商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

1、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)一、零售：是一種交易形式，可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給 最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)，也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè) 活動(dòng)環(huán)境，使消費(fèi)者從零售商店里獲得消費(fèi)品及其與消費(fèi)品有關(guān) 的無(wú)形服務(wù)的滿足，它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，是 社會(huì)資源分配的一個(gè)重要階段-也是最后階段。二、零售戰(zhàn)略：是零售商打算如何集中其資源來(lái)達(dá)成其目標(biāo)， 確定其主要服務(wù)于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務(wù)，并建 立和保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的系統(tǒng)性謀劃。具體上它包括企業(yè)使命目標(biāo)， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，顧客的細(xì)分、定位，商店的選址，服務(wù)策略，與 供貨商的關(guān)系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經(jīng)營(yíng)，以及零售活 動(dòng)組合等等。三、商圈

2、：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向 和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客 所居住的地理范圍。四、全過(guò)程商品管理：是指一個(gè)零售商從分析顧客的需求入手， 對(duì)商品組合、定價(jià)方法、促銷活動(dòng)，以及資金使用、庫(kù)存商品和 其它經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)做出全面的分析和計(jì)劃，通過(guò)高效的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)， 保證在最佳的時(shí)間、將最合適的數(shù)量、按正確的價(jià)格向顧客提供 商品，同時(shí)達(dá)到既定的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。五、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng) 商場(chǎng)化管理：指采取整體規(guī)劃、招租經(jīng)營(yíng)、 統(tǒng)一管理、自收自付，各柜相對(duì)自主經(jīng)營(yíng)，并以規(guī)范化的商場(chǎng)管 理形成專業(yè)特色的經(jīng)營(yíng)管理模式。六、精細(xì)化管理：是以精確、細(xì)致、深入、規(guī)范為特點(diǎn)的全 面化的管理模

3、式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)貫徹到整 個(gè)企業(yè)的所有管理活動(dòng)中。精細(xì)化管理包括：精細(xì)化的操作、精 細(xì)化的控制、精細(xì)化的核算、精細(xì)化的分析、精細(xì)化的規(guī)劃。七、購(gòu)物中心交通規(guī)劃：購(gòu)物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部 分是周圍道路把交通引入購(gòu)物中心，另一部分是購(gòu)物中心自身用 地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。八、購(gòu)物中心的步行人流購(gòu)物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場(chǎng)到購(gòu)物中 心的運(yùn)動(dòng)；另一種是從購(gòu)物中心到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng)。九、購(gòu)物中心的汽車交通車流包括購(gòu)物車流、貨運(yùn)車流和公共交通車流。交通組織 的原則是分流，讓購(gòu)物交通和后勤貨運(yùn)交通各行其道。十、一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種

4、業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè) 基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、 空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等 方面。十、二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形 象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、 柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。十二、水平交通：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。十三、垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、 電梯和自動(dòng)扶梯。十四、劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將 建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。十五、劃分防煙分區(qū)：是通過(guò)設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定 范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出

5、，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行十六、購(gòu)物空間：購(gòu)物空間是在整個(gè)空間中，由貨柜和貨架作 為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)。十七、交通空間：包括商場(chǎng)內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯, 其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購(gòu)物者迅速到達(dá)購(gòu)物 場(chǎng)所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。十八、商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面及空中掛件, 展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽(tīng)、可試用，創(chuàng)造出視覺(jué) 焦點(diǎn)。十九、服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽(tīng)音 室、問(wèn)訊處、寄存處等。二十、休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂(lè)、文化等場(chǎng)所 在地，點(diǎn)綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促

6、進(jìn)了消費(fèi)。二、柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及 顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺(tái)或全部用于展示商品，或上 部展示商品，下部用于貯藏。二十二、貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品 并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。二十三、租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租 人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用 現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。二十四、轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建 立租賃關(guān)系，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使 用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。二十五、關(guān)系營(yíng)銷：是指企業(yè)與消費(fèi)者、分銷商、零售商和供 應(yīng)商建立

7、一種長(zhǎng)期、信任、互惠的關(guān)系，而為了要做到這一點(diǎn)， 企業(yè)必須向這些個(gè)人和組織承諾和提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、良好的服務(wù) 以及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而與這些個(gè)人和組織建立和保持一種長(zhǎng)期的 經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)的關(guān)系紐帶。二十六、滲透營(yíng)銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是 走進(jìn)顧客的世界，從他們的角度出發(fā)的一種互動(dòng)的交流，使自己 和顧客的目標(biāo)逐漸一致，達(dá)到統(tǒng)一。二十七、誠(chéng)信營(yíng)銷：是在市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中，企業(yè)和消費(fèi)者始終 堅(jiān)持信息對(duì)稱原則，企業(yè)誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，保證營(yíng)銷活動(dòng)的公開(kāi)、公平 與公正，以維護(hù)和增進(jìn)全社會(huì)和人民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以求得企業(yè)的 長(zhǎng)期發(fā)展。二十八、營(yíng)銷創(chuàng)新：是根據(jù)營(yíng)銷環(huán)境的變化情況，并結(jié)合企業(yè)自 身的資源條件和經(jīng)營(yíng)實(shí)

8、力，尋求營(yíng)銷要素某一方面或某一系列的 突破或變革的過(guò)程。二十九、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組：指根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要，合理配備經(jīng)營(yíng)、 管理、營(yíng)銷、物業(yè)等各方面專家人員組成專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目，進(jìn)駐項(xiàng) 目現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目各周期的具體工作的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。三十、專家顧問(wèn)團(tuán)：指根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要，組成經(jīng)營(yíng)、管理、 營(yíng)銷、物業(yè)等各方面的顧問(wèn)專家團(tuán)隊(duì)，從外圍對(duì)項(xiàng)目組進(jìn)行指導(dǎo)、 監(jiān)督，以保證項(xiàng)目正常、順利、良好的運(yùn)營(yíng)。三一、店面：是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店 招牌，入口處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內(nèi)容。是商 家通過(guò)門面向消費(fèi)者呈現(xiàn)最基本的形象。三十二、系列廣告策略：就是預(yù)定的時(shí)間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設(shè) 計(jì)形式或內(nèi)容的系列廣告，以

9、加深廣告印象增強(qiáng)廣告效果。三十三、商鋪：經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗(yàn) 的場(chǎng)所。三十四、商業(yè)街商鋪：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置 的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面 的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。三十五、市場(chǎng)類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品 批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇中的店鋪位。三十六、社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì) 象主要是住宅社區(qū)的居民。三十七、住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、 2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。三十八、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪：指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu) 物中心里面的鋪位。三十九、商務(wù)樓、

10、寫(xiě)字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè) 部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。四十、交通設(shè)施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。四一、商鋪投資：指進(jìn)行商鋪購(gòu)買、租賃的行為。四十二、商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入， 然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資的時(shí)間跨度。四十三、轉(zhuǎn)租：指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式， 目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式。四十四、物流中心：是公司優(yōu)化分銷渠道、完善分銷網(wǎng)絡(luò)、進(jìn) 行業(yè)務(wù)重組的結(jié)果，同時(shí)也是第三方物流理論得到應(yīng)用的產(chǎn) 物。四十五、SP Sales Promotion

11、，中文翻譯即銷售促進(jìn)或營(yíng)業(yè)推 廣、銷售推廣。指在給定的時(shí)間和預(yù)算內(nèi)，在某一目標(biāo)市場(chǎng)中所 采用的能夠迅速產(chǎn)生激勵(lì)作用，刺激需求，達(dá)成交易目的促銷手 段和措施。四十六、價(jià)格折扣策略：挑戰(zhàn)者的一個(gè)主要進(jìn)攻策略是以較低 的價(jià)格向顧客提供與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相類似的產(chǎn)品。四十七、廉價(jià)產(chǎn)品策略：用很低的價(jià)格向顧客提供質(zhì)量普通或 質(zhì)量不高的產(chǎn)品和服務(wù)。四十八、聲望策略：市場(chǎng)挑戰(zhàn)者可以開(kāi)發(fā)出比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者品質(zhì) 更優(yōu)的產(chǎn)品，并且標(biāo)定更高的價(jià)格。四十九、產(chǎn)品繁衍策略：挑戰(zhàn)者可以通過(guò)推出大量不同式樣的 產(chǎn)品，向顧客提供更多的選擇來(lái)追逐領(lǐng)導(dǎo)者。五十、集客：指為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的而針對(duì)消費(fèi)者生活需求，充 份利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸

12、引消費(fèi)者，使他們有計(jì)劃地在此 消費(fèi)金錢及時(shí)間。五十一、市場(chǎng)定位：是指為使產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品而言占據(jù)清晰、特別和理想的位置而進(jìn)行的安排。五十二、營(yíng)銷組合：是指企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)制造它想要的反 應(yīng)而混合采用的一組可控制的戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷手段。五十三、市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)施：是指為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略營(yíng)銷目標(biāo)而把營(yíng)銷計(jì) 劃轉(zhuǎn)變?yōu)闋I(yíng)銷行動(dòng)的過(guò)程。五十四、市場(chǎng)營(yíng)銷控制：包括估計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的成果， 并采取正確的行動(dòng)以保證實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。五十五、差異化營(yíng)銷：是指企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分原則，通過(guò)差異 分析方法對(duì)總體市場(chǎng)環(huán)境和個(gè)體市場(chǎng)環(huán)境的分析和比較，找出對(duì) 自己企業(yè)最有利的差別利益。五十六、形象差異化：即企業(yè)實(shí)施通常所說(shuō)的品牌

13、戰(zhàn)略和CI戰(zhàn)略而產(chǎn)生的差異。五十七、市場(chǎng)差異化：指由產(chǎn)品的銷售條件、銷售環(huán)境等具體 的市場(chǎng)操作因素而生成的差異。大體包括銷售價(jià)格差異、分銷差 異、售后服務(wù)差異。五十八、市場(chǎng)細(xì)分：是根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同的欲望與需求， 不同的購(gòu)買行為與購(gòu)買習(xí)慣，把整體市場(chǎng)分割成不同的或相同的 小市場(chǎng)群，分為”異質(zhì)市場(chǎng)”和同質(zhì)市場(chǎng)”五十九、同質(zhì)市場(chǎng)：是指消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需示大致相同，如消 費(fèi)者對(duì)大米、食鹽等的需求差異極小。六十、異質(zhì)市場(chǎng)：指消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求差異很大，如不同的 消費(fèi)者對(duì)服裝的質(zhì)量、款式、花色品種、價(jià)格等需求差異性很 大。六十一、產(chǎn)品定位：這種定位是針對(duì)產(chǎn)品屬性而言，是營(yíng)銷者 在目標(biāo)市場(chǎng)上為本企業(yè)產(chǎn)品確

14、定一個(gè)恰當(dāng)?shù)奈恢茫靡詷?biāo)識(shí)自己 的產(chǎn)品，以示區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品。六十二、價(jià)格定位：指營(yíng)銷者把產(chǎn)品、服務(wù)的價(jià)格定在一個(gè)什 么樣的水平上，這個(gè)水平是與競(jìng)爭(zhēng)者相比較而言的。六十三、品牌定位：是以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)的品牌訴求方式。六十四、促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的 選擇定位，即人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、廣告、公共關(guān)系等方式的選 擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式后，又怎樣 確定實(shí)現(xiàn)這個(gè)方式的具體手段或媒體。六十五、營(yíng)銷戰(zhàn)略定位：就是通過(guò)規(guī)劃，制定企業(yè)發(fā)展的宗旨、目標(biāo)，使企業(yè)的資源和能力與不斷變化著的營(yíng)銷環(huán)境相適應(yīng)的過(guò) 程，這種定位表現(xiàn)為制定一個(gè)企業(yè)營(yíng)銷的長(zhǎng)期性、全局性、方向 性的

15、動(dòng)態(tài)發(fā)展規(guī)劃。六十六、區(qū)別營(yíng)銷：是指公司根據(jù)不同顧客、品牌特點(diǎn)，利用 差異化策略，抓住一部分高利潤(rùn)消費(fèi)者，與他們建立更多的信賴 和忠誠(chéng)，銷售一小部分高利潤(rùn)消費(fèi)者的產(chǎn)品。六十七、定制營(yíng)銷：是指根據(jù)顧客的個(gè)性特點(diǎn)和差別化需求， 為顧客量體裁衣，提供差別化需求商品和服務(wù)需求。六十八、一對(duì)一營(yíng)銷：是針對(duì)不同顧客的性質(zhì)及購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)， 對(duì)一地提供個(gè)人化商品和服務(wù)。六十九、撇脂定價(jià)法則：是將新產(chǎn)品價(jià)格定得較高，盡可能在 產(chǎn)品壽命周期之初賺回最大利潤(rùn)。七十、犧牲商法：指通過(guò)部分商品的低價(jià)賠本銷售來(lái)擴(kuò)大企業(yè) 的知名度，留給消費(fèi)者深刻的企業(yè)形象和商業(yè)信譽(yù)，從而達(dá)到招 徠顧客、留住回頭客，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的營(yíng)銷手法。七十一、無(wú)縫營(yíng)銷：為了提高整條營(yíng)銷渠道的服務(wù)質(zhì)量，從而 為消費(fèi)者創(chuàng)造更有價(jià)值的服務(wù)，營(yíng)銷渠道中的各成員組織打破原 有的組織邊界，在多層面的基礎(chǔ)上相互協(xié)作，就如同在職一個(gè)企 業(yè)的團(tuán)隊(duì)中一樣工作的營(yíng)銷方法。七十二、越軌營(yíng)銷：是在不違規(guī)的情況下通