商業(yè)地產項目考察報告1

1、商業(yè)地產項目考察報告北京上海部分商業(yè)地產項目考察報告第一章北京地區(qū)考察項目如下1、北京燕莎奧特萊斯購物中心2、北京東方廣場3、北京大成國際廣場4、北京中關村步行街5、方莊美食街6、北京建外soho北京現(xiàn)代城7、北京非中心第二章上海地區(qū)考察項目如下1、上海梅川路2、上海北翼商業(yè)街第三章目前商業(yè)發(fā)展存在的問題及對我們商業(yè)中心的啟示 第一章北京地區(qū) 一、燕莎奧特萊斯購物中心（一）概況北京燕莎奧特萊斯購物中心（beijingyanshaoutlets）座落于北京東四環(huán)路北工大橋西北側，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，停車泊位1000多個。目前a座+b 座營業(yè)面積35000平方米。a座于2002年12月開業(yè)，b

2、座于2003年11月開業(yè)。迄今，北京人簡稱“奧萊”的新興零售商業(yè)業(yè)態(tài)在京城也僅僅誕生了17個月，盡管它現(xiàn)在還是一個“新生兒”，但經過一年多的經營實踐證明，奧特萊斯這種國內的新興零售業(yè)態(tài)確實具有廣闊的前景和旺盛的生命力。燕莎奧特萊斯購物中心是北京燕莎友誼商城有限公司的第一家直屬分店，也是國內第一家規(guī)范的品牌直銷購物中心。outlets是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售業(yè)態(tài)中專指由銷售過季、下架、短碼商品的商店組成的購物中心，由于品牌馳名、價格實惠，在歐洲、美國、日本和東南亞地區(qū)深受消費者的歡迎。燕莎奧特萊斯購物中心建筑面積3.5萬平方米，營業(yè)面積1.9萬平方米，分a、b兩座，每座上下兩層。營業(yè)

3、時間：10：009：00地址：朝陽區(qū)東四環(huán)南路9號（二）特點：引人注目的品牌giorgioarmani、maxmara、登喜路、紀梵希、cerruti1881、boss、parioli、bally、ysl、escada、范思哲、溫莎、polo、thenorthface、nautica、prada、wmf等國際知名品牌占品牌總數(shù)的60-70%；極具吸引力的價格絕大部分商品1-6折銷售； 自在體驗的氛圍一部完整的歡樂頌的樂譜，環(huán)繞b座各個品牌區(qū)域的楣板上，眾多品牌標識鑲嵌其中，讓顧客在歡樂的氛圍中體驗“淘名牌”的樂趣。b座大堂上空的照明燈，是按“人馬的星座”圖布局18盞燈位，寓意著燕莎奧萊能夠象“

4、人馬星座”一樣成為商海夜空中最璀燦的恒星。 方便舒適的環(huán)境奧萊為駕車前來的朋友準備了1000多個停車位，為小憩和用餐的朋友準備了冷熱飲品及西式快餐。（三）經營范圍：各種名牌護膚、洗滌用品；服裝服飾；運動用品及服裝；各種鞋類；各種箱包；兒童玩具；家居用品、圖書音像制品、辦公用品、休閑食品、保健品及煙、酒、茶、花卉等經營品類和美容、美甲、鐘表修理、驗光配鏡等服務項目。（四）品牌結構：世界頂級品牌占總面積的25%30%；國際知名品牌占25%30%；國內知名品牌占40%50%。商品質量：品牌純正、質量保證、標識規(guī)范。商品價格：全部商品折扣銷售。實行全價、折扣商品價格備案管理，確保商品價格真實。經營宗旨

5、：規(guī)范業(yè)態(tài)、聯(lián)營合作、品牌經營、動感營銷。經營管理方式：聯(lián)營為主，自營為輔；品牌專賣區(qū)為主，臨時促銷為輔；建立“五個統(tǒng)一”的管理模式（統(tǒng)一布局、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收款、統(tǒng)一結算、統(tǒng)一宣傳推廣。（五）經營業(yè)績2003年當年，盡管有非典的影響，但其銷售額就達到了3億元，2004年全年銷售額為5億元，2005年全年銷售額為8億元，2006年全年銷售額預計可達10億元。 （六）我們需要品牌折扣店 本人認為，我們需要品牌折扣店，奧特萊斯有它的發(fā)展空間。目前我們豪華高貴的國際頂級品牌專賣店越來越多，但專門經營折扣商品的名牌折扣店還是空白。而日益增長的中高端消費群體對此的認知度會非常高。奧特萊斯的消費群就是定位

6、在那些名牌商品的追求者，對他們來說，直接到高級專賣店購物難免囊中羞澀；到市場攤點購買又怕假冒名牌用了“掉價”，等到全價商店打折卻又時間短暫。奧特萊斯除經營服裝外，還有相應的配飾品等。購物環(huán)境、貨架布置體現(xiàn)簡潔、清爽、實用的風格，商品打折服務不打折，這些都會讓愛名牌又要實惠的消費者享受到更大的“淘金”樂趣。我們有些百貨商場也常年開設特賣會，經銷方式與此有一些相同，都有相當誘人的折扣，但是特賣商品的品牌檔次、售后服務也“打了折扣”。奧特萊斯的出現(xiàn)，則彌補了上述遺憾，顧客不僅可以低價享受名品，而且依然可享受優(yōu)質的售后服務。由于奧特萊斯有強大的品牌支撐，其業(yè)態(tài)在國內也已成熟，在我們應有良好的發(fā)展空間。二、北京東方廣場東方廣場總建筑面積超過80萬平方米。集八棟甲級寫字樓、服務式公寓、大型購物商場、五星級酒店為一體。地庫停車位接近2000個。其中，東方新天地商場面積逾12萬平方米，為長廊式設計，全長為500米，擁有約250家租戶，匯集了眾多國內外知名品牌。擁有餐飲、娛樂、休閑等多種配套設施，目前，“東方新天地”商場的出