投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析論文

1、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析論文 一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較 (一)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。 (二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定 納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。 (三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和

2、無形資產(chǎn) 在會計上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無形資產(chǎn)，應(yīng)按無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。 二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會計和企業(yè)所得稅處理比較 (一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會計準(zhǔn)則的規(guī)定 企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時，如果該支出將會引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計量，就應(yīng)該將其資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時候直接計入當(dāng)期損益。 (二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定 企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；

3、(2)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長2年以上；(3)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。 納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。 (三)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較 對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

4、會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析 (一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn) 會計準(zhǔn)則規(guī)定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當(dāng)期損益。 采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。 (二)采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理部分一致 1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致 會計準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號固定資產(chǎn)和企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，計提折

5、舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。 2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理不一致 存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對其賬面價值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。 企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計提的減值損失不允許扣除。 四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析 (一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較 1.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(沒有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般

6、性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價基本一致。 2.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。 3.企業(yè)將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。 新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較 1.會計準(zhǔn)則規(guī)定 新會計準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)根據(jù)

7、轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計量模式進(jìn)行計量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式進(jìn)行計量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權(quán)益。 2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定 企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。 3.會計處理和稅務(wù)處理的比較 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無論企業(yè)采取成本計量模式

8、還是采取公允價值計量形式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計價，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計價。 五、投資性房地產(chǎn)處置會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析 新會計準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計人當(dāng)期損益。 企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)在

9、增加會計上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的原始計稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。 參考文獻(xiàn)： 1會計.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.中國財政經(jīng)濟(jì)出版社. 2稅法.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社. 3高立法，趙桂娟，張建偉.企業(yè)會計準(zhǔn)則與涉稅處理精解.經(jīng)濟(jì)管理出版社. 【摘要】投資性房地產(chǎn)是新會計準(zhǔn)則確認(rèn)的一項新的資產(chǎn)，在企業(yè)所得稅的法規(guī)中沒有相對應(yīng)的資產(chǎn)。企業(yè)所得稅對會計準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的處理，應(yīng)依據(jù)企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。本文從投資性房地產(chǎn)會計處理角度，對投資性房地產(chǎn)在確認(rèn)