《物業(yè)管理》教學(xué)大綱

1、-作者xxxx-日期xxxx物業(yè)管理教學(xué)大綱【精品文檔】物業(yè)管理教學(xué)大綱第一部分 大綱說(shuō)明課程代碼： 總學(xué)時(shí)：40學(xué)時(shí) 開(kāi)課對(duì)象：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)課程性質(zhì)與設(shè)置目的、任務(wù)：本課程是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)的一門主干課，通過(guò)本課程學(xué)習(xí)，使學(xué)生初步掌握物業(yè)管理的基本理論和運(yùn)作技能。教學(xué)方法和教學(xué)手段建議：課程教學(xué)以課堂教學(xué)為主，講授貫徹“少而精”，大量運(yùn)用案例教學(xué)、課堂討論。并讓學(xué)生通過(guò)閱讀有關(guān)書籍及討論鞏固已學(xué)知識(shí)；課程教學(xué)應(yīng)與引導(dǎo)學(xué)生閱讀有關(guān)科研論文、調(diào)查研究等活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，培養(yǎng)學(xué)生分析問(wèn)題的能力、增強(qiáng)學(xué)生科研意識(shí)。教材及主要參考書：教材：物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)（第二版）高等教育出版社，2006年出版

2、主要參考書：物業(yè)管理上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年出版；物業(yè)管理概論華南理工大學(xué)出版社2002年版；物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)中國(guó)建材工業(yè)出版社，2002年版；物業(yè)管理實(shí)務(wù)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001年版第二部分 大綱正文第一章 物業(yè)管理概述 講授4學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理的基本問(wèn)題，以及國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理現(xiàn)狀。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理的基本問(wèn)題以及國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理現(xiàn)狀有一個(gè)概括認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵概念：物業(yè)、物業(yè)管理講授重點(diǎn)：物業(yè)管理的內(nèi)涵與基本內(nèi)容，物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則，物業(yè)管理的職能與作用。講授難點(diǎn)：物業(yè)管理的概念第一節(jié) 物業(yè)管理的基本概念一、 物業(yè)與物業(yè)管理的內(nèi)涵二、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容三、

3、 國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展第二節(jié) 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則一、 物業(yè)管理的特點(diǎn)二、 物業(yè)管理的類型三、 物業(yè)管理的基本原則第三節(jié) 物業(yè)管理的職能與作用一、 物業(yè)管理的職能二、 物業(yè)管理的作用第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 講授6學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的組建及內(nèi)容，講授物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)權(quán)利、義務(wù)及相互關(guān)系。通過(guò)學(xué)習(xí)，使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的組建、各自權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系有個(gè)全面系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)講授重點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)條件，物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置；業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì)的組建；業(yè)主管理委

4、員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)各自的權(quán)利、義務(wù)。講授難點(diǎn)：業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)一、 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)與類型二、 物業(yè)管理企業(yè)的建立程序和條件三、 物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置四、 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)一、 建筑物區(qū)分所有權(quán)基本理論二、 業(yè)主三、 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主代表大會(huì)四、 業(yè)主管理委員會(huì)五、 業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會(huì)章程六、 業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系第三章 物業(yè)管理市場(chǎng)及其管理體制 講授2學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理市場(chǎng)及其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，講授物業(yè)管理市場(chǎng)的三級(jí)管理體制。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)和我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理市場(chǎng)的三

5、級(jí)管理體制及其主要職責(zé)有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理市場(chǎng)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)講授重點(diǎn)：物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，物業(yè)管理企業(yè)的自我管理講授難點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)的自我管理第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的形成及其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制一、 物業(yè)管理市場(chǎng)的形成二、 物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制第二節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的三級(jí)管理體制一、 政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的宏觀管理二、 行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的中觀管理三、 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理第四章 物業(yè)管理法制 講授5學(xué)時(shí)，實(shí)驗(yàn)1學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理的法律關(guān)系和法律規(guī)范，物業(yè)管理的法律責(zé)任以及物業(yè)管理糾紛及其處理。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生認(rèn)識(shí)關(guān)于物業(yè)管理

6、的法律基礎(chǔ)，有關(guān)責(zé)任及糾紛產(chǎn)生的原因和處理方式。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律規(guī)范講授重點(diǎn)：物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素及特征，物業(yè)管理的法律責(zé)任，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及處理方法講授難點(diǎn)：物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素及其特征第一節(jié) 物業(yè)管理的法律關(guān)系和法律規(guī)范一、物業(yè)管理法律關(guān)系二、物業(yè)管理的法律規(guī)范第二節(jié) 物業(yè)管理的法律責(zé)任一、 物業(yè)管理法律責(zé)任二、 物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任三、 物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛及其處理一、 物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因二、 物業(yè)管理糾紛處理方式第五章 物業(yè)管理程序 講授4學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理的早期介入和前期管

7、理的含義和內(nèi)容，物業(yè)管理的接管驗(yàn)收、物業(yè)入伙手續(xù)、物業(yè)的裝修管理的管理要點(diǎn)，使學(xué)生初步掌握物業(yè)管理的全過(guò)程。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理的早期介入、物業(yè)前期管理、物業(yè)的接管驗(yàn)收講授重點(diǎn)：物業(yè)管理的早期介入和物業(yè)前期管理的概念，物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的關(guān)系，物業(yè)入伙文件，物業(yè)裝修管理的權(quán)限講授難點(diǎn)：對(duì)物業(yè)管理早期介入的認(rèn)識(shí)，物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的關(guān)系，物業(yè)裝修管理的權(quán)限第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入一、 物業(yè)管理早期介入的認(rèn)識(shí)二、 物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容三、 物業(yè)前期管理的含義第二節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收一、 物業(yè)的竣工驗(yàn)收二、 物業(yè)的接管驗(yàn)收第三節(jié) 物業(yè)的入伙手續(xù)一、 物業(yè)入伙及入伙手續(xù)二、 入伙手續(xù)文件三、

8、物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作四、 業(yè)主的準(zhǔn)備工作第四節(jié) 物業(yè)的裝修管理一、 裝修管理程序二、 裝修申報(bào)資料與裝修申請(qǐng)表三、 裝修管理規(guī)定四、 物業(yè)管理公司的驗(yàn)收及管理權(quán)限第六章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 講授4學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的原則和特點(diǎn)，招標(biāo)、投標(biāo)的內(nèi)容、程序和方法。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生熟悉招標(biāo)投標(biāo)的概念與原則，初步掌握物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)講授重點(diǎn)：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念與原則，招標(biāo)方式與程序，投標(biāo)程序講授難點(diǎn)：招投標(biāo)的程序第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則和特點(diǎn)一、 物業(yè)管理招投標(biāo)的概念二、 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則三、 物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)第

9、二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)一、 物業(yè)管理招標(biāo)方式二、 物業(yè)管理招標(biāo)程序三、 物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容第三節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)一、 物業(yè)管理投標(biāo)的前期工作二、 物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序三、 物業(yè)管理定標(biāo)后的工作第七章 物業(yè)管理資金的籌集和使用 講授3學(xué)時(shí)，實(shí)驗(yàn)1學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理企業(yè)籌措資金的必要性、籌集資金的要求及物業(yè)管理資金的性質(zhì)；物業(yè)管理資金的籌措渠道和管理要點(diǎn)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及維修基金的構(gòu)成與管理。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生初步掌握物業(yè)管理資金來(lái)源與使用原則，掌握物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理日常綜合管理費(fèi)、物業(yè)維修基金講授重點(diǎn)：重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理資金的來(lái)源和籌措渠道，物業(yè)管理資金使用原則

10、，日常綜合管理費(fèi)及維修基金的含義與構(gòu)成第一節(jié) 物業(yè)管理資金的籌措一、 物業(yè)管理資金籌集概述二、 物業(yè)管理資金的籌措三、 物業(yè)管理資金籌措的管理第二節(jié) 物業(yè)管理資金的使用與管理一、 物業(yè)管理資金使用管理概述二、 物業(yè)日常綜合管理費(fèi)的使用與管理三、 維修儲(chǔ)備基金的使用與管理第八章 物業(yè)工程管理 講授4學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授房屋修繕管理和房屋設(shè)備設(shè)施管理。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生初步掌握房屋修繕管理的基本理論與管理內(nèi)容，房屋設(shè)備設(shè)施管理內(nèi)容及其相關(guān)管理制度。關(guān)鍵概念：房屋質(zhì)量管理、房屋完損等級(jí)評(píng)定講授重點(diǎn)：房屋修繕管理的內(nèi)容講授難點(diǎn)：房屋完損等級(jí)評(píng)定及房屋修繕工程考核第一節(jié) 房屋修繕管理一、 概述二

11、、 房屋質(zhì)量管理三、 房屋維修施工管理第二節(jié) 房屋設(shè)備設(shè)施管理一、 房屋設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)資料管理二、 房屋設(shè)備設(shè)施的管理制度三、 房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理四、 房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理第九章 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng) 講授4學(xué)時(shí)，實(shí)驗(yàn)2學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)的基本理論、基本內(nèi)容。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生初步掌握物業(yè)綜合管理綜合經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容、操作要點(diǎn)。關(guān)鍵概念：物業(yè)綜合管理、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)講授重點(diǎn)：物業(yè)綜合管理、綜合經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，安全管理與環(huán)境管理的實(shí)施講授難點(diǎn)：安全管理與環(huán)境管理的實(shí)施第一節(jié) 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)概述一、 物業(yè)綜合管理的含義與內(nèi)容二、 物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)含義與內(nèi)容第二節(jié) 生命

12、保障與安全管理一、 消防管理二、 治安管理三、 車輛管理第三節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理一、 物業(yè)環(huán)境保護(hù)二、 物業(yè)環(huán)境清潔衛(wèi)生管理三、 物業(yè)環(huán)境綠化管理課時(shí)分配表（含實(shí)驗(yàn)課）章節(jié)一二三四五六七八九合計(jì)課時(shí)46264444640本課程對(duì)學(xué)生自學(xué)的要求：1、系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理理論知識(shí)，對(duì)重點(diǎn)和難點(diǎn)要能理解2、理論聯(lián)系實(shí)際，運(yùn)用物業(yè)管理理論對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行解釋3、大量閱讀物業(yè)管理相關(guān)書籍、報(bào)刊、雜志、政策法規(guī)及有關(guān)案例考核方式與要求：平時(shí)成績(jī)30%，期末考試70%。平時(shí)成績(jī)主要考核學(xué)生作業(yè)及課堂紀(jì)律；期末考試為閉卷考，考試時(shí)間2小時(shí)，考試題型為：名詞解釋、填空、選擇、簡(jiǎn)答、案例分析及論述題。執(zhí)筆人

13、： 審核人：附：物業(yè)管理實(shí)驗(yàn)課教學(xué)大綱物業(yè)管理實(shí)驗(yàn)課教學(xué)大綱第一部分 說(shuō)明一、設(shè)置目的與主要任務(wù)：物業(yè)管理實(shí)驗(yàn)課是物業(yè)管理專業(yè)課的必要組成部分，使整個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)的一個(gè)重要組成部分，也是培養(yǎng)物業(yè)管理應(yīng)用型人才的一個(gè)重要方面。學(xué)生在課堂理論學(xué)習(xí)過(guò)程中安排實(shí)驗(yàn)課，旨在鞏固與驗(yàn)證已學(xué)的理論知識(shí)，增強(qiáng)感性認(rèn)識(shí)，達(dá)到理論與實(shí)際相結(jié)合的目的。通過(guò)實(shí)驗(yàn)課培養(yǎng)學(xué)生的綜合應(yīng)用知識(shí)能力及解決問(wèn)題與分析問(wèn)題的能力，為今后更好的從事物業(yè)管理相關(guān)工作打下基礎(chǔ)。二、實(shí)驗(yàn)課課時(shí)與進(jìn)度安排：1、課時(shí)：根據(jù)教學(xué)計(jì)劃的要求，實(shí)驗(yàn)課分為三次，總課時(shí)為4學(xué)時(shí)，含在物業(yè)管理專業(yè)課內(nèi)。2、進(jìn)度安排：（1）案例分析原則上一次安排在第四章（物業(yè)

14、管理法制及糾紛處理）理論知識(shí)講授之后，時(shí)間為1學(xué)時(shí)，主要是了解一些物業(yè)管理糾紛處理的方式以及相關(guān)法律規(guī)范的運(yùn)用；另一次安排在第七章（物業(yè)管理資金的籌集和使用）理論知識(shí)講授之后，時(shí)間為1學(xué)時(shí)，主要是了解關(guān)于當(dāng)前物業(yè)管理收費(fèi)中的一些實(shí)際問(wèn)題的思考。（2）住宅小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)參觀可安排在第九章（物業(yè)管理綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)）課堂講授之后，以增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理各方面運(yùn)作的感性認(rèn)識(shí)。第二部分 主要內(nèi)容（一）物業(yè)管理法治與糾紛處理的案例分析 1學(xué)時(shí)請(qǐng)分析下列4個(gè)案例，并回答后面問(wèn)題，要求以學(xué)生發(fā)言為主，任課教師作適當(dāng)引導(dǎo)和總結(jié)，并要求學(xué)生可后以書面方式對(duì)所提問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，上交作為作業(yè)記入平時(shí)成績(jī)。案例1：物業(yè)管理誰(shuí)說(shuō)了

15、算情況一：一位業(yè)主買了一套高檔公寓并且已經(jīng)入住。按照該公寓物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)業(yè)主購(gòu)買的這套公寓每月要交納物業(yè)管理費(fèi)500多元，而且每半年結(jié)算一次。在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，考慮該小區(qū)已售出80%，可以為他減免三分之一的費(fèi)用?？墒沁@位業(yè)主入住后，小區(qū)物業(yè)管理公司仍然要按全價(jià)收取物業(yè)管理費(fèi)。于是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間爆發(fā)了一場(chǎng)收費(fèi)大沖突。情況二：家住廣州某花園王先生在購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)時(shí)0.6元每平方米，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購(gòu)房合同。但王先生稱入住一年，非但管道煤氣、24小時(shí)熱水等沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了0.8元每平方米，王先生找物業(yè)管理公司提出質(zhì)問(wèn)，

16、物業(yè)管理公司回答說(shuō)自己是依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)。找發(fā)展商詢問(wèn)，發(fā)展商則成，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒(méi)辦法約束。討論問(wèn)題：1、開(kāi)發(fā)商能不能對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題做出承諾？能否把其承諾寫進(jìn)合同？2、開(kāi)發(fā)商的承諾對(duì)物業(yè)管理公司有沒(méi)有約束力？3、開(kāi)發(fā)商對(duì)承諾引發(fā)的法律后果應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任？案例2：物業(yè)管理公司該聽(tīng)業(yè)主的，還是該聽(tīng)租戶的？北京某物業(yè)管理公司受某開(kāi)發(fā)商委托為其管理一幢高級(jí)寫字樓。某日，業(yè)主與一租戶發(fā)生沖突，后來(lái)越鬧越兇。租戶停付租金及物業(yè)管理費(fèi)用達(dá)一個(gè)月，業(yè)主一氣之下，給物業(yè)管理公司正式傳真，以委托人名義命令該公司切斷該租戶辦公室水、電、氣、暖的供應(yīng)，并要求物

17、業(yè)管理公司打開(kāi)該租戶門鎖，將里面所有物品搬出，并稱一切后果由業(yè)主承擔(dān)。租戶得知消息后，并不示弱，也以書面?zhèn)髡嫘问礁嬷锕芄?，以物業(yè)使用人名義要求物管公司嚴(yán)格履行物業(yè)管理職能，加強(qiáng)保安服務(wù)，嚴(yán)防任何閑雜人員進(jìn)入辦公室，一旦出現(xiàn)有人強(qiáng)行非法進(jìn)入租戶辦公室的情況，定向政法機(jī)關(guān)控告物管公司討論問(wèn)題：1、物業(yè)管理公司能否接受開(kāi)發(fā)商的指示，去切斷該租戶的水、電、氣、暖的供應(yīng)？2、物業(yè)管理公司能否接受開(kāi)發(fā)商的指示，打開(kāi)該租戶門鎖，將里面所有物品搬出？3、租戶對(duì)物業(yè)管理公司的要求有道理嗎？物業(yè)管理公司有執(zhí)行的義務(wù)嗎？案例3：業(yè)主控告業(yè)主委員會(huì)違規(guī)使用經(jīng)費(fèi)控告人：某小區(qū)業(yè)主15人被控告人：某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)某小

18、區(qū)業(yè)主委員會(huì)每一季度公布一次業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)使用情況。2003年6月公布出來(lái)的開(kāi)支比以前多了3000余元，15名業(yè)主要求查帳。經(jīng)查帳得知，多出的款項(xiàng)主要是出租車費(fèi)。原來(lái)，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)的業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定，每位委員由交通補(bǔ)貼50元。該委員會(huì)主任認(rèn)為，他們經(jīng)常為大家奔波，很辛苦，應(yīng)該有一定報(bào)酬，所以提議每人每月可以報(bào)銷300元出租車費(fèi)等，10位委員一致同意，隨后照此執(zhí)行。該15名業(yè)主很不滿，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)是全體業(yè)主共同繳納的，屬全體業(yè)主所有，除了業(yè)主大會(huì)同意的開(kāi)支外，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)擅自動(dòng)用，如果業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為50元補(bǔ)貼不夠，需要增加補(bǔ)貼或領(lǐng)取工資，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下

19、，15名業(yè)主遂聯(lián)名將業(yè)主委員會(huì)告到當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門。在區(qū)房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門的主持調(diào)解下，雙方同意，每位委員交通補(bǔ)貼每月50月不便，另外每位委員每月領(lǐng)取200元工資。區(qū)房地產(chǎn)局最后強(qiáng)調(diào)，此時(shí)須在小區(qū)內(nèi)張榜公告。公告張貼后，沒(méi)想到在小區(qū)內(nèi)引起軒然大波。該小區(qū)共有業(yè)主185戶，大多數(shù)業(yè)主均不同意，但由于是物業(yè)管理部門調(diào)解的結(jié)果，均不知該如何辦。在多方咨詢了解后，遂根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第13條的規(guī)定，近20%以上的業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)討論此時(shí)，有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主參加了臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。最后，經(jīng)業(yè)主投票表決，在肯定業(yè)主委員會(huì)為全體業(yè)主付出辛勤努力的前提下，同意每位委員的補(bǔ)

20、貼增至150元，并寫入業(yè)主委員會(huì)章程中。討論問(wèn)題：1、案例中15名業(yè)主的控告行為是否合法？2、區(qū)房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門的調(diào)解行為是否恰當(dāng)？3、該小區(qū)的物業(yè)管理運(yùn)作中有什么值得我們借鑒的地方？案例4：物業(yè)管理公司私自撬門維修房屋，是否承擔(dān)賠償責(zé)任？張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。一次，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢梗跣〗惚阏?qǐng)求管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生的情況下，私自將張先生的房門撬開(kāi)，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門撬開(kāi)，侵犯了自己的權(quán)利。因此要求物業(yè)管理公司賠償損失。討論問(wèn)題：1、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)

21、賠償嗎？案例中發(fā)生的損失應(yīng)該怎么處理？2、對(duì)于有些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的不理解、不配合你是如何看待？（二）住宅小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)參觀 2學(xué)時(shí)1、地點(diǎn)：金都景苑或金都佳苑2、主要內(nèi)容：（1）物業(yè)管理公司有關(guān)人員訪談（2）小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)參觀3、要求：（1）學(xué)生在參觀前應(yīng)擬好訪談大綱（2）訪談及參觀過(guò)程中過(guò)程做好相關(guān)紀(jì)錄（3）參觀結(jié)束后每人做一份總結(jié)報(bào)告，上交作為作業(yè)記入平時(shí)成績(jī)（三）物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的案例分析 1學(xué)時(shí)請(qǐng)分析下列4個(gè)案例，并回答后面問(wèn)題，要求以學(xué)生發(fā)言為主，任課教師作適當(dāng)引導(dǎo)和總結(jié)，并要求學(xué)生可后以書面方式對(duì)所提問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，上交作為作業(yè)記入平時(shí)成績(jī)。案例1：這筆物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該向誰(shuí)要？某業(yè)主因債務(wù)問(wèn)題

22、與某金融機(jī)構(gòu)發(fā)生法律糾紛，訴訟期較長(zhǎng)。在訴訟發(fā)生前，該訴訟的債權(quán)人，即某金融機(jī)構(gòu)為了保證債權(quán)的回收，將該業(yè)主的一幢別墅設(shè)立了抵押，并在以后采取了訴訟保全措施。 訴訟開(kāi)始后，由于其他方面的債務(wù)問(wèn)題，該業(yè)主停止了向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為只要該業(yè)主的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒(méi)什么關(guān)系，所以該物業(yè)管理公司也沒(méi)采取什么措施 經(jīng)過(guò)若干時(shí)間，法院的終審判決下達(dá)，因該業(yè)主無(wú)力償還金融機(jī)構(gòu)的貸款，法院將已經(jīng)實(shí)施保全措施的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，并由該金融機(jī)構(gòu)參加競(jìng)買而一舉成功，之后，該金融機(jī)構(gòu)又將此房產(chǎn)通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了另一個(gè)新的業(yè)主。這時(shí)，該物業(yè)管理公司才決定要正式討回那筆物業(yè)管理費(fèi)。首先。物業(yè)管理公司找到那家競(jìng)買成功的金融機(jī)構(gòu)來(lái)償還原業(yè)主應(yīng)付而未付的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)然遭到拒絕。之后，物業(yè)管理公司由向剛受讓的新業(yè)主要拿筆物業(yè)管理費(fèi)，同樣沒(méi)得到滿意的答復(fù)；接著，物業(yè)管理公司又去找原業(yè)主，而原業(yè)主認(rèn)為，房產(chǎn)已不是自己的，也拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。討論問(wèn)題：1、 本案例中的情況，物業(yè)管理公司應(yīng)該向誰(shuí)收取物業(yè)管理費(fèi)呢？2、 該