房地產開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳政策業(yè)務解讀

1、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳政策業(yè)務解讀房地產開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳政策業(yè)務解讀 無錫市國稅2010-02-01培訓內容 第一部分 政策規(guī)定 第二部分 征管要求第一部分 房地產開發(fā)企業(yè)所得稅政策規(guī)定一、政策依據(jù) 二、房地產經營范圍及開發(fā)產品完工確認條件三、收入處理四、成本、費用的扣除五、計稅成本的扣除六、特定事項的稅務處理七、新老政策的銜接一、政策依據(jù)新法實施前，內外資分別規(guī)定內資：國稅發(fā)【2006】31號國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知外資：國稅發(fā)【2001】142號國家稅務總局關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題的通知新稅法實施后，統(tǒng)一政策國稅發(fā)【2009】第03

2、1號國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知蘇國稅發(fā)【2009】79號“轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知” 意義：提供了在新稅法框架下房地產開發(fā)企業(yè)所得稅處理的政策依據(jù)和操作規(guī)范。 二、房地產經營業(yè)務范圍及開發(fā)產品完工確認條件（第三條） （一）房地產經營業(yè)務范圍：土地開發(fā)開發(fā)產品的建造、銷售開發(fā)產品包括： 住宅 商業(yè)用房 其他建筑物、附著物、 配套設施（二）開發(fā)產品完工確認條件（符合條件之一） ： 1、 竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 2、 已開始投入使用。 3、 已取得了初始產權證明。 開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理

3、開發(fā)產品交付手續(xù)（含入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。國稅函（2009）342號三、收入處理（一）收入范圍（二）代收基金、費用和附加處理 （三）收入確認的原則及形式 （四）開發(fā)產品銷售收入核算要求 （一）收入范圍開發(fā)產品銷售過程中取得的全部價款。 包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益（貨幣形式和非貨幣形式）。（二）代收基金、費用和附加處理作為代收代繳款項不確認銷售條件（同時符合）： 未納入價內 由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票應計銷售收入： 納入價內或由企業(yè)開具發(fā)票的；（三）收入確認的原則及形式1、收入確認的原則2、銷售方式及其收入確認時點3、視同銷售處理4、銷售未完工開發(fā)產品處理 1、收入

4、確認的原則1、通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入。新辦法對收入的確認發(fā)生了變化，取消了原預售收入的概念，將預售收入確認為收入，由此帶來計算三項費用扣除限額的基數(shù)的調整） 2、銷售方式及其收入確認時點（第六條）收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日根據(jù)合同簽訂方式及約定價款委托方式首付款：實際收到日；余 款：銀行按揭貸款辦理 轉賬之日銷售合同約定價銀行按揭合同約定付款日銷售合同約定價款分期收款實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)一次性全額收款收入實現(xiàn)時點收入額確定銷售方式委托方式下收入的確認（第六條）包銷期內:參照上述1至3項規(guī)定確認收入包銷期滿:

5、未出售的開發(fā)產品，根據(jù)包銷合同（協(xié)議）約定價和付款方式包銷受托方與購買方按基價+分成額銷售合同（協(xié)議）約定價基價基價銷售合同（協(xié)議）約定價基價；支付的分成額，不得直接從銷售收入中減除 （1）委托方與購買方；（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂合同（協(xié)議）約定價基價（保底價）并實行超基價分成合同（協(xié)議）約定價買斷價（適用1、2） （1）委托方與購買方；（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂（3）受托方與購買方買斷價合同（協(xié)議）約定價買斷價（1）委托方與購買方；（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂合同（協(xié)議）約定價視同買斷合同（協(xié)議）約定價支付手續(xù)費定價情況合同（協(xié)議）簽訂情況銷售額確認條件銷售額的

6、確認委托銷售方式3、視同銷售處理（第七條）（1）視同銷售行為： 用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股股東或投資人、抵債、換取非貨幣性資產等 與原規(guī)定差異：開發(fā)產品轉作自用不視同銷售（所有權屬在形式和實質上未發(fā)生改變）（2）確認收入時點： 所有權或使用權轉移之日，或實際取得利益權利之日（3）確定收入額的方法和順序： A3.按本企業(yè)最近時同類開發(fā)產品市場銷售價； B.參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值； C.按成本利潤率確定，成本利潤率不得低于15%。4、銷售未完工開發(fā)產品處理（第八至第九條）（1）計算確定預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 公式：預計毛利額=銷售未完工開發(fā)產品收入預計

7、計稅毛利率 申報要求： 預繳申報： 利潤總額=會計利潤總額+取得預售收入預計毛利額-結轉銷售部分對應的預計毛利額 匯繳申報： 本年預售收入-本年結轉銷售的預售收入附表一16行“其他視同銷售收入” 本年預售收入預計計稅成本-本年結轉銷售的預售收入預計計稅成本附表二15行“其他視同銷售成本 預售收入預計計稅成本=預售收入（1-預計計稅毛利率）待攤稅金的處理：如在結轉時進入損益類科目，同時在年度申報時在附表三扣除類40行“其它”調增調減。（2）完工后，及時結算計稅成本，同時計算實際毛利額與對應預計毛利額的差額，計入當年度應納稅所得額。 與原規(guī)定差異：只要符合完工條件，即應轉銷售，年度申報時作納稅調減

8、（3）征管要求： 年度申報時，出具報告完工產品實際毛利與預計毛利差異調整情況；稅務機關需要的其他相關資料。 （4）計稅毛利率: A.一般商品房：15% B.經濟適用房、限價房和危改房，不得低于3%經濟適用房1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。2、按3%經濟適用房適用計稅毛利率申報納稅，需報送資料：（1）立項批準機關對經濟適用住房立項的批準文件；（2）土管部門劃撥土地的批準文件；（3）物價部門核定的有關經濟適用住房銷售價格的批件；（4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；（5）列明該項

9、目的省、市、縣級人民政府關于經濟適用住房建設投資計劃； （6）經濟適用住房銷售清冊（購房人姓名、身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；（7）主管稅務機關要求提供的其他資料。限價房和危改房 按3%限價房和危改房預計毛利率申報納稅，需報送資料：（1）國有建設用地使用權出讓合同和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；（2）限價房和危改房銷售清冊（購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；（3）主管稅務機關要求提供的其他資料。經濟適用房、限價房和危改房收入核算要求一般商品房小區(qū)配套建設經

10、濟適用住房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，分別計算預計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經濟適用房、限價房和危改房項目配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產品取得的收入，不得按3%計稅毛利率執(zhí)行。租金收入的確定（辦法第十條）出租未完工產品（預租收入）： 交付（承租人）使用之日出租完工產品： 合同約定的應付租金之日（四）開發(fā)產品銷售收入核算要求為便于計稅開發(fā)成本的結算，應分別計稅成本對象進行銷售收入的明細分類核算四、成本、費用的扣除（一）成本、費用的核算與扣除要求（二）稅前扣除項目（三）已銷開發(fā)產品的計稅成本的扣除 （四）維修費用的扣除 （五）維修基金的扣除 （六）配套實施的

11、處理 （七）銀行按揭保證金的扣除 （八）境外銷售傭金（手續(xù)費）的扣除 （九）利息支出的處理 （十）資產損失的扣除 （十一）折舊費用的扣除 （十二）業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除 （一）成本、費用核算與扣除要求正確區(qū)分： 期間費用 開發(fā)產品計稅成本 已銷和未銷開發(fā)產品計稅成本 （第十一條） （二）稅前扣除項目（第十二條）（1）期間費用；（2）已銷開發(fā)產品計稅成本；（3）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅：銷售完工和未完工開發(fā)產品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 （對未完工開發(fā)產品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅會計處理辦法在審計報告上列明）（三）已銷開發(fā)產品計稅成本的

12、扣除（第十四條 ） 計算公式: 已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 （四）維修費用的扣除（第十五條） 維修對象：未售的完工開發(fā)產品；已售開發(fā)產品（含共用部位、共用設施設備），（限制條件：法律或合同規(guī)定應承擔維修職責維修費用的扣除）維修形式：維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生部分，據(jù)實扣除。 （五）維修基金的扣除（第十六條）對已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。 （六）配套實施的處理（第十七、十八條） （1）在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、

13、文體場館、幼兒園。（2）開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施（1）會所、物業(yè)管理場所、電站等公共配套實施的處理（第十七條）分別二種情況進行處理： A.作為公共配套設施計入開發(fā)產品計稅成本： 符合下列條件之一： 非營利性且產權屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 B.應單獨核算其成本（自用按建造固定資產除外） 符合下列條件之一條件： 營利性 產權歸企業(yè)所有 未明確產權歸屬 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位 應視同銷售（2）郵電通訊、學校、醫(yī)療設施等公共配套實施的處理（第十八條）應作為計稅成本對象單獨核算成本。合資建設完工后有償移交的處理： 經濟補償-建造成本調整當期應納稅所

14、得額（七）銀行按揭保證金的扣除（第十九條） 為購買方的按揭貸款提供擔保而支付的保證金，不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 支付時，不得扣除 實際損失時，可據(jù)實扣除（八）境外銷售傭金（手續(xù)費）的扣除（第二十條）境外傭金支出： 委托境外機構銷售的傭金或手續(xù)費，在委托銷售收入10%內據(jù)實扣除境內傭金支出： 應符合財稅200929號文件下列規(guī)定： 支付對象：合法經營資格的中介機構或個人 扣除限額：所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5% （九）利息支出的處理（第二十一條）扣除范圍：企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用核算要求：按企業(yè)會計

15、準則的規(guī)定進行歸集和分配完工前計入開發(fā)成本；完工后計入期間費用；扣除標準：分別金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款處理 金融企業(yè)借款 按借款合同規(guī)定的利息支出扣除； 由企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一借款，集團內部其他成員企業(yè)分配使用，符合條件的利息支出準予扣除 條件：能出具從金融機構取得借款的證明文件；無利率差。 銀行轉貸不屬于“資本弱化”的行為，新辦法將銀行轉貸的主體擴展至“企業(yè)集團或成員企業(yè)”（憑證問題，符合條件的統(tǒng)借統(tǒng)還，可免征營業(yè)稅） 非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類貸款利率計算部分： 1、借貸業(yè)務應真實、合法、有效，且不具有非法集資目的或其他違法行為； 2、判別企業(yè)與借款人是否存在關聯(lián)關

16、系； 3、存在關聯(lián)關系的，按財稅【2008】121號文件確定利息扣除金額； 4、非關聯(lián)關系的，按不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分； 5、金融企業(yè)同期同類貸款利率的掌握：參照本企業(yè)年度內向商業(yè)銀行貸款的同期同類利率確定；如本企業(yè)年度內沒有可參照的貸款利率，按當年人民銀行同期同類貸款的基準利率確定。 利息扣除憑證：金融企業(yè)借款： 金融企業(yè)結息憑證； 適用集團統(tǒng)一銀行借款的:從金融機構取得借款的證明文件；地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）；非金融企業(yè)（含自然人）借款： 地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票） 借款合同 資金入帳證明國稅函2009777號文明確了向自然人借款的稅務處理（十）資產

17、損失的扣除（第二十二、二十三條） 房地產開發(fā)企業(yè)特有的財產損失項目：（1）國家無償收回土地使用權而形成的損失（2）開發(fā)產品整體報廢或毀損的凈損失 “整體”：以成本對象為計量單位 管理上應履行審批手續(xù) 依據(jù)：國稅發(fā)（2009）88號 扣除項目：作為非貨幣性資產損失 審批機關：有權稅務機關（按金額大小確定）（十一）轉為自用開發(fā)產品折舊的扣除（第二十四條）可扣除折舊實際使用累計超過12個月不得扣除折舊實際使用累計未超過12個月又銷售（十二）業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。（在操作上統(tǒng)一按新文件執(zhí)

18、行，省局申報監(jiān)控）開發(fā)產品完工會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產品的銷售收入不得重復計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。（結合附表三和銷售預售統(tǒng)計表再講解操作）五、計稅成本的扣除（一）計稅成本的含義（二）計稅成本對象 （三）計稅成本項目 （四）計稅成本核算的一般程序（五）計稅成本核算要求 （六）以非貨幣交易方式取得土地使用權成本的確定 （七）預提費用的處理 （八）停車場所的處理 （九）結算計稅成本的憑證問題 （十）計稅成本的結算期限 （一）計稅成本的含義（第二十五條）計稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。與開發(fā)成

19、本的區(qū)別： 歸集依據(jù)不同，前者為稅收政策，后者為會計制度與準則從金額上講，一般說來后者大于前者 從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應該作相應調整（二）計稅成本對象的確定（1）含義： 指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 計稅成本對象與成本核算對象的定義是不同的，兩者的確認原則是有差異的 （2）計稅成本對象確定原則 A.可否銷售原則 B.分類歸集原則 C.功能區(qū)分原則 D.定價差異原則 E.成本差異原則 F.權益區(qū)分原則 3、計稅成本項目（第二十七條）（1）土地征用費及拆遷補償費 指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括

20、 土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。（2）前期工程費 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費 指開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 關注甲供材料問題，防止重復扣除（4）基礎設施建設費 指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化

21、等園林環(huán)境工程費。（5）公共配套設施費 指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（6）開發(fā)間接費 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（四）計稅成本核算的一般程序（第二十八條） 1、合理確定計稅成本對象2、嚴格按照計稅成本項目的內容核算 3、正確歸集計稅成本4、預提計稅成本 5、分配共同成本、開發(fā)間接費用 6、分配已完工成本對象的計稅成本 7、

22、計算并結轉已銷開發(fā)產品的計稅成本 1、合理確定計稅成本對象項目開工之前，遵循六大原則，確定計稅成本對象履行報備手續(xù)，填報房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表報主管稅務機關成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意 2、嚴格按照計稅成本項目的內容核算 企業(yè)必須嚴格按照個計稅成本項目的具體核算內容進行核算 （1）土地征用費及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（4）基礎設施建設費（5）公共配套設施費（6）開發(fā)間接費用 3、正確歸集計稅成本 對當期實際發(fā)生的各項支出： （1）按性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理歸類 （2）正確區(qū)分應計入成

23、本對象的成本和期間費用 4、預提計稅成本 按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預提未結算的工程款、未完成的公共配套設施成本以及報批報建費用、物業(yè)完善費用，并計入相關計稅成本對象。 依據(jù)：權責發(fā)生制原則5、分配共同成本、開發(fā)間接費用 分配對象：共同成本、不能分清受益對象的開發(fā)間接費用選擇 “占地面積法”、“建筑面積法”、“直接成本法”、“預算造價法”等分配方法，分配歸集至相關計稅成本對象。 6、分配已完工成本對象的計稅成本 通過上述（）（）的步驟，已經將開發(fā)成本按照計稅成本對象進行了歸集。對已經歸集的已完工成本對象應負擔的成本費用，按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產之間進行分配，其中： 應由已銷開發(fā)

24、產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除； 未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 分配依據(jù)：面積、單位面積計稅成本 例：某房地產開發(fā)企業(yè)2008年完工一幢商品房住宅樓（作為計稅成本對象），可售面積8000，結算單位面積計稅成本3000元，2008年當年實現(xiàn)銷售2000 ；2009年發(fā)生應由該住宅樓承擔的計稅成本160萬元，實現(xiàn)銷售5000 。計算該企業(yè)2009年度稅前扣除的已銷開發(fā)產品計稅成本 1、2009年發(fā)生成本應調整單位面積計稅成本 16000008000200 2、調整后單位面積計稅成本30002003200 3、已銷開發(fā)產品計稅成本200200032005000 16

25、400000（09年扣除） 4、未銷開發(fā)產品計稅成本32001000 3200000 今后實際銷售時扣7、計算并結轉已銷開發(fā)產品的計稅成本本期已完工成本對象 （1）開發(fā)產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。 （2）屬于開發(fā)產品計稅成本的，尚有以下步驟： A.計算確定可售單位面積計稅成本 B.計算已銷、未銷開發(fā)產品的計稅成本 C.已銷開發(fā)產品的計稅成本，在當期扣除；未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 未完工和尚未建造的成本對象通過分配對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。（五）計稅成本核算要求（第二十九條）（1）核算方法：制造

26、成本法，非完全成本法 制造成本法在計算產品成本時,將全部成本費用劃分為“制造成本”和“期間費用”兩個部分.把與生產經營沒有直接聯(lián)系的“期間費用”直接在當期收入中扣除 完全成本法是將企業(yè)在生產經營過程中所發(fā)生的所有費用全部分攤到產品成本中去形成產品的完全成本. 兩者差異： 期間費用設置與否（2）核算要求： 屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本直接計入成本對象 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本按受益、配比原則分配（3）共同（間接）成本分配（第二十九條） A.占地面積法。該方法一般適用于土地成本的分配。 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。按開發(fā)方式分別計算： 1.

27、一次性開發(fā) 某一成本對象應分攤土地成本=（某一成本對象占地面積全部成本對象占地總面積） 土地總成本 2.分期開發(fā)的，應兩次分配 本期內全部成本對象應分攤土地成本=（本期全部成本對象占地面積開發(fā)用地總面積） 土地總成本 某一成本對象應分攤土地成本=（某一成本對象占地面積本期全部成本對象占地面積） 本期內全部成本對象應分攤土地成本成本 注意：本期全部成本對象占地面積：不含應由各期成本對象共同負擔的占地面積（單獨核算的公共配套設施）例：某房地產開發(fā)企業(yè)經立項開發(fā)一住宅小區(qū)，占地60000，計劃分三期開發(fā)，分別20000 ，30000 ，10000 ，支付土地出讓金50000萬元，一期計劃開發(fā)小高層住

28、宅3幢和一個會所，分別占地面積6000 ，6000 ，6000 ，2000 。計算： 一期內全部成本對象應分攤土地成本=2000060000） 5000016667 萬元 3幢小高層住宅應分別分攤土地成本（6000 20000） 166675000.1萬元 會所應分攤土地成本（2000 20000） 166671666.7萬元B.建筑面積法。 定義：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 適用成本項目：單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施成本 計算公式：一次性開發(fā)： 某一成本對象應分攤的公共配套設施成本=（某一成本對象建筑面積全部成本對象建筑面積）公共配套設施成

29、本 分期開發(fā)的，應兩次分配： 本期內全部成本對象應分攤的公共配套設施成本（本期內成本對象建筑面積開發(fā)用地計劃建筑面積） 公共配套設施成本 某一成本對象應分攤的公共配套設施成本=（某一成本對象建筑面積本期內成本對象總建筑面積） 本期內全部成本對象應分攤的公共配套設施成本 C.直接成本法。 定義：指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 適用成本項目：借款費用 計算公式： 某一成本對象應分攤的借款費用=（期內某一成本對象的直接開發(fā)成本期內全部成本對象直接開發(fā)成本）本期借款總費用 D.預算造價法。 定義：指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的

30、比例進行分配。 適用成本項目：借款費用 計算公式： 某一成本對象應分攤的借款費用=（某一成本對象預算造價期內全部成本對象預算造價 ）本期借款總費用 特別說明：土地成本、公共配套設施成本以及借款費用的分配必須按照上述四種方法處理。 其他其他成本項目的分配，可由企業(yè)自行確定企業(yè)有了較大的自由選擇權。成本分配方法一經確定，不能隨意變更，應該遵循一致性原則。如確需變更的，必須征得主管稅務機關的同意。 （六）以非貨幣交易方式取得土地使用權成本的確定（第三十一條） 1、以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)2、以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)該項土地使用權的市場公允價值+土地使用權轉移過程中應支付的

31、相關稅費支付的補價款（應收到的補價款） 投資交易發(fā)生時股權形式投資交易發(fā)生時 其他土地開發(fā)、建造應分（付）出開發(fā)產品的市場公允價+土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費支付的補價款（應收到的補價款）首次分出開發(fā)產品時該項土地開發(fā)、建造以換取開發(fā)產品為目的接受土地使用權成本確定接受土地使用權成本確定時點換取的開發(fā)產品地點投資目的（七）預提費用的處理（第三十二條） 1、出包工程結算款2、公共配套設施成本3、報批報建費、物業(yè)完善費4、預提費用的申報結算要求 首次規(guī)范，與原規(guī)定有突破 原規(guī)定：內資不得預提，外資可預提綠化、道路等配套設施費1、出包工程結算款的預提 （1）預提條件（同時符合）： A.出包工

32、程已經全部完成（預提時點：完工年度）； B.出包工程結算正在辦理； C.可能結算的金額有充分的證明依據(jù)； D.未全額取得發(fā)票。 （2）預提金額確定： 未開票金額在出包合同金額扣除甲供材料金額后余額10以內的部分，依以下計算所得取孰小數(shù)確定： 未開票金額出包工程合同總金額已開發(fā)票金額 （出包工程合同總金額甲供材料金額） 10% （3）跟蹤結算管理： 預提的出包工程，自開發(fā)產品完工之日起超過2年仍未支付（未取得發(fā)票）的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。 2、公共配套設施成本的預提（1）預提條件（同時符合）： A.已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不

33、可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； B.尚未建造或尚未完工的； C.公共配套設施預算造價的依據(jù)充分，最好是有工程造價中介機構的鑒證報告。（2）預提金額確定： 公共配套設施預提成本預算造價已實際發(fā)生的公共配套設施成本（3）預提金額的跟蹤結算管理： A.明確建造期限而逾期未建造的，已預提金額在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額； B.未明確建造期限的，在最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。 C.以后實際發(fā)生時，再按照辦法第二十八條第三款規(guī)定扣除（已銷、未銷、固定資產間分配）。 3、報批報建費、物業(yè)完善費的預提 物業(yè)完善費用

34、：應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 （1）預提條件： A.開發(fā)產品已完工（未完工產品不得預提） B.應向政府上交而未交 （2）預提金額確定： 依政府相關文件規(guī)定，或相關政府部門發(fā)出的“繳費通知書”確定 （3）跟蹤結算管理： A.政府相關文件規(guī)定上交期限的，預提期限依規(guī)定的期限確定； B.政府相關文件未規(guī)定上交期限的，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。4、預提費用的申報結算要求年度申報時填報：房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明細表（計提）房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明細表（結算）（八）停車場所的處理（第三十三條）企業(yè)單獨建

35、造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理（攤入開發(fā)產品計稅成本） 新辦法對停車場所的處理采取了簡化方法 對第二種情形將停車場所作為公共配套設施的簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒有成本配備了。 （九）結算計稅成本的憑證要求（第三十四條）實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 新辦法對結算計稅成本的票據(jù)合法性強調了要求，由此可知，稅前扣除的重要條件之一是應該取得合法憑據(jù)，但是按照該辦法第三十條、三十二條規(guī)定預提的費用是可以除外的。 （十）計稅成本的結算期限

36、（第三十五條）開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前（5月31日）選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。法律責任：對已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規(guī)定對其進行處理。 新辦法首次規(guī)定了計稅成本的結算期限，企業(yè)未按照規(guī)定期限結算計稅成本的，存在較大的涉稅風險。六、特定事項的稅務處理（一）聯(lián)合開發(fā)項目且未成立獨立法人公司 （二）以土地使用權投資換取開發(fā)產品的處理 （一）聯(lián)合開發(fā)項目且未成立獨立法人公司（第三十七條） （1）約定分配開發(fā)產品 A.稅務處理時點：首次分配開發(fā)產品

37、 B.應納稅所得額的確定： 已經結算計稅成本，當期應納稅所得額應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本投資額； 未結算計稅成本，當期應納稅所得額投資額預計計稅毛利率（2）約定分配項目利潤 A. 項目利潤并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報納稅，不得在稅前分配利潤。對投資額相關的利息支出不得扣除。 B.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。 2、以土地使用權投資換取開發(fā)產品的處理（第三十七條） 所得稅處理時點：首次取得開發(fā)產品計算： 應分解為兩項經濟業(yè)務 1、轉讓土地使用權所得取得的開發(fā)產品（首次和以后應取得的）的市場公允價值土地使用權計稅基礎 2、購入開發(fā)產品，成本取得的開發(fā)產品（首次

38、和以后應取得的）的市場公允價值 第三十一條第一款對應（接受投資企業(yè)處理）例：某企業(yè)將本企業(yè)持有的土地使用權投資一家房開企業(yè)，成本（計稅基礎）12000萬元，該項目開發(fā)完成后，按照雙方約定，房開企業(yè)返還該企業(yè)一幢10000的寫字樓，市場價為15000萬元。該企業(yè)在取得寫字樓時，分別兩項業(yè)務處理： 轉讓土地使用權所得15000-120003000萬元申報應納稅所得額 寫字樓的計稅基礎15000萬元七、新老政策的銜接外資房地產開發(fā)企業(yè)2007年12月31日前預繳所得稅的預售收入余額的處理（第三十八條）現(xiàn)將該余額按原預計利潤率還原未預計毛利額，至該項開發(fā)產品完工后，結算實際毛利額，同時將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 例：某外資房地產開發(fā)企業(yè)2007年底預售開發(fā)產品收入10000萬元，按預計利潤率10預繳所得稅330萬元。2009年，該開發(fā)項目完工，結算計稅成本8000萬元。所得稅處理： 還原預售收入余額的