然是空缺。2.3.2登記信息公開化，公正化等內(nèi)容不完善不動產(chǎn)登記是對既有的不動產(chǎn)事實的記載。所有的登記都必須以高效便民，權(quán)責(zé)統(tǒng)一，便民利民為原則。不動產(chǎn)的所有信息記錄在其登記簿，但我國的不動產(chǎn)登記制度還只是停留在紙質(zhì)介質(zhì)，這種保存方式不利于永久保存，地域性不強，且查詢起來程序繁瑣，可操作性低。目前不動產(chǎn)登記簿所記錄的信息較簡略，利害關(guān)系人想要查詢與其自身利益有關(guān)的信息會比較麻煩，且信息的內(nèi)容也不能完全滿足利害關(guān)系人的需求。登記信息等內(nèi)容需要專門的網(wǎng)站或者告示進行公布。2.3.3登記權(quán)屬證明信息沖突不動產(chǎn)登記簿與登記權(quán)屬證明之間信息不匹配，主要體現(xiàn)在二者記載的內(nèi)容有差異，使得權(quán)利人無法

22、行使權(quán)力，無法分清哪份文件更具有法律效力。權(quán)屬證明的格式及外觀急需統(tǒng)一并公布于信息平臺。2.4登記機關(guān)責(zé)任賠償制度的缺乏登記的效力保障是其登記的公信力，但是發(fā)生了登記錯誤等情況后，交易人的權(quán)利得不到保障和救濟，會給相對人帶來無法彌補的損失。目前的立法來看，責(zé)任賠償制度是片空白，正所謂無救濟則無權(quán)利，權(quán)利人行使不了自己的請求權(quán)，就會陷入被動的局面，從而使得不動產(chǎn)的交易效率降低，帶來更多的不動產(chǎn)登記的糾紛。我國的登記機關(guān)歸責(zé)制度并未與登記制度配套，使得當(dāng)事人的權(quán)利被侵犯卻無從賠償。3.不動產(chǎn)登記制度的完善3.1統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律體系我國當(dāng)前的不動產(chǎn)登記制度的完善必須以該制度的體系建設(shè)為基礎(chǔ)，將統(tǒng)一

23、該制度的立法提升至當(dāng)前立法完善工作的首位，將原有的不適應(yīng)社會主義法治建設(shè)的部分徹底剔除掉，以消除政出多門，各自為政的現(xiàn)狀 陳華彬.物權(quán)法原理M.北京：國家行政學(xué)院出版社，2013：83-96.。我國的不動產(chǎn)登記完全可以借鑒國外的先進立法，因為國外的立法起步較早，發(fā)展至今也很成熟，但絕不能采用拿來主義，還需要結(jié)合我國的當(dāng)前國情進行變通。國際上的通行做法為涉及到實體性的問題由一國當(dāng)前的民法典和物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定來確定，涉及到一國的程序性問題則需要采取制定特別法，即不動產(chǎn)登記法來解決。將我國的行政法規(guī)，部門規(guī)章進行比較修改，使其內(nèi)容可以相輔相成，同時在適用上產(chǎn)生歧義的時候，能夠依據(jù)特別法優(yōu)先適用的原則

24、解決沖突。農(nóng)村的不動產(chǎn)登記引發(fā)的問題相對增多，現(xiàn)階段并沒有制定出適合農(nóng)村的不相關(guān)規(guī)章制度，只是實行城鄉(xiāng)雙規(guī)制度，但城鄉(xiāng)發(fā)展存在差異，所以有必要加強立法，細化規(guī)定，針對農(nóng)村的不動產(chǎn)登記問題制定出相關(guān)的法律。3.2完善登記機關(guān)3.2.1統(tǒng)一登記機關(guān)，明確職責(zé)暫行條例雖以指出由政府部門制定一個具體的主管部門作為統(tǒng)一登記機關(guān)，但該條例并未詳細規(guī)定具體的登記機關(guān)是誰，給了很大的選擇權(quán)，現(xiàn)階段的首要任務(wù)就是將條例細化，設(shè)立一個專門管理相關(guān)事宜的機構(gòu)部門，使所有的事宜都在國土資源主管的領(lǐng)導(dǎo)下有條不紊的進行。登記機關(guān)的職責(zé)不僅僅是負(fù)責(zé)登記相關(guān)信息，還需審查其材料合理性和告知權(quán)利人應(yīng)有的義務(wù)，在登記過程中加強交

25、流溝通，有助于材料補正及權(quán)利人行使權(quán)利。3.2.2登記程序的完善目前的登記程序不被大多數(shù)人所熟知，在登記的過程中往往會帶來不必要的麻煩，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，對于登記的相關(guān)事宜做好公示，可采用張貼或印發(fā)刊物以及發(fā)表在重大信息公示網(wǎng)站上的方法，在使得權(quán)利人能夠隨時隨地的解決問題，另外，針對登記高峰期的問題，可實現(xiàn)預(yù)約登記，即可網(wǎng)上排號和現(xiàn)實預(yù)約相結(jié)合，讓權(quán)利人隨到隨辦。登記程序的完善，不但可以提高辦公的效率，還能起到滿足經(jīng)濟發(fā)展需要的作用。只有程序得到完善，實體利益才會得到充分的保障。3.2.3登記機關(guān)人員管理的完善當(dāng)前登記機關(guān)工作人員的工作素質(zhì)有待提高，需要對他們進行嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)，各個不動產(chǎn)登

26、記機關(guān)的工作人員要加強學(xué)習(xí)不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)知識并增強為人民服務(wù)的職業(yè)素養(yǎng)。針對各部門工作人員先要有個考核，針對考核的結(jié)果來制定專門專項的培訓(xùn)內(nèi)容，這樣可以減少培訓(xùn)的成本。部分院校可以考慮增加不動產(chǎn)管理專業(yè)，如果不存在條件的情況下，也可以專門設(shè)置對于不動產(chǎn)登記制度工作人員的專業(yè)知識培訓(xùn)的課程。提高了登記機關(guān)人員整體水平和素質(zhì)，將會為我國不動產(chǎn)登記制度的完善注入新鮮的血液。3.3具體登記內(nèi)容的完善3.3.1預(yù)告登記的完善預(yù)告登記當(dāng)前實行自愿原則，但這一原則已不符合我國的現(xiàn)狀，面對當(dāng)前存在的問題，我認(rèn)為有必要將其啟動程序變更為當(dāng)事人自愿申請為主，相關(guān)部門依職權(quán)強制登記為輔。該登記的范圍規(guī)定比較狹窄，

27、在范圍上應(yīng)予以擴大，主要體現(xiàn)三個請求權(quán)：一是保全目的在于移轉(zhuǎn)和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)；二是保全不動產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容或順位變更的請求權(quán)；三是保全附條件或附期限的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán) 柴振國;田邵華;論不動產(chǎn)登記機關(guān)錯誤登記的賠償責(zé)任析物權(quán)法第21條第2款J.安徽大學(xué)法律評論,2007（01）。我們可以學(xué)習(xí)西方國家的先進經(jīng)驗，如德國明確規(guī)定今后的未發(fā)生的請求權(quán)也可以進行預(yù)告登記等，再結(jié)合我國當(dāng)前的國情制定出屬于我們自己的法規(guī)，實現(xiàn)逐步擴大預(yù)告登記的適用范圍。3.3.2統(tǒng)一不動產(chǎn)信息化公示和查詢制度不動產(chǎn)信息平臺的統(tǒng)一工作是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記工作中的重中之重，為加強信息的共享與保護，國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)

28、建立統(tǒng)一的基礎(chǔ)平臺 張必毅.論我國不動產(chǎn)登記制度J.西北大學(xué),2011(05)。國土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享，同時有義務(wù)對不動產(chǎn)登記信息保密 孫憲忠:論不動產(chǎn)物權(quán)登記J.中國法學(xué),1996(05)。 信息權(quán)利人應(yīng)明確，即其利害關(guān)系人或有關(guān)國家機關(guān)都可以查閱相關(guān)信息，具體查閱的方法可參考調(diào)查取證的方式方法，即依據(jù)申請或者依據(jù)職權(quán)。利害關(guān)系人可依據(jù)身份信息證明材料查詢信息，而某些國家機關(guān)可根據(jù)有關(guān)規(guī)定來查詢，調(diào)取其想要了解的材料。3.3.3登記權(quán)屬證明的完善不動產(chǎn)登記簿作為當(dāng)代不動產(chǎn)權(quán)屬的證明文件體現(xiàn)出了不全面的缺陷，完善后應(yīng)采取多種媒

29、介保存的方式，即紙質(zhì)和電子介質(zhì)雙保險同時使用，且內(nèi)容較之前更詳細，需要完善和補充的事項主要包括：相關(guān)自然狀況、相關(guān)權(quán)屬狀況以及涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項等 王雙慶:不動產(chǎn)登記若干法律問題研究J.河北企業(yè),2008(02)。不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)證書信息不匹配的情況時有發(fā)生，這也是我們提出要將不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)保存的原因之一，而且還要實時更新。不動產(chǎn)權(quán)證書是2016年確立的一項重要政策，目前已在我國大部分地區(qū)實施，相比于房產(chǎn)證的作用，不動產(chǎn)權(quán)證書有為入學(xué)、就醫(yī)、出國等作為證明和擔(dān)保的先進性。所以不動產(chǎn)權(quán)證書作為一股清流，要不斷完善收費，補辦等程序。3.4建立完整的登記機關(guān)責(zé)任賠償制度物

30、權(quán)法和不動產(chǎn)登記暫行條例都規(guī)定了賠償責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的觸犯了刑法的還要追究其刑事責(zé)任。但這些規(guī)定的弊端隨著日益增長的市場需求暴露無疑，當(dāng)前只規(guī)定了行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的情形，但是賠償?shù)姆绞?，賠償?shù)臄?shù)額以及賠償后的維權(quán)途徑并沒有規(guī)定。對于這些問題，我們可以學(xué)習(xí)澳大利亞的登記制度。澳大利亞的托倫斯登記制度為了充分保障不動產(chǎn)物權(quán)人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，讓其在遭受登記錯誤后能夠得到及時、全面的補償，形成了一套完整的賠償機制，當(dāng)?shù)怯涘e誤給權(quán)利人帶來了損失的情況下，可向具體的侵權(quán)人進行索賠，賠償?shù)姆秶抻跈?quán)利人的損失，賠償?shù)臄?shù)額限于也僅侵權(quán)人的財產(chǎn)范圍。如果具體的侵權(quán)人不足以全額賠償?shù)那闆r下，則從相關(guān)機

31、關(guān)設(shè)置的賠償基金中進行賠償，仍然不足以賠償受害人情況下，國家來負(fù)擔(dān)剩余部分的金額。臺灣地區(qū)明確將受害人自身的過錯排除在賠償范圍之外。針對于登記機關(guān)及其工作人員的錯誤給權(quán)利人帶來的損失，又需要通過何種途徑來維權(quán)？目前的維權(quán)途徑僅限于行政訴訟和行政復(fù)議。權(quán)利人請求索賠需有權(quán)益被侵害，首先要向賠償義務(wù)機關(guān)提出請求，在其不受理時，才能觸發(fā)行政訴訟程序，這樣不僅僅是浪費了權(quán)利人的時間和精力，更是使得更多的權(quán)利人不愿去不想去維護自身的合法權(quán)益。當(dāng)代的不動產(chǎn)登記機關(guān)多為行政機關(guān)，不動產(chǎn)登記機關(guān)作為行政機關(guān)，處于比較強勢的地位，中國的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為民告官的勝算很小，這無疑會打擊受害人申請賠償?shù)男判?，給受害人造成

32、比較大的壓力。梁慧星教授認(rèn)為，有的法院認(rèn)為行政審判難度大、風(fēng)險大，怕得罪行政機構(gòu)，不敢行使司法監(jiān)督權(quán) 劉宇佳;不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任研究J.蘭州大學(xué),2016。通過民事訴訟來維護自身合法權(quán)益的申請賠償可以達到更為直接，有效的作用。結(jié) 語梁慧星教授曾說過“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施?！狈傻闹贫ㄖ皇俏覀儑疫~出的第一步，只有隨著社會發(fā)展不斷進步的法律才能服務(wù)于人民，才能被人民認(rèn)可。世界的立法趨向已經(jīng)從公權(quán)力逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樗綑?quán)利，所以我們要跟隨時代的潮流，更加注重私權(quán)利的法制建設(shè)。盡管這個過程是漫長的，但是現(xiàn)代國家想要實現(xiàn)長治久安就

33、必須認(rèn)清楚前途必將是光明的。我國的不動產(chǎn)登記制度確實存在著較大的缺陷，但我們不能喪失信心，要借鑒學(xué)習(xí)他國的先進理念和制度，并結(jié)合我國的實際狀況進行全面的分析，使我國的不動產(chǎn)的登記制度能夠逐步的完善。本文只是通過淺顯易懂的方式將該制度的弊端和完善措施總結(jié)出來，要想實現(xiàn)該制度的完善任重而道遠。該制度作為物權(quán)法的組成之一，他們共同構(gòu)建了法律體系的完整性，因為整體的利益是通過局部的利益來反映的，因此必須得到充分的重視。謹(jǐn)以此文希望能為日后立法的完善略盡綿薄之力。致 謝四年的本科生涯即將結(jié)束,內(nèi)心充滿了無限的感慨和對未來的憧憬?；厥走@四年的生活,首先我要感謝我的每位授課老師,是你們的包容和教誨讓我成長,使我成熟。特別是張婷老師，給予我修