房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理探討

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理探討 摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理效果關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)商的根本利益。為實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目效益目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)采用全生命周期的成本管理理念和體系，將成本管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，提高項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)、拆除翻新等各個(gè)階段的成本管理成效，在保證工程質(zhì)量的前提下將整個(gè)生命周期內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)成本降到最低，為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造巨大的利潤(rùn)空間。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；造價(jià)控制；全生命周期理論 1全生命周期理論下的成本控制及其內(nèi)涵 全生命周期理論視角的成本控制，指的是立足于項(xiàng)目的全生命周期展開造價(jià)的控制工作，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)生命周期總成本最

2、低的目標(biāo)。全生命周期理論強(qiáng)調(diào)運(yùn)用多學(xué)科知識(shí)，采用綜合集成方法，重視投資成本、效益分析與評(píng)價(jià)，通過(guò)精密對(duì)比和計(jì)算選擇項(xiàng)目全生命周期內(nèi)成本最小方案展開成本管理。可以從三個(gè)視角進(jìn)行解讀：從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來(lái)看，項(xiàng)目全生命周期包括項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、拆除翻新等階段，在項(xiàng)目的各個(gè)周期實(shí)施項(xiàng)目造價(jià)管理，最終實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的總成本最?。粡慕ㄖO(shè)計(jì)視角來(lái)看，項(xiàng)目全生命周期的成本管理是要通過(guò)精密計(jì)算，核算出整個(gè)項(xiàng)目全周期的直接成本、間接成本以及環(huán)境成本等各項(xiàng)成本，確保工程質(zhì)量的前提下確定一個(gè)成本投入最小的項(xiàng)目最優(yōu)設(shè)計(jì)方案；從數(shù)學(xué)視角來(lái)看，項(xiàng)目全生命周期生命控制其實(shí)質(zhì)是一種數(shù)學(xué)分析工具，全面全過(guò)程

3、地分析項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)性，為項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)和決策提供依據(jù)。 2房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)建原則 （1）以全生命周期為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本控制著眼于長(zhǎng)期和全局，是一種動(dòng)態(tài)發(fā)展的管理思路，全面審視房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資階段開始，到后期的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)以及維護(hù)各個(gè)階段的成本管理過(guò)程都納入到管控范圍之內(nèi)，反映的是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從無(wú)到有到不斷完善的全過(guò)程，是對(duì)工程貨幣化的體現(xiàn)過(guò)程。可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)建的基準(zhǔn)原則的就是以全生命周期為前提。（2）以優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的責(zé)任方是所有項(xiàng)目參與方，不管

4、是開發(fā)商還是施工單位，工程人員還是造價(jià)人員，都應(yīng)在不同的時(shí)期完成不同階段的成本控制目標(biāo)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，密切合作，對(duì)成本管理有一個(gè)全生命周期的把控意識(shí)。（3）以動(dòng)態(tài)管理為基本準(zhǔn)則。由于影響成本的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等也隨著技術(shù)、市場(chǎng)、政策因素不斷的變化著，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本也在發(fā)生變化。因此，應(yīng)該將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，以動(dòng)態(tài)管理為基本原則進(jìn)行體系的構(gòu)建。 3房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)成 依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的六個(gè)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的成本管理體系可分為開發(fā)商管理體系、咨詢監(jiān)理體系與政府監(jiān)督體系。各組成部分應(yīng)該緊密結(jié)合，相互協(xié)作，從房地產(chǎn)項(xiàng)目全

5、生命周期的角度保證整個(gè)成本管理體系的高效運(yùn)作。（1）開發(fā)商管理體系。開發(fā)商管理體系開發(fā)商管理體系中包括了設(shè)計(jì)單位、施工單位和物資供應(yīng)部門，都是由開發(fā)商選聘的，同時(shí)施工單位和物資供應(yīng)部門的成本控制工作受監(jiān)理單位和造價(jià)咨詢單位的監(jiān)督和指導(dǎo)。但在實(shí)際工程中，當(dāng)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)圖紙不明晰或者不詳盡，勢(shì)必會(huì)造成施工中的大量變更，耽誤工期所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，增加造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)單位的成本管理工作無(wú)疑是關(guān)鍵的一步。在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該改變只注重技術(shù)不重經(jīng)濟(jì)的思想，不斷提高經(jīng)濟(jì)意識(shí)，樹立全生命周期的成本管理觀念，在嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)還應(yīng)積極采用新的技術(shù)和工藝來(lái)形成低造價(jià)、高質(zhì)量的方案。

6、施工單位是工程實(shí)施階段工程成本管理的主要承擔(dān)者。施工單位從編制投標(biāo)報(bào)價(jià)開始參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理，直到竣工結(jié)算結(jié)束。在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段，施工單位根據(jù)企業(yè)實(shí)際狀況和施工要求自主進(jìn)行定價(jià)，體現(xiàn)了施工單位的自身管理水平。因此，為了使投標(biāo)報(bào)價(jià)更加經(jīng)濟(jì)、合理，施工單位應(yīng)該不斷提升自身的組織、管理水平，提高機(jī)械準(zhǔn)備水平、工人技術(shù)水平，以此提高投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，達(dá)到發(fā)包方和承包方雙贏的目的。對(duì)物資供應(yīng)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照招投標(biāo)法的規(guī)定進(jìn)行投標(biāo)，并為項(xiàng)目提供價(jià)格合理的產(chǎn)品。（2）咨詢監(jiān)理體系。咨詢監(jiān)理體系主要包括了咨詢單位和監(jiān)理單位，這一體系的主要職責(zé)是監(jiān)督施工單位與物資供應(yīng)單位的成本控制工作。結(jié)合目前的國(guó)際慣例接軌，

7、我國(guó)監(jiān)理單位和咨詢單位在全生命周期的成本控制過(guò)程中的具體成本管理內(nèi)容如下：負(fù)責(zé)決策階段的可行性研究并參與設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制等；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段施工圖概算與預(yù)算的審查工作，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)對(duì)比，尋求成本最小化與利益最大化等；負(fù)責(zé)招投標(biāo)階段標(biāo)底與計(jì)劃值的對(duì)比，并確定合同價(jià)計(jì)算和調(diào)整及付款方式；審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單等；負(fù)責(zé)施工階段工程計(jì)劃值與實(shí)際值比較及投資控制報(bào)表數(shù)據(jù)等；負(fù)責(zé)竣工結(jié)算階段的結(jié)算與決算的審核，并進(jìn)行投資跟蹤控制、編制詳細(xì)費(fèi)用支出計(jì)劃以及控制執(zhí)行。（3）政府監(jiān)督體系政府監(jiān)督體系。主要由工程成本管理部門和行政管理部門構(gòu)成，是代表政府執(zhí)行工程成本管理職能主要職責(zé)有：編制發(fā)行各類定額，

8、制定發(fā)布建筑市場(chǎng)價(jià)格指導(dǎo)信息及各種變化指數(shù)；采用經(jīng)濟(jì)法律手段保持價(jià)格主體規(guī)范化和管理機(jī)制正常運(yùn)行；制定市場(chǎng)價(jià)格政策，探索并制定新的價(jià)格管理體制；職業(yè)人員、咨詢單位資質(zhì)的管理；仲裁各方糾紛；各種數(shù)據(jù)資料收集整理歸檔。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作開始實(shí)施的前期，要明確管理目標(biāo)，明確各方參與的職責(zé)，協(xié)調(diào)和處理好各方的關(guān)系，充分地做好組織準(zhǔn)備工作。在運(yùn)行階段要及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系中存在的問(wèn)題，并采取糾正措施，促進(jìn)全生命周期造價(jià)管理體系的完善和有效運(yùn)行。對(duì)管理體系中的各部分而言，在每個(gè)運(yùn)行階段都會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，因此在運(yùn)行的過(guò)程中，應(yīng)該及時(shí)的發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織等問(wèn)題，隨時(shí)隨地的對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行糾偏，改進(jìn)，達(dá)到體系的完善，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期造價(jià)