物業(yè)管理及系統(tǒng)設計建議書

1、 吉林森工地產(chǎn)梅河口項目 物業(yè)管理及系統(tǒng)建議書 目 錄 物業(yè)管理服務物業(yè)管理服務 系統(tǒng)組成系統(tǒng)組成 周界防范周界防范 出入口管理出入口管理 公共區(qū)域管理公共區(qū)域管理 室內居家防盜室內居家防盜 管理服務模式管理服務模式 吉森吉森柏麗城作為發(fā)展商開發(fā)的一個高品位、高享受、充滿濃郁人文精柏麗城作為發(fā)展商開發(fā)的一個高品位、高享受、充滿濃郁人文精 神的高檔樓盤，在物業(yè)管理高起點，起步之初就直接導入神的高檔樓盤，在物業(yè)管理高起點，起步之初就直接導入“酒店式物業(yè)管酒店式物業(yè)管 理理”服務模式，在服務模式，在ISO9000ISO9000國際質量管理體系標準的嚴格要求下運作，為國際質量管理體系標準的嚴格要求下運

2、作，為 小區(qū)業(yè)主（住戶）提供一種進入小區(qū)、住在吉森小區(qū)業(yè)主（住戶）提供一種進入小區(qū)、住在吉森柏麗城如同住在酒店里一柏麗城如同住在酒店里一 般享受到安全、舒適和便利的服務，讓業(yè)主切身感受到賓至如歸、倍受尊般享受到安全、舒適和便利的服務，讓業(yè)主切身感受到賓至如歸、倍受尊 重的優(yōu)越和尊貴。重的優(yōu)越和尊貴。 物業(yè)管理服務 1 1、 房屋：房屋： 房屋外觀無破壞立面，整潔、無改變使用功能，無亂搭建，公用設房屋外觀無破壞立面，整潔、無改變使用功能，無亂搭建，公用設 施及通道無隨意占用。施及通道無隨意占用。 2 2、 房屋零修：房屋零修： 接到維修單，在承諾時間內到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不接到維修單，在

3、承諾時間內到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不 過夜。過夜。 3 3、 管理費收繳：按規(guī)定標準收取，在入住時辦理銀行托收，不擅自提高收費標管理費收繳：按規(guī)定標準收取，在入住時辦理銀行托收，不擅自提高收費標 準，不亂收費。準，不亂收費。 4 4、 綠化：區(qū)內綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當，專業(yè)人員綠化：區(qū)內綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當，專業(yè)人員 管理。管理。 5 5、 清潔、保潔：小區(qū)內實行清潔責任包干，全天候保潔制，樓層內天天清掃擦清潔、保潔：小區(qū)內實行清潔責任包干，全天候保潔制，樓層內天天清掃擦 拭，每周清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設施齊全、完好。拭，每周清洗一次

4、，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設施齊全、完好。 6 6、 道路及使用：道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無道路及使用：道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無 改變使用功能。改變使用功能。 7 7、 化糞池、雨水井、污水井：定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢，化糞池、雨水井、污水井：定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢， 無堵塞。無堵塞。 物業(yè)管理服務 服務內容 8、 排水管、明暗溝：排水暢通無堵、無積水、無塌陷、無殘缺。排水管、明暗溝：排水暢通無堵、無積水、無塌陷、無殘缺。 9、 路燈：路燈： 路燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查，維護保養(yǎng)，保持潔凈。路燈

5、完好無損，夜間正常使用，定期檢查，維護保養(yǎng)，保持潔凈。 10、 公共文化娛樂、休息設施及小區(qū)雕塑：公共文化娛樂、休息設施及小區(qū)雕塑： 確保娛樂設施使用功能，定期維修，養(yǎng)確保娛樂設施使用功能，定期維修，養(yǎng) 護，完好無損。護，完好無損。 11、 生活用水用電供應及水電費收繳：定期對供水配電設備進行檢查、保養(yǎng)、保證生活用水用電供應及水電費收繳：定期對供水配電設備進行檢查、保養(yǎng)、保證 其完好，按規(guī)定標準收費，不擅自加價。其完好，按規(guī)定標準收費，不擅自加價。 12、 住戶維修回訪：接聽住戶報修電話鈴聲不超過住戶維修回訪：接聽住戶報修電話鈴聲不超過3響，到達維修現(xiàn)場不超過雙方約響，到達維修現(xiàn)場不超過雙方約

6、 定時間，指定專人回訪，健全回訪紀錄。定時間，指定專人回訪，健全回訪紀錄。 13、 小區(qū)治安：以下小區(qū)治安：以下 小區(qū)封閉式管理，小區(qū)封閉式管理，24小時守衛(wèi)巡邏，力保住戶無被盜事件，年小時守衛(wèi)巡邏，力保住戶無被盜事件，年 度無重大刑事案件發(fā)生。度無重大刑事案件發(fā)生。 14、 防火設備：定期檢查維護，確保消防系統(tǒng)設備完好無損。防火設備：定期檢查維護，確保消防系統(tǒng)設備完好無損。 15、 火災：加強消防宣傳，增強居民防火意識，建立義務消防隊，定期演練，勤檢火災：加強消防宣傳，增強居民防火意識，建立義務消防隊，定期演練，勤檢 查，及時消除火災隱患。查，及時消除火災隱患。 物業(yè)管理服務 服務內容 16

7、、 違章：加強宣傳和巡視。跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，及時回訪紀錄。違章：加強宣傳和巡視。跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，及時回訪紀錄。 17、 住戶有效投訴：按政策規(guī)定做好各項工作，提高管理人員素質，定期征詢居民住戶有效投訴：按政策規(guī)定做好各項工作，提高管理人員素質，定期征詢居民 意見，主動改進工作，建立回訪制度。意見，主動改進工作，建立回訪制度。 18、 管理人員專業(yè)培訓：管理人員專業(yè)培訓： 重視崗前培訓，所有專業(yè)技術人員均應參加相關崗位培訓，重視崗前培訓，所有專業(yè)技術人員均應參加相關崗位培訓， 持證上崗。持證上崗。 19、 居民對物業(yè)管理滿意：居民對物業(yè)管理滿意： 教育員工樹立教育員工樹

8、立“業(yè)主至上，服務第一業(yè)主至上，服務第一”的服務意識，全的服務意識，全 心全意為業(yè)主服務，竭盡全力為居民排憂解難。心全意為業(yè)主服務，竭盡全力為居民排憂解難。 20、 檔案建立：加強硬件投入，指定專人實行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完檔案建立：加強硬件投入，指定專人實行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完 善。善。 物業(yè)管理服務 服務內容 安全防范系統(tǒng)公共管理系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 周界防越及報警聯(lián)動系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 室內安防系統(tǒng) 公共信息顯示系統(tǒng) 電梯緊急對講系統(tǒng) 背景音樂與緊急廣播系統(tǒng) 防雷系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng)可視對講系統(tǒng) 本小區(qū)系統(tǒng)是選用專為 高層樓宇

9、可視對講系統(tǒng)設計 的對講系統(tǒng)，可視、非可視 對講分機直按式主機組成對 講系統(tǒng)，可實現(xiàn)呼叫、對講、 監(jiān)看、開鎖等功能。系統(tǒng)主 要由以下設備組成。 周界防越系統(tǒng)周界防越系統(tǒng) 沿組團圍墻設置脈沖電子周界，警 戒區(qū)域的范圍原則上按40米左右設置。 報警防區(qū)與一體化球機預置點位聯(lián)動結 合對周界圍墻實行24小時實時防范。 電子圍欄電子圍欄 為保證夜間圖像效果地面及出入口攝像機選用日/夜型彩轉黑攝像機，全部引入中控室進行 統(tǒng)一控制管理，前端攝像部分分為以下幾個類型： 小區(qū)人行出入口固定攝像機（采用日/夜型彩轉黑攝像機）； 地下車庫固定攝像機； 室外一體化快速球機（周界、出入口廣場及主干路）； 各單元電梯轎箱

10、彩色半球攝像機（電梯前廳及轎箱）。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 規(guī)劃思路： 小區(qū)主、次人行出入口設置管理大堂，設置訪客對講、 生物識別及防尾隨（建議）等智能化系統(tǒng)設備，對進出人 員進行有效管理。 人行出入口大堂：人行出入口大堂： 訪客對講訪客對講+ +生物識別生物識別+ +訪客管理訪客管理+ +防尾隨閘機防尾隨閘機 門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng) 規(guī)劃思路： 手指靜脈認證是利用了每個人手指內部的靜脈圖案各不相同這一特點的生物 認證技術，其原理是波長700nm1000nm的紅外光雖然很容易透過多數(shù)人體組 織，但流經(jīng)靜脈的紅血球中的血紅蛋白可以充分吸收紅外光。把手指放在紅外 LED光源下，從手指下方用攝影

11、元件觀察就可以看到靜脈的影子上述系統(tǒng)就 是利用了靜脈圖像的這一特點來識別不同的人。誤識率低于指紋認證，并且與指 紋認證不同的是很難偽造。 門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng) 單元門：門禁單元門：門禁+ +對講對講 單元門設置對講、手指靜脈出入口系統(tǒng)， 對進入住宅單元的人員控制、管理。 單元門口： 門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng) 消防通道： 地下車庫消防通道：地下車庫消防通道： 門禁門禁 地下車庫設置門禁，有效控制人員 出、入。 人行出入口規(guī)劃人行出入口規(guī)劃 小區(qū)考慮設有1個地面出入口（主出入口）1個地下車庫出入口，具 體配置如下： 出入口采用快速道閘、業(yè)主遠距離讀卡系統(tǒng)（商業(yè)管理系統(tǒng)除）； 系統(tǒng)數(shù)據(jù)通過光纖與控制中心進行聯(lián)網(wǎng)

12、，中心配 置“一卡通”數(shù)據(jù)管理 服 務器。 停車場管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng) 車輛遠距離讀卡： “高速公路粵通卡” 微波遠距離 OBU車載卡電子標簽 停車場管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)方案一方案一 1、讀取方便快捷：無需打開窗門，有效識別距離可達到30米以 上（視需求而定）。 2、識別速度快：標簽一進入磁場，天線解讀器就可以即時讀取 其中的信息，從而解決停車刷卡的麻煩。 自動車牌識別 系統(tǒng)自動系統(tǒng)自動 識別車牌識別車牌 停車場管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)方案二方案二 自動識別業(yè)主車牌號并確認是否自動放行；臨停 訪客車輛自動取卡并自動輸入車牌號，節(jié)省輸入車牌 時間，提高出入口車輛通行能力； 停車場管理系統(tǒng)停車場

13、管理系統(tǒng)方案三方案三 手動AC卡識別 手動刷卡，近距離識別系統(tǒng)； 電子巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng) 居住小區(qū)的安全防范建立在物防、人防和技防的基礎上，三者缺一不可。作為 人防有效管理系統(tǒng)-電子巡更系統(tǒng)，系統(tǒng)方案力求對住宅、周界和重要部位都能巡 檢到。巡邏人員按指定路線進行巡檢。建立起小區(qū)安防的第三道防線。 居家防盜設計思路 室內居家防盜室內居家防盜 總線報警系統(tǒng)，室內配置：以一、二層為主（幕簾+紅外封閉）；三層以上僅考 慮緊急按鈕、煤氣報警器設備，報警采用對講接入。 非法進入報警，并發(fā)送報警信息 保存、管理報警信息 接警主機 控制鍵盤、主機 煤氣探測器 幕簾探測器 按鈕 紅外探測器 室內居家防盜室內居

14、家防盜 電梯轎箱設置緊急對講，平常狀態(tài)下管理主機可與電梯內對講，當電梯在維護 時，可實現(xiàn)電梯內、機房內與管理主機間多方互相通話，達到物業(yè)現(xiàn)代化綜合管 理要求。 電梯緊急對講系統(tǒng)：電梯緊急對講系統(tǒng)： 公共信息顯示系統(tǒng)公共信息顯示系統(tǒng)： 電子顯示屏用以直觀的發(fā)布小區(qū)的重要管理信息如：停水、停電、物管信息等； 也可發(fā)布一些溫馨提示如：天氣預報、新聞、通知等，有效提升小區(qū)的生活檔次。 信息發(fā)布在中心控制室進行。 出入口室外屏出入口室外屏 背景音樂： 背景音樂系統(tǒng)可以為小區(qū)營造一個輕松、舒適的生活環(huán)境。無論在小區(qū)的哪 一個角落，都可以聽到令人賞心悅目的音樂，這不僅提升了小區(qū)的檔次和品位， 更提高了住戶的生活質量。 背景音樂廣播系統(tǒng)功能背景音樂廣播系統(tǒng)功能 背景音樂功能背景音樂功能消防廣播功能消防廣播功能 播放音樂播放音樂 播放物