建筑工程后期維護(hù)管理探討

1、建筑工程后期維護(hù)管理探討 建筑工程是關(guān)系著國(guó)計(jì)民生的重要基礎(chǔ)建設(shè)，而建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到人民群眾的切身利益和社會(huì)和諧與穩(wěn)定，后期使用、維修養(yǎng)護(hù)在很大程度上已經(jīng)成為建筑工程領(lǐng)域?qū)で蟪掷m(xù)長(zhǎng)足發(fā)展的關(guān)鍵因素。就像汽車(chē)一樣，要定期養(yǎng)護(hù)，才能提高安全系數(shù)，建筑工程也是如此，只有定期做到維修養(yǎng)護(hù)，才能更好地保證質(zhì)量安全，做到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但是建筑工程在這方面卻沒(méi)有得到相關(guān)各方的足夠重視，加強(qiáng)這方面的對(duì)策研究迫在眉睫。 1建筑工程后期維護(hù)管理的必要性 1.1后期維護(hù)管理是影響建筑壽命的重要因素之一。我國(guó)JGJ371987民用建筑設(shè)計(jì)通則規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)為一級(jí)耐久年限100年，一般性建筑為二級(jí)耐

2、久年限50100年；GB500682001建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，普通房屋和構(gòu)筑物為50年，紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為100年。影響建筑物壽命的原因很多，除短視規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量原因外，在使用過(guò)程中缺少必要的維修、養(yǎng)護(hù)也是重要環(huán)節(jié)。與我國(guó)“短命”的建筑相比，有些國(guó)家的建筑則非常長(zhǎng)壽。比如英國(guó)“百年老屋”隨處可見(jiàn)，其建筑平均壽命可達(dá)到132年，平均壽命在世界上居首位。不僅建筑質(zhì)量受到高度重視，規(guī)劃、設(shè)計(jì)也經(jīng)過(guò)詳細(xì)論證。同時(shí)，他們還注意對(duì)建筑物的維護(hù)、加固和病害處理，以延長(zhǎng)建筑使用年限，提高資源利用效率。事實(shí)證明，對(duì)建筑從可行性研究、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收到使用的

3、全過(guò)程進(jìn)行管理是非常重要的。為了延緩建筑工程損壞的發(fā)展，人們還要對(duì)建筑工程進(jìn)行經(jīng)常性的維護(hù)和保養(yǎng)，以延長(zhǎng)建筑工程的壽命。1.2后期維護(hù)管理是恢復(fù)和保持結(jié)構(gòu)安全性的必要措施。建筑工程自建成之日起，由于受水、氣等自然因素和二次裝修等人為因素的影響，即開(kāi)始發(fā)生損壞。當(dāng)建筑工程損壞到一定程度，出現(xiàn)裝飾老化脫落、屋面開(kāi)裂、滲漏等現(xiàn)象時(shí)，其使用功能就受到影響，人們必須對(duì)建筑工程損壞的相應(yīng)部位進(jìn)行維修；當(dāng)建筑工程的損壞發(fā)展到其板、梁、墻體、基礎(chǔ)等結(jié)構(gòu)構(gòu)件也出現(xiàn)破損時(shí)，建筑工程的安全就受到了影響，此時(shí)就必須對(duì)建筑工程進(jìn)行更大規(guī)模的維修，才能恢復(fù)和保持其結(jié)構(gòu)的安全性。據(jù)有關(guān)研究資料分析，因建筑物中混凝土和鋼筋損

4、壞造成的損失約為國(guó)民收入的1.25%1。有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命，是對(duì)資源最大的節(jié)約和最大的節(jié)能。1.3面臨商品住宅全裝修必然趨勢(shì)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)199972號(hào)）要求，建設(shè)部于2002年出臺(tái)了商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則。2016年9月山東省政府辦公廳印發(fā)了山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案，方案中提出，2017年涉區(qū)城市新建的高層住宅實(shí)行全裝修，2018年新建小高層、高層住宅淘汰毛坯房。全裝修概念的提出，在一定程度上避免了二次裝修對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)性能的傷害，但同時(shí)增加了維護(hù)管理的內(nèi)容，這為后期維修養(yǎng)護(hù)帶來(lái)更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。1.4后期維護(hù)管理不

5、佳是質(zhì)量投訴居高不下的重要原因之一。近年來(lái)工程質(zhì)量投訴居高不下，工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題如裂縫、滲漏等問(wèn)題是業(yè)主投訴的重要內(nèi)容，雖然不涉及工程結(jié)構(gòu)安全，但是影響了房屋使用功能和室內(nèi)舒適的觀感，引起質(zhì)量投訴的原因多是反饋到物業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位，如不重視、維修未得到妥善處理等；若是超出了保修期，業(yè)主就不知如何處理，導(dǎo)致問(wèn)題得不到及時(shí)解決。綜上所述，影響建筑物壽命的原因很多，除短視規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量原因外，在使用過(guò)程中缺少必要的維修、養(yǎng)護(hù)也是重要環(huán)節(jié)。因此，研究掌握建筑工程后期維修養(yǎng)護(hù)對(duì)保障廣大人民群眾安居樂(lè)業(yè)具有十分重大的意義。 2建筑工程后期維護(hù)管理相關(guān)政策及規(guī)定 1）房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條規(guī)定：正

6、常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；裝修工程為2年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。其他項(xiàng)目的保修期由建設(shè)單位和施工單位約定2。2）建設(shè)部、財(cái)政部于2005年1月12日頒布的建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法第二條規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定從應(yīng)付的工程款中預(yù)留用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。3）物權(quán)法和2008年2月1日起實(shí)施的住宅專項(xiàng)維修資金管理

7、辦法規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共有。維修資金一般由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，物業(yè)管理公司或管理單位申請(qǐng)支取使用。業(yè)主戶數(shù)和建筑面積的三分之二以上同意可以將維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)行使管理權(quán)利3。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門(mén)指定的商業(yè)銀行設(shè)立本維修資金專用賬戶，并將賬戶情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。 3建筑工程后期維護(hù)管理存在的問(wèn)題 3.1工程規(guī)劃設(shè)計(jì)存在紕漏施工質(zhì)量差建筑材料壽命短。有些建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、施工過(guò)程不甚科學(xué)規(guī)范，使用的配件、建筑材料壽命短，這些都無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)并改善，導(dǎo)致在竣工驗(yàn)收后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)端增加了后期維護(hù)成本和資源浪

8、費(fèi)；尤其是現(xiàn)階段提出的全裝修概念，很難保障裝修過(guò)程中不存在問(wèn)題，這就為后期維修保養(yǎng)工作帶來(lái)很大難度。3.2管理機(jī)制不健全。我國(guó)現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量保修制度單一，沒(méi)有形成體系，后期維修保養(yǎng)工作責(zé)任不明確，除制度本身外，沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則來(lái)確保保修制度在工程實(shí)踐中得以實(shí)施，導(dǎo)致有些問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理，往往等到業(yè)主投訴后才引起重視。例如在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的合理使用年限內(nèi)業(yè)主要承擔(dān)產(chǎn)權(quán)單位經(jīng)營(yíng)不善甚至破產(chǎn)倒閉或無(wú)能力保修的風(fēng)險(xiǎn)等。3.3產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司不重視。建筑工程竣工驗(yàn)收后，后期的維修養(yǎng)護(hù)工作能否按時(shí)進(jìn)行，產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司沒(méi)有明確的規(guī)章制度約束管理。現(xiàn)階段建筑工程的后期維修、養(yǎng)護(hù)長(zhǎng)

9、期施行較粗放的管理模式，使得維修養(yǎng)護(hù)工作更加成為被忽視的環(huán)節(jié)。3.4部分業(yè)主缺乏對(duì)建筑工程的維護(hù)意識(shí)。部分業(yè)主自覺(jué)維護(hù)公共設(shè)施的意識(shí)淡薄，例如住宅裝修時(shí)隨意更改、破壞室內(nèi)結(jié)構(gòu)、破壞樓道內(nèi)窗紗以及亂扯電線給電動(dòng)車(chē)充電等違規(guī)現(xiàn)象，存在安全隱患，而物業(yè)卻置之不理。對(duì)于機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位來(lái)講，也缺乏對(duì)建筑的運(yùn)行、使用進(jìn)行定期檢查和維護(hù)的機(jī)制。3.5回訪有名無(wú)實(shí)。建筑工程在驗(yàn)收后備案前的回訪往往走形式填表了事，未真正分戶進(jìn)行了解、檢查工程情況；在保修期內(nèi)也再無(wú)回訪要求，所以談不上對(duì)建筑工程進(jìn)行定期檢查、維修、養(yǎng)護(hù)管理。3.6建。筑工程后期維修及養(yǎng)護(hù)人員整體專業(yè)素質(zhì)不高建筑工程后期維修養(yǎng)護(hù)工作非常重要，但是

10、由于相關(guān)方對(duì)于建筑工程后期維修養(yǎng)護(hù)工作不夠重視，所以在人員配置方面不夠?qū)I(yè)，認(rèn)為竣工驗(yàn)收已經(jīng)完成，后期維修養(yǎng)護(hù)就是走個(gè)形式，在對(duì)工程進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，只是進(jìn)行走馬觀花式的表面巡視以及清理工作，無(wú)法發(fā)現(xiàn)潛在的病害，以致形成更大的質(zhì)量隱患。 4建筑工程后期維護(hù)管理的措施 4.1強(qiáng)化建筑工程參建各方主體責(zé)任。強(qiáng)化工程參建各方主體責(zé)任，進(jìn)一步完善工程質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化工程質(zhì)量的過(guò)程控制，在確保主體結(jié)構(gòu)安全的基礎(chǔ)上鞏固使用功能質(zhì)量，穩(wěn)步提升建筑工程質(zhì)量，建筑工程在驗(yàn)收后備案前的回訪中，建設(shè)單位應(yīng)真實(shí)有效地進(jìn)行“分戶”回訪，切實(shí)做好回訪工作，認(rèn)真填寫(xiě)回訪記錄，落實(shí)整改措施，降低后期維修養(yǎng)護(hù)的可能性。4.2明

11、確管理責(zé)任健全管理機(jī)制。相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)調(diào)研分析，統(tǒng)籌建立、完善建筑工程后期使用、維護(hù)的監(jiān)督管理機(jī)制，形成系統(tǒng)的維護(hù)管理體系，切實(shí)從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略角度、從節(jié)約能源的角度考慮，明確責(zé)任，形成制度約束機(jī)制，保障對(duì)建筑工程進(jìn)行必要的檢測(cè)、防護(hù)和維修、加固，從而延長(zhǎng)建筑工程的壽命，保障廣大人民群眾安居樂(lè)業(yè)。4.3產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司建立工程維護(hù)保養(yǎng)制度。1）建立保修期內(nèi)、保修期外建筑物定期檢查維護(hù)制度。對(duì)檢查維護(hù)內(nèi)容、時(shí)間、頻次進(jìn)行細(xì)化。針對(duì)建筑共用部位、公共設(shè)施設(shè)備要涵蓋：地基基礎(chǔ)（地基基礎(chǔ)上杜絕不合理荷載的產(chǎn)生、基礎(chǔ)附近堆放大量材料或設(shè)備產(chǎn)生附加沉降等）、樓頂工程及樓頂設(shè)施、外墻、路面、機(jī)房、泵房、車(chē)

12、庫(kù)、通風(fēng)道、垃圾道、下水管道及水電暖設(shè)施設(shè)備安全、抗震、防雷設(shè)施檢查、防汛排水、消防、環(huán)境安全等，并考慮增加暴風(fēng)雨等惡劣天氣來(lái)臨前的專項(xiàng)安全檢查。2）竣工驗(yàn)收之前，向業(yè)主提供維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)，并向業(yè)主提供免費(fèi)培訓(xùn)。培訓(xùn)涵蓋各手冊(cè)的全部?jī)?nèi)容，包括有關(guān)的保養(yǎng)維護(hù)和維修、以及突發(fā)事故的應(yīng)急處理和解決方法等內(nèi)容的指導(dǎo)。建筑設(shè)施的安全十分重要，除了責(zé)任單位的有效管理外，業(yè)主也要積極配合，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施，加強(qiáng)辦公、住宅內(nèi)的必要的自我檢查和維護(hù)保養(yǎng)。3）建筑單元內(nèi)告知欄。張貼工程竣工后續(xù)服務(wù)承諾書(shū)、24h維護(hù)服務(wù)熱線等。4.4實(shí)施有效的“分戶”回訪及滿意度調(diào)查。1）建立回訪程序。在竣工驗(yàn)收交付使用后，在一定期限內(nèi)

13、主動(dòng)對(duì)工程進(jìn)行回訪，對(duì)屬于施工過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題，負(fù)責(zé)維修，不留隱患。如屬其他原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，在征得業(yè)主和使用單位認(rèn)可后，協(xié)助修補(bǔ)；2）回訪工作可采用四種形式：季節(jié)性回訪、技術(shù)性回訪、保修期滿前的回訪、保修期后的回訪；3）回訪的方式包括：到場(chǎng)、電話、郵件等；4）質(zhì)量部門(mén)每年發(fā)放“顧客滿意度調(diào)查表”征求業(yè)主對(duì)維護(hù)管理服務(wù)的意見(jiàn)?；卦L結(jié)束后將回訪記錄統(tǒng)一收集存檔。對(duì)在工程回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或在保修期內(nèi)業(yè)主提出要維修的問(wèn)題，安排落實(shí)維修具體事項(xiàng)，保修期外的可與業(yè)主商量提供有償維修服務(wù)。4.5建立完整而規(guī)范的建筑工程后期維護(hù)檔案。維修養(yǎng)護(hù)檔案資料包括：工程回訪記錄、回訪工程質(zhì)量問(wèn)題匯總、保修期內(nèi)、保修

14、期外定期檢查記錄、工程維修記錄等，還要保存維修、養(yǎng)護(hù)用到的配件材料供應(yīng)商信息檔案等。4.6建立專業(yè)的維護(hù)隊(duì)伍。建筑施工企業(yè)配備專業(yè)維護(hù)隊(duì)伍是新形勢(shì)下的必然趨勢(shì)。專業(yè)的技術(shù)、專業(yè)的保修機(jī)械配備保障、周到的服務(wù)是反映施工企業(yè)整體管理水平的一個(gè)主要方面。因此，加強(qiáng)相關(guān)人員的專業(yè)知識(shí)培養(yǎng)、責(zé)任意識(shí)培養(yǎng)至關(guān)重要，對(duì)于上崗人員要進(jìn)行全面的崗前培訓(xùn)，并對(duì)在崗人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，全面提升建筑工程后期維修養(yǎng)護(hù)人員的素質(zhì)，保障提供專業(yè)、及時(shí)、周到的服務(wù)。 5結(jié)語(yǔ) 建筑工程質(zhì)量事關(guān)群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，既是社會(huì)的熱點(diǎn)，也是輿論的焦點(diǎn)。建筑工程后期維修養(yǎng)護(hù)關(guān)系建筑工程使用壽命及人民能否安居樂(lè)業(yè)，不僅能夠提升房屋的經(jīng)濟(jì)效益，而且還能夠在一定程度上降低資源的耗費(fèi)，并符合我國(guó)可持續(xù)發(fā)展理念的要求，故必須引起各方重視。應(yīng)共同努力，科學(xué)應(yīng)對(duì)建筑工程的建設(shè)、維護(hù)和使用壽命的控制問(wèn)題，本著“對(duì)用戶服務(wù)、向業(yè)主負(fù)責(zé)、讓用戶滿意”的認(rèn)真態(tài)度，以有效的措施做保證，以優(yōu)質(zhì)、迅速的