房地產(chǎn)企業(yè)融資手段分析

1、 2 3 4 房地產(chǎn)企業(yè)的特性房地產(chǎn)企業(yè)的特性 1 3 投資規(guī)模大，周期長，需要長期資金投資規(guī)模大，周期長，需要長期資金 產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)性強，關(guān)系人們安居樂業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)性強，關(guān)系人們安居樂業(yè) 受政府，宏觀經(jīng)濟形勢影響大受政府，宏觀經(jīng)濟形勢影響大 房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性 Company Logo 房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資：是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的， 通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通 資金的金融行為。資金的金融行為。 廣義的房地廣義的房地 產(chǎn)融資指的產(chǎn)融資指的 是

2、籌集、融是籌集、融 通和結(jié)算資通和結(jié)算資 金的所有金金的所有金 融行為融行為 。 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 融資融資 狹義的房地狹義的房地 產(chǎn)融資只是產(chǎn)融資只是 指其中的一指其中的一 環(huán)，即專指環(huán)，即專指 資金融通行資金融通行 為為 。 房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性：房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性： 開發(fā)資金需求量大，高度依賴外部資金開發(fā)資金需求量大，高度依賴外部資金 需要以土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的條件需要以土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的條件 高經(jīng)濟風(fēng)險，高財務(wù)風(fēng)險高經(jīng)濟風(fēng)險，高財務(wù)風(fēng)險 高度依賴資本市場高度依賴資本市場 房地產(chǎn)企業(yè)融資手段分析房地產(chǎn)企業(yè)融資手段分析 以萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資為例以萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資為例

3、萬科簡介萬科簡介 啟示與建議啟示與建議 可轉(zhuǎn)債融資可轉(zhuǎn)債融資 在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王 石的帶領(lǐng)下石的帶領(lǐng)下 ，成，成 立于立于1984年年5月月 公司為專業(yè)化房公司為專業(yè)化房 地產(chǎn)公司地產(chǎn)公司,主要產(chǎn)主要產(chǎn) 品為商品住宅品為商品住宅 1991年年1月月29深深 圳證券交易所圳證券交易所 主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù)上市時間上市時間創(chuàng)建創(chuàng)建 萬科概況萬科概況 萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取的是中央集權(quán)式架構(gòu)，并采用一定的標(biāo)萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取的是中央集權(quán)式架構(gòu)，并采用一定的標(biāo) 準(zhǔn)化來不斷占領(lǐng)中國市場準(zhǔn)化來不斷占領(lǐng)中國市場 總部層面總部層面 區(qū)域?qū)用妫í殔^(qū)域?qū)用妫í?立核算本公司立核算本公司 與一線公司）與一線公司） 一

4、線公司一線公司(獨獨 立核算）立核算） 強有力的總部對關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行控制并對戰(zhàn)略及標(biāo)準(zhǔn)化進行布局 人人 力力 資資 源源 部部 總總 經(jīng)經(jīng) 理理 辦辦 公公 室室 財財 務(wù)務(wù) 管管 理理 部部 資資 金金 中中 心心 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計計 部部 工工 程程 管管 理理 部部 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 采采 購購 部部 深圳公司深圳公司 上海公司上海公司 北京公司北京公司 廣州公司，中廣州公司，中 山公司，東莞山公司，東莞 公司等公司等 南昌公司，無南昌公司，無 錫公司等錫公司等 相關(guān)公司相關(guān)公司 等等 1991年年1 月月29日日 1993年年12月月 28日日 2007年年 2008年年 , 深圳萬科深圳

5、萬科A 股在深圳股在深圳 證券交易證券交易 所上市所上市,萬萬 科成為國科成為國 內(nèi)首家股內(nèi)首家股 票公開上票公開上 市公司市公司. 正式更名為正式更名為 更名為更名為“萬萬 科企業(yè)股份科企業(yè)股份 有限公司有限公司”。 萬科凈利潤達到萬科凈利潤達到48.4億億 元元,并成為全國首家銷并成為全國首家銷 售額超過售額超過500億元的房億元的房 地產(chǎn)地產(chǎn)”超級航母超級航母”. “2008年中國房地產(chǎn)上年中國房地產(chǎn)上 市公司價值榜市公司價值榜”在廣州在廣州 揭曉揭曉,萬科獲得綜合價萬科獲得綜合價 值值(滬深滬深)TOP10冠軍稱冠軍稱 號號. 萬科成長之路 2001年年6月，萬科現(xiàn)金流出現(xiàn)負值達月，萬

6、科現(xiàn)金流出現(xiàn)負值達 7.25億元億元,為了彌補資金缺口為了彌補資金缺口,萬科董事萬科董事 會決定發(fā)行可轉(zhuǎn)債會決定發(fā)行可轉(zhuǎn)債. 萬科通過證監(jiān)會審核萬科通過證監(jiān)會審核,批準(zhǔn)發(fā)行總額批準(zhǔn)發(fā)行總額 為為15億元的億元的可轉(zhuǎn)債可轉(zhuǎn)債. 可轉(zhuǎn)債：可轉(zhuǎn)債： 可轉(zhuǎn)債全稱為可轉(zhuǎn)換公司債券。在目前國可轉(zhuǎn)債全稱為可轉(zhuǎn)換公司債券。在目前國 內(nèi)市場，就是指在一定條件下可以被轉(zhuǎn)換內(nèi)市場，就是指在一定條件下可以被轉(zhuǎn)換 成公司股票的債券?？赊D(zhuǎn)債具有債權(quán)和期成公司股票的債券?？赊D(zhuǎn)債具有債權(quán)和期 權(quán)的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債權(quán)的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債 券到期，獲取公司還本付息；也可以選擇券到期，獲取公司還本付息

7、；也可以選擇 在約定的時間內(nèi)轉(zhuǎn)換成股票，享受股利分在約定的時間內(nèi)轉(zhuǎn)換成股票，享受股利分 配或資本增值。所以投資界一般戲稱，可配或資本增值。所以投資界一般戲稱，可 轉(zhuǎn)債對投資者而言是保證本金的股票。轉(zhuǎn)債對投資者而言是保證本金的股票。 從從1994年以來年以來,萬科的債務(wù)資產(chǎn)比率較高且較為穩(wěn)萬科的債務(wù)資產(chǎn)比率較高且較為穩(wěn) 定。最低時定。最低時2000年為年為0.47,最高時最高時2006年為年為0.65， 無明顯波動年份出現(xiàn)。無明顯波動年份出現(xiàn)。 （資料來自百度文庫（資料來自百度文庫 http:/ 25d59804d2b160b4ec0e4.html） 從行業(yè)平均來看，債務(wù)資產(chǎn)比率浮動于從行業(yè)平均

8、來看，債務(wù)資產(chǎn)比率浮動于0.410.58的區(qū)間。的區(qū)間。 一直以來較為穩(wěn)定，沒有大幅波動。一直以來較為穩(wěn)定，沒有大幅波動。 比較上圖，萬科的負債資產(chǎn)比率要略高于行業(yè)平均水平。比較上圖，萬科的負債資產(chǎn)比率要略高于行業(yè)平均水平。 （資料來自和訊（資料來自和訊http:/ 、2003年前，凈資產(chǎn)增長率年前，凈資產(chǎn)增長率 均高于總資產(chǎn)增長率，直到均高于總資產(chǎn)增長率，直到 2004年開始總資產(chǎn)增長率才超年開始總資產(chǎn)增長率才超 過凈資產(chǎn)增長率。過凈資產(chǎn)增長率。 2、19942006年間，凈資產(chǎn)年間，凈資產(chǎn) 增長率和總資產(chǎn)增長率有明顯增長率和總資產(chǎn)增長率有明顯 起伏，分別在起伏，分別在1997年、年、200

9、0年、年、 2003年和年和2006年。年。 這其中這其中1988年發(fā)行新股（年發(fā)行新股（A 股），股），1993年發(fā)行新股（年發(fā)行新股（B 股），股），1997年和年和2000年進行配年進行配 股，股，2002和和2004發(fā)行可轉(zhuǎn)債，發(fā)行可轉(zhuǎn)債， 2006年增發(fā)股份，由此可見，年增發(fā)股份，由此可見， 權(quán)益資本的籌集是萬科權(quán)益資本的籌集是萬科A資產(chǎn)快資產(chǎn)快 速增長的重要原因。速增長的重要原因。 （資料來自新浪股票 http:/ sz/000002/27/F45.shtml） （圖表來自百度文庫截屏）（圖表來自百度文庫截屏） 公告日期公告日期 項目項目 2002-06-26 2004-10-15

10、 資金來源資金來源 可轉(zhuǎn)債發(fā)行可轉(zhuǎn)債發(fā)行 可轉(zhuǎn)債發(fā)行可轉(zhuǎn)債發(fā)行 實際募資金額實際募資金額(元元) 1474976070 1957442599.8 發(fā)行費用發(fā)行費用(元元) 25023930 32557400.2 貨幣募集金額貨幣募集金額(元元) 1500000000 1990000000 貨幣名稱貨幣名稱 人民幣元人民幣元 人民幣元人民幣元 （資料來源新浪財經(jīng) http:/ 以萬科以萬科2002年年6月月26日發(fā)行可轉(zhuǎn)債日發(fā)行可轉(zhuǎn)債 為案例為案例 本次可轉(zhuǎn)債公開發(fā)行申購情況本次可轉(zhuǎn)債公開發(fā)行申購情況 類別類別 原原A A股股東股股東 優(yōu)先配售優(yōu)先配售 網(wǎng)上一般社網(wǎng)上一般社 會公眾投資會公眾投資

11、 者發(fā)行者發(fā)行 網(wǎng)下向法人投網(wǎng)下向法人投 資者發(fā)售資者發(fā)售 申購戶數(shù)（戶）申購戶數(shù)（戶）78997899276827681313 有效申購戶數(shù)有效申購戶數(shù) （戶）（戶） 78997899276827681313 有效申購手?jǐn)?shù)有效申購手?jǐn)?shù) （手）（手） 4447484447481361283136128314017501401750 有產(chǎn)申購資金有產(chǎn)申購資金 （元）（元） 4447480004447480001361283000136128300014017500001401750000 發(fā)行前后比較發(fā)行前后比較: 相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)發(fā)行前發(fā)行前發(fā)行后發(fā)行后全部轉(zhuǎn)股后全部轉(zhuǎn)股后 資產(chǎn)總額（元）資產(chǎn)

12、總額（元）6482911630.826482911630.82 7982911630.87982911630.8 2 2 7982911630.827982911630.82 負債總額（元）負債總額（元）3356829340.713356829340.71 4856829340.74856829340.7 1 1 3356829340.713356829340.71 資產(chǎn)負債率（資產(chǎn)負債率（% %）51.7851.7860.8460.8442.0542.05 （資料來自百度文庫） 從從2002年年6月月13日開始日開始 計息，轉(zhuǎn)股期自發(fā)行首計息，轉(zhuǎn)股期自發(fā)行首 日后日后6個月至債券到期個月至債

13、券到期 日為止，即日為止，即2002年年12月月 13日至日至2007年年6月月12日日 從此表看出，發(fā)行從此表看出，發(fā)行 可轉(zhuǎn)債后，萬科在可轉(zhuǎn)債后，萬科在 籌集資金的同時一籌集資金的同時一 方面保持了足夠的方面保持了足夠的 償債能力，另一方償債能力，另一方 面，將使公司充分面，將使公司充分 利用財務(wù)杠桿而提利用財務(wù)杠桿而提 高收益水平。高收益水平。 此次萬科可轉(zhuǎn)債券發(fā)行此次萬科可轉(zhuǎn)債券發(fā)行 采用網(wǎng)上定價的方式，采用網(wǎng)上定價的方式， 發(fā)行總額為發(fā)行總額為15億元，發(fā)億元，發(fā) 行價格為每張行價格為每張100元，為元，為 期期5年年， 另外另外,此次萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債此次萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債,票面利票面利

14、率僅為率僅為1.5%.而同期萬科獲得銀行貸而同期萬科獲得銀行貸 款利率為款利率為5%以上以上.僅利息一項僅利息一項,萬科萬科 節(jié)省的利息費用高達節(jié)省的利息費用高達5000萬元萬元. 可轉(zhuǎn)債的優(yōu)勢可見一斑可轉(zhuǎn)債的優(yōu)勢可見一斑. 發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的優(yōu)點：發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的優(yōu)點： 債券轉(zhuǎn)股權(quán)后減輕和消除了公司到期還本付息的債券轉(zhuǎn)股權(quán)后減輕和消除了公司到期還本付息的 壓力和債務(wù)風(fēng)險，減少了現(xiàn)金流出量。壓力和債務(wù)風(fēng)險，減少了現(xiàn)金流出量。 有利于提高債券的發(fā)行價格，降低債券利率。有利于提高債券的發(fā)行價格，降低債券利率。 增強公司股價上升的信心。增強公司股價上升的信心。 一般從屬于抵押貸款、銀行借款等，

15、不會對一般從屬于抵押貸款、銀行借款等，不會對 “常規(guī)籌資常規(guī)籌資”產(chǎn)生影響。產(chǎn)生影響。 1 2 3 4 ? 萬科萬科06、07年已經(jīng)連年已經(jīng)連 續(xù)兩次增股，公司業(yè)績續(xù)兩次增股，公司業(yè)績 在同行中一直處于領(lǐng)先在同行中一直處于領(lǐng)先 地位，轉(zhuǎn)股可能性很大。地位，轉(zhuǎn)股可能性很大。 我們認為萬科更宜采用我們認為萬科更宜采用 可轉(zhuǎn)換債券方式籌資。可轉(zhuǎn)換債券方式籌資。 萬科的盈利能力萬科的盈利能力 較強，可以嘗試較強，可以嘗試 發(fā)行公司債券籌發(fā)行公司債券籌 資。資。 萬科近幾年的負債率萬科近幾年的負債率 較同行業(yè)比較高，較同行業(yè)比較高，04 年以后急劇上升。萬年以后急劇上升。萬 科不宜通過長期借款科不宜通過

16、長期借款 來籌資，但是可以考來籌資，但是可以考 慮境外籌資。慮境外籌資。 （一）以融資成本為標(biāo)準(zhǔn)選擇（一）以融資成本為標(biāo)準(zhǔn)選擇 融資渠道融資渠道 根據(jù)企業(yè)融資理論，企業(yè)在根據(jù)企業(yè)融資理論，企業(yè)在 面臨資金需求時，從融資成本面臨資金需求時，從融資成本 的角度考慮，一般應(yīng)遵循先內(nèi)的角度考慮，一般應(yīng)遵循先內(nèi) 源融資，再債務(wù)融資，最后是源融資，再債務(wù)融資，最后是 股權(quán)融資的先后順序。股權(quán)融資的先后順序。 （二）根據(jù)不同的開發(fā)階段（二）根據(jù)不同的開發(fā)階段 選擇不同選擇不同 的融資方式的融資方式 房地產(chǎn)開發(fā)項房地產(chǎn)開發(fā)項 目周期長，可目周期長，可 能支付地價款能支付地價款 等巨額資金支等巨額資金支 出，因此采用出，因此采用 股權(quán)融資，債股權(quán)融資，債 券融資，合作券融資，合作 開發(fā)等融資方開發(fā)等融資方 式。式。 建設(shè)階段常用建設(shè)階段常用 的主要融資方的主要融資方 式有基建墊資式有基建墊資 ，短期債券等，短期債券等 。 該階段基本無該階段基本無 需以自身名義需以自身名義 融資，而是通融資，而是通 過銷售回款的過銷售回款的 方式獲取資金方式獲取資金 ，通常是以購，通常是以購 房者名義向銀房者名義向銀 行申請商業(yè)貸行申請商業(yè)貸 款。款。 開發(fā)開發(fā) 準(zhǔn)備準(zhǔn)備 階段階段 銷售銷售 階段階段 建設(shè)建設(shè) 階段階段 （三）根據(jù)企業(yè)規(guī)模選擇不同的（三）根據(jù)企業(yè)規(guī)模選擇不同的 融資