某地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃方案

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改 濱河灣營(yíng)銷推廣策劃方案 目 錄第壹部分：市場(chǎng)概述 第貳部分：項(xiàng)目定位一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 一、綜合定位二、項(xiàng)目概況 二、其它定位三、目標(biāo)客戶分析 三、行銷方向定位第叁部分：營(yíng)銷推廣策略 第四部分廣告運(yùn)作建議一、市場(chǎng)推廣策略 一、廣告策略執(zhí)行計(jì)劃二、公關(guān)策略二、廣告發(fā)放時(shí)間計(jì)劃三、銷售策略三、前期廣告發(fā)布計(jì)劃扼要第壹部分：市場(chǎng)概述 除了自然資源與地段之外，以品質(zhì)和性價(jià)比為核心的樓盤綜合素質(zhì)，是評(píng)判好樓盤的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（一）、2022中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)分析2022年是繼2022年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年

2、”。從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整到稅費(fèi)調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步加大，并且針對(duì)由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)持續(xù)走高的現(xiàn)象，采取了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。這一系列的政策通過(guò)其傳導(dǎo)渠道，作用于中國(guó)房地產(chǎn)的方方面面，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，盡管這些影響最終還需要時(shí)間和市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證。 展望2022年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，2022年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題、逐步上升

3、的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)2022年的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。2022年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。 預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格

4、的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 總的來(lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，市場(chǎng)更加呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù)。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。2、2022年中國(guó)房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)趨勢(shì)分析國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐步出臺(tái)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻逐漸抬高。隨著土地出讓日益公開(kāi)、公平，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重心將傾向融資能力，資本市場(chǎng)往往對(duì)大地產(chǎn)商青睞有加，而資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)資質(zhì)弱的房地產(chǎn)公司前景將日益暗淡。2022年，國(guó)家對(duì)土地這一要素資源的利用要求將進(jìn)一步提高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2022年以來(lái)，城市土地供應(yīng)的“不飽和策略”，已經(jīng)使土地購(gòu)置面積滯后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。業(yè)內(nèi)專家坦言，對(duì)于目前擁有管理能力和擴(kuò)張能力的市場(chǎng)領(lǐng)先者而言，融資便捷且渠道多元，土地獲取不成為問(wèn)題，而這又反過(guò)來(lái)增強(qiáng)他們的融資能力，從而形成良性循環(huán)。資金鏈和土地供應(yīng)趨緊，僅僅是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“行業(yè)故事”，今

6、后的企業(yè)分化將更加明顯。因此，未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入快速整合期，部分小開(kāi)發(fā)商將逐步被淘汰出局，而規(guī)?；緦⑼ㄟ^(guò)兼并收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，行業(yè)集中度逐步提高。3、青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2022我省將進(jìn)一步加大住宅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，在2022年完成41億元的基礎(chǔ)上將再增長(zhǎng)10%，達(dá)到45億元，同時(shí)積極構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。前三季度，青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售旺盛。1月到9月份，青海省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資三十一億九千八百萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)7.4%，增幅上升3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度加大，完成投資2.45億元，

7、比上年同期增長(zhǎng)77.3%。1到9月份，全省商品房銷售面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，增幅比去年同期提高23.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積為99.72萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.4%。以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)目前青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前景一片光明。（二）、西寧微觀市場(chǎng)特色分析現(xiàn)今的西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，市場(chǎng)的重心青睞規(guī)模化、品牌化、產(chǎn)業(yè)化的房產(chǎn)企業(yè)1、政府將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)給予重點(diǎn)扶持，但力度仍然不夠，應(yīng)加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)和大型房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的建設(shè)。2、受政府“嚴(yán)控區(qū)”政策的制約，產(chǎn)品郊區(qū)化、高層化將成主流。3、開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始注重環(huán)境規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)和品牌建設(shè)，出現(xiàn)了一些以品牌取勝的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，中型房地產(chǎn)公司多以環(huán)

8、境、景觀和服務(wù)爭(zhēng)取市場(chǎng)，而眾多小型開(kāi)發(fā)商則以價(jià)格戰(zhàn)為主。4、配套機(jī)構(gòu)規(guī)模細(xì)小、各自為戰(zhàn)，不能采取聯(lián)合或聯(lián)盟的方式為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，致使服務(wù)水平不能得到提高，影響到房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。5、房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷開(kāi)始重視“概念地產(chǎn)”與“品牌營(yíng)銷”。在西寧房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)中，城西區(qū)、城中區(qū)目前屬于第一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。其總體特征是：“容量大，項(xiàng)目品質(zhì)高，競(jìng)爭(zhēng)激烈?！蹦繕?biāo)客戶年齡較大，購(gòu)買力強(qiáng)，消費(fèi)層次較高。而本案雖處城東區(qū)，但社區(qū)規(guī)劃使項(xiàng)目成為鄰河景觀名宅，這樣不僅大大提高的項(xiàng)目的身價(jià)，也讓我們?nèi)谌氤俏?、城中高檔區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中。因此，市場(chǎng)定位與產(chǎn)品形象定位是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。西寧城西區(qū)、城中區(qū)高層住宅中，運(yùn)行的這些

9、項(xiàng)目只要沒(méi)有結(jié)案，都會(huì)對(duì)我們產(chǎn)生一定的威脅，分流我們的客戶，必須重視。特別是明惠海德堡小鎮(zhèn)，可以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的熱銷，產(chǎn)品因素外，更多的是重視營(yíng)銷策劃理念的必然。并且地理位置與本項(xiàng)目最為接近，將成為我們最直接的對(duì)手。因此，在西寧眾多的高層住宅激烈競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下，確立正確的營(yíng)銷推廣理念，最大化的贏得消費(fèi)市場(chǎng)有限購(gòu)買力的青睞至為關(guān)鍵。二、 項(xiàng)目概況（一）、基本數(shù)據(jù)濱河灣占地34060平方米，新建總建筑面積1938萬(wàn)平方米，其中住宅面積148397平方米，商鋪建筑面積15175平方米，其中布景有一棟賓館建筑和九棟高層商住樓。地下停車位162輛，地上停車位42輛，住宅總戶數(shù)1502戶，綠化率35%，容積率5

10、.302、地段概述：濱河灣住宅小區(qū)位于西寧市祁連路南側(cè)，五一路西側(cè),其南側(cè)隔濱河路為湟水河。3、配套公設(shè)：城東區(qū)銀行、醫(yī)院、郵局、百貨、超市、菜市、娛樂(lè)等生活匹配一應(yīng)俱全。多路公交巴士穿梭往來(lái)，交通便捷。4、景觀資源：近看濱河灣高層波浪式起伏的亮麗景觀和如詩(shī)般的綠草茵茵，遠(yuǎn)眺湟水河碧波粼粼的水景，似畫般的水灣景色5、項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：A、河畔：項(xiàng)目其南側(cè)隔濱河路為湟水河與湟水河區(qū)位景觀環(huán)境的有機(jī)、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，形成大環(huán)境與小環(huán)境的融合，并成為西寧景觀設(shè)計(jì)的一道亮麗風(fēng)景。B、戶型：85.70152.56絕好戶型，也是市場(chǎng)銷售中的主力戶型。兩居、三居、四居分布合理，動(dòng)靜分離、公攤小、有效利用率高。C、朝向

11、：南北朝向，板式高層，客廳主臥戶戶朝陽(yáng)。D、通風(fēng)采光：樓體規(guī)劃沿湟水河成波浪型一字排開(kāi)，保證每幢每戶南北通透，通風(fēng)采光性均好。E、高綠化：小區(qū)綠化率35%，融合湟水河畔綠樹(shù)美景，形成小區(qū)與周邊大環(huán)境溶為一體的生態(tài)景觀住宅，盡顯“以人為本”的居住理念。（二）、目標(biāo)客戶分析了解客戶心理從消費(fèi)心理分析，由于樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，消費(fèi)者在大量相同的產(chǎn)品面前，在大量的地產(chǎn)廣告宣傳的攻勢(shì)下，疑惑，而后開(kāi)始謹(jǐn)慎選擇。只有真正能打動(dòng)他們心坎的，才能讓消費(fèi)者從小心翼翼的購(gòu)買轉(zhuǎn)變回感性的購(gòu)買。因此，找出本案與其它項(xiàng)目的差異點(diǎn)，抓住消費(fèi)者關(guān)注的，想知道的，迫切需要的關(guān)鍵點(diǎn)，是本案在銷售中取得至高點(diǎn)的不二法寶?？蛻魧?duì)本案怎

12、么看？客戶心理特征是我們研究推廣策略的核心，迎合和引導(dǎo)消費(fèi)者，是我們推廣的全部?jī)?nèi)容。1、對(duì)區(qū)位價(jià)值的認(rèn)同 2、對(duì)地段交通的認(rèn)同 3、對(duì)景觀資源的認(rèn)同目標(biāo)客戶的鎖定鎖定目標(biāo)客戶，進(jìn)行策略性的迎合與引導(dǎo)，是我們制定策略的依據(jù)。本案的目標(biāo)客戶定位十分明確：1、西寧及州縣政府機(jī)關(guān)、銀行、醫(yī)院、公司白領(lǐng)等收入穩(wěn)定的高薪階層。2、大型私企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主（北山市場(chǎng)）等收入較高的有錢階層。3、本市相對(duì)富裕，實(shí)現(xiàn)二次置業(yè)（換房者）的家庭。第貳部分：項(xiàng)目定位一個(gè)原則，即實(shí)效性原則；一種方法，既客觀市場(chǎng)法除此之外，不僅以美貌取悅?cè)?，更以氣質(zhì)打動(dòng)人一、案名建議 濱河灣字面釋意：1、濱河：（1）、由于在同區(qū)域內(nèi)有一

13、塊樓盤名為碧水外灘，為了避免同異性則將“碧水”換成“濱河” （2）、用“濱河”還可將項(xiàng)目一部份在祁連路的地段意識(shí)導(dǎo)入為主干道在濱河路上，從而較好的提高了項(xiàng)目在地段上的性價(jià)比，從一定程度上可提升產(chǎn)品的品質(zhì)感。2、“灣”：船只停泊的地方，既是心?？康母蹫?，也是家的港灣，在這里還以“水畔”為核心，做足了水的文章，能較大體現(xiàn)項(xiàng)目與其它項(xiàng)目的差異性。二、綜合定位西寧首個(gè)“灣上生態(tài)居住代表作”闡釋：1、隨著人們生活水平的提高，城市居民消費(fèi)不再滿足于住房簡(jiǎn)單的居住功能；轉(zhuǎn)而追求那些能夠提高生活素質(zhì)，體現(xiàn)生活品味的新型住宅，而返樸歸真充滿人文特色的健康住宅適合現(xiàn)代人追求健康、重歸田園的生活時(shí)尚；2、濱河灣品牌

14、的核心是“水”、“生態(tài)住宅”正是對(duì)嘉園房地產(chǎn)品牌的延伸與升華；3、“西寧首個(gè)”概念的提出，有利于使本項(xiàng)目與其它競(jìng)爭(zhēng)品牌形成差異，從而增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三、其它定位1、形象定位城市第一居所灣上生態(tài)居住代表作社區(qū)示范形象；建筑層次變化整體形象；西寧水灣生活最佳水灣小區(qū)形象；世外桃源寧?kù)o、休閑的環(huán)境形象。2、檔次定位西寧首席人文生活典范社區(qū)注意：（這里的人文不是指西寧的歷史遺留的獨(dú)特民風(fēng)和文化，而是特指適合目標(biāo)人群生活形態(tài)的現(xiàn)代人文文化）闡釋：1、“首席”告知了一個(gè)信息：第一的；2、“人文生活典范社區(qū)”突顯了出眾的新生活方式，吸引市場(chǎng)的廣泛關(guān)注；3、廣告語(yǔ)定位（暫定）小橋流水人家闡釋：點(diǎn)明濱河灣的灣

15、上居住風(fēng)格概念，做足水文章，把小橋流水人家優(yōu)雅的生活情調(diào)融入到高雅、情趣、回歸自然的生活之中，而這一切真是小區(qū)居住生活的特寫備選廣告語(yǔ)：A. 貴族氣質(zhì) 水岸生活B. 園林深處 水岸生活C. 象魚(yú)一樣生活D. 水云深處有人家E. 疊翠空間，悠然水上F. 家在浪漫水中央G. 浪漫人生路，悠然水云間4、賣點(diǎn)定位差異性主賣點(diǎn)：1、品牌實(shí)力做老百姓買得起的房子。(嘉園地產(chǎn))2、樓盤規(guī)模城市第一居所3、精典規(guī)劃西寧第一、舉市無(wú)雙4、精品環(huán)境住在風(fēng)景里,把水灣留在家中5、無(wú)敵水景真正的“親水人家”6、特色建筑現(xiàn)代灣上生態(tài)居住建筑風(fēng)格5、濱河灣的生活告訴人們什么？生活是情趣翩然的景觀生活是輕松便捷的地段生活是

16、閑適高雅的文化生活是快樂(lè)健康的健身生活是志趣相投的鄰居生活是尊貴獨(dú)到的服務(wù)生活是動(dòng)靜得輒的鬧中取靜行銷方向定位作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的行銷策劃，必須以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，尋求既能擁有相當(dāng)穩(wěn)定量的客戶群體，又能避開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品，同時(shí)賦予該產(chǎn)品以迅速感性的魅力。急風(fēng)驟雨式的強(qiáng)力宣傳，迅速搶占目標(biāo)客戶心智至高點(diǎn)，贏得大眾口碑，達(dá)其征服目標(biāo)客戶群、擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)。從而完成市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，其精髓在于體悟項(xiàng)目環(huán)境特性，尋求所適應(yīng)的消費(fèi)族群，再?gòu)漠a(chǎn)品魅力、形象魅力、推廣策略、銷售策略等方面塑造項(xiàng)目個(gè)性化性格。通過(guò)“濱河灣”畫龍點(diǎn)睛般的項(xiàng)目命名，Logo設(shè)計(jì)令其音形義韻、舉手頭足皆強(qiáng)化其性格特征。最終增強(qiáng)目標(biāo)客戶的

17、認(rèn)同感，從而提高銷售速度，節(jié)省項(xiàng)目實(shí)際投入費(fèi)用，相對(duì)提高經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研，得到如下結(jié)論：該項(xiàng)目所處地段生活機(jī)能完善且景觀資源充裕，戶戶觀景，擁有足量的對(duì)此認(rèn)同的有效客戶群。雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但經(jīng)過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的仔細(xì)分析后不難看出，別的項(xiàng)目不具備這些有利支撐點(diǎn)，概念空洞、缺乏魅力。因而鎖定本項(xiàng)目行銷突破口：即以創(chuàng)造強(qiáng)力魅力化產(chǎn)品為支撐點(diǎn)，輔以該項(xiàng)目十足形象魅力，配之強(qiáng)勢(shì)推廣策略和銷售策略，以搶占客戶心智至高點(diǎn)，達(dá)到行銷目的。 第叁部分：營(yíng)銷推廣策略故善用兵者，屈人之兵，而非戰(zhàn)也拔人之城，而非攻也毀人之國(guó)，而非久也必以全爭(zhēng)于天下，故兵不頓，而利可全，此謀攻之法也孫子兵法 謀攻篇第三一、市場(chǎng)推

18、廣策略濱河灣執(zhí)行有目標(biāo)、有控制、穩(wěn)健積極的市場(chǎng)推廣策略。把總策略細(xì)分成各個(gè)時(shí)期段子策略，組合運(yùn)用各種媒體，按步驟、有條理、有目的地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行集中轟炸，有力地塑造形象、制造誘因、加速購(gòu)買，以配合銷售現(xiàn)場(chǎng)的工作。濱河灣引導(dǎo)期策略目標(biāo)是通過(guò)突出湟水河河灣景觀環(huán)境，尤其是水灣景觀資源建立知名度，塑造產(chǎn)品形象。動(dòng)用的媒體包括圍墻廣告語(yǔ)及包裝、公交車身廣告、售樓處包裝、旗幟等，以造成耳語(yǔ)傳播。公開(kāi)期則建立好感度，營(yíng)造生活夢(mèng)想，迅速導(dǎo)入目標(biāo)市場(chǎng)。介紹功能、效益、用途、增值，建立知名度，以NP廣告為主要滲透手段，并輔以路牌、海報(bào)、宣傳手冊(cè)，廣告語(yǔ)：如景觀方面“河畔的生活”、“把好心情搬回家”、“綠色住家，健康

19、到家”；建筑方面如“西寧首例灣上生態(tài)住宅精品”、“建筑在靚麗風(fēng)景區(qū)的灣上名宅”；品牌方面如“用心做到更好”、“高品質(zhì)源于精心雕琢”；配套方面如“讓生活占盡地利”、“健康生活六重奏”等。強(qiáng)銷期則造勢(shì)，形成熱銷場(chǎng)面，配合贈(zèng)品、活動(dòng)、制造新聞及事件等加速銷售活動(dòng)，媒體配合呈立體化、系統(tǒng)化，可選擇電臺(tái)、電視、報(bào)刊等集中攻擊市場(chǎng)。促銷期進(jìn)行活動(dòng)行銷，指導(dǎo)消費(fèi)者促最后選擇活動(dòng)，指導(dǎo)尋找產(chǎn)品及評(píng)選產(chǎn)品，加速較難出售產(chǎn)品之去化。二、公關(guān)策略公關(guān)活動(dòng)：是人際傳播的主要引導(dǎo)方式，易形成良好的口碑傳播效果，有利于開(kāi)發(fā)商品牌形象的建立。（一）、事件營(yíng)銷本案產(chǎn)品本身的個(gè)性化與魅力化較凸顯，但本案是開(kāi)發(fā)商的首個(gè)項(xiàng)目，因此

20、在媒體鋪設(shè)的同時(shí)，建議使用事件營(yíng)銷的公關(guān)策略，在最短時(shí)間內(nèi)引起全社會(huì)關(guān)注及輿論追捧，一步到位地提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目形象，這就需要借力。那么，力從何來(lái)？很簡(jiǎn)單借輿論之力，即通過(guò)事件營(yíng)銷迅速提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目品牌形象。建議：“全民齊動(dòng)手，保護(hù)湟水河，綠化湟水河”此舉可謂利好多多a、政府重視支持b、新聞熱點(diǎn)、輿論追捧c、市民、省民關(guān)注d、開(kāi)發(fā)商一夜紅遍青海，形象快速提升e、開(kāi)發(fā)商品牌形象一步到位f、項(xiàng)目形象在最短時(shí)間內(nèi)提升注：此創(chuàng)意因我們對(duì)其可行性沒(méi)有考證，費(fèi)用情況及開(kāi)發(fā)商意向不詳，因此僅做為提案?？梢源_認(rèn)的是，它是項(xiàng)目營(yíng)銷的一大利器，如能實(shí)現(xiàn)，可通過(guò)新聞炒作的形式在媒體頻頻亮相，延續(xù)其新聞性與傳播力，其

21、轟動(dòng)性與社會(huì)影響力不言而喻。三、銷售策略（一）、價(jià)格策略價(jià)格定位 分析制定價(jià)格策略的目的，是為了擺脫同質(zhì)化產(chǎn)品的牽拌，形成真正具有市場(chǎng)區(qū)隔力的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品的差異化特征在目標(biāo)受眾當(dāng)中產(chǎn)生巨大反響，從而使項(xiàng)目的運(yùn)作達(dá)到單邊收益最大化的目的。價(jià)格定位的策略：好房子、好炒作、好景觀、好定位當(dāng)然要買好價(jià)錢。通過(guò)西寧市內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格構(gòu)成的分析，選取地段、質(zhì)素相近、體量相仿的競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行比較，得出本項(xiàng)目的價(jià)格界定：一期均價(jià)確定: 2700元（二）、走價(jià)策略、在前期開(kāi)盤價(jià)格推出的基礎(chǔ)上，視市場(chǎng)實(shí)際反饋的情況，采取按銷售套數(shù)走價(jià)策略、配合各個(gè)銷售時(shí)段的依次展開(kāi)以及項(xiàng)目在同業(yè)市場(chǎng)知名度的逐漸提升，價(jià)格會(huì)視彼時(shí)情況作針

22、對(duì)性調(diào)升（包括各階段促銷價(jià)格的綜合調(diào)整），以期最后穩(wěn)健地攀升到預(yù)期理想的心理價(jià)位。、走價(jià)指導(dǎo)：認(rèn)購(gòu)期間客戶定購(gòu)享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)作為促銷價(jià)從均價(jià)中折算，開(kāi)盤后達(dá)到均價(jià)水平，此后每月遞增，以彌補(bǔ)價(jià)損。（三）、銷售現(xiàn)場(chǎng)策劃1、為了統(tǒng)一項(xiàng)目風(fēng)格，售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝從設(shè)計(jì)（外觀、構(gòu)件）到裝潢，都要與行銷主題相吻合，盡量凸顯靈動(dòng)優(yōu)雅的港灣景觀特性；內(nèi)部設(shè)置格調(diào)統(tǒng)一，并確保銷售動(dòng)線簡(jiǎn)潔流暢，給人清新明快之美感。由于本案工地位置可經(jīng)處于濱河路沿湟水河一帶，因此建議：在濱河路工地附近地段設(shè)廣告牌、指示版及售樓處?，F(xiàn)場(chǎng)的立體廣告工地入口圍墻和看板通過(guò)工地入口圍墻和廣告看板的內(nèi)容達(dá)到信息的傳遞和賣場(chǎng)氣氛的烘托，

23、同時(shí)，工地現(xiàn)場(chǎng)必須盡量保持整潔有序，以增強(qiáng)客戶對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度的信心。樣板間應(yīng)設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)，同步感受湟水河畔景觀。2、為了做足灣上生活格調(diào)，建議在售房部外部建筑一些能顯示灣上生活格調(diào)的建筑物。 （灣上生活的組成因素：要有流水、花草、供人休憩的長(zhǎng)椅、象征小船的模型等建筑物將售房部現(xiàn)場(chǎng)打造出一種清新、自然的感覺(jué)，讓人身在其中看著流水，聞著花香，使郁悶、不快的心情都得以放松，這就是我們想要打造的一種新的生活方式，灣上生活方式。如圖所示：圖一： 圖二： 圖解：圖1可以將中間的水池用鵝卵石做的更大，做一個(gè)最簡(jiǎn)單的水車，體現(xiàn)出它的流水聲，（也可用獨(dú)木小船代替）在周圍做一些可供人休憩的長(zhǎng)椅，而圖上所要的花也是西

24、寧最常見(jiàn)花類植物，很容易找到。 圖2是船的方向盤，要做成可以轉(zhuǎn)動(dòng)的人員形象策劃通過(guò)系統(tǒng)業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)及實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，提高了售樓人員綜合素質(zhì)，確實(shí)做到熱情、微笑和客戶之上的服務(wù)理念。并配以統(tǒng)一著裝，規(guī)范作業(yè)的嚴(yán)格管理，確實(shí)將售樓變得富有人情、人性，讓客戶有賓至如歸之感。第四部分廣告運(yùn)作建議最有機(jī)會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)行為的定位，也是最有競(jìng)爭(zhēng)力的定位一、廣告策略執(zhí)行計(jì)劃（一）軟文的投放軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時(shí)期內(nèi)軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場(chǎng)震撼力，能迅速聚焦社會(huì)關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)的題材。1、軟文題材系列化的軟文炒作主要是集中在項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排610篇的軟文題材，從項(xiàng)目營(yíng)造立意的各個(gè)角度來(lái)實(shí)施宣傳。軟文題材推薦之一：濱河灣隆重登陸夏都西寧，開(kāi)啟西寧灣上新生活（展開(kāi)對(duì)濱河灣項(xiàng)目全新生活理念的全面廣告） 軟文題材推薦之二：城市第一居所，水灣生態(tài)居住的代表作（展開(kāi)對(duì)濱河灣的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面廣告） 軟文題材推薦之三：一個(gè)與心情結(jié)緣的灣上生態(tài)社區(qū)（使消費(fèi)者感受在濱河灣的好心情） 軟文題材推薦之四：“臨水當(dāng)風(fēng),唯我天地”碧水灣格調(diào)（展開(kāi)對(duì)水灣居住模式的炒作） 軟文題材推薦之五：“現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助”新都市主義生活社區(qū)（全面展開(kāi)對(duì)濱河灣的居住價(jià)值與投資價(jià)值的報(bào)道） 軟文題材推薦之六：眾里尋她千百度 現(xiàn)